Почему в сегменте эконом-класса квартиры площадью менее 25 кв. м в столице встречаются реже, чем в домах более высокого класса? На этот и другие вопросы ответили специалисты компаний «МИЭЛЬ-Новостройки» и «Полис Групп».

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

Как показало исследование столичного рынка маленьких квартир, проведенное компанией «МИЭЛЬ-Новостройки», чаще всего квартиры площадью до 25 кв. м встречаются в комфорт-классе: без учета апартаментов их доля составляет почти 2% от общего объема предложения в данном сегменте. Для сравнения: в сегментах бизнес- и экономкласса доля таких квартир не достигает 1% (0,4% и 0,9%, соответственно).

Лидерами по количеству маленьких квартир на первичном рынке в старых границах Москвы являются Северный и Юго-Восточный административные округа, на которые приходится почти 50% малометражек в новостройках, выставленных на экспозицию (24,9% и 22,5% в общей структуре предложения маленьких квартир на первичном рынке «старой» Москвы).

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

Специалисты объясняют высокую долю предложения квартир площадью до 25 кв. м в САО выводом на рынок ЖК комфорт-класса «Летний сад», в котором один из корпусов состоит в основном из «квартир-малюток».  А в ЮВАО сразу в нескольких проектах выставлены на продажу маленькие квартиры: это ЖК «Кварталы 21/19», «Влюблино» и «SREDA».

Для повышения конкурентоспособности застройщики заложили в проект комплексов довольно высокий процент малометражных квартир, рассчитанных на таких покупателей как молодые семьи, несемейные люди, а также на инвесторов, планирующих приобрести квартиру по более низкой цене для последующей сдачи в аренду.

Реже всего маленькие квартиры встречаются в Юго-Западном округе (1,9% в общей структуре предложения маленьких квартир в старых границах Москвы), Южном (5,1%) и Зеленоградском административном округе (5,5%).

В общей структуре предложения (без учета апартаментов) первичного рынка старой Москвы на маленькие квартиры приходится 1,1%. Из них 0,8% экспонируется в комфорт-классе, 0,2% — в бизнес-классе и 0,1% — в эконом-классе (0,1).

Фото: www.cdn.cian.site

Интересная деталь: как показало исследование, в сегменте эконом-класса квартиры площадью менее 25 кв. м встречаются реже, чем в домах более высокого класса. «Дело в том, что бюджет покупки в данном сегменте достаточно низок, поэтому количество малометражных квартир при проектировании дома закладывается меньше», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина (на фото).

Самая маленькая квартира в эконом-классе продается в ЖК «Мещерский лес»: ее площадь составляет 18,9 кв. м, цена — 3,5 млн руб. Площадь самой маленькой квартиры в комфорт-классе, расположенной в ЖК «Level Амурская», составляет 20,2 кв. м, стоимость — 3,2 млн руб. В бизнес-классе самая маленькая квартира продается в ЖК «Vander Park». Ее площадь — 22,3 кв. м, цена — 6,2 млн руб.

В элитном сегменте также встречаются малогабаритные квартиры, отмечают авторы исследования. Правда, площадь самой маленькой студии здесь равна площади нормальной однокомнатной квартиры эконом-класса — 32,5 кв. м, а цена такой квартиры, продающейся в элитном ЖК «City park», составляет 8,7 млн руб.

Тенденции на рынке малометражного жилья для портала ЕРЗ прокомментировала руководитель отдела продаж компании «Полис Групп» Ирина ОРЛЯНКИНА (на фото):

«Метражи квартир в проектах различных застройщиков зависят от класса жилья, который по большей части определяется местоположением, — отмечает специалист. — В проектах жилья массового спроса превалируют квартиры небольших метражей, в проектах более высокого класса метражи увеличиваются.

ЖК «Полис на Неве» (Санкт-Петербург). Студия комфорт-класса площадью 28,3 кв. м, Застройщик — «Полис Групп»

Политика продаж у каждого застройщика своя: кто-то увеличивает площади, повышая комфортность проекта, кто-то предпочитает меньшую «нарезку». Безусловно, потенциальных покупателей, которые могут позволить себе квартиры по минимальным ценам, в разы больше, чем тех, кто готов платить за повышенный комфорт.

Важно, что сегодня понятие компактных квартир становится шире и не ограничивается студиями, в связи с чем квартирография в проектах меняется.  ГК «Полис Групп» в этом плане придерживается принципа разнообразия планировочных решений. В частности, в наших жилых комплексах представлены студии от 20 до 26 кв. м, студии с двумя окнами, однокомнатные квартиры от 35 кв. м, европланировки. Все они пользуются высоким спросом. Мы стараемся давать людям то, что они могут купить.

ЖК «ПаркЛэнд» (Ленинградская область). 1-комнатная квартира эконом-класса площадью 34,44 кв. м. Застройщик — «Полис Групп»

Поскольку общий бюджет покупки все еще остается одним из основополагающих факторов при выборе жилья, студии будут востребованы еще долго. В настоящее время нет предпосылок для повышения платежеспособного спроса. Более того, грядущие изменения в правовом поле рынка новостроек повлекут за собой рост цен, поэтому маленькие квартиры по-прежнему будут быстро находить своего покупателя», — прогнозирует специалист.

Фото: www.polis-group.ru

Другие публикации по теме:

В разрешениях на строительство, выдаваемых в 2018 году, средняя площадь квартир снизилась до 47,4 кв. м (графики)

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового год

Средняя площадь строящихся квартир снизилась до 49 кв. м, но и это еще не предел

Средняя площадь строящихся квартир продолжает снижаться

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства рассказал РБК о главных трендах рынка жилой недвижимости столицы.

Фото: sobianin.ru 

Реновация

К 2032 году московское правительство планирует завершить переселение жителей из тех домов, которые изначально вошли в программу реновации, и, скорее всего, она будет продолжена.

«Мы понимаем, что к тому времени у многих жилых зданий, которые в 2017 году были в удовлетворительном состоянии, срок эксплуатации подойдет к концу», — пояснил Владимир Ефимов (на фото ниже).

Фото: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Здесь, по его словам, нужен или дорогостоящий капитальный ремонт, который радикально не изменит качество жилья, либо снос.

Бывает и так, что рядом с домами, попавшими в программу, остаются объекты, которые по состоянию ничем не лучше.

«Поэтому правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу "один дом убрали и на его месте построили новый"», — заявил представитель региональной власти.

Говоря об объемах строительства в Москве, он напомнил, что несколько лет назад здесь сдавалось около 5 млн кв. м жилья в год. В последнее время темпы стали более высокими.

В 2023-м, например, было введено 7,3 млн кв. м жилья, и произошло это как раз за счет реновации и стимулирующих спрос программ льготной ипотеки.

«Сегодня мы видим замедление выхода на этап стройки по новым площадкам. Это разумная реакция девелоперов на ситуацию более сдержанного спроса, — отметил вице-мэр и добавил: — Но говорить о том, что продажи остановились и нас ждет катастрофа, пока оснований нет».

Фото: t.me/hals_development

Апартаменты

До сих пор в профессиональной среде вызывает споры решение правительства Москвы по апартаментам.

Владимир Ефимов считает, что эта категория появилась как «некая идея второго жилья», но формально это нежилое помещение, где «нельзя прописаться и, следовательно, получить набор социальных услуг».

При этом такие объекты, уточнил он, формируют дополнительную нагрузку и спрос со стороны населения на социальную инфраструктуру.

«Поэтому мы приняли решение, что больше строительство апартаментов согласовывать не будем, и соответствующим образом поправили законодательство», — подчеркнул глава столичного стройкомплекса.

В новых правилах четко определено, что есть гостиницы, и какие требования к ним должны быть (апартаменты зачастую и числились как разновидность отелей).

Но если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, то ему предлагается поменять вид разрешенного использования и построить нормальный дом, если это возможно в рамках градостроительных решений, заключил Владимир Ефимов.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-texter.ru

Малогабаритные квартиры

Изменились в Москве и нормативы, связанные с минимальным размером жилья. Теперь площадь однокомнатных квартир должна быть не менее 28 кв. м и 44 кв. м. — двухкомнатных. И для этого, убежден собеседник РБК, есть основания.

Во-первых, размер квартиры регламентирован строительными нормами, из которых и рассчитываются минимальные площади.

Во-вторых, в среднем в столице живет чуть больше двух человек на одну квартиру. Именно под этот показатель планируются социальная и транспортная инфраструктуры.

Но когда строится дом, в котором много маленьких квартир, это ломает все планы. Получается, что в итоге появляется жилой массив, который в необходимом объеме ничем не обеспечен.

«Если у девелопера будут квартиры меньше 28 кв. м, то мы потребуем компенсацию на инфраструктуру, необходимую для обеспечения всех новых жителей образованием, транспортом и медициной», — предупредил столичный чиновник.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Комплексное развитие территорий

Сегодня в Москве в стадии реализации находится 108 проектов КРТ с площадью застройки порядка 27—28 млн кв. м.

Одни из них реализуются по инициативе правообладателей, вторые — через торги, третьи — операторами, которых город учредил, в том числе в целях программы реновации.

«В этом году мы определили на торгах инвесторов десяти площадок, и спрос остается высоким», — заверил Владимир Ефимов.

Фото: © Ярославский Максим / Фотобанк Лори

Кадры

По оценкам столичной мэрии, дефицит рабочих кадров в сфере строительства на рынке Москвы составляет порядка 50 тыс. — 70 тыс. человек.

Причем нельзя выделить, каких специалистов больше не хватает, — это и управленцы, которые могли бы все процессы организовать, и представители рабочих профессий.

Нехватка кадров сказывается на росте заработных плат и, соответственно, себестоимости строительства.

Ранее ситуацию выравнивала трудовая миграция их стран СНГ, но сегодня и там достаточно высокий внутренний спрос. Тем не менее варианты решения проблемы есть.

Одним из них вице-мэр поделился в интервью: «Чтобы минимизировать трудозатраты проектов, мы максимально начали использовать механизацию, современные технологии и все больше переходить на типовые решения».

Фото: stroj-musor.moscow

Импортозамещение

В стройкомплексе проблема импортозамещения, по мнению вице-мэра столицы, не стоит так остро, как в некоторых других отраслях, и те же самые дома по программе реновации на 95% — 97% возводятся из российских комплектующих.

Сложнее обстоят дела с зарубежной строительной техникой, но и здесь идет замещение, в том числе китайской продукцией.

Есть вопрос, связанный с поставками оборудования, из-за чего пришлось переделывать некоторые проекты.

«Но это привело лишь к небольшим сдвигам по срокам, ничего остановлено не было», — подвел черту Владимир Ефимов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Утвержден алгоритм цифрового мастер-планирования территории города Москвы

Порядок внесения сведений в сводный план регулирования использования территории города Москвы изменен

Изменения в порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ

В Москве появится электронный реестр строителей

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

В Москве сокращен перечень документов о создании мест приложения труда, необходимых для подтверждения статуса инвестиционного проекта

Эксперты: вслед за официальным запретом строить в Москве микроквартиры последовал неофициальный — на апартаменты

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений