Почему в сегменте эконом-класса квартиры площадью менее 25 кв. м в столице встречаются реже, чем в домах более высокого класса? На этот и другие вопросы ответили специалисты компаний «МИЭЛЬ-Новостройки» и «Полис Групп».

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

Как показало исследование столичного рынка маленьких квартир, проведенное компанией «МИЭЛЬ-Новостройки», чаще всего квартиры площадью до 25 кв. м встречаются в комфорт-классе: без учета апартаментов их доля составляет почти 2% от общего объема предложения в данном сегменте. Для сравнения: в сегментах бизнес- и экономкласса доля таких квартир не достигает 1% (0,4% и 0,9%, соответственно).

Лидерами по количеству маленьких квартир на первичном рынке в старых границах Москвы являются Северный и Юго-Восточный административные округа, на которые приходится почти 50% малометражек в новостройках, выставленных на экспозицию (24,9% и 22,5% в общей структуре предложения маленьких квартир на первичном рынке «старой» Москвы).

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Специалисты объясняют высокую долю предложения квартир площадью до 25 кв. м в САО выводом на рынок ЖК комфорт-класса «Летний сад», в котором один из корпусов состоит в основном из «квартир-малюток».  А в ЮВАО сразу в нескольких проектах выставлены на продажу маленькие квартиры: это ЖК «Кварталы 21/19», «Влюблино» и «SREDA».

Для повышения конкурентоспособности застройщики заложили в проект комплексов довольно высокий процент малометражных квартир, рассчитанных на таких покупателей как молодые семьи, несемейные люди, а также на инвесторов, планирующих приобрести квартиру по более низкой цене для последующей сдачи в аренду.

Реже всего маленькие квартиры встречаются в Юго-Западном округе (1,9% в общей структуре предложения маленьких квартир в старых границах Москвы), Южном (5,1%) и Зеленоградском административном округе (5,5%).

В общей структуре предложения (без учета апартаментов) первичного рынка старой Москвы на маленькие квартиры приходится 1,1%. Из них 0,8% экспонируется в комфорт-классе, 0,2% — в бизнес-классе и 0,1% — в эконом-классе (0,1).

Фото: www.cdn.cian.site

Интересная деталь: как показало исследование, в сегменте эконом-класса квартиры площадью менее 25 кв. м встречаются реже, чем в домах более высокого класса. «Дело в том, что бюджет покупки в данном сегменте достаточно низок, поэтому количество малометражных квартир при проектировании дома закладывается меньше», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина (на фото).

Самая маленькая квартира в эконом-классе продается в ЖК «Мещерский лес»: ее площадь составляет 18,9 кв. м, цена — 3,5 млн руб. Площадь самой маленькой квартиры в комфорт-классе, расположенной в ЖК «Level Амурская», составляет 20,2 кв. м, стоимость — 3,2 млн руб. В бизнес-классе самая маленькая квартира продается в ЖК «Vander Park». Ее площадь — 22,3 кв. м, цена — 6,2 млн руб.

В элитном сегменте также встречаются малогабаритные квартиры, отмечают авторы исследования. Правда, площадь самой маленькой студии здесь равна площади нормальной однокомнатной квартиры эконом-класса — 32,5 кв. м, а цена такой квартиры, продающейся в элитном ЖК «City park», составляет 8,7 млн руб.

Тенденции на рынке малометражного жилья для портала ЕРЗ прокомментировала руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина ОРЛЯНКИНА (на фото):

«Метражи квартир в проектах различных застройщиков зависят от класса жилья, который по большей части определяется местоположением, — отмечает специалист. — В проектах жилья массового спроса превалируют квартиры небольших метражей, в проектах более высокого класса метражи увеличиваются.

ЖК «Полис на Неве» (Санкт-Петербург). Студия комфорт-класса площадью 28,3 кв. м, Застройщик — «Полис Групп»

Политика продаж у каждого застройщика своя: кто-то увеличивает площади, повышая комфортность проекта, кто-то предпочитает меньшую «нарезку». Безусловно, потенциальных покупателей, которые могут позволить себе квартиры по минимальным ценам, в разы больше, чем тех, кто готов платить за повышенный комфорт.

Важно, что сегодня понятие компактных квартир становится шире и не ограничивается студиями, в связи с чем квартирография в проектах меняется.  ГК «Полис Групп» в этом плане придерживается принципа разнообразия планировочных решений. В частности, в наших жилых комплексах представлены студии от 20 до 26 кв. м, студии с двумя окнами, однокомнатные квартиры от 35 кв. м, европланировки. Все они пользуются высоким спросом. Мы стараемся давать людям то, что они могут купить.

ЖК «ПаркЛэнд» (Ленинградская область). 1-комнатная квартира эконом-класса площадью 34,44 кв. м. Застройщик — «Полис Групп»

Поскольку общий бюджет покупки все еще остается одним из основополагающих факторов при выборе жилья, студии будут востребованы еще долго. В настоящее время нет предпосылок для повышения платежеспособного спроса. Более того, грядущие изменения в правовом поле рынка новостроек повлекут за собой рост цен, поэтому маленькие квартиры по-прежнему будут быстро находить своего покупателя», — прогнозирует специалист.

Фото: www.polis-group.ru

Другие публикации по теме:

В разрешениях на строительство, выдаваемых в 2018 году, средняя площадь квартир снизилась до 47,4 кв. м (графики)

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового год

Средняя площадь строящихся квартир снизилась до 49 кв. м, но и это еще не предел

Средняя площадь строящихся квартир продолжает снижаться

После завершения действия программы льготной ипотеки прошло уже четыре месяца. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться.

Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Расходы, заложенные в трехлетний бюджет на поддержку «Семейной ипотеки», предполагают затраты не на выдачу новых кредитов (лимиты), а на покрытие суммы компенсации по уже выданным займам по госпрограмме с 2018 года.

Снижение объемов компенсации зависит от размера ключевой ставки ЦБ. Минфин надеется, что в ближайшие годы инфляция снизится, и поэтому в расчетах бюджета учитывает уменьшение затрат на льготные программы.

Но пока на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ипотека без льготных программ остается недоступной. В таких условиях спрос перетекает на рынок аренды недвижимости.

В III квартале ставки на съемное жилье обновили исторические максимумы. Стоимость аренды росла двузначными темпами по всей стране: в Москве — в среднем до 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 56 тыс. руб., в нестоличных городах — до 43 тыс. руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Из-за четырехкратной разницы между ключевой ставкой ЦБ и субсидированной новый транш по «Семейной ипотеке» будет расходоваться быстро.

Это значит, что другие условия выдачи кредитов с высокой вероятностью будут ужесточаться, а в целом число одобрений — снижаться.

Вполне вероятно, что ставку по «Семейной ипотеке» могут пересмотреть в сторону повышения, чтобы в следующем году обеспечить продолжение программы, но при этом снизить бюджетные расходы.

Отмена программы, конечно, маловероятна, но ситуация напоминает то, что происходило с льготной ипотекой, и пересмотр условий по «Семейной» может произойти уже в самом начале 2025 года.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— В текущих условиях покупка жилья, безусловно, становится роскошью. Ипотека стала слишком дорогой, а других инструментов нет.

Сейчас для поддержания покупательского спроса застройщики используют такие инструменты, как рассрочка, trade-in, кешбэк, а также сезонные скидки и акции.

Среди других вариантов покупки жилья дешевле — ипотека траншами, субсидируемые ставки, аренда с правом выкупа, отсрочки платежей.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор интернет-сервиса Яндекс Недвижимость:

— Изменение условий льготных программ запустило процесс плавного снижения цен на первичную недвижимость. Вероятнее всего, стоимость жилья будет продолжать падать в течение ближайших полутора лет, хотя резкого обвала не случится.

Возможно будут развиваться новые финтехпродукты — ЗПИФы и «цифровые метры», которые представляют большой потенциал для инвесторов. Эти инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, но ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду.

Для снижения финансовой нагрузки рекомендую присмотреться к программам от застройщиков, которые стали чаще предлагать специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, trade-in, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк.

Еще одна альтернатива — переезд в частный дом. После завершения льготной ипотеки на первичное жилье крупные застройщики занялись загородными проектами. Часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько квартиры, но в то же время они больше по площади и с собственным участком.

Фото: smarent.com

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Ранее, когда «Семейная ипотека» только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка ЦБ будет на уровне 14% — 16%. При 6% по «Семейной ипотеке» государству нужно было доплачивать оставшиеся 8 п. п. — 10 п. п.

Сегодня при рыночной ставке в 22% субсидировать приходится уже 16 п. п. Это колоссальные суммы. Например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. руб. в месяц, а по «Семейной» — 72 тыс. руб., то государству приходится расходовать еще 160 тыс. руб. ежемесячно.

Да, в настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на «Семейной ипотеке», но как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на пять-семь лет.

Некоторые из них уже предлагают такой вариант с небольшим повышением цены на жилье. Если этот тренд сохранится, то в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, а доля ипотеки упадет до 20%.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Приостановка «Семейной ипотеки» не станет для рынка критичной. «Стопы» по программе могут временно снизить продажи новостроек, однако, как только дополнительные лимиты будут распределены между банками, временная остановка нивелируется высокими выдачами.

Если говорить о ключевой ставке ЦБ, то будет она расти или нет, недвижимость все равно сильно не подешевеет, и причина — девелоперы. Компании не смогут позволить значительно снизить цены на фоне роста стоимости стройматериалов, работ и проектного финансирования, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Регулятор ясно дает понять, что дополнительных мер поддержки жилищного рынка не будет. Новой ипотекой, пока не будет побеждена инфляция, могли бы стать рассрочки от застройщиков, но в соответствии со стандартом ЦБ их пониженные ставки при условии наценки со следующего года станут недоступны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться 

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год