Почему в сегменте эконом-класса квартиры площадью менее 25 кв. м в столице встречаются реже, чем в домах более высокого класса? На этот и другие вопросы ответили специалисты компаний «МИЭЛЬ-Новостройки» и «Полис Групп».

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

Как показало исследование столичного рынка маленьких квартир, проведенное компанией «МИЭЛЬ-Новостройки», чаще всего квартиры площадью до 25 кв. м встречаются в комфорт-классе: без учета апартаментов их доля составляет почти 2% от общего объема предложения в данном сегменте. Для сравнения: в сегментах бизнес- и экономкласса доля таких квартир не достигает 1% (0,4% и 0,9%, соответственно).

Лидерами по количеству маленьких квартир на первичном рынке в старых границах Москвы являются Северный и Юго-Восточный административные округа, на которые приходится почти 50% малометражек в новостройках, выставленных на экспозицию (24,9% и 22,5% в общей структуре предложения маленьких квартир на первичном рынке «старой» Москвы).

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Специалисты объясняют высокую долю предложения квартир площадью до 25 кв. м в САО выводом на рынок ЖК комфорт-класса «Летний сад», в котором один из корпусов состоит в основном из «квартир-малюток».  А в ЮВАО сразу в нескольких проектах выставлены на продажу маленькие квартиры: это ЖК «Кварталы 21/19», «Влюблино» и «SREDA».

Для повышения конкурентоспособности застройщики заложили в проект комплексов довольно высокий процент малометражных квартир, рассчитанных на таких покупателей как молодые семьи, несемейные люди, а также на инвесторов, планирующих приобрести квартиру по более низкой цене для последующей сдачи в аренду.

Реже всего маленькие квартиры встречаются в Юго-Западном округе (1,9% в общей структуре предложения маленьких квартир в старых границах Москвы), Южном (5,1%) и Зеленоградском административном округе (5,5%).

В общей структуре предложения (без учета апартаментов) первичного рынка старой Москвы на маленькие квартиры приходится 1,1%. Из них 0,8% экспонируется в комфорт-классе, 0,2% — в бизнес-классе и 0,1% — в эконом-классе (0,1).

Фото: www.cdn.cian.site

Интересная деталь: как показало исследование, в сегменте эконом-класса квартиры площадью менее 25 кв. м встречаются реже, чем в домах более высокого класса. «Дело в том, что бюджет покупки в данном сегменте достаточно низок, поэтому количество малометражных квартир при проектировании дома закладывается меньше», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина (на фото).

Самая маленькая квартира в эконом-классе продается в ЖК «Мещерский лес»: ее площадь составляет 18,9 кв. м, цена — 3,5 млн руб. Площадь самой маленькой квартиры в комфорт-классе, расположенной в ЖК «Level Амурская», составляет 20,2 кв. м, стоимость — 3,2 млн руб. В бизнес-классе самая маленькая квартира продается в ЖК «Vander Park». Ее площадь — 22,3 кв. м, цена — 6,2 млн руб.

В элитном сегменте также встречаются малогабаритные квартиры, отмечают авторы исследования. Правда, площадь самой маленькой студии здесь равна площади нормальной однокомнатной квартиры эконом-класса — 32,5 кв. м, а цена такой квартиры, продающейся в элитном ЖК «City park», составляет 8,7 млн руб.

Тенденции на рынке малометражного жилья для портала ЕРЗ прокомментировала руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина ОРЛЯНКИНА (на фото):

«Метражи квартир в проектах различных застройщиков зависят от класса жилья, который по большей части определяется местоположением, — отмечает специалист. — В проектах жилья массового спроса превалируют квартиры небольших метражей, в проектах более высокого класса метражи увеличиваются.

ЖК «Полис на Неве» (Санкт-Петербург). Студия комфорт-класса площадью 28,3 кв. м, Застройщик — «Полис Групп»

Политика продаж у каждого застройщика своя: кто-то увеличивает площади, повышая комфортность проекта, кто-то предпочитает меньшую «нарезку». Безусловно, потенциальных покупателей, которые могут позволить себе квартиры по минимальным ценам, в разы больше, чем тех, кто готов платить за повышенный комфорт.

Важно, что сегодня понятие компактных квартир становится шире и не ограничивается студиями, в связи с чем квартирография в проектах меняется.  ГК «Полис Групп» в этом плане придерживается принципа разнообразия планировочных решений. В частности, в наших жилых комплексах представлены студии от 20 до 26 кв. м, студии с двумя окнами, однокомнатные квартиры от 35 кв. м, европланировки. Все они пользуются высоким спросом. Мы стараемся давать людям то, что они могут купить.

ЖК «ПаркЛэнд» (Ленинградская область). 1-комнатная квартира эконом-класса площадью 34,44 кв. м. Застройщик — «Полис Групп»

Поскольку общий бюджет покупки все еще остается одним из основополагающих факторов при выборе жилья, студии будут востребованы еще долго. В настоящее время нет предпосылок для повышения платежеспособного спроса. Более того, грядущие изменения в правовом поле рынка новостроек повлекут за собой рост цен, поэтому маленькие квартиры по-прежнему будут быстро находить своего покупателя», — прогнозирует специалист.

Фото: www.polis-group.ru

Другие публикации по теме:

В разрешениях на строительство, выдаваемых в 2018 году, средняя площадь квартир снизилась до 47,4 кв. м (графики)

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового год

Средняя площадь строящихся квартир снизилась до 49 кв. м, но и это еще не предел

Средняя площадь строящихся квартир продолжает снижаться

Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

Фото: rspp.ru

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

Фото: duma.gov.ru

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

Фото: russia.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год