На вопросы портала ЕРЗ отвечает генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил СИГАЛ.

Фото Ильи Татарникова

 

— Михаил Александрович, по данным ЕРЗ, в Иркутской области преобладает кирпичное домостроение — 32%. Ваша компания также в основном строит из кирпича: на него приходится порядка 60% объемов сдаваемого вами жилья. В то же время по России на лидирующих позициях находятся монолит-кирпич и монолит: 30% и 25%, а кирпич занимает только 18% рынка. Чем объясните такие предпочтения?

— Несколько удивлен этими данными, и могу сказать, что как раз чисто кирпичного домостроения у нас мало. В основном мы применяем монолитные либо сборные каркасы, для заполнения используем автоклавный газобетон или полистирол-бетон, а облицовываем кирпичом либо сайдингом. Именно так мы строим дома по программе переселения из ветхого аварийного жилья, для детей-сирот и пр. К слову, у наших коллег каркасы также в основном монолитные.

  

— По информации ЕРЗ, в вашем регионе средняя этажность строящихся домов невелика и составляет 12,9 этажей. А у вашей компании средняя этажность строящихся домов существенно выше — 18,6 этажей, что выше среднероссийских 16-ти этажей. Как Вы это прокомментируете?

— Считаю, что при нынешних технологиях высотное домостроение позволяет соблюсти и безопасность, и комфортность. Если раньше оставались какие-то стереотипы на этот счет, связанные с водой на верхних этажах и пр., то сегодня, благодаря применению качественного насосного и вентиляционного оборудования, хорошему сливу и т.д., все эти опасения сняты.

Высотность домов позволяет снижать плотность застройки, поскольку нужно соблюдать нормативы по обеспеченности парковками, рекреацией. А уменьшение пятна застройки позволяет создать на конкретном земельном участке более комфортную внешнюю среду.

 

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, общий вид

— Комфортность проживания связана и с метражом квартир. В Иркутской области средняя площадь строящихся квартир составляет 49,2 кв. м, а у вашей компании она существенно больше — 53,8 «квадрата». Ваш комментарий?

— Проекты, которые мы сегодня реализуем, родились еще на растущем рынке. И статистика наших продаж говорит о том, что люди стараются сформировать более комфортную среду внутри своего микромира, и иногда умудряются даже из 1-комнатной квартиры площадью 45—46 кв. м сделать еще какое-то помещение, то есть, по сути, 2-комнатную квартиру.

Сами мы не стремимся к большим площадям: у нас 3-комнатные квартиры не выбиваются выше 70 кв. м, и сегодня мы стараемся работать в  диапазоне до 90 кв. м. В будущих наших проектах будут немножко другие концепции, исходя из локаций: 2-комнатная квартира — 54 — максимум 68 кв. м. И мы видим, что люди с удовольствием покупают такое жилье.

 

— Какой застройке отдает предпочтение Ваша компания: точечной или комплексной?

— Безусловно, комплексной. Мы стремимся не просто к строительству домов, а к созданию именно комфортной среды.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, дворовая территория

 

— Какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации, в том числе в рамках РЗТ?

— Сегодня у нас в работе несколько проектов. В активной стадии реализации находится жилой квартал «Стрижи»: это  пригород Иркутска, общая площадь — более 80 тыс. кв. м. Мы построили там детский сад, а буквально на днях вместе с нашими партнерами открыли там семейный клуб «Смородина». Акцент в ней сделан на ребятишек, их воспитание и культурное развитие: в студии предусмотрено обучение гончарному делу, живописи, планируются лекции специалистов из городской библиотеки и пр. В общем, проект интересный.

Помещение мы предоставили нашим партнерам, по сути, бесплатно: на уровне коммунальных платежей. Отремонтировали его, сделали плиточно-вытяжную вентиляцию и т.д., а наши партнеры поставили оборудование, наладили технологии и все остальное. И теперь за минимальную плату (чтобы только покрывать коммунальные платежи и зарплату персонала) там занимаются с ребятишками, развивают их.

Мы действуем совместно с администрацией в рамках государственно-частного партнерства, помогаем с землеустройством. Хотим, чтобы в нормативной доступности от «Стрижей» появились общеобразовательная школа, школы искусств, в обозримом будущем — фитнес-центр. То есть в целом работаем над созданием именно комфортной среды.

Кстати, там у нас есть еще один участок, и в ближайшее время на этой территории появится жилой комплекс с рабочим названием «Стрижи-2». Его граница будет проходить в 250 м от нынешних «Стрижей». Таким образом, формируется небольшой кластер, в котором будут общеобразовательная школа, детский сад, школа искусств, о которых я уже говорил.

Кроме того, совместно с другими иркутскими застройщиками мы участвуем в действующем концессионном проекте. В 2011 году выиграли первый аукцион, и сегодня в завершающей стадии реализации находится жилой комплекс «Новый» — это почти 145 тыс. кв. м застройки. Мы являемся не только участниками-акционерами, но и подрядчиками этого проекта.

Летом мы выиграли аукцион и заключили контракт на освоение участка площадью около 3,5 га в центральной части города по схеме РЗТ. Сейчас занимаемся концепцией, подготовкой.  Я думаю, это будет интересный жилой комплекс, его предварительное название — «Стрижи-City».

Жилой квартал «Новый», г. Иркутск, общий вид

 

— Кстати, об участках. Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли?

— Земельный банк у нас есть. Большой он или маленький? С учетом существующего спроса в городе Иркутске могу сказать, что он достаточный, и землей мы себя обеспечили лет на пять-семь.

 

— Как, в целом, оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли предложений?

 — Везде по-разному. На периферии, километров 200—300 от Иркутска, проблем с землей нет, а в областном центре, конечно, есть. Город практически все свои территории уже застроил, и сегодня основное развитие Иркутска идет, во-первых, за счет РЗТ, причем в основном в центральной части города. Это очень непростая тема, связанная с реновацией, выводом промышленных предприятий, которые находятся на участках, интересных городу, причем интересных не только в плане жилищного строительства.

Второе направление развития города — за счет окружающих его пригородов, прежде всего Иркутского района. Приятно, что между властями города и района в этом вопросе есть взаимопонимание. Знаю, что обсуждалось создание рабочей группы по синхронизации генпланов в части транспортной, социальной и инженерной  инфраструктуры и выработки единых подходов относительно расположения жилой и социальной застройки.

 

— Вы упомянули инженерные сети. Ваша оценка обеспеченности иркутских площадок сетями? Есть ли у местных сетевых компаний необходимая мощность и точки подключения?

— Знаете, здесь все зависит от конкретной площадки: площадка площадке рознь. Но сложности, конечно, есть, поскольку многие годы у нас не было внятной стратегии развития жилищного строительства. Поэтому проблемы, конечно, возникают. Но мы стараемся их решать.

 

 Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск

— А насколько качественно выполнены в регионе вашего присутствия документы территориального планирования: генплан, ПЗЗ? Не сдерживают ли они жилищное строительство?

— И эта работа многие годы в городе не велась, она возобновилась всего два-три года назад. Сегодня она идет очень активно, с привлечением ведущих институтов, не только региональных, но и из Москвы и Санкт-Петербурга. Каких-то особых трудностей здесь уж нет, но дискуссии возникают, что, считаю, вполне естественно — ведь речь идет о развитии города.

 

— Нормативы градостроительного планирования (требования по плотности застройки, обеспеченность социальной инфраструктурой и пр.): насколько они обоснованы в вашем регионе?

— Могу сказать, что это спорная тема с точки зрения застройщиков и городских властей. Город хочет, чтобы все было, как говорится,  нарядненько: по одному домику на гектаре, а вокруг сплошняком — лавочки, фонтанчики, турники, и все такое прочее. Ну а мы, девелоперы, естественно, хотели бы застроить чуть более плотно. Вот и дискутируем на эту тему с городом. Слава богу, сегодня мы имеем возможность открыто разговаривать и отстаивать свое мнение в комитете по градостроительной политике, мы спорим на рабочих совещаниях и т.д.

Понятно, что и город не всеми нашими пожеланиями доволен, и мы, застройщики, одобряем не все предложения властей. Мы спорим, но при этом движемся в одном направлении, и со временем, думаю, будем еще ближе друг к другу.

 

— Это не может не радовать. Можно ли сказать, что нормативы корректируются с учетом ваших пожеланий?

— Какие-то корректировки есть. Например, по РЗТ, где на нас ложится серьезная нагрузка с учетом дороговизны земли, какие-то подвижки город сделал. По другим моментам мы пока продолжаем отстаивать свои позиции. Но движение навстречу друг другу, повторяю, есть, и это главное.

 

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, детализация

— Сложна ли у вас в регионе процедура утверждения документации по планировке территорий? Сколько это обычно занимает времени?

— Процедура однозначно непростая и в городе, и в Иркутском районе. Конечно, нынешние ПЗЗ, напоминающие талмуды с сотнями страниц, это, с одной стороны, плохо. А с другой стороны, давайте вспомним период, когда не было никаких ограничений и всё это решалось где-то кулуарно, в кабинетах. И мы до сих пор видим последствия: квадратно-гнездовую застройку, чудовищную градостроительную эклектику и пр.

Конечно, новые правила не делают застройщиков счастливыми, но правила должны быть едиными для всех, и надо оттачивать механизмы, регламенты. Хочется, чтобы эти процедуры ускорились, и это мы тоже обсуждаем с нашими коллегами.

 

— Понятно. Ну, и последний «процедурный» вопрос: получение ТУ от сетевых компаний, заключение договоров о техприсоединении — упростились ли эти процедуры за последние годы? Какова плата за подключение, и вообще, считаете ли вы ее обоснованной?

— Здесь все очень дискуссионно, спорно. Ведь что упростилось? Упростилась процедура получения технических условий в электросетевых компаниях, в водоканале. Теперь здесь все быстро, оперативно, но при этом недешево.

А я считаю, что, в целом все подключения к инженерным системам должны быть бесплатными, а вся плата должна быть, так сказать, вторичной —  в тарифе за потребление. В зависимости от объёма потребления люди должны платить справедливую стоимость ресурсоснабжающей компании, а та в свою очередь должна быть заинтересована в увеличении своей сбытовой сети. И подключать абонентов, по сути, бесплатно — как это делают сегодня телекомы, интернет-провайдеры и пр. Ведь у них подключение стоит ноль.

А у ресурсников, как правило, еще и за вход их компании на объекты надо платить: либо дополнительными услугами для жителей, либо еще чем-то.

 

— Согласен с Вами. Теперь давайте перейдем непосредственно к квартирам. Какое жилье сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Мы продаем сегодня квартиры и с черновой, и с получистовой, и с чистовой отделкой, и с частичным меблированием. Спрос есть на всё, вопрос лишь в количествах продаж каждой позиции. Расширяя диапазон, мы, так или иначе, имеем продажи всех видов квартир. У нас есть несколько направлений, мы предлагаем жилье разного формата.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, холлы

 

— А как Вы относитесь к такой практике, как дворы без машин? Предусматривается ли в ваших новостройках машино-места?

— У нас есть застройки и с подземными паркингами, и без таковых. Вообще, это очень сложный и неоднозначный вопрос. Подземный паркинг — это ведь достаточно дорого, и в нынешней экономической ситуации массово покупать такой продукт люди не могут, да и не всегда хотят.

При этом жильцы МКД, как правило, стараются поставить машину прямо под окнами своего дома. Скажем, на территории одного из наших ЖК на расстоянии не более 100 м от дома находится большая парковка. Но жильцы все равно ставят свои машины под окнами, создавая тем самым «автомобильный хаос». Поэтому, рассматривая концепции новых ЖК, мы будем стараться лишать автовладельцев возможности парковать свои машины во дворе. И здесь, повторяю, можно использовать отнюдь не только дорогие подземные парковки,  но и менее затратные наземные.

 

— Какое отопление преобладает в ваших новостройках: автономное или центральное?

— Центральное.

 

— Какую долю продажи жилья занимает ипотека?

— Больше половины — это однозначно.

Жилой комплекс «Зеркальный», г. Иркутск, самый большой дом в Иркутской области

 

— Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%?

— Первый продукт с компенсацией процентной ставки мы делали в 2015 году совместно со Сбербанком. Правда 7—8% у нас не выходит, ставка все-таки повыше, но мы прорабатываем эти моменты: снижение ставки через единого регистратора и другие инструменты, влияющие на ее уменьшение.

 

— Пробуете ли применять рассрочку?

— Применяем, но ее доля пока невелика.

 

— Используете ли такие институты, как военная ипотека, материнский капитал?

— Безусловно. Со всем этим мы работаем.

 

— BIM-технология: Вы верите в перспективу развития этой сферы? Есть ли у компании собственный опыт применения BIM-технологий?

— Мы и сами к этому стремимся, и наших партнеров-проектировщиков  всячески призываем двигаться в этом направлении, поскольку убеждены, что за BIM будущее.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, ночной вид

 

— У вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика?

— Генподрядчик у нас собственный.

 

— Оказываете ли он услуги другим застройщикам?

— Нет, он работает только по госзаказу и на нас.

 

— Вы довольны генподрядчиком?

— Не бывает ничего идеального. Мы постоянно в контакте, где-то спорим, но могу сказать, что год от года становится только лучше.

 

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктуры? То есть, кто это финансирует: застройщики или власти?

— У нас применяется комбинированный подход. Допустим, в ЖК «Стрижи» мы построили полностью за свой счет детсад, потом его выкупили местные власти, и теперь он муниципальный.

В прошлом году на свои деньги отремонтировали дорогу, которая проходит по территории нашего жилого комплекса: она была гравийной, а мы сделали данный участок с твердым покрытием. Сегодня финансируем полную реконструкцию всей улицы. То есть помогаем в создании проектной документации, чтобы можно было включить улицу в программу, поскольку она уходит гораздо дальше нашего участка — на три с лишним километра.

Кроме того, сейчас мы утверждаем проект, и в случае, если муниципалитет даст добро, полностью профинансируем проектно-изыскательские работы по строительству детской школы искусств, о которой я уже упоминал.

То есть механизмы применяем разные, главным образом в рамках ГЧП.

 

— Вы упомянули выкуп у вас муниципалитетом детсада. То есть, как я понимаю, опыт строительства детских садов и школ по проектам повторного применения у вас есть?

— Безусловно. За последние годы мы построили порядка шести-семи детсадов, и, по сути, все они были садами повторного применения. Сейчас строим две школы, обе в реестре типовых проектов.

 

— Знаю, что компания имеет опыт участия в госпрограммах, включая федеральные...

— Да, это так. Мы работаем в рамках федеральной программы по предоставлению жилья детям-сиротам и по переселению из аварийного жилья. В основном занимаемся этим на периферии области, и могу сказать, что для местных муниципальных образований это большая поддержка, поскольку вне рамок этих федеральных целевых программ там больше никакого жилищного строительства не ведется. Там же, в глубинке, мы и детские сады построили.

Иркутский район, посёлок Пивовариха, детский сад

 

— Планируете ли преобразовать Вашу компанию в публичное акционерное общество? Собираетесь ли выпускать облигационные займы?

— Насчет публичной компании — пока у нас таких планов нет. Что касается облигационных займов, то сегодня мы не видим в этом острой необходимости, но в будущем я бы такого развития событий не исключал.

 

— Потребительский терроризм: есть ли в Иркутской области юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблении правами потребителей? Сталкивалась с этим новым явлением Ваша компания?

— Мы много раз слышали об этом, и знаем, что это такое. Чтобы не сталкиваться с такими проявлениями, стараемся строить и сдавать жилье строго в установленные сроки — к слову, за все время работы компании мы ни разу их не нарушали.

Что касается необходимости изменения закона о защите прав потребителя в части жилищного строительства, то могу сказать однозначно: это нужно делать, чтобы убрать подобные перегибы. Надо сделать законодательство более компромиссным и, я бы сказал, более адекватным. Возмещение ущерба должно быть соразмерно реальным потерям потребителя, тогда прекратятся злоупотребления правом.

 

— Кстати, о законодательстве. Ваше отношение к недавно принятому 218-му ФЗ и ряду введенных ограничений в деятельности застройщиков, привлекающих деньги дольщиков?

— Мое отношение к последним законодательным новациям, включая изменения в 214-ФЗ и принятие нового 218-ФЗ, можно выразить одной фразой: не ко времени.

Да, там есть откровенные шероховатости, и даже противоречия — как уже действующим законодательным актам, так и элементарной логике. В целом же, конечно, механизмы привлечения частных денег в строительство должны быть прозрачны и понятны, с этим никто не спорит.

Изменения в 218-ФЗ «заточены» на синхронизацию требований банков по проектному финансированию: нас, застройщиков,  по сути, просто привели в полное соответствие с этими требованиями, что очень удобно для банков. Но не надо забывать, что  сегодня строительная отрасль находится в очень тяжелой ситуации, а банковский сектор относит строителей к заемщикам с самыми высокими рисками и, по сути, ограничивает кредитование девелоперских компаний по большинству банковских продуктов.

И в этой ситуации, мне кажется, просто недальновидно менять законы, которые ограничивают привлечение средств дольщиков, частных инвесторов. Ведь любое изменение законодательства всегда приводит к турбулентности на рынке и оборачивается спадом. А что мы видим? На протяжении трех лет корректируют 214-ФЗ, выходят две редакции его изменений. А теперь появляется и 218-й закон.

Считаю, что перегружать и без того находящуюся в кризисе отрасль (которая является одним из локомотивов всей экономики) всеми этими инициативами, просто недальновидно. Дали бы нам, застройщикам, немножко отдышаться, в самом деле! Часто привожу пример: выполнение норм ГТО для здорового человека очень полезно, но если взять больного, да ещё из реанимации, — это может закончиться печально.

Ведь тенденция к выходу из кризиса в стране уже обозначилась. Хотя у нас в регионе жилищное строительство по-прежнему находится в состоянии спада. В первом квартале спад был на уровне 30% относительно аналогичного периода прошлого года, а вот по итогам первого полугодия уровень спада уменьшился, составив около 8%, то есть рынок стал выравниваться, но еще продолжает снижаться. Статистики за третий квартал мы пока не имеем.

И на этом уровне принимать такие серьезные, радикальные законы, я считаю, просто не ко времени. Они, может быть, и хорошие, правильные, но при этом сырые, поскольку готовились в спешке.

Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск, детализация

 

— Трудно с Вами не согласиться, Михаил Александрович. Но интересно, продолжит ли Ваша компания практику долевого строительства — или перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— Пока мы не планируем уходить с рынка «долевки», но некоторые проекты будем реализовывать с помощью проектного финансирования. Что-то будем строить за деньги дольщиков, что-то — за свой счет, за деньги банка, а где-то будем комбинировать. И все это мы уже делаем.

 

— Как в результате изменятся объемы вашего строительства и маржа?

— Маржинальность, естественно, будет падать. Что касается объемов, то мы и раньше никогда не продавали жилье, которое не планировали достроить в отчетный период. Поэтому всегда строим столько, насколько оцениваем возможности рынка.

 

— А как вступление в силу 218-ФЗ отразится на ценах?

— Они, разумеется, вырастут. Сегодня маржинальность строительных компаний и так находится на уровне, близком к нулевому, и, естественно, оснований для снижения цен нет. Какие-то разовые акции застройщиков и работа, по сути, против рентабельности — это еще одно свидетельство того кризиса, в котором находится жилищное строительство.

 Говорить об оптимизации сложно из-за невысоких объемов строительства. Так что, вступление в силу положений 218-ФЗ и, как следствие, увеличение доли использования привлеченных банковских средств неизбежно приведет к повышению цен.

 

— Последний вопрос, Михаил Александрович. Решит ли, на Ваш взгляд, 218-ФЗ проблему обманутых дольщиков?

— Нет, не решит. Да, правила игры стали строже. Но добросовестные девелоперы как строили, так и будут строить честно, исполняя все взятые на себя обязательства. А те, кто изначально настроен мухлевать и мошенничать, будут искать другие лазейки, и, я думаю, найдут их.

 

— Михаил Александрович, огромное спасибо за очень интересный и откровенный разговор. Желаю Вашей компании и дальше строить честно и много!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит АО «Восток Центр Иркутск» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Такой возможности не исключат владельцы Бинбанка, который попал в тяжелую финансовую ситуацию и попросил регулятора о санации.

Фото: www.sotnibankov.ru

        

Дело помощи утопающим

На прошлой неделе многие вкладчики и партнеры ПАО «Бинбанк» (12-е место среди российских кредитно-финансовых учреждений по объему активов, 7-е место по объему вкладов физических лиц), входящего в промышленно-финансовую группу «Сафмар», принадлежащую братьям Михаилу Гуцериеву (на фото), Саит-Саламу Гуцериеву (51% и 19% группы соответственно) и их племяннику Микаилу Шишханову (29,5%), испытали немалый стресс, когда в СМИ появилась информация о возможном банкротстве этой кредитной организации.

Фото: www.rl0.ru

Впрочем, вскоре выяснилось, что, как и в случае с другим крупным банком, «Открытие», о котором недавно писал портал ЕРЗ, речь идет о санации. О ней, к слову, регулятор попросило само руководство Бинбанка (Шишханов и Гуцериев вместе владеют 96,45% акций Бинбанка).

Как следует из официального сообщения Банка России, в рамках принятого решения о повышении финансовой устойчивости столичных ПАО «Бинбанк» и АО «Рост-Банк» (находится под санацией Бинбанка), планируется участие ЦБ в качестве основного инвестора с использованием денежных средств Фонда консолидации банковского сектора.

Таким образом, ПАО «Бинбанк» и АО «Рост банк», а также другие банки группы продолжат работу в обычном режиме, исполняя свои обязательства и совершая новые сделки. Банк России будет оказывать финансовую поддержку банкам группы, гарантируя непрерывность их деятельности.

Что будет

По мнению большинства экспертов, возможностей Банка России вполне хватит, чтобы спасти Бинбанк и связанные с ним финансовые учреждения. Однако в результате финансовый бизнес семьи Гуцериевых-Шишханова может перейти под крыло государства, как это сейчас происходит с той же ФК «Открытие».

Но помимо финансовых активов группа «Сафмар» имеет большие активы, портфель заказов и земельный банк в сфере строительства. Как следует из информации, опубликованной на официальном сайте промышленно-финансовой группы «Сафмар»», в состав группы входят крупные строительные компании «СК Стратегия» и ПАО «Моспромстрой». Помимо этого группа владеет крупными девелоперскими компаниями полного цикла — ИНТЕКО, Патриот, А101, реализующими масштабные жилые проекты в Москве и российских регионах (см. справку).

Как рассказал газете «Ведомости» Михаил Шишханов (на фото), ИНТЕКО и часть компании «А101» могут перейти под контроль ЦБ. «Я отдаю все свои доли, покупку которых финансировал, в том числе и за счет Бинбанка», — объяснил он. Сколько потрачено на эти приобретения, Шишханов не сказал.

Фото: www.world-economics.tk

«Такие переговоры ведутся, но говорить про детали рано», — сообщил представитель ЦБ. Таким образом, к Бинбанку присоединяются активы, которые ЦБ, вероятно, считает тесно связанными с бизнесом банка, предположил н астраницах «Ведомостей» директор аналитического департамента ИК «Регион» Валерий Вайсберг.

Напомним, что Шишханов купил ИНТЕКО в 2011 году у Елены Батуриной (5% приобрел «Сбербанк инвестиции»). Стоимость активов стороны оценили в $1,2 млрд, но сумма сделки могла составить около $200 млн — долг равнялся $1 млрд, уточняют «Ведомости».«ИНТЕКО — сильный бренд, считает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский, но оценить группу компаний сложно, поскольку информация о кредитах и земельных активах закрыта. «На пике своей эффективности ИНТЕКО оценивалась в $1,2 млрд, но сегодня речи о такой стоимости идти не может», — уверен эксперт.

Не исключено, что часть активов ИНТЕКО впоследствии может отойти структурам Сбербанка, кредитовавшим выкуп ИНТЕКО Микаилом Шишхановым у Елены Батуриной, предполагает «Коммерсант». По данным «СПАРК-Интерфакс», по состоянию на начало текущего года почти весь пакет ГК «ПАТРИОТ» — дочерней компании ИНТЕКО, строящей жилье в регионах (см. справку), — был в залоге у «Сбербанк Капитала».

Компания «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» приобретена в 2015 году у Вадима Мошковича. На тот момент в собственности компании находились участки в новой Москве площадью около 2440 га на расстоянии от 3 до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. На них можно построить около 20 млн кв. м жилья, более 0,6 млн кв. м социальных объектов и около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости, а разрешения на строительство были выданы на 2,2 млн кв. м.

Этот актив обошелся в $800 млн, сообщил в интервью «России 24» совладелец «Сафмара» Михаил Гуцериев. В Бинбанк может быть заведено 45–49% «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», пояснил «Ведомостям» Микаил Шишханов. Сформированный девелоперский продукт площадью 2,2 млн кв. м (из них продаваемая — 1,5 млн кв. м) может сегодня стоить 13–15 млрд руб., полагает Николай Казанский. Остальную часть актива эксперт оценивает в 36–48 млрд руб.: площади очень большие, и покупатель может рассчитывать на дисконт, считает г-н Казанский.

В связи с возможным переходом ИНТЕКО и «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» к ЦБ эксперт Валерий Вайсберг напомнил ситуацию с «Донстроем», «Системой галс», которые за долги отошли ВТБ; и «СУ-155», чьей санацией занимается «Российский капитал». Таким образом, если права на ИНТЕКО и «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» перейдут ЦБ, то это станет еще одним шагом к консолидации госструктурами девелоперского бизнеса, констатирует председатель Совета директоров «Бест Новостроя» Ирина Доброхотова. 

По мнению г-на Вайсберга, девелоперские активы за счет операционной деятельности или продажи позволят Бинбанку получить доход, который поможет и с докапитализацией. Но продать компании целиком при нынешнем рынке будет проблематично, предупреждает он: скорее всего, продаваться будут отдельные проекты.

Кому же могут быть сегодня интересны такие активы? Прежде всего, девелоперам из первой пятерки ТОП застройщиков, у которых есть свободные средства (необязательно денежные) для укрупнения девелоперского бизнеса, считает Николай Казанский. По мнению Вайсберга, покупателями могут стать ПИК, ДОНСТРОЙ или ЛСР. Однако представители первых двух компаний сообщили, что не рассматривают покупку ИНТЕКО. Будут ли в итоге проданы эти активы и по какой цене, мы узнаем в ближайшие месяцы. В качестве потенциального покупателя может рассматриваться и Setl Group, единственный из ТОП-5 застройщиков, объявивший о поиске проектов для инвестиций в московском регионе. 

А вот мнение Минстроя России. Санация Бинбанка и начавшееся оздоровление ФК «Открытие» не повлияют на устойчивость застройщиков и российский строительный рынок в целом, заявил журналистам в кулуарах Российского инвестиционно-строительного форума министр строительства Михаил Мень. «С учетом того, что речь идет о санации, то мы видели уже определенный опыт, когда банк, который санируется, как правило, никаких серьезных проблем у граждан, которые держали там свои депозиты или брали ипотечные кредиты, не вызывал. Здесь будет то же самое, — сказал чиновник и добавил: — В крайнем случае, будем обращаться в Центральный Банк. Пока у нас опасений таких нет, что это повлияет на нашу отрасль», — резюмировал глава ведомства.

 

Кто виноват: мнение ЦБ и учредителей

Как сообщил «Коммерсант» со ссылкой на зампреда Банка России Василия Поздышева, «дыра» в балансе группы ПАО «Бинбанк», по предварительным данным, составляет 250—350 млрд руб. — именно такой объем средств требуется банкам для увеличения резервов на возможные потери. Окончательную оценку должна вывести временная администрация, введенная в Бинбанк, АО «Рост Банк» и другие банки из группы «Рост», отданные Бинбанку на санацию (АО «Бинбанк диджитал» и АО «Уралприватбанк»). Сама санация продлится около восьми месяцев — столько времени понадобиться, чтобы закрыть финансовую «дыру» в балансе группы.

Видео: www.newstube.ru

Как и ФК «Открытие», Бинбанк не справился с чередой сложных сделок по консолидации и санации банков, пояснил зампред ЦБ. При этом, по словам г-на Позднышева, о проблемах в данной кредитной организации было известно еще осенью прошлого года. Все это время собственники Бинбанка вели переговоры с ЦБ, но предложенные ими планы финансового оздоровления не устроили регулятора.

А чем объясняют неудачи банка сами его владельцы? В интервью телеканалу «Россия 24» крупнейший акционер банка Микаил Шишханов (ему принадлежит 75% акций Бинбанка) назвал причины ухудшения финансового состояния кредитной организации.

По его мнению, одной из основных причин стала агрессивная бизнес-модель, не сработавшая на падающем рынке. Банк покупал активы, которые требовали вливаний. «Наверное, она оказалась немножко агрессивной, и эта модель работала все-таки на растущем рынке или хотя бы на стабильном, но не на падающем, — отметил Шишханов, добавив: — Случилось то, что случилось, рынок стал падать, реализовался бизнес-риск, и я как предприниматель попал в этот бизнес-риск».

«Ключевая причина — это МДМ (куплен в 2015 году — Ред.), — заявил Микаил Шишханов, признав: — Я не ожидал, что в МДМ такие "плохие" активы. У МДМ в разы оказался хуже портфель, чем был. Это был падающий рынок, на падающем рынке сложно предположить, как себя дальше портфель поведет», — резюмировал он.

Таким образом, обратившись к регулятору с просьбой санировать Бинбанк, предприниматель признал, что не рассчитал свои «бизнес-силы» и что проблемы взятых на санацию «Рост банка» и «МДМ банка» в условиях сложившейся экономической конъюнктуры оказались намного серьезнее, чем предполагалось.

Кто виноват: мнение экспертов

Председатель Совета директоров группы «Русские фонды» Сергей Васильев (на фото), пришел к выводу, что причина проблем в Бинбанке кроется в использовании группой «Сафмар» пенсионных денег.

 

Фото: www.russia.ink

Г-н Васильев пояснил, что его давно интересовало, на какие деньги группа «Сафмар» в последние годы скупила множество активов из сферы девелопмента, коммерческой недвижимости и розничной торговли. Одних только пятизвездочных гостиниц приобретено девять штук: InterContinental и Marriott Grand Hotel на Тверской, Marriott Royal Aurora, Hilton Moscow Leningradskaya, отели в Минске и Астане и др. Кроме того, были куплены «Моспромстрой», ИНТЕКО, А101, ведущие компании по розничной торговле бытовой техникой и электроникой «Техносила», «Эльдорадо», а в 2017 году — еще и «М.Видео».

Эксперт считает, что основным источником капитальных вложений для подобных агрессивных скупок послужили пенсионные накопления граждан. Они поступали в НПФ «Европейский», который был выкуплен и переименован в НПФ «Сафмар», превратившись в источник «длинных» денег. По данным Сергея Васильева, за пять-семь лет через агентские сети фонд собрал с рынка около 300 млрд руб. пенсионных накоплений от 4 млн граждан​.

Сама схема была абсолютно законной и простой. Группа выпускала облигации, которые получали высокий рейтинг от различных российских агентств, поскольку за «Сафмаром» стоят серьезные акционеры. Далее, основываясь на таком рейтинге, Московская биржа включала эти облигации в высший котировальный список, что позволяло пенсионным фондам выкупать бумаги из этого списка на деньги пенсионных накоплений. «Подобное требование само по себе — довольно жесткая мера контроля со стороны ЦБ, — отмечает эксперт. — Однако на практике оказалось, что ее легко можно обойти: выпускаешь облигации, «рейтингуешь» их, включаешь в высший список биржи и сразу же покупаешь их на деньги из своих пенсионных фондов».

Такой схеме в какой то момент ЦБ положил конец, инициировав создание нового рейтингового агентства (АКРА). Регулятор четко дал понять всем другим рейтинговым агентствам: «Мы вам не доверяем, вы подстраиваетесь под клиента и рисуете ему фиктивные рейтинги. Поэтому мы создадим новое полугосударственное агентство, которое будет прозрачно, неангажированно и непредвзято рейтинговать всех. И государственные, и частные компании — всех», — рассуждает глава «Русских фондов». 

Жесткая чистка началась в январе 2017 года. Московская биржа объявила, что исключает из своего высшего котировального списка бумаги на сумму в почти четверть триллиона рублей, если те не получат рейтинг от АКРА. В их число как раз и попали бумаги групп «Открытие» и «Сафмар». Список жертв тогда и определился. Исключение из котировального списка означало, что тем НПФ и банкам, которые за ними стояли, нужно было в короткий срок найти на рынке свежие деньги, чтобы влить их обратно в свои фонды. Но где их взять? Ведь эти пенсионные деньги были единственными «длинными» деньгами на рынке.

«Но если ЦБ путем санации Бинбанка покроет своими деньгами дыру в пенсионных фондах группы «Сафмар», то заберет ли он у ее владельцев все эти «Гранд Марриоты», «Интерконтинентали», «Хилтоны», ИНТЕКО, «Эльдорадо» и прочие активы, купленные как раз на эти «пенсионные» деньги? — задает вопрос эксперт и продолжает: — Если ЦБ заберет у Шишханова с Гуцириевым хотя бы часть из этих активов, то что он будет с ними делать? С трудом могу представить картину, когда «либерально-рыночный» ЦБ управляет гостиницей Mariott Aurora или реализует электронику через сеть «Эльдорадо», — заключает эксперт.

 

СПРАВКА

Строительные активы группы «Сафмар»

Группа компаний ИНТЕКО

23-е место в ТОП по России по объемам текущего строительства, 10-е место по объемам ввода жилья. В 2016 году введено в эксплуатацию 291 696 кв. м жилья.

Один из ведущих российских девелоперов, специализируется в области комплексного освоения территорий, редевелопмента промзон и урбанистики. За 16 лет ИНТЕКО построила* в Москве и регионах России более 80 объектов общей площадью более 4,2 млн кв. м

В группу ИНТЕКО входят 17 организаций: девелоперские, архитектурные, риэлторские, генподрядные компании, технические заказчики, а также три домостроительных комбината (ДСК-7 в Москве, ДСК-3 в Санкт-Петербурге и ККПД в Ростове-на-Дону).

В настоящее время у ИНТЕКО 12 проектов, в стадии строительства и продаж в Москве — около 630 тыс. кв. м, в регионах — около 2 млн кв. м (Ростов-на-Дону, Тула, Санкт-Петербург и Ленинградская область).

По данным «СПАРК-Интерфакса», выручка ИНТЕКО в 2016 году составила 8 млрд руб., чистая прибыль — 4,6 млрд.

 

А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ

17-е место в ТОП по России по объемам текущего строительства, 75-е место — по объемам ввода жилья. В 2016 году введено в эксплуатацию 131 698 кв. м жилья.

Специализируется на строительстве объектов недвижимости и реализует крупнейший в России градостроительный проект «А101» в Новой Москве.

В течение 23 лет работы в сфере строительства построено* более 40 тыс. квартир общей площадью более 1 млн кв. м. В ближайшие 20 лет компания планирует построить до 20 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.

Земельный банк А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ составляет более 2,5 тыс. га земли на территории Новой Москвы.

 

ГК «ПАТРИОТ» (входит в состав ИНТЕКО)

Субхолдинг «ПАТРИОТ» — девелоперская группа компаний полного цикла — от проектирования, производства и управления проектами до продажи готовых объектов и их последующей технической эксплуатации.

Основная занимаемая ниша рынка — комплексное освоении территорий и возведение доступного жилья стандарт и комфорт-класса, а также социально-бытовой инфраструктуры, с использованием современных технологий индустриального и монолитного домостроения.

Занимает лидирующие позиции на рынке Ростова-на-Дону, активно реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в 2016 году компания вышла на рынок Тулы.

За время своей работы ГК «ПАТРИОТ» ввела в эксплуатацию более 1 млн кв. м общей площади недвижимости во всех регионах присутствия.

В 2016 году ГК «ПАТРИОТ» во всех регионах присутствия ввела в эксплуатацию 185,3 тыс. кв. м общей площади недвижимости, из них:

в Ростове-на-Дону — 112,5 тыс. кв. м

в Санкт-Петербурге — 72,8 тыс. кв. м.

 

Субхолдинг «Стратегия»

Одна из ведущих строительных организаций Москвы. Выступает* подрядчиком в рамках девелоперских проектов полного цикла. Более 15 лет специализируется на строительстве объектов недвижимости различного назначения и сложности.

Объем реализованных объектов недвижимости — 2,2 млн кв. м

Портфель заказов — 1,2 млн кв.  м.

 

ПАО «Моспромстрой»

Один из крупнейших участников рынка строительства и реконструкции промышленных и административных объектов Москвы.

За 43 года существования компании создано более 2 тыс. объектов общей площадью 2,1 млн кв. м.

Компания построила и реконструировала самые знаковые здания и сооружения столицы, ставшие ее визитной карточкой. В рамках гостиничного бизнеса «Моспромстрой» осуществляет управление 9 гостиницами категории 4—5* в Москве, Астане и Минске. Совокупный номерной фонд гостиниц составляет более 2,4 тыс. номеров.

____________________________________________

*Источник информации (помимо данных ЕРЗ о ТОП застройщиков)  — официальный сайт промышленно-финансовой группы «Сафмар»

Другие публикации по теме:

Банк «Открытие», сам испытывающий проблемы, банкротит краснодарского застройщика «Стройинвест-Юг»

ДОНСТРОЙ считает информацию о неустойчивом положении группы некорректной, Минстрой — не беспокоится за судьбу компании

Столичного «хлебного короля» Игоря Пинкевича арестовали за задержку строительства ЖК «Царицыно»