Участники недавних парламентских слушаний в Госдуме РФ обсудили актуальные вопросы реализации недавно обновленного 214-ФЗ, меняющего систему финансирования жилищного строительства и направленного на защиту прав дольщиков. От застройщиков Восточной Сибири на слушаниях ярко выступил генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» (6-е место в Топ застройщиков региона) Михаил СИГАЛ — сегодняшний собеседник портала ЕРЗ.

      

Фото Ильи Татарникова

       

— Михаил Александрович, на каких нюансах обновленного законодательства о долевом строительстве Вы заострили внимание аудитории?

— Их целый ряд. Например, что «первичней»: возникновение счета эскроу или договора участия в долевом строительстве? Исходя из закона,  сначала должен возникнуть договор долевого участия в строительстве и ипотечный договор, а потом уже возникает соглашение по эсроу-счетам.

Когда работа происходит в рамках одного банка, эти моменты еще можно попытаться как-то синхронизировать. Но если ипотеку, скажем, выдает другой банк, то ему нужно в ипотечном договоре прописать реквизиты, куда он должен перечислить свои деньги — соответственно, с судного счета на счет эскроу. А его в настоящий момент не имеется — получается нестыковка.

То есть, как видим, сам процесс подписания соглашений по счетам эскроу в долевом строительстве сегодня до конца не синхронизирован.

  

— Интересно. Еще примеры?

— Есть и более узкие моменты — например, различные разночтения по правоприменению 214-ФЗ в части, относящейся к разрешениям на строительство, выданным в 2016—2017 годах, то есть до вступления в силу новой редакции закона. Эти вопросы банки трактуют по-разному. На парламентских слушаниях я поднял вопрос, связанный с оперативностью ответа на запросы.

Напомню, что ДОМ.РФ и Минстрой имеют право отвечать на запросы в течение 30 дней, застройщики же обязаны раскрыть информацию, допустим, в течение 3 дней. Скажем, возникает у нас с банком  какой-то спорный вопрос, нам нужны их комментарии, чтобы его снять, мы туда обращаемся — а нам говорят, что ответят в течение 30 дней. Мы обращаемся в стройнадзор банка-кооператора, который следит за исполнением 214-ФЗ: ответ тот же — 30 дней.

И таких примеров довольно много. Мы все эти вопросы озвучили, в том числе и в ходе видеоконференции с министром строительства, и эта информация доведена до профильного ведомства.

     

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», визуализация

      

— Что ж, будем надеяться, что вас услышат и учтут все эти моменты при очередной корректировке законодательства о долевом строительстве, которая должна произойти в ближайшее время. А пока поделитесь Вашим опытом работы со счетами эскроу, ведь «Восток Центр Иркутск» — первый застройщик Прибайкалья, который начал это практиковать.

— Да, мы уже оформили первый кредит на строительство многоквартирного дома в рамках нашего существующего жилого комплекса «Стрижи» (блок-секция №8, башня «Небо»). Сколько мы взяли у Сбербанка и на какой срок, это малоинтересно, тем более что все цифры являются коммерческой тайной. Всех интересует другое: формулы расчета по ставке, по компенсации.

      

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», строительство

       

— А над этим можете приоткрыть завесу коммерческой тайны?

— Могу в общих чертах обрисовать эту схему. Есть базовая ставка и есть специальная ставка, которая рассчитывается в зависимости от того, сколько денег получил застройщик от покупателя на эскроу-счета.

Если, допустим, от покупателя на эскроу-счета получено 100% средств, то ставка понижается примерно вдвое, плюс-минус погрешность, поскольку зависимость не линейная.

Когда застройщик набирает, допустим, 150%, ставка снижается еще больше. Скажем, при 200-процентном перекрытии (а это может произойти на определенном этапе строительства: например, зимой, когда фаза строительства и выборка кредитов небольшие, а продажи, тем не менее, идут, причем даже активнее, чем летом), — тогда ставка снижается практически до минимальных параметров.

   

— А какова ситуация у вас?

— Мы совсем недавно оформили кредит со Сбербанком, поэтому первые деньги только-только начали поступать.

    

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, общий вид

      

— Какова главная задача при использовании проектного финансирования?

— Правильно выстроить производственный график. Для того чтобы рационально использовать эти деньги, важна оборачиваемость. Необходимо сделать максимально коротким цикл строительства, от момента выборки первого транша кредита до ввода дома в эксплуатацию, регистрации первого права собственности.

Естественно, важны и объемы продаж. Ведь, как мы уже отмечали, чем больше объем денег, поступивших от покупателей, тем меньше эффективная ставка по данному кредиту.

  

— Иными словами, успех проекта определяют два момента — темпы строительства и темпы продаж?

— Именно так. Если не совсем правильно выбрана ценовая модель, проект просчитан некорректно (по цене, по локации и т.д.), и продажи не соответствуют запланированным темпам, то может возникнуть ситуация, когда на последнем этапе, перед вводом дома в эксплуатацию, объем выборки по кредиту будет максимальным, а значит, и доля процентных расходов — большой. И чем дольше будет тянуться эта фаза перед вводом объекта в эксплуатацию, тем хуже для застройщика.

     

Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск, детализация

     

Это жизненно важно для проекта: именно здесь, на этом этапе заложена наибольшая зона риска, и важно ее максимально сократить. На первом этапе, когда ты только начинаешь строиться, выборка у тебя небольшая и, соответственно, процентные расходы невелики. А на финишной стадии проекта, когда уже 70—80% от лимита кредита выбрано, естественно, доля процентных расходов большая. Если данные расходы не покрыты продажами, то, понятное дело, это огромное бремя для застройщика.

  

— Тем не менее, сомнений в том, работать по схемам проектного финансирования или нет, у вас не было изначально?

— А куда нам деваться? Все остальные варианты пока означают только одно: уход застройщика с рынка жилищного строительства. Поэтому когда в прошлом году мы увидели, к чему может привести вся эта трансформация, то определили для себя, что нет смысла адаптироваться к умирающему закону — надо адаптироваться к новому.

А закон — это неизбежность, данность. Условно говоря, можно жаловаться на огонь, что он горячий, или на воду, что она мокрая, но что это даст? Вот и с законом так же: закон есть закон, и надо работать в принятом формате.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, общий вид

    

— Какие еще масштабные проекты, кроме башни «Небо» в ЖК «Стрижи», будут реализовываться по схемам проектного финансирования?

— В центральной части Иркутска в рамках развития застроенных территорий мы возводим ЖК «Стрижи Сити». Это уже второй проект в рамках нашей компании, который реализуется в новом формате проектного финансирования и где работа с дольщиками происходит с помощью эскроу-счетов.

«Стрижи Сити» — новый жилой комплекс, отвечающий всем современным требованиям. Центральная входная группа представляет собой холл с высокими потолками (порядка 4,5 м). Зона рекреации — это закрытая дворовая площадка, полностью защищенная от доступа транспорта.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, пример холлов

     

Мы предусмотрели помещения для хранения велосипедов и колясок, кладовки. На первых этажах есть санузлы, чтобы ребятишки и взрослые, придя с прогулки, могли ими воспользоваться. Для владельцев домашних животных мы сделали специальные лапомоечные, где можно помыть лапы собаке после прогулки, а потом уже подняться наверх. В квартирах окна у нас будут полностью в пол, а лоджии остеклены теплым алюминиевым профилем.

Очень интересное IT-обеспечение: большое количество видеокамер, видеодомофонов. Предусмотрена возможность дистанционного доступа к нему. Через специальное приложение можно будет просмотреть весь парк видеокамер, чтобы проверить, как во дворе гуляет ваш ребенок и убедиться в том, что с припаркованной машиной все в порядке. Если дома находится ребенок или пожилые люди, а к вам пришел какой-то человек, то можно будет дистанционно, через интернет, даже находясь в тысячах километрах от России, пообщаться с визитером через данное приложение.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, двор на уровне 2-го этажа

    

— А полностью на собственные средства работать будете?

— Мы уже это делаем. Например, именно так в рамках ЖК «Стрижи» строим блок-секцию №7. Проект находится на финишной стадии, планируем завершить его к концу нынешнего либо к началу следующего года — окончательный срок зависит от того, как пройдут камеральные процедуры.

Мы строим эту блок-секцию на собственные и на привлеченные средства, дольщиков там минимальное количество. Продажи специально придерживали до более высокой степени готовности, и открыли их буквально на днях.

          

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, вид двора

  

— А что, с Вашей точки зрения, происходит на рынке жилищного строительства в целом? Ожидаете ли Вы снижения объемов строительства? Как изменится маржа?

— Мне сложно здесь что-то прогнозировать, поскольку мы все привязаны к тем макроэкономическим и внешнеполитическим аспектам, которые влияют на ключевую ставку и, соответственно, на базовые ставки по ипотеке.

  

— К слову, недавно руководитель Департамента денежно-кредитной политики Банка России Алексей Заботкин заверил, что в ближайшее время регулятор не намерен снижать ключевую ставку — по крайней мере, в нынешнем году.

— Это хорошо. Банки-то подняли ставки. Кредиты для застройщиков подорожали, ипотека — тоже. Все это — настораживающие факторы, хотя сегодня, надо признать, мы пока еще находимся, так сказать,  в приемлемых параметрах относительно ипотечной ставки.

Ипотека остается основным драйвером жилищного строительства, поскольку доходы населения не выросли, покупательная способность не увеличилась, и иного инструмента для увеличения объема продаж застройщиков просто нет.

С другой стороны, у нас в регионе мы видим, что большая доля сделок сместилась в сторону вторичного жилья. Почему? Я думаю, что все изменения, которые сейчас в «долёвке» происходят, людей настораживают, и они сомневаются, стоит ли связываться с новостройками. И если рост в сегменте долевого строительства минимальный, то на «вторичке» он на уровне 40%. Это не очень хороший фактор….

    

— …особенно если учесть, что далеко не всегда люди покупают квартиру, построенную в последние пять лет.

— В том-то и дело. Когда люди тратят свои кровные на хрущевку, то в масштабах экономики они, по большому счету, выкидывают эти деньги в мусор, и кроме роста инфляции это ничего не дает.

  

Жилой комплекс «Зеркальный», г. Иркутск, самый большой дом в Иркутской области

      

— В этом смысле ситуация на рынке Иркутской области не сильно отличается от других регионов, исключая две столицы, которые собрали все сливки от снижения ипотечных ставок за последний год.

— Это правда. У нас наблюдается очень сильная волатильность и сдвиг в сторону готового жилья.

К концу года мы введем упомянутую 7-ю блок-секцию «Стрижей», которую строим на свои деньги, и увидим, какова будет конверсия. Но ожидания у нас хорошие.

   

— А новые проекты планируете?

— Конечно. ЖК «Стрижи-2» оставляем до следующего года, поскольку сейчас в работе много проектов. Посмотрим на динамику рынка, и тогда уже определимся с запуском следующих проектов.

   

— Изменился ли ваш покупатель? Кто в основном покупает квартиры у «Восток Центр Иркутск»?

— В каждой локации свой покупатель. Но основная масса — это молодые люди и молодые семьи. Они активно используют ипотеку, материнский капитал и пр.

В ЖК «Стрижи Сити» молодых тоже много, но поскольку цены здесь выше из-за того, что это центр города, там мы видим как молодых, так и людей постарше, которые вкладывая деньги в жилье, улучшают свою локацию, переезжая с окраины в центр. Так сказать, из хорошего — в лучшее.

   

— Что самое важное для вашего покупателя: цена, наличие отделки, инфраструктуры, дорог?

— Здесь однозначно присутствует комплексный подход. Сегодняшнего покупателя квартира как таковая уже не интересует. Поэтому все наши жилые комплексы, начиная с 2013—2014 годов, мы создаем, с учетом комплексной инфраструктуры. К слову, в ЖК «Стрижи Сити» тоже будет детский сад на 110 мест.

    

— Михаил Александрович, спасибо за, как всегда, интересный разговор. Успехов лично и Вам и Вашей компании!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

В Минстрое обсудили с застройщиками поправки в закон о долевом строительстве

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Национальный проект «Жилье и городская среда» был представлен на парламентских слушаниях 11 октября

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика 

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

  

Фото: exiora.ru

 

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

 

 

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

  

Фото: anspb.ru

 

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка