На вопросы портала ЕРЗ отвечает генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил СИГАЛ.

Фото Ильи Татарникова

 

— Михаил Александрович, по данным ЕРЗ, в Иркутской области преобладает кирпичное домостроение — 32%. Ваша компания также в основном строит из кирпича: на него приходится порядка 60% объемов сдаваемого вами жилья. В то же время по России на лидирующих позициях находятся монолит-кирпич и монолит: 30% и 25%, а кирпич занимает только 18% рынка. Чем объясните такие предпочтения?

— Несколько удивлен этими данными, и могу сказать, что как раз чисто кирпичного домостроения у нас мало. В основном мы применяем монолитные либо сборные каркасы, для заполнения используем автоклавный газобетон или полистирол-бетон, а облицовываем кирпичом либо сайдингом. Именно так мы строим дома по программе переселения из ветхого аварийного жилья, для детей-сирот и пр. К слову, у наших коллег каркасы также в основном монолитные.

  

— По информации ЕРЗ, в вашем регионе средняя этажность строящихся домов невелика и составляет 12,9 этажей. А у вашей компании средняя этажность строящихся домов существенно выше — 18,6 этажей, что выше среднероссийских 16-ти этажей. Как Вы это прокомментируете?

— Считаю, что при нынешних технологиях высотное домостроение позволяет соблюсти и безопасность, и комфортность. Если раньше оставались какие-то стереотипы на этот счет, связанные с водой на верхних этажах и пр., то сегодня, благодаря применению качественного насосного и вентиляционного оборудования, хорошему сливу и т.д., все эти опасения сняты.

Высотность домов позволяет снижать плотность застройки, поскольку нужно соблюдать нормативы по обеспеченности парковками, рекреацией. А уменьшение пятна застройки позволяет создать на конкретном земельном участке более комфортную внешнюю среду.

 

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, общий вид

— Комфортность проживания связана и с метражом квартир. В Иркутской области средняя площадь строящихся квартир составляет 49,2 кв. м, а у вашей компании она существенно больше — 53,8 «квадрата». Ваш комментарий?

— Проекты, которые мы сегодня реализуем, родились еще на растущем рынке. И статистика наших продаж говорит о том, что люди стараются сформировать более комфортную среду внутри своего микромира, и иногда умудряются даже из 1-комнатной квартиры площадью 45—46 кв. м сделать еще какое-то помещение, то есть, по сути, 2-комнатную квартиру.

Сами мы не стремимся к большим площадям: у нас 3-комнатные квартиры не выбиваются выше 70 кв. м, и сегодня мы стараемся работать в  диапазоне до 90 кв. м. В будущих наших проектах будут немножко другие концепции, исходя из локаций: 2-комнатная квартира — 54 — максимум 68 кв. м. И мы видим, что люди с удовольствием покупают такое жилье.

 

— Какой застройке отдает предпочтение Ваша компания: точечной или комплексной?

— Безусловно, комплексной. Мы стремимся не просто к строительству домов, а к созданию именно комфортной среды.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, дворовая территория

 

— Какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации, в том числе в рамках РЗТ?

— Сегодня у нас в работе несколько проектов. В активной стадии реализации находится жилой квартал «Стрижи»: это  пригород Иркутска, общая площадь — более 80 тыс. кв. м. Мы построили там детский сад, а буквально на днях вместе с нашими партнерами открыли там семейный клуб «Смородина». Акцент в ней сделан на ребятишек, их воспитание и культурное развитие: в студии предусмотрено обучение гончарному делу, живописи, планируются лекции специалистов из городской библиотеки и пр. В общем, проект интересный.

Помещение мы предоставили нашим партнерам, по сути, бесплатно: на уровне коммунальных платежей. Отремонтировали его, сделали плиточно-вытяжную вентиляцию и т.д., а наши партнеры поставили оборудование, наладили технологии и все остальное. И теперь за минимальную плату (чтобы только покрывать коммунальные платежи и зарплату персонала) там занимаются с ребятишками, развивают их.

Мы действуем совместно с администрацией в рамках государственно-частного партнерства, помогаем с землеустройством. Хотим, чтобы в нормативной доступности от «Стрижей» появились общеобразовательная школа, школы искусств, в обозримом будущем — фитнес-центр. То есть в целом работаем над созданием именно комфортной среды.

Кстати, там у нас есть еще один участок, и в ближайшее время на этой территории появится жилой комплекс с рабочим названием «Стрижи-2». Его граница будет проходить в 250 м от нынешних «Стрижей». Таким образом, формируется небольшой кластер, в котором будут общеобразовательная школа, детский сад, школа искусств, о которых я уже говорил.

Кроме того, совместно с другими иркутскими застройщиками мы участвуем в действующем концессионном проекте. В 2011 году выиграли первый аукцион, и сегодня в завершающей стадии реализации находится жилой комплекс «Новый» — это почти 145 тыс. кв. м застройки. Мы являемся не только участниками-акционерами, но и подрядчиками этого проекта.

Летом мы выиграли аукцион и заключили контракт на освоение участка площадью около 3,5 га в центральной части города по схеме РЗТ. Сейчас занимаемся концепцией, подготовкой.  Я думаю, это будет интересный жилой комплекс, его предварительное название — «Стрижи-City».

Жилой квартал «Новый», г. Иркутск, общий вид

 

— Кстати, об участках. Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли?

— Земельный банк у нас есть. Большой он или маленький? С учетом существующего спроса в городе Иркутске могу сказать, что он достаточный, и землей мы себя обеспечили лет на пять-семь.

 

— Как, в целом, оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли предложений?

 — Везде по-разному. На периферии, километров 200—300 от Иркутска, проблем с землей нет, а в областном центре, конечно, есть. Город практически все свои территории уже застроил, и сегодня основное развитие Иркутска идет, во-первых, за счет РЗТ, причем в основном в центральной части города. Это очень непростая тема, связанная с реновацией, выводом промышленных предприятий, которые находятся на участках, интересных городу, причем интересных не только в плане жилищного строительства.

Второе направление развития города — за счет окружающих его пригородов, прежде всего Иркутского района. Приятно, что между властями города и района в этом вопросе есть взаимопонимание. Знаю, что обсуждалось создание рабочей группы по синхронизации генпланов в части транспортной, социальной и инженерной  инфраструктуры и выработки единых подходов относительно расположения жилой и социальной застройки.

 

— Вы упомянули инженерные сети. Ваша оценка обеспеченности иркутских площадок сетями? Есть ли у местных сетевых компаний необходимая мощность и точки подключения?

— Знаете, здесь все зависит от конкретной площадки: площадка площадке рознь. Но сложности, конечно, есть, поскольку многие годы у нас не было внятной стратегии развития жилищного строительства. Поэтому проблемы, конечно, возникают. Но мы стараемся их решать.

 

 Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск

— А насколько качественно выполнены в регионе вашего присутствия документы территориального планирования: генплан, ПЗЗ? Не сдерживают ли они жилищное строительство?

— И эта работа многие годы в городе не велась, она возобновилась всего два-три года назад. Сегодня она идет очень активно, с привлечением ведущих институтов, не только региональных, но и из Москвы и Санкт-Петербурга. Каких-то особых трудностей здесь уж нет, но дискуссии возникают, что, считаю, вполне естественно — ведь речь идет о развитии города.

 

— Нормативы градостроительного планирования (требования по плотности застройки, обеспеченность социальной инфраструктурой и пр.): насколько они обоснованы в вашем регионе?

— Могу сказать, что это спорная тема с точки зрения застройщиков и городских властей. Город хочет, чтобы все было, как говорится,  нарядненько: по одному домику на гектаре, а вокруг сплошняком — лавочки, фонтанчики, турники, и все такое прочее. Ну а мы, девелоперы, естественно, хотели бы застроить чуть более плотно. Вот и дискутируем на эту тему с городом. Слава богу, сегодня мы имеем возможность открыто разговаривать и отстаивать свое мнение в комитете по градостроительной политике, мы спорим на рабочих совещаниях и т.д.

Понятно, что и город не всеми нашими пожеланиями доволен, и мы, застройщики, одобряем не все предложения властей. Мы спорим, но при этом движемся в одном направлении, и со временем, думаю, будем еще ближе друг к другу.

 

— Это не может не радовать. Можно ли сказать, что нормативы корректируются с учетом ваших пожеланий?

— Какие-то корректировки есть. Например, по РЗТ, где на нас ложится серьезная нагрузка с учетом дороговизны земли, какие-то подвижки город сделал. По другим моментам мы пока продолжаем отстаивать свои позиции. Но движение навстречу друг другу, повторяю, есть, и это главное.

 

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, детализация

— Сложна ли у вас в регионе процедура утверждения документации по планировке территорий? Сколько это обычно занимает времени?

— Процедура однозначно непростая и в городе, и в Иркутском районе. Конечно, нынешние ПЗЗ, напоминающие талмуды с сотнями страниц, это, с одной стороны, плохо. А с другой стороны, давайте вспомним период, когда не было никаких ограничений и всё это решалось где-то кулуарно, в кабинетах. И мы до сих пор видим последствия: квадратно-гнездовую застройку, чудовищную градостроительную эклектику и пр.

Конечно, новые правила не делают застройщиков счастливыми, но правила должны быть едиными для всех, и надо оттачивать механизмы, регламенты. Хочется, чтобы эти процедуры ускорились, и это мы тоже обсуждаем с нашими коллегами.

 

— Понятно. Ну, и последний «процедурный» вопрос: получение ТУ от сетевых компаний, заключение договоров о техприсоединении — упростились ли эти процедуры за последние годы? Какова плата за подключение, и вообще, считаете ли вы ее обоснованной?

— Здесь все очень дискуссионно, спорно. Ведь что упростилось? Упростилась процедура получения технических условий в электросетевых компаниях, в водоканале. Теперь здесь все быстро, оперативно, но при этом недешево.

А я считаю, что, в целом все подключения к инженерным системам должны быть бесплатными, а вся плата должна быть, так сказать, вторичной —  в тарифе за потребление. В зависимости от объёма потребления люди должны платить справедливую стоимость ресурсоснабжающей компании, а та в свою очередь должна быть заинтересована в увеличении своей сбытовой сети. И подключать абонентов, по сути, бесплатно — как это делают сегодня телекомы, интернет-провайдеры и пр. Ведь у них подключение стоит ноль.

А у ресурсников, как правило, еще и за вход их компании на объекты надо платить: либо дополнительными услугами для жителей, либо еще чем-то.

 

— Согласен с Вами. Теперь давайте перейдем непосредственно к квартирам. Какое жилье сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Мы продаем сегодня квартиры и с черновой, и с получистовой, и с чистовой отделкой, и с частичным меблированием. Спрос есть на всё, вопрос лишь в количествах продаж каждой позиции. Расширяя диапазон, мы, так или иначе, имеем продажи всех видов квартир. У нас есть несколько направлений, мы предлагаем жилье разного формата.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, холлы

 

— А как Вы относитесь к такой практике, как дворы без машин? Предусматривается ли в ваших новостройках машино-места?

— У нас есть застройки и с подземными паркингами, и без таковых. Вообще, это очень сложный и неоднозначный вопрос. Подземный паркинг — это ведь достаточно дорого, и в нынешней экономической ситуации массово покупать такой продукт люди не могут, да и не всегда хотят.

При этом жильцы МКД, как правило, стараются поставить машину прямо под окнами своего дома. Скажем, на территории одного из наших ЖК на расстоянии не более 100 м от дома находится большая парковка. Но жильцы все равно ставят свои машины под окнами, создавая тем самым «автомобильный хаос». Поэтому, рассматривая концепции новых ЖК, мы будем стараться лишать автовладельцев возможности парковать свои машины во дворе. И здесь, повторяю, можно использовать отнюдь не только дорогие подземные парковки,  но и менее затратные наземные.

 

— Какое отопление преобладает в ваших новостройках: автономное или центральное?

— Центральное.

 

— Какую долю продажи жилья занимает ипотека?

— Больше половины — это однозначно.

Жилой комплекс «Зеркальный», г. Иркутск, самый большой дом в Иркутской области

 

— Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%?

— Первый продукт с компенсацией процентной ставки мы делали в 2015 году совместно со Сбербанком. Правда 7—8% у нас не выходит, ставка все-таки повыше, но мы прорабатываем эти моменты: снижение ставки через единого регистратора и другие инструменты, влияющие на ее уменьшение.

 

— Пробуете ли применять рассрочку?

— Применяем, но ее доля пока невелика.

 

— Используете ли такие институты, как военная ипотека, материнский капитал?

— Безусловно. Со всем этим мы работаем.

 

— BIM-технология: Вы верите в перспективу развития этой сферы? Есть ли у компании собственный опыт применения BIM-технологий?

— Мы и сами к этому стремимся, и наших партнеров-проектировщиков  всячески призываем двигаться в этом направлении, поскольку убеждены, что за BIM будущее.

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, ночной вид

 

— У вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика?

— Генподрядчик у нас собственный.

 

— Оказываете ли он услуги другим застройщикам?

— Нет, он работает только по госзаказу и на нас.

 

— Вы довольны генподрядчиком?

— Не бывает ничего идеального. Мы постоянно в контакте, где-то спорим, но могу сказать, что год от года становится только лучше.

 

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктуры? То есть, кто это финансирует: застройщики или власти?

— У нас применяется комбинированный подход. Допустим, в ЖК «Стрижи» мы построили полностью за свой счет детсад, потом его выкупили местные власти, и теперь он муниципальный.

