1 марта в рамках Российской строительной недели–2023 прошла первая часть круглого стола «Лучшие практики жилищного строительства». Мероприятие вызвало повышенный интерес у посетителей форума. Продолжение дискуссии запланировано на 2 и 3 марта.

Первый день был посвящен обсуждению вопросов мастер-планирования современного ЖК, озеленения и ландшафтного дизайна территории жилого комплекса, создания пешеходных улиц и стрит-ритейлов в ЖК, а также современным трендам в квартирографии.

Сессию по мастер-планированию начали с методологических вопросов. Тон обсуждению задала руководитель проектов GMK Ольга Беляшникова (на фото).

Она рассказала про «душевный» брендинг территории, который является рациональной и эмоциональной частью методики res+prod+people.

Проект должен определяться орбитами интересов будущих стейкхолдеров, считает основатель Школы Девелопера Эвелина Ишметова (на фото). По ее словам, такое проектирование происходит с использованием «кластерного» и «орбитального» моделирования, а также с помощью детального понимания сценариев поведения будущих жителей.

Спикер представила кейс из г. Серпухова. Там классический вопрос «для кого» решился, когда исследователи обнаружили новый слой релокантов/переселенцев из Москвы. Они уехали в область во время пандемии, предъявили повышенные требования к будущему жилью, «вымыли» все имеющееся на рынке предложения и смогли стать ключевой целевой аудиторией проекта.

Современные тенденции мастер-планирования на примере ЖК Первомайский в Твери показал президент Национальной ассоциации инвесторов инфраструктурных проектов Максим Оводков (на фото). Проект возводится в рамках первого соглашения о комплексном развитии территории.

Это первый в городе пример современной квартальной застройки с отдельными доминантами до 17 этажей. Здесь имеется улучшенная улично-дорожная сеть, предусмотрены места размещения паркингов, продуманный пешеходный и велосипедный трафик, современное освещение и дизайн фасадов. Компания создает не просто жилой комплекс, а место душевного спокойствия и гармонии с природой, за пределами которого течет активная городская жизнь.

Секрет создания сенсационно успешного проекта раскрыл собственник, основатель проекта Город L-Town Василий Курбацких (на фото).

«Челябинск, как и все города-миллионники, — продукт быстрой индустриализации, — рассказал он. — Современные рабочие места и несовременное городское пространство приводят к переезду активного населения в Москву, Санкт-Петербург, южные города».

Поэтому девелопер поставил перед собой задачу создать «15-минутный новый город-парк», где сначала проектируется улица и только потом кварталы заполняются зданиями.

Концепцию 15-минутного города представила и коммерческий директор федерального девелопера Неометрия Ольга Нарт (на фото). В ее основе лежит идея децентрализации городской жизни во всех ее проявлениях. Главная идея — все самое необходимое находится в пределах 15-минутной доступности. Также эксперт обозначила необходимость создания доминанты среди сервисно-инфраструктурных объектов в ЖК.

Все спикеры первого блока сошлись во мнении, что исследования, тренды и вдохновение очень важны для создания уникального пространства в жилых проектах — как в отдельных ЖК, так и при КРТ.

Благоустройству и озеленению был посвящен второй блок круглого стола.

Руководитель направления «Благоустройство» ГК ФСК Валерия Савиных (на фото) отметила, что при благоустройстве общественных пространств важно учитывать все объекты инфраструктуры. Необходимо быть внимательным к деталям и привлекать экспертов, которые смогут качественно создать элементы благоустройства, подчеркнула специалист.

Учредитель и директор ООО «Сибирский кедр» Владимир Земляной (на фото) рассказал про основные ошибки при создании озеленения.

«На самом деле, пользователей территории благоустройства гораздо больше, чем изначально кажется, — заметила главный архитектор, младший партнер бюро АФА Ксения Голованова, добавив: — Сценарии поведения и потребности каждого пользователя различаются. Проекты необходимо разрабатывать так, чтобы каждый жилец хотел использовать для своих нужд все, что есть на территории ЖК».

По ее мнению, в проектах важно учитывать и погоду, чтобы ничего не мешало людям находиться на улице.

Руководитель представительства Национальной ассоциации инвесторов в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области Ольга Смирнова (на фото) рассказала, как общественное пространство становится площадкой для событийных мероприятий — фестивалей, спортивных соревнований.

Она привела в пример проект из Ленинградской области, который реализуется совместно с корпорацией Туризм.РФ.

Про опыт в переоценке ценностей клиентов при проектировании новых проектов рассказала руководитель управления отделки и благоустройства компании ДОНСТРОЙ Светлана Пермякова (на фото).

«Мы осуществляем социально-культурное программирование, — поделилась она. — Изучаем, что стало более востребовано, как клиент в будущем видит свою жизнь. Исходя из этого, изначально продумываем возможные сценарии использования им территории».

Под благоустройством ДОНСТРОЙ понимает не только двор: по мнению специалистов известной компании, оно начинается от выхода из метро, продолжается во дворе и внутри дома — на общественных террасах, консолях или в местах общего пользования.

«При благоустройстве не может быть пустых территорий. Каждый сантиметр должен быть обдуман и логичен. После того как продуман функционал, необходимо добиться его равномерного баланса», — подчеркнула Пермякова.

Руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова (на фото) в рамках блока по пешеходным улицам и стрит-ритейлу рассказала о том, как избежать эффекта «закрытых окон» на первых этажах ЖК после получения ЗОС. Это происходило в формате «вредных советов» для девелоперов: как НЕ НАДО делать.

По мнению эксперта, основными проблемами являются переизбыток коммерческих площадей, «неправильные» неформатные помещения, неверное ценообразование, отсутствие потенциальных арендаторов и, соответственно, низкая привлекательность для инвесторов, отсутствие стратегии реализации, управления, прописанной функциональной программы и концепции потоков потребителей, а также выстроенных каналов продаж.

Пешеходные улицы и стрит-ритейл — это всегда результат идеальной, грамотно выстроенной концепции, которая будет привлекать трафик, считает руководитель отдела оценки и аналитики компании ADWILL Марина Ковалева (на фото проводит презентацию). По ее мнению, эта функциональная программа должна удовлетворять потребности резидентов, создавать контекст места и программировать трафик активной городской среды.

«Важно интегрировать проект в городской контекст несколькими разными способами, в зависимости от ресурса проекта. Люди сейчас покупают сторителлинг, и требуется рассказывать историю, идентифицируя себя с ней», — подчеркнула эксперт.

Повышенный интерес у аудитории вызвал кейс ЖК Южный берег, который в Красноярске возводит СГ СМ.СИТИ. Компания создала проект европейского уровня, с неожиданным для города имиджем. Инвестиции в первые этажи сослужили хорошую службу проекту, подняв цены продаж в комплексе гораздо выше конкурентов.

«Пешеходная зона не помогает сильно увеличить цену коммерческой недвижимости, особенно на стадии "картинки". Это происходит только потом, когда появляется уже построенный объект. Но растет ценность недвижимости в целом, особенно на вторичном рынке», — рассказал директор по маркетингу СГ СМ.СИТИ Александр Васильев (на фото).

Открывая блок по квартирографии, ведущий специалист по продуктовым решениям в ЖК Школы Девелопера Ольга Кавжарадзе (на фото) поделилась своим видением новых трендов и запросов потребителей в этой сфере. В их числе она обозначила запрос на гостиную-салон или «третье место», которая стала и фитнес-клубом, и филиалом офиса, и кинотеатром, и рестораном. Также в числе трендов возможность заказа всех сервисов и услуг города на дом, наличие большой кухни.

Руководитель группы разработки продукта Level Group Мария Букаева рекомендовала застройщикам следить за сферой IT, которая сейчас очень активно развивается, а также за трендами в дизайне интерьеров.

Опытом квартирографии и разработки продуктовых «фишек» также поделились управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон и основатель, главный архитектор БЮРО CIVIL Данил Куров.

Спикеры круглого стола пришли к выводу, что в любом новом жилом комплексе должны создаваться уникальные объекты, за счет которых каждый проект будет отличаться от другого. Также они призвали развивать так называемый архитектурный туризм.

Фотоотчет и презентации спикеров можно посмотреть по ссылке.

Сегодня и завтра в рамках РСН–2023 продолжится обсуждение лучших практик жилищного строительства.

2 марта дискуссия посвящена дворовым пространствам и МАФам, МОПам, террасам, мансардам и эксплуатируемым кровлям, а также высотному жилому строительству.

3 марта эксперты обсудят комплексное развитие территорий и среду для формирования добрососедства.

Мероприятие пройдет в том же зале фуршетов павильона №8 ЦВК «Экспоцентр».

Напоминаем, что участие в мероприятиях РСН–2023 бесплатное по предварительной регистрации по ссылке.

Другие публикации по теме:

Застройщики: ТИМ определят будущее строительной отрасли России

Марат Хуснуллин обратился к участникам Российской строительной недели–2023

28 февраля руководство Минстроя России примет участие в пленарном заседании РСН–2023

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 состоится награждение победителей федеральных номинаций ТОП ЖК

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

Российская строительная неделя стартует 28 февраля

Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 п. п.

Фото: ЕРЗ.РФ

По сообщению пресс-службы регулятора, инфляция складывается существенно выше июльского прогноза, а инфляционные ожидания продолжают увеличиваться.

Требуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели и снизить инфляционные ожидания.

На среднесрочном горизонте баланс рисков для инфляции по-прежнему существенно смещен в сторону проинфляционных. Годовая инфляция, по оценке на 21 октября, составила 8,4% и по итогам 2024 года ожидается в диапазоне 8,0% — 8,5%. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,5% — 5,0% в 2025 году (ранее прогнозировалось 4,0% — 4,5%), а до целевых 4,0% в 2026 году.

Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. По опубликованному среднесрочному прогнозу, в 2025 году среднегодовое значение ключевой ставки ожидается в диапазоне от 17% до 20%.

Согласно последней опубликованной статистике ЦБ, в августе 2024 года количество выданных ипотечных кредитов на новостройки снизилось на 62% по сравнению с августом 2023 года. Средняя ставка по ипотеке под залог ДДУ составила 6,35%.

 

 

 

При этом рыночные ипотечные ставки, по данным ДОМ.РФ, превысили 23%. Рост ипотечных ставок крайне негативно влияет на выдачи рыночной ипотеки, в то время как иные виды кредитов вносят существенно больший вклад в общие объемы кредитования. В результате доступность ипотеки снижается, а эффект охлаждения темпов кредитования в целом не наступает.

 

 

Инфляция, несмотря на высокую ключевую ставку, по-прежнему почти вдвое превышает целевые 4%.

 

 

Решение повысить ключевую ставку не стало неожиданным. Эксперты ожидали роста ставки до 20% — 21%, да и регулятор допускал возможность повышения еще по итогам прошлого заседания и подтвердил эту позицию на прошлой неделе.

Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки ЦБ, запланировано на 20 декабря 2024 года.

Вот как октябрьское решение совета директоров Банка России прокомментировали опрошенные порталом ЕРЗ.РФ эксперты.

    

 

Фото: erzrf.ru

   

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Повышение ставки ЦБ, как и ее сохранение, оказывает незначительное влияние на рынок многоквартирного строительства. Поскольку рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки ЦБ, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. В третьем квартале продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года и держатся в основном за счет «Семейной ипотеки» и покупателей, имеющих накопления.

При этом темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса. И это является существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам.

В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов нового строительства многоквартирных домов, прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет приходить к балансу через сокращение предложения, т. е. объемов многоквартирного строительства.

  

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

   

Лилия АЛЕКСАШИНА (на фото), руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ на покупательский интерес к строящемуся жилью уже никак не влияет. Тот разумный порог, при котором покупатели волновались и пытались «запрыгнуть в последний вагон», уже давно пройден и остался где-то на отметке в 12%.

Потенциальных клиентов сегодня гораздо больше волнует будущее «Семейной ипотеки». После завершения «Господдержки» спрос на данную программу повышенный, и, как следствие, лимиты на ее финансирование быстро заканчиваются.

Кроме того, некоторые банки пересматривают параметры выдачи льготных кредитов. В этом плане повышение ключевой ставки ЦБ, безусловно, также оказывает опосредованное негативное влияние на параметры льготной программы.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

  

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):

— Банки уже начали поднимать ставки по рыночной ипотеке: только за последнюю неделю мы видим увеличение в среднем на 3 п. п. С начала года выдача ипотеки уже сократилась на 60%, а теперь может упасть еще сильнее. Кроме того, некоторые банки начали поднимать порог минимального первоначального взноса до 50% не только по льготным программам, но и по базовой ипотеке.

Наиболее сильно это сказывается в продажах жилья стандарт- и комфорт-классов, которые составляют порядка 70% от объема всего строительного рынка, так как более 95% продаж в этих сегментах проходит с использованием заемных средств. Во-первых, не у всех есть достаточная сумма для первоначального взноса, а во-вторых, при приобретении квартиры на текущих условиях ежемесячный платеж по ипотеке в два-три раза превышает стоимость аренды квартиры.

Хотя нужно отметить, что доля тех, кто покупает жилье за наличный расчет, за последние два месяца выросла на 5%. Чаще всего это те, у кого были накопления, или те, кто продал имеющуюся недвижимость для улучшения жилищных условий.

Для застройщиков крайне важно поддержать спрос, поскольку у них есть обязательства перед банками и нужно пополнять счета эскроу — иначе вырастут ставки по проектному финансированию, что впоследствии либо критично снизит маржинальность проекта, либо обернется ростом цен для конечного потребителя.

Основными инструментами на текущий момент являются субсидированные ипотечные программы, траншевая ипотека, рассрочка и трейд-ин от застройщика.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании MAAR Development

 

Руслан НАСЫРОВ (на фото), генеральный директор MAAR Development (Московская область):

— В нашем случае высокий уровень ключевой ставки ЦБ никак не сказывается на объемах продаж, так как в сегменте загородного делюкс-жилья для покупки недвижимости чаще используются другие инструменты.

Наоборот, с начала этого года мы видим увеличение интереса к нашему сегменту, и он сохраняется до сих пор, поскольку многие категории покупателей, которые раньше предпочитали инвестиции в зарубежную недвижимость, из-за определенных ограничений стали выбирать элитные загородные поселки. Только за последний год спрос вырос почти на 30%, а вот количество доступных лотов, наоборот, снижается, что ведет к росту цен. 

Если же говорить про рынок в целом, то полагаю, что, несмотря на рост ключевой ставки ЦБ, какой-то кардинальной разницы в объемах выдачи ипотеки мы не увидим, так как уже не важно, рыночная ставка по ипотеке составляет 20% или 25%. В любом случае для большинства покупателей это психологически некомфортный уровень.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

  

  

  

  

 

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

Ключевая ставка Банка России осталась на уровне 16% (график)

ЦБ вновь сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ ожидаемо сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)