Участники недавних парламентских слушаний в Госдуме РФ обсудили актуальные вопросы реализации недавно обновленного 214-ФЗ, меняющего систему финансирования жилищного строительства и направленного на защиту прав дольщиков. От застройщиков Восточной Сибири на слушаниях ярко выступил генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» (6-е место в Топ застройщиков региона) Михаил СИГАЛ — сегодняшний собеседник портала ЕРЗ.

      

Фото Ильи Татарникова

       

— Михаил Александрович, на каких нюансах обновленного законодательства о долевом строительстве Вы заострили внимание аудитории?

— Их целый ряд. Например, что «первичней»: возникновение счета эскроу или договора участия в долевом строительстве? Исходя из закона,  сначала должен возникнуть договор долевого участия в строительстве и ипотечный договор, а потом уже возникает соглашение по эсроу-счетам.

Когда работа происходит в рамках одного банка, эти моменты еще можно попытаться как-то синхронизировать. Но если ипотеку, скажем, выдает другой банк, то ему нужно в ипотечном договоре прописать реквизиты, куда он должен перечислить свои деньги — соответственно, с судного счета на счет эскроу. А его в настоящий момент не имеется — получается нестыковка.

То есть, как видим, сам процесс подписания соглашений по счетам эскроу в долевом строительстве сегодня до конца не синхронизирован.

  

— Интересно. Еще примеры?

— Есть и более узкие моменты — например, различные разночтения по правоприменению 214-ФЗ в части, относящейся к разрешениям на строительство, выданным в 2016—2017 годах, то есть до вступления в силу новой редакции закона. Эти вопросы банки трактуют по-разному. На парламентских слушаниях я поднял вопрос, связанный с оперативностью ответа на запросы.

Напомню, что ДОМ.РФ и Минстрой имеют право отвечать на запросы в течение 30 дней, застройщики же обязаны раскрыть информацию, допустим, в течение 3 дней. Скажем, возникает у нас с банком  какой-то спорный вопрос, нам нужны их комментарии, чтобы его снять, мы туда обращаемся — а нам говорят, что ответят в течение 30 дней. Мы обращаемся в стройнадзор банка-кооператора, который следит за исполнением 214-ФЗ: ответ тот же — 30 дней.

И таких примеров довольно много. Мы все эти вопросы озвучили, в том числе и в ходе видеоконференции с министром строительства, и эта информация доведена до профильного ведомства.

     

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», визуализация

      

— Что ж, будем надеяться, что вас услышат и учтут все эти моменты при очередной корректировке законодательства о долевом строительстве, которая должна произойти в ближайшее время. А пока поделитесь Вашим опытом работы со счетами эскроу, ведь «Восток Центр Иркутск» — первый застройщик Прибайкалья, который начал это практиковать.

— Да, мы уже оформили первый кредит на строительство многоквартирного дома в рамках нашего существующего жилого комплекса «Стрижи» (блок-секция №8, башня «Небо»). Сколько мы взяли у Сбербанка и на какой срок, это малоинтересно, тем более что все цифры являются коммерческой тайной. Всех интересует другое: формулы расчета по ставке, по компенсации.

      

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», строительство

       

— А над этим можете приоткрыть завесу коммерческой тайны?

— Могу в общих чертах обрисовать эту схему. Есть базовая ставка и есть специальная ставка, которая рассчитывается в зависимости от того, сколько денег получил застройщик от покупателя на эскроу-счета.

Если, допустим, от покупателя на эскроу-счета получено 100% средств, то ставка понижается примерно вдвое, плюс-минус погрешность, поскольку зависимость не линейная.

Когда застройщик набирает, допустим, 150%, ставка снижается еще больше. Скажем, при 200-процентном перекрытии (а это может произойти на определенном этапе строительства: например, зимой, когда фаза строительства и выборка кредитов небольшие, а продажи, тем не менее, идут, причем даже активнее, чем летом), — тогда ставка снижается практически до минимальных параметров.

   

— А какова ситуация у вас?

— Мы совсем недавно оформили кредит со Сбербанком, поэтому первые деньги только-только начали поступать.

    

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, общий вид

      

— Какова главная задача при использовании проектного финансирования?

— Правильно выстроить производственный график. Для того чтобы рационально использовать эти деньги, важна оборачиваемость. Необходимо сделать максимально коротким цикл строительства, от момента выборки первого транша кредита до ввода дома в эксплуатацию, регистрации первого права собственности.

Естественно, важны и объемы продаж. Ведь, как мы уже отмечали, чем больше объем денег, поступивших от покупателей, тем меньше эффективная ставка по данному кредиту.

  

— Иными словами, успех проекта определяют два момента — темпы строительства и темпы продаж?

— Именно так. Если не совсем правильно выбрана ценовая модель, проект просчитан некорректно (по цене, по локации и т.д.), и продажи не соответствуют запланированным темпам, то может возникнуть ситуация, когда на последнем этапе, перед вводом дома в эксплуатацию, объем выборки по кредиту будет максимальным, а значит, и доля процентных расходов — большой. И чем дольше будет тянуться эта фаза перед вводом объекта в эксплуатацию, тем хуже для застройщика.

     

Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск, детализация

     

Это жизненно важно для проекта: именно здесь, на этом этапе заложена наибольшая зона риска, и важно ее максимально сократить. На первом этапе, когда ты только начинаешь строиться, выборка у тебя небольшая и, соответственно, процентные расходы невелики. А на финишной стадии проекта, когда уже 70—80% от лимита кредита выбрано, естественно, доля процентных расходов большая. Если данные расходы не покрыты продажами, то, понятное дело, это огромное бремя для застройщика.

  

— Тем не менее, сомнений в том, работать по схемам проектного финансирования или нет, у вас не было изначально?

— А куда нам деваться? Все остальные варианты пока означают только одно: уход застройщика с рынка жилищного строительства. Поэтому когда в прошлом году мы увидели, к чему может привести вся эта трансформация, то определили для себя, что нет смысла адаптироваться к умирающему закону — надо адаптироваться к новому.

А закон — это неизбежность, данность. Условно говоря, можно жаловаться на огонь, что он горячий, или на воду, что она мокрая, но что это даст? Вот и с законом так же: закон есть закон, и надо работать в принятом формате.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, общий вид

    

— Какие еще масштабные проекты, кроме башни «Небо» в ЖК «Стрижи», будут реализовываться по схемам проектного финансирования?

— В центральной части Иркутска в рамках развития застроенных территорий мы возводим ЖК «Стрижи Сити». Это уже второй проект в рамках нашей компании, который реализуется в новом формате проектного финансирования и где работа с дольщиками происходит с помощью эскроу-счетов.

«Стрижи Сити» — новый жилой комплекс, отвечающий всем современным требованиям. Центральная входная группа представляет собой холл с высокими потолками (порядка 4,5 м). Зона рекреации — это закрытая дворовая площадка, полностью защищенная от доступа транспорта.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, пример холлов

     

Мы предусмотрели помещения для хранения велосипедов и колясок, кладовки. На первых этажах есть санузлы, чтобы ребятишки и взрослые, придя с прогулки, могли ими воспользоваться. Для владельцев домашних животных мы сделали специальные лапомоечные, где можно помыть лапы собаке после прогулки, а потом уже подняться наверх. В квартирах окна у нас будут полностью в пол, а лоджии остеклены теплым алюминиевым профилем.

Очень интересное IT-обеспечение: большое количество видеокамер, видеодомофонов. Предусмотрена возможность дистанционного доступа к нему. Через специальное приложение можно будет просмотреть весь парк видеокамер, чтобы проверить, как во дворе гуляет ваш ребенок и убедиться в том, что с припаркованной машиной все в порядке. Если дома находится ребенок или пожилые люди, а к вам пришел какой-то человек, то можно будет дистанционно, через интернет, даже находясь в тысячах километрах от России, пообщаться с визитером через данное приложение.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, двор на уровне 2-го этажа

    

— А полностью на собственные средства работать будете?

— Мы уже это делаем. Например, именно так в рамках ЖК «Стрижи» строим блок-секцию №7. Проект находится на финишной стадии, планируем завершить его к концу нынешнего либо к началу следующего года — окончательный срок зависит от того, как пройдут камеральные процедуры.

Мы строим эту блок-секцию на собственные и на привлеченные средства, дольщиков там минимальное количество. Продажи специально придерживали до более высокой степени готовности, и открыли их буквально на днях.

          

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, вид двора

  

— А что, с Вашей точки зрения, происходит на рынке жилищного строительства в целом? Ожидаете ли Вы снижения объемов строительства? Как изменится маржа?

— Мне сложно здесь что-то прогнозировать, поскольку мы все привязаны к тем макроэкономическим и внешнеполитическим аспектам, которые влияют на ключевую ставку и, соответственно, на базовые ставки по ипотеке.

  

— К слову, недавно руководитель Департамента денежно-кредитной политики Банка России Алексей Заботкин заверил, что в ближайшее время регулятор не намерен снижать ключевую ставку — по крайней мере, в нынешнем году.

— Это хорошо. Банки-то подняли ставки. Кредиты для застройщиков подорожали, ипотека — тоже. Все это — настораживающие факторы, хотя сегодня, надо признать, мы пока еще находимся, так сказать,  в приемлемых параметрах относительно ипотечной ставки.

Ипотека остается основным драйвером жилищного строительства, поскольку доходы населения не выросли, покупательная способность не увеличилась, и иного инструмента для увеличения объема продаж застройщиков просто нет.

С другой стороны, у нас в регионе мы видим, что большая доля сделок сместилась в сторону вторичного жилья. Почему? Я думаю, что все изменения, которые сейчас в «долёвке» происходят, людей настораживают, и они сомневаются, стоит ли связываться с новостройками. И если рост в сегменте долевого строительства минимальный, то на «вторичке» он на уровне 40%. Это не очень хороший фактор….

    

— …особенно если учесть, что далеко не всегда люди покупают квартиру, построенную в последние пять лет.

— В том-то и дело. Когда люди тратят свои кровные на хрущевку, то в масштабах экономики они, по большому счету, выкидывают эти деньги в мусор, и кроме роста инфляции это ничего не дает.

  

Жилой комплекс «Зеркальный», г. Иркутск, самый большой дом в Иркутской области

      

— В этом смысле ситуация на рынке Иркутской области не сильно отличается от других регионов, исключая две столицы, которые собрали все сливки от снижения ипотечных ставок за последний год.

— Это правда. У нас наблюдается очень сильная волатильность и сдвиг в сторону готового жилья.

К концу года мы введем упомянутую 7-ю блок-секцию «Стрижей», которую строим на свои деньги, и увидим, какова будет конверсия. Но ожидания у нас хорошие.

   

— А новые проекты планируете?

— Конечно. ЖК «Стрижи-2» оставляем до следующего года, поскольку сейчас в работе много проектов. Посмотрим на динамику рынка, и тогда уже определимся с запуском следующих проектов.

   

— Изменился ли ваш покупатель? Кто в основном покупает квартиры у «Восток Центр Иркутск»?

— В каждой локации свой покупатель. Но основная масса — это молодые люди и молодые семьи. Они активно используют ипотеку, материнский капитал и пр.

В ЖК «Стрижи Сити» молодых тоже много, но поскольку цены здесь выше из-за того, что это центр города, там мы видим как молодых, так и людей постарше, которые вкладывая деньги в жилье, улучшают свою локацию, переезжая с окраины в центр. Так сказать, из хорошего — в лучшее.

   

— Что самое важное для вашего покупателя: цена, наличие отделки, инфраструктуры, дорог?

— Здесь однозначно присутствует комплексный подход. Сегодняшнего покупателя квартира как таковая уже не интересует. Поэтому все наши жилые комплексы, начиная с 2013—2014 годов, мы создаем, с учетом комплексной инфраструктуры. К слову, в ЖК «Стрижи Сити» тоже будет детский сад на 110 мест.

    

— Михаил Александрович, спасибо за, как всегда, интересный разговор. Успехов лично и Вам и Вашей компании!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

В Минстрое обсудили с застройщиками поправки в закон о долевом строительстве

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Национальный проект «Жилье и городская среда» был представлен на парламентских слушаниях 11 октября

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика 

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

На вопросы портала ЕРЗ отвечает генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил СИГАЛ.