В прошлом году на свои деньги отремонтировали дорогу, которая проходит по территории нашего жилого комплекса: она была гравийной, а мы сделали данный участок с твердым покрытием. Сегодня финансируем полную реконструкцию всей улицы. То есть помогаем в создании проектной документации, чтобы можно было включить улицу в программу, поскольку она уходит гораздо дальше нашего участка — на три с лишним километра.

Кроме того, сейчас мы утверждаем проект, и в случае, если муниципалитет даст добро, полностью профинансируем проектно-изыскательские работы по строительству детской школы искусств, о которой я уже упоминал.

То есть механизмы применяем разные, главным образом в рамках ГЧП.

 

— Вы упомянули выкуп у вас муниципалитетом детсада. То есть, как я понимаю, опыт строительства детских садов и школ по проектам повторного применения у вас есть?

— Безусловно. За последние годы мы построили порядка шести-семи детсадов, и, по сути, все они были садами повторного применения. Сейчас строим две школы, обе в реестре типовых проектов.

 

— Знаю, что компания имеет опыт участия в госпрограммах, включая федеральные...

— Да, это так. Мы работаем в рамках федеральной программы по предоставлению жилья детям-сиротам и по переселению из аварийного жилья. В основном занимаемся этим на периферии области, и могу сказать, что для местных муниципальных образований это большая поддержка, поскольку вне рамок этих федеральных целевых программ там больше никакого жилищного строительства не ведется. Там же, в глубинке, мы и детские сады построили.

Иркутский район, посёлок Пивовариха, детский сад

 

— Планируете ли преобразовать Вашу компанию в публичное акционерное общество? Собираетесь ли выпускать облигационные займы?

— Насчет публичной компании — пока у нас таких планов нет. Что касается облигационных займов, то сегодня мы не видим в этом острой необходимости, но в будущем я бы такого развития событий не исключал.

 

— Потребительский терроризм: есть ли в Иркутской области юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблении правами потребителей? Сталкивалась с этим новым явлением Ваша компания?

— Мы много раз слышали об этом, и знаем, что это такое. Чтобы не сталкиваться с такими проявлениями, стараемся строить и сдавать жилье строго в установленные сроки — к слову, за все время работы компании мы ни разу их не нарушали.

Что касается необходимости изменения закона о защите прав потребителя в части жилищного строительства, то могу сказать однозначно: это нужно делать, чтобы убрать подобные перегибы. Надо сделать законодательство более компромиссным и, я бы сказал, более адекватным. Возмещение ущерба должно быть соразмерно реальным потерям потребителя, тогда прекратятся злоупотребления правом.

 

— Кстати, о законодательстве. Ваше отношение к недавно принятому 218-му ФЗ и ряду введенных ограничений в деятельности застройщиков, привлекающих деньги дольщиков?

— Мое отношение к последним законодательным новациям, включая изменения в 214-ФЗ и принятие нового 218-ФЗ, можно выразить одной фразой: не ко времени.

Да, там есть откровенные шероховатости, и даже противоречия — как уже действующим законодательным актам, так и элементарной логике. В целом же, конечно, механизмы привлечения частных денег в строительство должны быть прозрачны и понятны, с этим никто не спорит.

Изменения в 218-ФЗ «заточены» на синхронизацию требований банков по проектному финансированию: нас, застройщиков,  по сути, просто привели в полное соответствие с этими требованиями, что очень удобно для банков. Но не надо забывать, что  сегодня строительная отрасль находится в очень тяжелой ситуации, а банковский сектор относит строителей к заемщикам с самыми высокими рисками и, по сути, ограничивает кредитование девелоперских компаний по большинству банковских продуктов.

И в этой ситуации, мне кажется, просто недальновидно менять законы, которые ограничивают привлечение средств дольщиков, частных инвесторов. Ведь любое изменение законодательства всегда приводит к турбулентности на рынке и оборачивается спадом. А что мы видим? На протяжении трех лет корректируют 214-ФЗ, выходят две редакции его изменений. А теперь появляется и 218-й закон.

Считаю, что перегружать и без того находящуюся в кризисе отрасль (которая является одним из локомотивов всей экономики) всеми этими инициативами, просто недальновидно. Дали бы нам, застройщикам, немножко отдышаться, в самом деле! Часто привожу пример: выполнение норм ГТО для здорового человека очень полезно, но если взять больного, да ещё из реанимации, — это может закончиться печально.

Ведь тенденция к выходу из кризиса в стране уже обозначилась. Хотя у нас в регионе жилищное строительство по-прежнему находится в состоянии спада. В первом квартале спад был на уровне 30% относительно аналогичного периода прошлого года, а вот по итогам первого полугодия уровень спада уменьшился, составив около 8%, то есть рынок стал выравниваться, но еще продолжает снижаться. Статистики за третий квартал мы пока не имеем.

И на этом уровне принимать такие серьезные, радикальные законы, я считаю, просто не ко времени. Они, может быть, и хорошие, правильные, но при этом сырые, поскольку готовились в спешке.

Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск, детализация

 

— Трудно с Вами не согласиться, Михаил Александрович. Но интересно, продолжит ли Ваша компания практику долевого строительства — или перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— Пока мы не планируем уходить с рынка «долевки», но некоторые проекты будем реализовывать с помощью проектного финансирования. Что-то будем строить за деньги дольщиков, что-то — за свой счет, за деньги банка, а где-то будем комбинировать. И все это мы уже делаем.

 

— Как в результате изменятся объемы вашего строительства и маржа?

— Маржинальность, естественно, будет падать. Что касается объемов, то мы и раньше никогда не продавали жилье, которое не планировали достроить в отчетный период. Поэтому всегда строим столько, насколько оцениваем возможности рынка.

 

— А как вступление в силу 218-ФЗ отразится на ценах?

— Они, разумеется, вырастут. Сегодня маржинальность строительных компаний и так находится на уровне, близком к нулевому, и, естественно, оснований для снижения цен нет. Какие-то разовые акции застройщиков и работа, по сути, против рентабельности — это еще одно свидетельство того кризиса, в котором находится жилищное строительство.

 Говорить об оптимизации сложно из-за невысоких объемов строительства. Так что, вступление в силу положений 218-ФЗ и, как следствие, увеличение доли использования привлеченных банковских средств неизбежно приведет к повышению цен.

 

— Последний вопрос, Михаил Александрович. Решит ли, на Ваш взгляд, 218-ФЗ проблему обманутых дольщиков?

— Нет, не решит. Да, правила игры стали строже. Но добросовестные девелоперы как строили, так и будут строить честно, исполняя все взятые на себя обязательства. А те, кто изначально настроен мухлевать и мошенничать, будут искать другие лазейки, и, я думаю, найдут их.

 

— Михаил Александрович, огромное спасибо за очень интересный и откровенный разговор. Желаю Вашей компании и дальше строить честно и много!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит АО «Восток Центр Иркутск» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

На вопросы портала ЕРЗ отвечает Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (12-е место в ТОП РФ по объему текущего строительства)

— Андрей Иванович, какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— Я напомню, что Воронежский домостроительный комбинат работает с 1968 года. Предприятие изначально создавалось для массового строительства жилья с использованием технологии индустриального домостроения. Сегодня с уверенностью можно сказать, что за прошедшие полвека треть города построена силами ДСК — это более 8 млн. кв. м жилья. При участии ДСК в Воронеже появились новые жилые районы. Люди получили возможность из коммуналок и бараков послевоенной постройки переехать в отдельные квартиры.

В 2016 году по данным соцопроса Агентства Бизнес Информации «Абирег», ДСК признан застройщиком №1 в Черноземье по объему введенного в эксплуатацию жилья в период с 1968—2015 гг.

Если говорить о последних масштабных и динамично реализованных проектах, то отмечу микрорайон «Московский квартал». На земельных участках общей площадью 33 га за пять лет построено 350 тыс. кв. м жилья. В рамках проекта впервые в новейшей истории города параллельно с жилыми домами была осуществлена застройка объектов инфраструктуры. Введен детский сад, завершается строительство школы на 1 224 места, функционируют объекты торговли и сферы услуг, для жильцов и гостей микрорайона открыт многоуровневый паркинг. Созданы спортивные площадки, бульвары, пешеходные зоны, прогулочные аллеи, велосипедные дорожки, проведено озеленение и благоустройство дворовых территорий.

ЖК «Московский квартал»

Проект был реализован при поддержке Фонда развития жилищного строительства (ныне его приемником выступает АИЖК), с которым удалось выстроить конструктивные отношения по строительству жилья экономического класса. Наш опыт показывает, что курс на комплексное освоение территорий был выбран верно. Даже в сложный экономический период предпочтение при бюджетном финансировании и выбор покупателей — на стороне таких проектов.

Комплексное развитие территорий в нашем регионе является приоритетом политики в сфере жилищного строительства. Развитие ведется по трем основным направлениям: освоение новых площадок; развитие застроенных территорий, включая ликвидацию аварийного жилищного фонда; вовлечение в оборот земель бывших промышленных зон. В настоящее время в рамках этих направлений ДСК реализует 12 проектов комплексной застройки во всех районах г. Воронежа и в ближайшем пригороде. Общий объем текущего строительства жилья по состоянию на 1 сентября 2017 года составляет 693 тыс. кв. м (12-е место в ТОП ЕРЗ).

В Северном (Московском) направлении ДСК помимо ЖК «Московский квартал» возводит жилой массив в микрорайоне «Задонье».

В Южном направлении ДСК ведет активную застройку в микрорайоне Шилово по улице Острогожской (жилой комплекс «Ласточкино») на участке площадью 170,9 га. Здесь строятся детский сад, школа и поликлиника на 550 посещений в смену.

В Восточном направлении Домостроительный комбинат реализует крупный проект по строительству жилого микрорайона «Черемушки» в пригородном поселке Отрадное Новоусманского района. На земельном участке площадью 107 га планируется построить около 1 млн кв. м жилья. На площадке завершается строительство детского сада и в ближайшее время начнется возведение школы.

ЖК «Лазурный»

 

— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, например, в рамках РЗТ?

— Помимо освоения новых площадок ДСК участвует в муниципальных программах по развитию застроенных территорий. В настоящее время реализуется три проекта в кварталах: 9 Января-Семилукская-Краснодонская; Конструкторов-Пирогова-Крымская; Лениградская-Брусилова-Серова.

Проекты комплексного развития застроенных территорий (реновации) позволяют городу решить сразу несколько важных задач: обеспечить комфортные условия проживания для граждан, избавиться от ветхого и аварийного жилого фонда, реконструировать и развивать городские системы и объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, повысить качество и комфортность городской среды.

Еще одна тенденция последних лет — использование земель бывших промышленных зон в центральной части города. ДСК осваивает территории бывшего завода «Сельмаш» и Макаронной фабрики, где в течение ближайших лет появятся новые жилые комплексы «Современник» и «Европейский».

 

— Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений? Проводит ли публичная власть вашего региона земельные аукционы? Если да, то участвует ли в них ваша компания?

— Земельный банк нашей компании позволит при текущих мощностях ДСК обеспечить плановый объем ввода жилья на ближайшие 10—12 лет.

В целом рынок земли в регионе достаточно сложный. Количество свободных земельных участков с возможностью развития жилищного строительства ограниченно. Предложений не так много, поэтому перспективным направлением является развитие застроенных территорий, снос ветхого и авариного жилого фонда.

В регионе земельные участки реализуются исключительно в рамках аукционов, проводимых администрацией города и области. И если мы видим перспективу и экономическую эффективность в освоении этих площадок, мы обязательно в них участвуем.

 

— Ваша оценка обеспеченности площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— Сегодня обеспеченность площадок сетями — достаточно серьезная проблема для застройщиков. Строительство сетей для обеспечения наших площадок инженерной инфраструктурой на 90% осуществляется собственными силами компании. При этом существует серьезное ограничение по наличию свободных мощностей у ресурсоснабжающих организаций.

Поэтому застройщики региона ведут активную работу с администрацией города и области по возможности наращивания мощностей в рамках инвестиционных программ естественных монополий, бюджетного финансирования и финансирования непосредственно застройщикам с последующей передачей этих мощностей РСО.

Мы сожалеем, что анонсированная программа «Жилье для российской семьи» не получила своего развития, хотя в ней предусматривался механизм строительства сетей застройщиком с последующей продажей ресурсоснабжающим организациям. Мы видели в этом перспективу ликвидации дефицита мощностей, прежде всего в сфере электроэнергетики, водоснабжения и водоотведения.

Проект ЖК «Современник»

 

— По данным ЕРЗ в вашем регионе преобладает панельное домостроение (28%). Ваша компания строит из панели 61% площадей. В то же время по РФ на первом месте монолит-кирпич и монолит (30 и 25% соответственно), а панельное домостроение занимает менее 13% рынка. Чем Вы это объясните?

— Благодаря грамотной региональной инвестиционной политике в последние годы в Воронежской области был реализован ряд крупных проектов в сфере индустриального домостроения с общей мощностью более 700 тыс. кв. м жилья в год.

ДСК вкладывает очень серьезные инвестиции в модернизацию и техническое перевооружение своих основных производств. Тот факт, что в общем объеме ввода жилья превалирует панельное домостроение, объясняется тем, что в 2013 году Домостроительный комбинат успешно завершил комплексную реконструкцию одного из основных производств – завода крупнопанельного домостроения (КПД-3) в микрорайоне Придонском города Воронежа. Объем инвестиций в новое производство составил порядка 1,5 млрд. руб.

На предприятии установлена современная линия по производству железобетонных изделий немецкой компании Weckenmann. Технологическая схема нового производства включает линию циркуляции паллет, линию кассетных установок, две линии адресной подачи бетона, бетоносмесительный узел, а также арматурный цех, оснащенный оборудованием австрийской компании EVG.

В ходе модернизации практически полностью автоматизирован процесс производства, что значительно повысило качество выпускаемой продукции. В итоге удалось примерно на 10% сократить сроки монтажа железобетонных конструкций, на 30% снизить энергоемкость производства и в 1,8 раза повысить производительность труда.

Те изделия, которые сегодня производятся, — это новая ступень в развитии индустриального домостроения. Серия 90 ушла в прошлое. Новая технология, которая была успешно реализована на практике, открыла широкие возможности для разнообразных планировочных решений, позволила увеличить этажность панельных домов с 10 до 17 и 25 этажей, а также уменьшить затраты на финишную отделку лицевой поверхности фасадов.

Завод изготавливает четыре вида наружных стеновых панелей: вентилируемые фасады, под покраску, с гранитной крошкой и плиткой. Это существенно расширило возможности для проектов архитектурного и цветового решения фасадов, что позволяет оформлять кварталы города в индивидуальном стиле, делая их оригинальными и не похожими друг на друга. Это повлияет и на облик Воронежа в целом, сделает его еще более современным и привлекательным.

Значительно улучшены качественные характеристики панелей по теплопроводности, звукоизоляции, пожарной безопасности, экологичности. Жилые здания новой серии 17-ЖС и 25-ЖС по своим характеристикам не уступают монолитным домам. Новые панельные дома также адаптированы для маломобильных групп населения. В квартирах широкие коридоры, увеличены дверные проемы, отсутствуют пороги, разделяющие комнату и лоджию — все это сделано специально для людей с ограниченными физическими возможностями, чтобы, они чувствовали себя комфортно и могли беспрепятственно передвигаться по квартире.

Отмечу еще один важный момент: именно ставка на индустриальное домостроение и его активное развитие на территории Воронежской области, помогло региону сохранить строительный комплекс, объемы ввода жилья и лидирующие позиции среди субъектов РФ.

Жилой комплекс на ул. МОПРА

 

— По данным ЕРЗ в вашем регионе средняя этажность строящихся домов составляет 17,2 этажей. А у вашей компании средняя этажность строящихся домов еще больше — 17,9 этажей. Это заметно выше среднероссийских 16 этажей. Как Вы это прокомментируете?

— Увеличение средней этажности связано с переходом на новую серию и применением типовых секций при возведении жилых микрорайонов. Например, наша компания ведет строительство в центре города, где малоэтажная застройка экономически не обоснована из-за высокой стоимости земельных участков и затрат на обеспечение объектов инженерной инфраструктурой.

В настоящее время ДСК прорабатывает проект строительства малоэтажного жилья в ближайшем пригороде.

 

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Чистовая отделка квартир всегда была визитной карточкой квартир ДСК еще с советских времен. Долгое время наша компания была чуть ли не единственным в городе застройщиком, который сдавал жилье с 100-процентной отделкой.

Сегодня потребительское предпочтение по-прежнему на стороне квартир с отделкой и, более того, некоторые категории граждан предпочитают приобретать квартиры с минимальным набором мебели (например, кухонный гарнитур). Наша компания проводит в отдельных микрорайонах соответствующие стимулирующие акции, в том числе в рамках ипотечных программ.

 

— Двор без машин: как относитесь к такой практике? Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?

— Проект «Двор без машин» мы считаем передовым. В двух наших крупных строящихся жилых микрорайонах, «Современник» и «Европейский», именно этот принцип был заложен при планировании дворового пространства и организации движения.

Кстати, «Современник» стал победителем в номинации «ЖК с лучшей социальной инфраструктурой» по версии проекта «Система оценки уровня качества и комфорта жилой среды новостроек города и пригородов». Этот проект реализует общественный совет, созданный при Управлении строительной политики Воронежской области.

Кроме того, в портфеле нашей компании уже есть успешный реализованный проект, который получит высокую оценку профессионального сообщества и популярен среди воронежцев: это сквер «Романовский», расположенный над подземным паркингом в центре Воронежа.

Проект дал возможность разгрузить город от транспорта, не жертвуя при этом любимой зоной отдыха горожан. Напротив, мы обновили и озеленили сквер, разместили там музыкальный фонтан, современную детскую площадку, лавочки, фонари, прогулочные дорожки и др. ДСК подарил этот сквер городу. Проект сквера «Романовский» с двухуровневым паркингом был отмечен Дипломом Союза архитекторов России на международном фестивале «Зодчество-2016». 

 

— Фасады: применяет ли ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— ДСК применят элементы декора, фасадное остекление, уделяя больше внимание цветовым и архитектурным решениям новых жилых микрорайонов, поскольку мы понимаем, что они формируют облик будущего города. Собственно, мы, по сути, начали новую эру в домостроении, где образ двора, квартала, и целого города начинается с фасада домов. Самый яркий тому пример — ЖК «Московский квартал».

Проект ЖК «Европейский»

— Какую долю в продажах жилья занимает ипотека? Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%? Насколько эффективны такие программы?

— Ипотека занимает от 50 до 70% в объеме реализации жилья, в зависимости от микрорайона. В нашей компании выстроена индивидуальная работа с крупнейшими банками, разработаны специальные ипотечные программы со ставкой от 7,4%.

 

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— Да, мы активно работаем с программами государственной поддержки. Граждане, использующие для приобретения жилья военную ипотеку и материнский капитал, — наиболее интересная для нас категория. И прежде всего потому, что ДСК располагает достаточным объемом предложения готового жилья во всех районах города, а именно это условие обязательно.

 

— Производство стройматериалов: выпускаете ли вы их сами? Если да, то продаете ли стройматериалы на рынке?

— Большинство строительных материалов мы производим сами и используем их для собственных нужд. Кроме того, ДСК осуществляет функции заказчика-застройщика, генерального подрядчика, девелопера, выполняет полный цикл строительных работ от получения исходно-разрешительной документации до сдачи «под ключ».

В строительный комплекс ДСК входят заводы: крупнопанельного домостроения, деревообрабатывающий, газосиликатных блоков; строительно-монтажные и отделочные подразделения, а также ряд специализированных управлений: электромонтажное, сантехническое, инженерных коммуникаций, механизации и др. Все эти структурные единицы замкнуты в единый производственный цикл, что позволяет контролировать качество на всех этапах и обеспечивать сроки выполнения работ. 

 

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктура, кто это финансирует — застройщик или власти?

— В последние годы наметились значительные подвижки в реализации программы комплексного развития территорий в целях жилищного строительства. Серьезную поддержку в этом направлении застройщикам оказывает Министерство строительства и ЖКХ РФ. В настоящее время ведется работа по четырем площадкам комплексной застройки: жилые микрорайоны «Московский квартал», «Ласточкино», «Лазурный», «Черемушки». ДСК принимает участие в конкурсах на привлечение средств федерального бюджета для строительства социальных объектов. Наши проекты детского сада на 220 мест, общеобразовательной школы на 1224 места, поликлиники на 550 посещений в смену вошли в реестр типовых проектов (проектов повторного применения) Минстроя.

Также мы финансируем строительство объектов дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры, которые затем передаются в муниципальную собственность.

У нашей компании есть положительный опыт реализации проектов в рамках государственно-частного партнерства по строительству учреждений дошкольного образования и спортивных объектов, которые также были переданы городу.

ЖК «Черемушки»

— Проводятся ли в вашем регионе торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?

— ДСК активно участвует в торгах на реализацию квартир для государственных и муниципальных нужд. Например, в 2016 году в рамках федеральных и региональных программ в соответствии с государственными и муниципальными контрактами ДСК предоставил 425 квартиры общей площадью 21 тыс. кв. м.

Фактически мы — единственная в Воронеже компания, которая реализует квартиры для переселения граждан из ветхого и аварийного жилого фонда, несмотря на то цена, установленная Минрегионразвития, находится на уровне себестоимости строительства, и с экономической точки зрения проекты  не всегда выгодны. Но они интересны нам с точки зрения дальнейшего развития застроенных территорий и участия в конкурсах

 

— Ваше отношение к недавно принятому 218-ФЗ и ряду введенных ограничений в деятельности застройщиков, привлекающих деньги дольщиков?

— Наше отношение к принятому 218-ФЗ отрицательное. Мы согласны с позицией строительного сообщества и едины во мнении, что закон нуждается в доработке. Если он будет применяться в существующей редакции, то нанесет существенный урон строительному комплексу страны.

Мы готовились к его принятию и сформировали определенный пул проектов, реализация которых была начата до принятия 218-ФЗ, что позволит нам проработать по старым правилам на протяжении ближайших двух-трех лет. Надеемся, что в течение этого времени федеральная власть прислушается к мнению строительного сообщества и внесет соответствующие коррективы, которые позволят не только защитить права дольщиков, но и дадут застройщикам возможность работать без дополнительных издержек финансового и юридического характера.

 

— Андрей Иванович, спасибо за интересный и откровенный разговор. Желаем компании ДСК дальнейших успехов на ниве жилищного строительства!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит АО «ДСК» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого