В числе этих задач недавно назначенный вице-премьер на «Деловом завтраке» в редакции «Российской газеты» назвал обеспечение реализации нацпроектов, модернизацию отрасли, более эффективный надзор за ней и ряд других.

    

Фото: www.rg.ru

      

О реновации в Москве и в масштабах всей России

Марат Хуснуллин (на фото) проинформировал, что в течение девяти лет его пребывания в должности вице-мэра Москвы, в столице была проведена программа сноса пятиэтажек первых серий панельного домостроения в количестве 1796 домов. В итоге новые квартиры были переселены более 200 тыс. москвичей.

«Это уже тогда была в чистом виде реновация — просто никто ее так не называл», — заметил вице-премьер.

     

Фото: stroi.mos.ru

    

Он уточнил, что после многочисленных обращений горожан с вопросами типа «а почему нас не переселяют из старого дома в новый?» мэр Москвы Сергей Собянин принял решение продолжить реновацию уже в более широком масштабе.

В новую программу включили 5 173 дома. «Все, где жители проголосовали за вхождение. А это, между прочим, миллион человек!», — подчеркнул Хуснуллин.

По его словам, в ходе реализации этой программы, москвичи «не просто получают новое жилье, а отличные современные квартиры, рыночная стоимость которых на 30% выше прежних, то есть люди переезжают из жилья жесткого эконом-класса в жилье класса комфорт плюс».

   

Фото: www.cian.ru

  

Что касается переноса московского опыта реновации на всю Россию, то в режиме простого копирования это невозможно, полагает чиновник. Прежде чем начать какие-то шаги в этом направлении, по мнению вице-премьера, нужно учесть специфику каждого отдельного региона.

 «Например, на моей родине — в Татарстане — еще 20 лет назад начали ликвидировать аварийное и ветхое жилье, — заметил Хуснуллин. — Создали специальный фонд, начали работать, и сегодня в республике такого жилья больше нет», — констатировал вице-премьер.

Он также привел в пример Белгородскую область, где региональные власти, активно способствуют развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) для улучшения жилищных условий жителей области.

    

Фото: www.msk.mosreg.ru

     

«Чтобы подойти к этой работе [реновации — Ред.] комплексно, нужен серьезный анализ и серьезная подготовка. И инициатива должна исходить из регионов — я не сторонник того, чтобы сверху насаждать единую для всех программу», — высказал свою точку зрения вице-премьер. 

Он повторил давний тезис главы Минстроя Владимира Якушева, что решать вопрос расселения людей из ветхого и аварийного жилья в регионах надо прежде всего в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», в котором целый одноименный раздел посвящен этой задаче.

«В соответствии с ним за шесть лет, до 2024 года, необходимо расселить людей из 9 млн кв. м аварийного жилья, — напомнил Хуснуллин. — На это направляется 1 трлн руб. — 90% из федерального бюджета и еще 10% из региональных бюджетов и внебюджетных источников», — уточнил зампред Правительства РФ.

    

Фото: www.news.sarbc.ru

    

О финансировании нацпроектов

Марат Хуснуллин, отвечающий в Кабмине за реализацию сразу нескольких нацпроектов в сфере строительства, выразил уверенность, что финансирование последних в этом году будет более эффективным, нежели в предыдущем.

«Я точно знаю, что председатель Правительства Михаил Владимирович Мишустин умеет не только считать деньги, но и заставить их эффективно работать», — такими словами Хуснуллин аргументировал свою уверенность.

В то же время он признал, что уже сейчас видит недоосвоение выделенных средств на нацпроекты. «Это же значит, что кто-то вовремя не получил школу или детсад, кто-то — денег на ремонт, а кто-то зарплату», — отметил вице-премьер.

Хуснуллин сообщил, что при участии министра экономического развития Максима Решетникова в ближайшие несколько месяцев в рамках нацпроектов будут оставлены графики реализации всех социально-экономических программ для каждого из субъектов РФ.  

    

Фото: www.sip-rost.ru

    

О вводе жилья и сопутствующих этому проблемах с ипотекой, землей и РС

Вице-премьер напомнил, что по итогам 2019 года в стране зафиксирован рост ввода жилья — 80,3 млн кв. м, «что больше, чем сдавалось в последние три года».

Но для того, чтобы повысить данный показатель до 120 млн кв. м в год в течение ближайших четырех лет, надо, по словам Хуснуллина, решить несколько непростых задач:

    

Фото: www.6422570.ru

     

• стимулировать банки на снижение ставки ИЖК в условиях проектного финансирования, чтобы повысить платежеспособный спрос на жилье среди населения и тем самым загрузить отрасль;

• находить в регионах землю под застройку жильем;

• увеличить площадь земельных участков, под которую уже есть готовые разрешения на строительство (РС), со 103 млн кв. м до 240 млн кв. м;

• cократить число административных барьеров для решения предыдущей задачи.

     

Фото: www.vsedlyastroiki.ru

    

«Чем дольше строим, тем дороже — чем быстрее, тем дешевле, — пояснил важность процедурного момента Хуснуллин, добавив: — Вот именно этим я сейчас и занимаюсь, чтобы убрать все препятствия и строить максимально быстро».

По его словам, эффективнее всего бороться с излишней бюрократией и сопутствующей ей коррупцией помогает переход на электронную выдачу всех разрешений.

«В Москве в этом убедились, — сообщил бывший вице-мэр столицы. — Вот почему и здесь у меня на первом месте введение BIM-технологий и электронных услуг в строительстве. В столице я создал штаб информационных технологий, и раз в неделю мы обсуждали все новшества, которые еще нужно внедрить. Теперь буду распространять это по стране», — пообещал вице-премьер Хуснуллин.

    

Фото: www.ngsdo.ru

    

О качестве сдаваемых домов

Дебюрократизация отрасли вовсе не означает снижение ответственности застройщиков за халатную работу, подчеркнул Марат Хуснуллин. Он напомнил, что был чрезвычайно строг, работая в правительстве Москвы, к тем девелоперам и чиновникам, кто пытался ввести в эксплуатацию объекты с недоделками.  

«И здесь я буду бороться за то, чтобы в строй вводились только качественные объекты, — сделал акцент Хуснуллин. — Ведь за халтуру платит потребитель, у него возникают дополнительные расходы на ремонт, потом начинаются проблемы с капремонтом, обслуживанием жилья», — перечислил вице-премьер.

Он заверил, что за недоделки в строительстве будет жестко спрашивать и требовать и со строителей, и с органов надзора.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

    

О строительстве как драйвере всей экономики

«У стройки очень большой аккумулятивный эффект. Если она работает, начинают работать все — строители, поставщики, сфера услуг», — заметил Хуснуллин. Он привел в пример Москву, годовой бюджет которой составляет почти 3 трлн руб., а доля доходов от строительства в нем целых 17%.

«В России этот показатель скромнее — 6%, наша задача — улучшить его», — подчеркнул вице-премьер, указав на то, что строительная отрасль в РФ обеспечивает рабочими местами 5,5 млн человек, а каждое рабочее место формирует еще до 5—6 мест в смежных сферах — ЖКХ, торговле и т.д.

По мнению Хуснуллина, для увеличения доли строительств в российском ВВП необходимо внедрять современные отраслевые технологии и эффективные методики управления производственным процессом.

«Если сумеем, то вполне сможем выйти на производительность труда турецких и китайских компаний, и даже заняться экспортом строительных услуг», — дал свой прогноз вице-премьер.

   

Фото: www.stroyportal.club

    

О предложении считать общий ввод недвижимости, а не только жилья

Хуснуллин также обосновал свое убеждение в том, что в стройке при подведении статистики ввода нужно считать не только объекты жилой недвижимости, но также и другие объекты капстроительства. По его словам, он уже внес такое предложение в Росстат.

«Что такое нежилье? Это, в первую очередь, недвижимость, формирующая рабочие места. А если их не будет, кому нужны эти дома?», —

задал риторический вопрос вице-премьер — И вообще в строительстве все очень взаимосвязано — жилье, дороги, коммуникации… Не случайно в моем ведении еще два нацпроекта — безопасные и качественные дороги и развитие транспортной инфраструктуры», — напомнил Хуснуллин.

  

Фото: plus.google.com

  

Об освоении ФЦП и ошибках в ценообразовании

Марат Хуснуллин признал, что сегодня в стране около 50 важных строек в рамках федеральных целевых программ (ФЦП) остаются замороженными, и одна из главных причин этого — допущенные ошибки в цепочке ценообразования.

«Начинается эта цепочка с некачественно составленного некомпетентным чиновником технического задания, скажем, на дорогу, которая является сложнейшим объектом с инженерными сетями, коммуникациями, — пояснил вице-премьер. — Затем, в соответствии с 44-ФЗ, выбирается проектировщик, который в жизни ничего не проектировал, но зато дал самую дешевую цену на свой проект, в результате выдал отвратительную документацию», — так Хуснуллин «разложил по полочкам» механику многих строительных банкротств.

   

Фото: www.kwork.ru

   

По его словам, ключевая задача, стоящая сегодня перед отраслью, — изменение подхода к системе госзаказа.

«Почему в Москве мы построили парк «Зарядье» мирового уровня, реконструировали «Лужники» на мировом уровне? У нас были компетентные специалисты», — объяснил вице-премьер.

Он пообещал «подправить ценообразование» и «сделать по всем правилам конкурсные процедуры», благо деньги на это есть.

    

Фото: www.dpo-ilm.ru

             

    

   

   

   

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Управлять стройками нацпроектов необходимо в режиме еженедельного штаба

Законопроект о реновации в масштабах страны обсудят в ближайшее время

Вице-премьер Марат Хуснуллин будет вести в Правительстве более 20 направлений

Марат Хуснуллин: Программу реновации нужно распространить на всю Россию

Хуснуллин заменил Мутко, который возглавит ДОМ.РФ. Якушев сохранил пост главы Минстроя

Изменения порядка выдачи разрешения на строительство в электронной форме

Минстрой России информирует о порядке определения начальной максимальной цены контракта в сфере градостроительной деятельности

Владимир Якушев: В реализации планов по жилью пока отстаем

В Госдуму внесен уже второй законопроект, предлагающий распространить практику реновации на всю Россию

Реновацию запустят в регионах?

В Госдуму внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

Марат Хуснуллин: В ближайшие пять лет в Москве будет построено свыше 20 млн кв. м жилья

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

 

Фото: vk.com

 

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

   

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

 

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

 

Фото: urbanus.ru

 

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

  

Фото: vk.com

 

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать