Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

К концу года ипотека стала практически недоступной. Ключевая ставка ЦБ выросла до 21%, что привело к повышению процентов по ипотеке. Лимиты на льготные программы фактически закончились, и многие вынуждены искать альтернативные способы покупки жилья. Как рассказал в беседе с РБК гендиректор INFULL и страхового сервиса Polis.online Андрей КРЕЕР, одно из самых выгодных решений здесь — рассрочки от застройщиков.

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

В новых реалиях такие программы, по мнению эксперта, вообще являются единственным доступным инструментом. Но и у них есть «подводные камни» как для покупателей, так и для девелоперов. Поэтому логичным решением стал выпуск на рынок нового продукта — страхование рассрочки от застройщика.

Основной риск для клиента — не выплатить долг и остаться без квартиры, а для строительной компании — потерять вложенные средства. Новый вид страхования аналогичен ипотечному и создан специально для защиты интересов обеих сторон сделки.

«Как это работает: при наступлении страхового события, например, болезни или смерти заемщика, долг перед застройщиком полностью покрывает страховая компания», — пояснил Андрей Креер (на фото ниже).

Фото из архива Д. Креера

Это означает, что жилье остается в собственности покупателя или переходит к его наследникам, а девелоперу гарантируется возврат денежных средств.

Условия страхования:

• страхователь — физлицо в возрасте от 18 до 54 лет включительно;

• выгодоприобретатель — юридическое лицо, предоставившее финансирование (застройщик);

• можно застраховаться на сумму, равную стоимости договора купли-продажи или сумме рассрочки;

• недвижимость, которая подлежит страхованию по программе, — квартира, апартаменты, частный дом, машино-место, кладовая, мото-место;

• срок действия страховки — на период рассрочки (обычно три-пять лет), или на один год с возможностью пролонгации.

Что можно застраховать:

• жизнь и здоровье заемщика — смерть, инвалидность I и II группы в результате несчастного случая или болезни;

• недвижимость — пожар, удар молнии, взрыв, стихийные бедствия, падение летательных аппаратов, залив, противоправные действия третьих лиц (кража, грабеж, разбой).

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Плюсы страховки для застройщиков:

• сведение к минимуму риска потери вложенных финансовых средств;

• повышение доверия клиентов к новому инструменту финансирования.

Преимущества для заемщика:

• защита от непредвиденных финансовых сложностей или серьезных проблем со здоровьем;

• гарантия сохранности купленного имущества;

• спокойствие за будущее своей семьи на случай наступления неблагоприятных событий.

Сегодня страховые компании начали активно интегрировать продукт в свою работу, и эксперты от застройщиков говорят, что он может стать обязательным для оформления рассрочки.

«Продукт имеет такую же важность, что и страхование ипотеки. Цены рассчитываются по индивидуальным тарифам, поэтому при оформлении полиса важно сравнивать предложения от разных страховых. Разница в цене может быть существенной», — подчеркнул Андрей Креер.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов

Эксперты: при продаже недвижимости в рассрочку рискуют и продавцы, и покупатели

Верховный Суд признал недействительными условия ипотечного кредита, в котором было обязательным страхование жизни

Эксперты: 40% россиян ожидают от застройщиков рассрочки на покупку квартир, а от государства — расширения льготных категорий