По мнению представителей девелоперских компаний, входящих в Клуб инвесторов Москвы (КИМ), желательно, чтобы административный контроль деятельности застройщиков со стороны столичных властей не превосходил по степени регламентированности федеральный, в отношении которого руководством страны взят курс на максимальную дебюрократизацию.

Фото: www.minstroyrf.ru

Такой вывод содержится в материале информационного портала BFM.RU. Событийным поводом для него послужил тот факт, что минувшей весной вступил в силу обновленный перечень процедур и согласований при реализации объекта капитального строительства, и на федеральном уровне список таких требований к застройщикам сокращен на 30%.

Постепенно все субъекты РФ должны привести свои нормативные положения по контролю отрасли в соответствие федеральному законодательству, тем самым сократив инвестиционно-строительный цикл в строительстве.

Но Москва пока лишь только дополнила свой перечень процедур и требований, пользуясь положением «О статусе столицы Российской Федерации», которое наделяет органы государственной власти города особыми полномочиями.

Фото: www.yandex.ru

Среди около десяти новых согласовательных процедур, предложенных столичными властями, фигурируют, в частности, следующие:

• получение разрешений на проведение работ, связанных с уничтожением и/или пересадкой зеленых насаждений и/или перемещением и уничтожением слоя почвы;

• предоставление технического заключения о соответствии проектной документации Сводному плану подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве и проведение контрольно-геодезической съемки подземных коммуникаций и сооружений и подземных частей зданий и сооружений;

• согласование проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена, согласование схемы движения транспорта и пешеходов на период проведения работ на проезжей части и ряд других.

По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского (на фото), часть действующих в Москве процедур и согласований можно безболезненно перевести в уведомительный порядок, тем самым сделав более интенсивными строительные процессы и в части ветхого жилья, и в части комплексного развития территорий (КРТ).

«А некоторые процедуры можно вообще исключить — например, получение так называемых порубочных билетов (обязательное озеленение всегда предусмотрено проектной документацией) и оформление ордеров на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов», — цитирует Преображенского BFM.RU.

Глава КИМ напомнил, что на федеральном уровне в рамках поручений Президента России Правительство продолжает вести плановую работу по исключению избыточного регулирования в строительстве.

В частности, планируется сокращение еще 350 согласительных процедур и документов, а к 2024 году общее число нормативных требований должно быть уменьшено не менее чем в два раза, подчеркнул Преображенский.

Фото: www.novostroy-gid.ru

Заместитель генерального директора входящей в КИМ девелоперской компании ASTERUS Константин Ковалев (на фото) считает, что введение дополнительных процедур — «осознанная необходимость, чтобы избежать более серьезных проблем, которые могут возникнуть на этапе строительства объектов в густонаселенном городе».

Застройщик обратил внимание на то, что в последние годы процедуры согласования в столичной мэрии существенно упростилась — в первую очередь за счет цифровизации и автоматизации. «Сейчас многие вещи переведены в онлайн, и это эффективно работает. А то, что делают столичные власти в части организации обратной связи с застройщиками, — это действительно высокий уровень клиентоориентированности», — заметил Ковалев.

Фото: www.uds18.ru

Директор девелоперской компании UDS Всеволод Иванов (на фото) отчасти согласен с Ковалевым, но выступает за то, чтобы столичные чиновники привели фактические сроки предоставляемых ими услуг в соответствие срокам, заявленным в федеральном и региональном законодательстве, а также более продуманно подходили к текущей оптимизации уже имеющихся услуг.

«По отдельным органам исполнительной власти и услугам (согласованиям), которые они предоставляют, оптимизация уже проведена, и она более очевидна (Москомархитектура), по другим есть над чем работать (ГУП «Московский метрополитен», ДПиООС)», — полагает Иванов.

«Мы с пониманием относимся к тому, что в Москве могут действовать особые требования к проектированию и строительству, однако будет правильным, если такие особенности будут установлены соответствующим нормативно-правовым актом и московский перечень документов будет таким же исчерпывающим, как и федеральный», — заявил в комментарии порталу ЕРЗ.РФ заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото).

По его словам, весьма показательными являются результаты опроса, проведенного телеграм-каналом «GMKTelega для застройщиков»: 87% опрошенных представителей девелоперских компаний считают бесполезным Постановление Правительства России, которым утвержден исчерпывающий перечень документов, поскольку, по их мнению, «все равно везде запрашивают дополнительные документы не из утвержденного перечня».    

«Переход от исчерпывающих перечней процедур к исчерпывающему перечню документов с 1 марта 2022 года остался незамеченным застройщиками, — констатирует Андрей Кирсанов. — Как раньше не работал перечень процедур, так и теперь можно прогнозировать, что не будет работать перечень документов. Одна из причин этого кроется в отсутствии юридической ответственности должностных лиц за требования представления застройщиками документов, не предусмотренных правовыми актами», — резюмировал эксперт.

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

СПРАВКА

Как отмечают в Клубе инвесторов Москвы, сегодня на прохождение согласований и процедур застройщик в среднем тратит от шести до девяти месяцев, что может обойтись ему в сумму до 5% от общей стоимости проекта. При этом в проектах КРТ, которые могут быть применимы ко многим столичным промзонам, эти месяцы административных процессов могут стать отрицательным фактором решения по вхождению в проект.

Кроме того, девелопер несет существенные расходы уже на стадии приобретения и содержания актива для последующей реализации инвестиционно-строительного проекта, и за счет затягивания времени согласования эти расходы растут. В списке расходных статей — обслуживание купленного объекта до начала строительства (не во всех случаях, но во многих), плата за аренду земли у города, стоимость девелоперской команды проекта, а также основных средств, используемых этой командой.

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

В Москве утвержден региональный перечень региональных процедур в сфере строительства

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

О переходе от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства

Президент поручил проводить госэкспертизу по принципу «одного окна»

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

9 июня в 11.00 состоится расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике, на котором будет обсуждаться исполнение п. 7 ч. 1 ст. 8 федерального закона 46-ФЗ от 08.03.2022 о наделении Правительства РФ полномочиями по установлению особенностей и оснований перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома, внесенных на счета эскроу.

Фото: www.static10.tgstat.ru

Ранее ЕРЗ.РФ информировал о выступлении замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, из которого следует, что инициативы по поэтапному раскрытию счетов эскроу вызывают сомнения Минфина России и Банка России из-за опасений нарушения прав участников долевого строительства и повышения рисков банков.

При этом текст проекта нормативно-правового акта, который обсуждался в Правительстве, не опубликован. Поведенный порталом ЕРЗ.РФ опрос крупных игроков рынка показал, что никто из застройщиков не знаком с предложениями, которые вызвали негативную реакцию Минфина России и Банка России. Вместе с тем, как также сообщалось ранее, по данным ЦБ, с 2019 года не было ни одного случая возврата средств дольщикам со счетов эскроу из-за недостроя домов — благодаря жесткому контролю со стороны банков, которые не выдают кредиты на невыгодные проекты или неблагонадежным застройщикам.

Учитывая изложенное, к заседанию Комиссии РСПП подготовлены два варианта предложений по поэтапному раскрытию счетов эскроу. Один разработан руководителем Института развития строительной отрасли (ИРСО) и портала ЕРЗ.РФ Кириллом Холопиком, второй — заместителем генерального директора MR Group, к.ю.н. Андреем Кирсановым. С предложениями можно познакомится по ссылке в закладке «Документы».

Следует отметить, что предложения экспертов однозначно не создают дополнительных рисков нарушения прав участников долевого строительства и для банков.

Фото: РБК Недвижимость

Вариант 1. Автор Кирилл Холопик (на фото).

Основная идея здесь заключается в том, что счета эскроу могут быть разморожены только частично и при выполнении в совокупности двух условий:

• к уровню готовности многоквартирного дома;

• к объему денежных средств на счетах эскроу по проекту.

Уровень готовности многоквартирного дома должен быть очень высоким, но определяться не процентом, а выполнением наиболее значимых работ — фактически всех, кроме отделки, монтажа фасада, внутренних инженерных систем и благоустройства.

Совокупный объем денежных средств на счетах эскроу по проекту должен превышать сумму:

• кредиторской задолженности по проектному финансированию, включая проценты с учетом срока полного завершения строительства;

• расчетных затрат на завершение строительства за исключением резерва на непредвиденные расходы;

• резерва на непредвиденные расходы из расчета не менее 20% от расчетных затрат на завершение строительства.

Фото: www.infokanal55.ru

Таким образом, на счетах эскроу при частичном раскрытии должны сохраниться средства, за счет которых с запасом может быть профинансирована достройка дома. При таком подходе риски дольщиков и банка намного ниже, чем на начальном этапе проектного финансирования.

«Предлагаемая модель частичного раскрытия счетов эскроу наиболее интересная для тех застройщиков, которые привлекали проектное финансирование с высокой долей собственного участия 30% и более», — пояснил Кирилл Холопик. По его словам, в таких проектах на завершающей стадии строительства и продаж часто очевидным является факт значительного превышения объема средств на счетах эскроу над объемом выданного застройщику проектного финансирования и потребности финансирования достройки.

Только в этом случае закон должен предоставлять право застройщику и банку договорится о частичном раскрытии счетов эскроу, считает эксперт.

Вариант 2. Автор Андрей Кирсанов (на фото).

Основная идея второго варианта заключается в том, что счета эскроу могут быть поэтапно разморожены только у системообразующих застройщиков, за деятельностью которых осуществляется повышенный контроль государства.

«Необходимость адаптации рынка жилищного строительства к новым экономическим условиям заставляет нас искать новые решения для поддержки строительной отрасли, — пояснил Андрей Кирсанов порталу ЕРЗ.РФ. — Это особенно важно, если учитывать, что в отдельных регионах индикаторы цен на недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства», — подчеркнул он. По его словам, переход через эту границу несет риски не только для предпринимателей, но и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Массовый характер таких пертурбаций может повлечь более серьезные социальные последствия.

Эксперт считает, что сегодня есть все основания по-новому подойти к предложению о поэтапном раскрытии счетов эскроу, которому в этом году исполнится уже 5 лет.

О международном опыте поэтапного раскрытия счетов эскроу в долевом строительстве можно посмотреть по ссылке.

К участию в заседании Комиссии приглашены:

• Александр Мурычев, исполнительный вице-президент РСПП, сопредседатель Комиссии РСПП по банкам и банковской деятельности;

• Сергей Пахомов, председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ;

• Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты;

• Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ;

• Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России;

• Алексей Моисеев, заместитель министра финансов РФ;

• Антон Глушков, президент НОСТРОЙ.

Фото: www.rjpalano.com

На заседании Комиссии 9 июня также будут рассмотрены два других вопроса:

• паевые инвестиционные фонды как инструмент финансирования жилищного строительства;

• о федеральных сметных нормативах при строительстве объектов образования в новых микрорайонах.

Застройщики, желающие принять участие в расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике, после прохождения регистрации получат ссылку на zoom-конференцию.

Подробная информация по ссылке.

Другие публикации по теме:

Правительство против поэтапного раскрытия счетов эскроу в ходе строительства объекта

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

Поэтапное раскрытие счетов эскроу: новый взгляд

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку