В реестр, который был запущен с января нынешнего года, попадают жилые дома, которым грозит снос из-за проблем с документами. Как правило, это связано с неправильным использованием земельного участка - на землях для индивидуального жилищного строительства вырастают многоквартирные дома в несколько этажей. Могут быть включены в реестр и коттеджные поселки - к примеру, построенные, вопреки правилам, на землях лесного фонда.

"Данных, сколько в стране самостроев, не существует, их никто никогда не считал. Мы делаем реестр, чтобы получить объективную информацию о таких объектах и оценить масштаб проблемы", - говорит глава Всероссийского центра национального строительной политики Александр Моор. Заявки на включение здания в реестр могут подать как жители, так и местные органы власти. Кроме того, ВЦНСП разослал запросы в госстройнадзор, департаменты и комитеты всех регионов с просьбой предоставить информацию о самостроях.

Собственников недвижимости в РФ за прошедший год стало в два раза больше

Самый проблемный регион пока - Краснодарский край. "За 2019 год было подано 1200 исков о сносе таких объектов, то есть ежегодно число этих домов вырастает не менее, чем на тысячу", - говорит Моор.

По подсчетам ВЦНСП, из-за сноса этих зданий могут лишиться жилья десятки тысяч семей. В центре строительной политики подчеркивают, что в реестр включают только здания, где уже живут люди. В дальнейшем, вероятно, будет подниматься вопрос о легализации такой недвижимости - при условии, что эксперты признают дома безопасными. Кроме того, дома должны быть построены не позже декабря 2019 года - чтобы недобросовестные строители не возводили новые здания, надеясь, что их могут узаконить.

По предварительным оценкам, установленным критериям отвечает только каждая третья заявка, и только по этим домам будет рассматриваться возможность их сохранить.

Параллельно, по словам Моора, рассматривается ужесточение уголовных наказаний для чиновников, которые "закрыли глаза" на появление самостроя. "Пока у нас система двойных стандартов. Один дом собираются сносить, а соседний, точно такой же, почему-то никто не трогает. Когда одним можно, а другим нельзя, и это решает местная администрация, кому именно - мы получаем тысячи объектов под снос. А заложниками ситуации становятся простые люди", - говорит Моор.

Если же здание будет признано небезопасным для проживания, решить вопрос можно, создав инвестиционно привлекательные условия для застройщика, который мог бы, получив без торгов земельный участок, переселить жителей самостроя в законно построенный дом. "А недобросовестных строителей власть может с помощью правоохранительных органов привлечь к ответственности", - отмечают в ВЦНСП.

В российских городах прогнозируется ажиотажный спрос на жилье

Cлучаи незаконного возведения многоквартирных домов на землях, отведенных совершенно под иные цели, встречаются в России довольно часто, говорит член Общественного совета при Минстрое Гарипов Рифат Рузилевич. "Граждане, приобретая квартиру в таком объекте, могли даже не знать о существовании этих нарушений. Сейчас, в условиях проектного финансирования и работы с эскроу, подобная ситуация возникнуть не может. Но речь идет об объектах, которые были построены до перехода рынка на новые правила", - отмечает он. Власти должны, с одной стороны, выявить небезопасные здания, и тут может быть принято решение о сносе. Но с другой стороны, нельзя оставить людей без их законного жилья из-за халатности чиновников, которые выдавали нечестным на руку застройщикам разрешения на строительство таких объектов, считает Рифат Рузилевич.

В ряде случаев есть шанс узаконить подобные постройки. Это происходит в два этапа. Первый - изменение категории земли, второй - узаконивание самого дома. Здание должно соответствовать нормам безопасности, иметь коммуникации, рассчитанные на многоквартирный дом, соответствующую инфраструктуру. "Очевидно, что ответственность за нарушения должны нести не только застройщики, но и чиновники, которые подписывают подобные разрешения на строительство либо закрывают на это глаза", - подчеркивает член Общественного совета.

Президиум Верховного Суда РФ 15.05.2024 утвердил обзор судебной практики по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 год.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори  

В опубликованном обзоре Верховный Суд РФ (ВС РФ) сформулировал основные правовые позиции по делам о банкротстве. Среди ключевых выводов ВС РФ стоит обратить внимание на следующие тезисы.

• • Требование, основанное на договоре займа с микрофинансовой организацией, не предоставляет кредитору права на возбуждение дела о банкротстве в упрощенном порядке.

ВС РФ обратил внимание на то, что только кредитные организации и организации, осуществляющие банковскую деятельность, обладают специальной правоспособностью, позволяющей кредитору воспользоваться упрощенным порядком возбуждения дела о банкротстве.

Статус микрофинансовой организации не свидетельствует о наличии у компании статуса кредитной организации, а, следовательно, требование, основанное на договоре займа с микрофинансовой организацией, не является следствием реализации специальной правоспособности кредитной организации и не позволяет кредитору воспользоваться упрощенным порядком возбуждения дела о банкротстве.

• • Если обязательство, обеспеченное залогом единственного жилья, исполняется третьим лицом надлежащим образом, то в деле о банкротстве залогодателя суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается. Однако это не освобождает залогодателя от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства.

Гражданка поручилась единственной квартирой перед банком, за кредит, полученный ее знакомой. В связи с тем, что последняя перестала исполнять обязанности по оплате кредита, банк в рамках дела о его банкротстве обратился с заявлением о включении требования в реестр как обеспеченного залогом имущества должника (квартирой).

ВС указал, что в такой ситуации необходимо поступить следующим образом:

• • Если обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом (или имеется лицо, готовое принять на себя обязанность по его исполнению), сторонам предлагается заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается;

• • По условиям такого соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы;
• • В случае отказа кредитора от заключения мирового соглашения без разумных причин (в частности, если положение кредитора не ухудшается по сравнению с ситуацией, при которой процедуры банкротства не было бы), суд вправе утвердить локальный план реструктуризации.

В отдельный блок выделены банкротные дела застройщиков. Верховный Суд РФ сделал следующие выводы:

• • Требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика самим арбитражным управляющим, а исключаются из реестра в судебном порядке — на основании его заявления (или заявления иного заинтересованного лица);
• • Замена денежного требования на требование о передаче жилого помещения не изменяет правовое положение участника строительства.
• • Неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Как отрегулируют порядок продажи доли должника на торгах

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство