По мнению представителей девелоперских компаний, входящих в Клуб инвесторов Москвы (КИМ), желательно, чтобы административный контроль деятельности застройщиков со стороны столичных властей не превосходил по степени регламентированности федеральный, в отношении которого руководством страны взят курс на максимальную дебюрократизацию.

Фото: www.minstroyrf.ru

Такой вывод содержится в материале информационного портала BFM.RU. Событийным поводом для него послужил тот факт, что минувшей весной вступил в силу обновленный перечень процедур и согласований при реализации объекта капитального строительства, и на федеральном уровне список таких требований к застройщикам сокращен на 30%.

Постепенно все субъекты РФ должны привести свои нормативные положения по контролю отрасли в соответствие федеральному законодательству, тем самым сократив инвестиционно-строительный цикл в строительстве.

Но Москва пока лишь только дополнила свой перечень процедур и требований, пользуясь положением «О статусе столицы Российской Федерации», которое наделяет органы государственной власти города особыми полномочиями.

Фото: www.yandex.ru

Среди около десяти новых согласовательных процедур, предложенных столичными властями, фигурируют, в частности, следующие:

• получение разрешений на проведение работ, связанных с уничтожением и/или пересадкой зеленых насаждений и/или перемещением и уничтожением слоя почвы;

• предоставление технического заключения о соответствии проектной документации Сводному плану подземных коммуникаций и сооружений в городе Москве и проведение контрольно-геодезической съемки подземных коммуникаций и сооружений и подземных частей зданий и сооружений;

• согласование проведения работ в технических и охранных зонах метрополитена, согласование схемы движения транспорта и пешеходов на период проведения работ на проезжей части и ряд других.

По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского (на фото), часть действующих в Москве процедур и согласований можно безболезненно перевести в уведомительный порядок, тем самым сделав более интенсивными строительные процессы и в части ветхого жилья, и в части комплексного развития территорий (КРТ).

«А некоторые процедуры можно вообще исключить — например, получение так называемых порубочных билетов (обязательное озеленение всегда предусмотрено проектной документацией) и оформление ордеров на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов», — цитирует Преображенского BFM.RU.

Глава КИМ напомнил, что на федеральном уровне в рамках поручений Президента России Правительство продолжает вести плановую работу по исключению избыточного регулирования в строительстве.

В частности, планируется сокращение еще 350 согласительных процедур и документов, а к 2024 году общее число нормативных требований должно быть уменьшено не менее чем в два раза, подчеркнул Преображенский.

Фото: www.novostroy-gid.ru

Заместитель генерального директора входящей в КИМ девелоперской компании ASTERUS Константин Ковалев (на фото) считает, что введение дополнительных процедур — «осознанная необходимость, чтобы избежать более серьезных проблем, которые могут возникнуть на этапе строительства объектов в густонаселенном городе».

Застройщик обратил внимание на то, что в последние годы процедуры согласования в столичной мэрии существенно упростилась — в первую очередь за счет цифровизации и автоматизации. «Сейчас многие вещи переведены в онлайн, и это эффективно работает. А то, что делают столичные власти в части организации обратной связи с застройщиками, — это действительно высокий уровень клиентоориентированности», — заметил Ковалев.

Фото: www.uds18.ru

Директор девелоперской компании UDS Всеволод Иванов (на фото) отчасти согласен с Ковалевым, но выступает за то, чтобы столичные чиновники привели фактические сроки предоставляемых ими услуг в соответствие срокам, заявленным в федеральном и региональном законодательстве, а также более продуманно подходили к текущей оптимизации уже имеющихся услуг.

«По отдельным органам исполнительной власти и услугам (согласованиям), которые они предоставляют, оптимизация уже проведена, и она более очевидна (Москомархитектура), по другим есть над чем работать (ГУП «Московский метрополитен», ДПиООС)», — полагает Иванов.

«Мы с пониманием относимся к тому, что в Москве могут действовать особые требования к проектированию и строительству, однако будет правильным, если такие особенности будут установлены соответствующим нормативно-правовым актом и московский перечень документов будет таким же исчерпывающим, как и федеральный», — заявил в комментарии порталу ЕРЗ.РФ заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото).

По его словам, весьма показательными являются результаты опроса, проведенного телеграм-каналом «GMKTelega для застройщиков»: 87% опрошенных представителей девелоперских компаний считают бесполезным Постановление Правительства России, которым утвержден исчерпывающий перечень документов, поскольку, по их мнению, «все равно везде запрашивают дополнительные документы не из утвержденного перечня».    

«Переход от исчерпывающих перечней процедур к исчерпывающему перечню документов с 1 марта 2022 года остался незамеченным застройщиками, — констатирует Андрей Кирсанов. — Как раньше не работал перечень процедур, так и теперь можно прогнозировать, что не будет работать перечень документов. Одна из причин этого кроется в отсутствии юридической ответственности должностных лиц за требования представления застройщиками документов, не предусмотренных правовыми актами», — резюмировал эксперт.

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

СПРАВКА

Как отмечают в Клубе инвесторов Москвы, сегодня на прохождение согласований и процедур застройщик в среднем тратит от шести до девяти месяцев, что может обойтись ему в сумму до 5% от общей стоимости проекта. При этом в проектах КРТ, которые могут быть применимы ко многим столичным промзонам, эти месяцы административных процессов могут стать отрицательным фактором решения по вхождению в проект.

Кроме того, девелопер несет существенные расходы уже на стадии приобретения и содержания актива для последующей реализации инвестиционно-строительного проекта, и за счет затягивания времени согласования эти расходы растут. В списке расходных статей — обслуживание купленного объекта до начала строительства (не во всех случаях, но во многих), плата за аренду земли у города, стоимость девелоперской команды проекта, а также основных средств, используемых этой командой.

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

В Москве утвержден региональный перечень региональных процедур в сфере строительства

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

О переходе от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства

Президент поручил проводить госэкспертизу по принципу «одного окна»

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Петербургский регион более двух десятков лет оставался во власти местных застройщиков, но последние годы он активно осваивается федеральными компаниями. Как прогнозируют опрошенные «Коммерсантом» специалисты, доля крупных игроков на локальных рынках жилья будет расти, и это общероссийская тенденция.

Фото: vk.com

Эксперты напомнили, что за последние пять лет отрасль претерпела ряд значительных изменений и столкнулась с масштабными вызовами.

• В 2019 году произошел переход от долевого строительства к счетам эскроу. Бурный рост числа обманутых дольщиков прекратился и сходит на нет, слабые строительные компании «вымыло» с рынка.

Сокращение количества игроков на рынке и трудности с получением проектного финансирования практически в каждом регионе привели к концентрации основных объемов строительства в руках крупных девелоперов.

Источник: DOGMA

• В 2020 году для поддержки отрасли в условиях пандемии была запущена льготная ипотека. Введенный механизм подстегнул спрос на рынке, продажи пошли вверх.

• В 2022 году началась СВО, российская экономика испытала санкционное давление. Резко упал спрос на жилье, запуск новых проектов приостановился.

По данным ЕРЗ.РФ, с февраля по май 2022 года число сделок по продаже квартир в новостройках уменьшилось в три раза. Но уже к декабрю года спрос увеличился, выросли темпы строительства, количество выдаваемых ипотечных кредитов и, вполне закономерно, цены на новостройки.

Источники: ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ

• В 2023 году ужесточилась денежно-кредитная политика государства, ЦБ начал повышать ключевую ставку, что оказало влияние не только на сегмент ипотечного кредитования, но и на проектное финансирование.

• Рост цен на первичную недвижимость привел к существенному разрыву стоимости между новостройками и «вторичкой».

По информации Домклик, разница между этими сегментами в Санкт-Петербурге достигла в 2024 году 38%, средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке сейчас составляет 270 538 руб., на вторичном — 195 906 руб.

Фото: ya.ru

Наталия КОРОТАЕВСКАЯ (на фото), коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

— Главное изменение — глобализация рынка: от местных локальных строительных компаний, работающих в одном-двух регионах, — к большим федеральным девелоперам, действующим уже в пяти — десяти субъектах.

Это пойдет на пользу рынку, поскольку за счет такого взаимопроникновения компании набираются опыта и обмениваются им, улучшая качество своих проектов.

За последние десять лет мы прошли большой путь, сначала выйдя на рынок Санкт-Петербурга, Ленинградской области, а потом и Москвы. Сейчас начали проекты в Ивановской и Нижегородской областях. Становясь более сильным игроком, можно выдержать конкуренцию на современном рынке.

Фото: пресс-служба AAG

Игорь БАДИКОВ (на фото), директор по продажам ИСХ AAG:

— Если говорить об иногородних игроках, то тенденция очевидна: еще пять лет назад в Санкт-Петербурге не было никого. Сегодня в Северной столице работают компании с Урала, из Сибири, Краснодарского края, Татарстана и других регионов.

За три года их доля увеличилась с 16% до 19%. К 2029 году мы увидим еще большее разнообразие региональных брендов.

Фото: NF Group

Ольга ШИРОКОВА (на фото), партнер NF Group:

— Появление новых крупных игроков в Петербургской агломерации можно оценивать как положительный тренд: увеличение конкуренции и внедрение опыта, наработанного в других регионах, выступают катализатором для качественного развития рынка жилья.

Фото: пресс-служба ГК Fizika Development

Александр КРАВЦОВ (на фото), управляющий партнер ГК Fizika Development:

— Небольшие компании все чаще уходят с рынка, освобождая свою долю гигантам. И дело не только в огромной конкуренции, но и в административных барьерах.

Согласование градостроительной документации, прохождение градкомиссий могут затягиваться на годы — ни один средний бизнес не может себе позволить так долго ждать.

Фото: www.static.tildacdn.com

Эвелина ИШМЕТОВА (на фото), директор по консалтингу и развитию Key Capital:

— Пока рано говорить о тренде увеличения числа иногородних девелоперов, однако в перспективе ближайших пяти лет этого стоит ожидать. В стране существует тренд, что застройщики пытаются выйти на новые для себя рынки для диверсификации деятельности.

Несмотря на предполагаемое снижение объемов жилого строительства, Санкт-Петербург, второй по значимости город страны, находится на четвертом месте по объемам строящегося жилья, и здесь всегда будет «окно» для нового игрока.

Фото: пресс-служба ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Пока доля иногородних застройщиков в Санкт-Петербурге относительно невелика. Региональные компании чаще едут осваивать рынок Москвы.

Бездонный «котел» покупательского спроса, высокая маржинальность проектов — эти и другие факторы всегда привлекали и будут привлекать новые компании на столичный рынок.

К слову, сейчас мы наблюдаем в целом по России обратный процесс: «федерализацию» застройщиков, при котором все больше строительных компаний из Москвы и Санкт-Петербурга выходят в регионы, нередко сразу в несколько.

Фото: пресс-служба DOGMA

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по продажам и маркетингу компании DOGMA:

— Тенденция по выходу новых игроков на рынок Санкт-Петербурга будет развиваться дальше: с его историческим наследием, культурными достопримечательностями он всегда был привлекательным для жизни и работы.

Доля иногородних застройщиков в общих объемах строительства увеличивается главным образом за счет крупных застройщиков, для этого у них больше ресурсов и возможностей.

Фото: vk.com

Ольга ЗЫБЛАЯ (на фото), директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:

— За последние пару лет ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что высокую активность проявляют не только крупные девелоперы, но и множество небольших компаний, которые легче адаптируются к любой турбулентности, а также быстро принимают и реализовывают решения.

Потому на столичные рынки входит много региональных игроков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Застройщики считают Свердловскую и Тюменскую области одними из наиболее привлекательных регионов для покупки земельных участков

Эксперты: в 2023 году снизилась степень монополизации на рынках новостроек Московского и Петербургского регионов

Брусника начинает строительство своего первого объекта в Москве — жилого квартала на востоке столицы

Унистрой начал строительство масштабного ЖК в Северной столице

Группа Эталон продвигается в регионы

«Понаехали» с Урала, чтобы… удивлять

DOGMA вышла в Московский регион с первым жилым проектом

Уральский застройщик купил у московского девелопера ростовский бизнес за 3 млрд руб.

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Банк ДОМ.РФ поможет ПИК возвести на границе с Китаем крупнейший жилой квартал стоимостью более 19 млрд руб.