Фото Ильи Татарникова

 

— Михаил Александрович, по данным ЕРЗ, в Иркутской области преобладает кирпичное домостроение — 32%. Ваша компания также в основном строит из кирпича: на него приходится порядка 60% объемов сдаваемого вами жилья. В то же время по России на лидирующих позициях находятся монолит-кирпич и монолит: 30% и 25%, а кирпич занимает только 18% рынка. Чем объясните такие предпочтения?

— Несколько удивлен этими данными, и могу сказать, что как раз чисто кирпичного домостроения у нас мало. В основном мы применяем монолитные либо сборные каркасы, для заполнения используем автоклавный газобетон или полистирол-бетон, а облицовываем кирпичом либо сайдингом. Именно так мы строим дома по программе переселения из ветхого аварийного жилья, для детей-сирот и пр. К слову, у наших коллег каркасы также в основном монолитные.

  

— По информации ЕРЗ, в вашем регионе средняя этажность строящихся домов невелика и составляет 12,9 этажей. А у вашей компании средняя этажность строящихся домов существенно выше — 18,6 этажей, что выше среднероссийских 16-ти этажей. Как Вы это прокомментируете?

— Считаю, что при нынешних технологиях высотное домостроение позволяет соблюсти и безопасность, и комфортность. Если раньше оставались какие-то стереотипы на этот счет, связанные с водой на верхних этажах и пр., то сегодня, благодаря применению качественного насосного и вентиляционного оборудования, хорошему сливу и т.д., все эти опасения сняты.

Высотность домов позволяет снижать плотность застройки, поскольку нужно соблюдать нормативы по обеспеченности парковками, рекреацией. А уменьшение пятна застройки позволяет создать на конкретном земельном участке более комфортную внешнюю среду.

 

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, общий вид

— Комфортность проживания связана и с метражом квартир. В Иркутской области средняя площадь строящихся квартир составляет 49,2 кв. м, а у вашей компании она существенно больше — 53,8 «квадрата». Ваш комментарий?

— Проекты, которые мы сегодня реализуем, родились еще на растущем рынке. И статистика наших продаж говорит о том, что люди стараются сформировать более комфортную среду внутри своего микромира, и иногда умудряются даже из 1-комнатной квартиры площадью 45—46 кв. м сделать еще какое-то помещение, то есть, по сути, 2-комнатную квартиру.

Сами мы не стремимся к большим площадям: у нас 3-комнатные квартиры не выбиваются выше 70 кв. м, и сегодня мы стараемся работать в  диапазоне до 90 кв. м. В будущих наших проектах будут немножко другие концепции, исходя из локаций: 2-комнатная квартира — 54 — максимум 68 кв. м. И мы видим, что люди с удовольствием покупают такое жилье.

 

— Какой застройке отдает предпочтение Ваша компания: точечной или комплексной?

— Безусловно, комплексной. Мы стремимся не просто к строительству домов, а к созданию именно комфортной среды.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, дворовая территория

 

— Какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации, в том числе в рамках РЗТ?

— Сегодня у нас в работе несколько проектов. В активной стадии реализации находится жилой квартал «Стрижи»: это  пригород Иркутска, общая площадь — более 80 тыс. кв. м. Мы построили там детский сад, а буквально на днях вместе с нашими партнерами открыли там семейный клуб «Смородина». Акцент в ней сделан на ребятишек, их воспитание и культурное развитие: в студии предусмотрено обучение гончарному делу, живописи, планируются лекции специалистов из городской библиотеки и пр. В общем, проект интересный.

Помещение мы предоставили нашим партнерам, по сути, бесплатно: на уровне коммунальных платежей. Отремонтировали его, сделали плиточно-вытяжную вентиляцию и т.д., а наши партнеры поставили оборудование, наладили технологии и все остальное. И теперь за минимальную плату (чтобы только покрывать коммунальные платежи и зарплату персонала) там занимаются с ребятишками, развивают их.

Мы действуем совместно с администрацией в рамках государственно-частного партнерства, помогаем с землеустройством. Хотим, чтобы в нормативной доступности от «Стрижей» появились общеобразовательная школа, школы искусств, в обозримом будущем — фитнес-центр. То есть в целом работаем над созданием именно комфортной среды.

Кстати, там у нас есть еще один участок, и в ближайшее время на этой территории появится жилой комплекс с рабочим названием «Стрижи-2». Его граница будет проходить в 250 м от нынешних «Стрижей». Таким образом, формируется небольшой кластер, в котором будут общеобразовательная школа, детский сад, школа искусств, о которых я уже говорил.

Кроме того, совместно с другими иркутскими застройщиками мы участвуем в действующем концессионном проекте. В 2011 году выиграли первый аукцион, и сегодня в завершающей стадии реализации находится жилой комплекс «Новый» — это почти 145 тыс. кв. м застройки. Мы являемся не только участниками-акционерами, но и подрядчиками этого проекта.

Летом мы выиграли аукцион и заключили контракт на освоение участка площадью около 3,5 га в центральной части города по схеме РЗТ. Сейчас занимаемся концепцией, подготовкой.  Я думаю, это будет интересный жилой комплекс, его предварительное название — «Стрижи-City».

Жилой квартал «Новый», г. Иркутск, общий вид

 

— Кстати, об участках. Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли?

— Земельный банк у нас есть. Большой он или маленький? С учетом существующего спроса в городе Иркутске могу сказать, что он достаточный, и землей мы себя обеспечили лет на пять-семь.

 

— Как, в целом, оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли предложений?

 — Везде по-разному. На периферии, километров 200—300 от Иркутска, проблем с землей нет, а в областном центре, конечно, есть. Город практически все свои территории уже застроил, и сегодня основное развитие Иркутска идет, во-первых, за счет РЗТ, причем в основном в центральной части города. Это очень непростая тема, связанная с реновацией, выводом промышленных предприятий, которые находятся на участках, интересных городу, причем интересных не только в плане жилищного строительства.

Второе направление развития города — за счет окружающих его пригородов, прежде всего Иркутского района. Приятно, что между властями города и района в этом вопросе есть взаимопонимание. Знаю, что обсуждалось создание рабочей группы по синхронизации генпланов в части транспортной, социальной и инженерной  инфраструктуры и выработки единых подходов относительно расположения жилой и социальной застройки.

 

— Вы упомянули инженерные сети. Ваша оценка обеспеченности иркутских площадок сетями? Есть ли у местных сетевых компаний необходимая мощность и точки подключения?

— Знаете, здесь все зависит от конкретной площадки: площадка площадке рознь. Но сложности, конечно, есть, поскольку многие годы у нас не было внятной стратегии развития жилищного строительства. Поэтому проблемы, конечно, возникают. Но мы стараемся их решать.

 

 Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск

— А насколько качественно выполнены в регионе вашего присутствия документы территориального планирования: генплан, ПЗЗ? Не сдерживают ли они жилищное строительство?

— И эта работа многие годы в городе не велась, она возобновилась всего два-три года назад. Сегодня она идет очень активно, с привлечением ведущих институтов, не только региональных, но и из Москвы и Санкт-Петербурга. Каких-то особых трудностей здесь уж нет, но дискуссии возникают, что, считаю, вполне естественно — ведь речь идет о развитии города.

 

— Нормативы градостроительного планирования (требования по плотности застройки, обеспеченность социальной инфраструктурой и пр.): насколько они обоснованы в вашем регионе?

— Могу сказать, что это спорная тема с точки зрения застройщиков и городских властей. Город хочет, чтобы все было, как говорится,  нарядненько: по одному домику на гектаре, а вокруг сплошняком — лавочки, фонтанчики, турники, и все такое прочее. Ну а мы, девелоперы, естественно, хотели бы застроить чуть более плотно. Вот и дискутируем на эту тему с городом. Слава богу, сегодня мы имеем возможность открыто разговаривать и отстаивать свое мнение в комитете по градостроительной политике, мы спорим на рабочих совещаниях и т.д.

Понятно, что и город не всеми нашими пожеланиями доволен, и мы, застройщики, одобряем не все предложения властей. Мы спорим, но при этом движемся в одном направлении, и со временем, думаю, будем еще ближе друг к другу.

 

— Это не может не радовать. Можно ли сказать, что нормативы корректируются с учетом ваших пожеланий?

— Какие-то корректировки есть. Например, по РЗТ, где на нас ложится серьезная нагрузка с учетом дороговизны земли, какие-то подвижки город сделал. По другим моментам мы пока продолжаем отстаивать свои позиции. Но движение навстречу друг другу, повторяю, есть, и это главное.

 

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, детализация

— Сложна ли у вас в регионе процедура утверждения документации по планировке территорий? Сколько это обычно занимает времени?

— Процедура однозначно непростая и в городе, и в Иркутском районе. Конечно, нынешние ПЗЗ, напоминающие талмуды с сотнями страниц, это, с одной стороны, плохо. А с другой стороны, давайте вспомним период, когда не было никаких ограничений и всё это решалось где-то кулуарно, в кабинетах. И мы до сих пор видим последствия: квадратно-гнездовую застройку, чудовищную градостроительную эклектику и пр.

Конечно, новые правила не делают застройщиков счастливыми, но правила должны быть едиными для всех, и надо оттачивать механизмы, регламенты. Хочется, чтобы эти процедуры ускорились, и это мы тоже обсуждаем с нашими коллегами.

 

— Понятно. Ну, и последний «процедурный» вопрос: получение ТУ от сетевых компаний, заключение договоров о техприсоединении — упростились ли эти процедуры за последние годы? Какова плата за подключение, и вообще, считаете ли вы ее обоснованной?

— Здесь все очень дискуссионно, спорно. Ведь что упростилось? Упростилась процедура получения технических условий в электросетевых компаниях, в водоканале. Теперь здесь все быстро, оперативно, но при этом недешево.

А я считаю, что, в целом все подключения к инженерным системам должны быть бесплатными, а вся плата должна быть, так сказать, вторичной —  в тарифе за потребление. В зависимости от объёма потребления люди должны платить справедливую стоимость ресурсоснабжающей компании, а та в свою очередь должна быть заинтересована в увеличении своей сбытовой сети. И подключать абонентов, по сути, бесплатно — как это делают сегодня телекомы, интернет-провайдеры и пр. Ведь у них подключение стоит ноль.

А у ресурсников, как правило, еще и за вход их компании на объекты надо платить: либо дополнительными услугами для жителей, либо еще чем-то.

 

— Согласен с Вами. Теперь давайте перейдем непосредственно к квартирам. Какое жилье сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Мы продаем сегодня квартиры и с черновой, и с получистовой, и с чистовой отделкой, и с частичным меблированием. Спрос есть на всё, вопрос лишь в количествах продаж каждой позиции. Расширяя диапазон, мы, так или иначе, имеем продажи всех видов квартир. У нас есть несколько направлений, мы предлагаем жилье разного формата.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, холлы

 

— А как Вы относитесь к такой практике, как дворы без машин? Предусматривается ли в ваших новостройках машино-места?

— У нас есть застройки и с подземными паркингами, и без таковых. Вообще, это очень сложный и неоднозначный вопрос. Подземный паркинг — это ведь достаточно дорого, и в нынешней экономической ситуации массово покупать такой продукт люди не могут, да и не всегда хотят.

При этом жильцы МКД, как правило, стараются поставить машину прямо под окнами своего дома. Скажем, на территории одного из наших ЖК на расстоянии не более 100 м от дома находится большая парковка. Но жильцы все равно ставят свои машины под окнами, создавая тем самым «автомобильный хаос». Поэтому, рассматривая концепции новых ЖК, мы будем стараться лишать автовладельцев возможности парковать свои машины во дворе. И здесь, повторяю, можно использовать отнюдь не только дорогие подземные парковки,  но и менее затратные наземные.

 

— Какое отопление преобладает в ваших новостройках: автономное или центральное?

— Центральное.

 

— Какую долю продажи жилья занимает ипотека?

— Больше половины — это однозначно.

Жилой комплекс «Зеркальный», г. Иркутск, самый большой дом в Иркутской области

 

— Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%?

— Первый продукт с компенсацией процентной ставки мы делали в 2015 году совместно со Сбербанком. Правда 7—8% у нас не выходит, ставка все-таки повыше, но мы прорабатываем эти моменты: снижение ставки через единого регистратора и другие инструменты, влияющие на ее уменьшение.

 

— Пробуете ли применять рассрочку?

— Применяем, но ее доля пока невелика.

 

— Используете ли такие институты, как военная ипотека, материнский капитал?

— Безусловно. Со всем этим мы работаем.

 

— BIM-технология: Вы верите в перспективу развития этой сферы? Есть ли у компании собственный опыт применения BIM-технологий?

— Мы и сами к этому стремимся, и наших партнеров-проектировщиков  всячески призываем двигаться в этом направлении, поскольку убеждены, что за BIM будущее.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, ночной вид

 

— У вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика?

— Генподрядчик у нас собственный.

 

— Оказываете ли он услуги другим застройщикам?

— Нет, он работает только по госзаказу и на нас.

 

— Вы довольны генподрядчиком?

— Не бывает ничего идеального. Мы постоянно в контакте, где-то спорим, но могу сказать, что год от года становится только лучше.

 

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктуры? То есть, кто это финансирует: застройщики или власти?

— У нас применяется комбинированный подход. Допустим, в ЖК «Стрижи» мы построили полностью за свой счет детсад, потом его выкупили местные власти, и теперь он муниципальный.

В прошлом году на свои деньги отремонтировали дорогу, которая проходит по территории нашего жилого комплекса: она была гравийной, а мы сделали данный участок с твердым покрытием. Сегодня финансируем полную реконструкцию всей улицы. То есть помогаем в создании проектной документации, чтобы можно было включить улицу в программу, поскольку она уходит гораздо дальше нашего участка — на три с лишним километра.

Кроме того, сейчас мы утверждаем проект, и в случае, если муниципалитет даст добро, полностью профинансируем проектно-изыскательские работы по строительству детской школы искусств, о которой я уже упоминал.

То есть механизмы применяем разные, главным образом в рамках ГЧП.

 

— Вы упомянули выкуп у вас муниципалитетом детсада. То есть, как я понимаю, опыт строительства детских садов и школ по проектам повторного применения у вас есть?

— Безусловно. За последние годы мы построили порядка шести-семи детсадов, и, по сути, все они были садами повторного применения. Сейчас строим две школы, обе в реестре типовых проектов.

 

— Знаю, что компания имеет опыт участия в госпрограммах, включая федеральные...

— Да, это так. Мы работаем в рамках федеральной программы по предоставлению жилья детям-сиротам и по переселению из аварийного жилья. В основном занимаемся этим на периферии области, и могу сказать, что для местных муниципальных образований это большая поддержка, поскольку вне рамок этих федеральных целевых программ там больше никакого жилищного строительства не ведется. Там же, в глубинке, мы и детские сады построили.

Иркутский район, посёлок Пивовариха, детский сад

 

— Планируете ли преобразовать Вашу компанию в публичное акционерное общество? Собираетесь ли выпускать облигационные займы?

— Насчет публичной компании — пока у нас таких планов нет. Что касается облигационных займов, то сегодня мы не видим в этом острой необходимости, но в будущем я бы такого развития событий не исключал.

 

— Потребительский терроризм: есть ли в Иркутской области юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблении правами потребителей? Сталкивалась с этим новым явлением Ваша компания?

— Мы много раз слышали об этом, и знаем, что это такое. Чтобы не сталкиваться с такими проявлениями, стараемся строить и сдавать жилье строго в установленные сроки — к слову, за все время работы компании мы ни разу их не нарушали.

Что касается необходимости изменения закона о защите прав потребителя в части жилищного строительства, то могу сказать однозначно: это нужно делать, чтобы убрать подобные перегибы. Надо сделать законодательство более компромиссным и, я бы сказал, более адекватным. Возмещение ущерба должно быть соразмерно реальным потерям потребителя, тогда прекратятся злоупотребления правом.

 

— Кстати, о законодательстве. Ваше отношение к недавно принятому 218-му ФЗ и ряду введенных ограничений в деятельности застройщиков, привлекающих деньги дольщиков?

— Мое отношение к последним законодательным новациям, включая изменения в 214-ФЗ и принятие нового 218-ФЗ, можно выразить одной фразой: не ко времени.

Да, там есть откровенные шероховатости, и даже противоречия — как уже действующим законодательным актам, так и элементарной логике. В целом же, конечно, механизмы привлечения частных денег в строительство должны быть прозрачны и понятны, с этим никто не спорит.

Изменения в 218-ФЗ «заточены» на синхронизацию требований банков по проектному финансированию: нас, застройщиков,  по сути, просто привели в полное соответствие с этими требованиями, что очень удобно для банков. Но не надо забывать, что  сегодня строительная отрасль находится в очень тяжелой ситуации, а банковский сектор относит строителей к заемщикам с самыми высокими рисками и, по сути, ограничивает кредитование девелоперских компаний по большинству банковских продуктов.

И в этой ситуации, мне кажется, просто недальновидно менять законы, которые ограничивают привлечение средств дольщиков, частных инвесторов. Ведь любое изменение законодательства всегда приводит к турбулентности на рынке и оборачивается спадом. А что мы видим? На протяжении трех лет корректируют 214-ФЗ, выходят две редакции его изменений. А теперь появляется и 218-й закон.

Считаю, что перегружать и без того находящуюся в кризисе отрасль (которая является одним из локомотивов всей экономики) всеми этими инициативами, просто недальновидно. Дали бы нам, застройщикам, немножко отдышаться, в самом деле! Часто привожу пример: выполнение норм ГТО для здорового человека очень полезно, но если взять больного, да ещё из реанимации, — это может закончиться печально.

Ведь тенденция к выходу из кризиса в стране уже обозначилась. Хотя у нас в регионе жилищное строительство по-прежнему находится в состоянии спада. В первом квартале спад был на уровне 30% относительно аналогичного периода прошлого года, а вот по итогам первого полугодия уровень спада уменьшился, составив около 8%, то есть рынок стал выравниваться, но еще продолжает снижаться. Статистики за третий квартал мы пока не имеем.

И на этом уровне принимать такие серьезные, радикальные законы, я считаю, просто не ко времени. Они, может быть, и хорошие, правильные, но при этом сырые, поскольку готовились в спешке.

Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск, детализация

 

— Трудно с Вами не согласиться, Михаил Александрович. Но интересно, продолжит ли Ваша компания практику долевого строительства — или перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— Пока мы не планируем уходить с рынка «долевки», но некоторые проекты будем реализовывать с помощью проектного финансирования. Что-то будем строить за деньги дольщиков, что-то — за свой счет, за деньги банка, а где-то будем комбинировать. И все это мы уже делаем.

 

— Как в результате изменятся объемы вашего строительства и маржа?

— Маржинальность, естественно, будет падать. Что касается объемов, то мы и раньше никогда не продавали жилье, которое не планировали достроить в отчетный период. Поэтому всегда строим столько, насколько оцениваем возможности рынка.

 

— А как вступление в силу 218-ФЗ отразится на ценах?

— Они, разумеется, вырастут. Сегодня маржинальность строительных компаний и так находится на уровне, близком к нулевому, и, естественно, оснований для снижения цен нет. Какие-то разовые акции застройщиков и работа, по сути, против рентабельности — это еще одно свидетельство того кризиса, в котором находится жилищное строительство.

 Говорить об оптимизации сложно из-за невысоких объемов строительства. Так что, вступление в силу положений 218-ФЗ и, как следствие, увеличение доли использования привлеченных банковских средств неизбежно приведет к повышению цен.

 

— Последний вопрос, Михаил Александрович. Решит ли, на Ваш взгляд, 218-ФЗ проблему обманутых дольщиков?

— Нет, не решит. Да, правила игры стали строже. Но добросовестные девелоперы как строили, так и будут строить честно, исполняя все взятые на себя обязательства. А те, кто изначально настроен мухлевать и мошенничать, будут искать другие лазейки, и, я думаю, найдут их.

 

— Михаил Александрович, огромное спасибо за очень интересный и откровенный разговор. Желаю Вашей компании и дальше строить честно и много!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит АО «Восток Центр Иркутск» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого