По словам главы Минстроя Михаила Меня, уровень ответственности специалистов негосударственной экспертизы оставляет желать лучшего, и это, в частности, мешает соблюдению норм пожарной безопасности при строительстве и реконструкции зданий. Пятилетний итог работы института негосэкспертизы для портала ЕРЗ анализируют эксперты и застройщики. 

 

Фото: www.samstroy.com

 

«К сожалению, у нас есть такое явление, как негосударственная экспертиза. Пока уровень ответственности и сотрудников, и экспертов там оставляет желать лучшего», — сказал Михаил Мень на заседании в Совете Федерации, упомянув про законопроект, предполагающий реформу данного института.

Напомним, что проект Федерального закона №374843-7  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части саморегулирования деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий», подготовленный по инициативе Минстроя и внесенный в Госдуму Правительством РФ, 10 апреля принят депутатами в первом чтении.

Этим документом, о котором не раз писал портал ЕРЗ, предлагается ввести саморегулирование в сфере негосударственной экспертизы. Согласно нормам законопроекта, компании негосударственной экспертизы должны будут объединяться в СРО, которые станут членами НОПРИЗ. Кроме того, законопроектом устанавливаются дополнительные требования к организациям, занимающимся данной деятельностью.

Документом вводится обязательность возмещения вреда в случае некачественного проведения экспертизы за счет формирования компфондов причинения вреда и обеспечения договорных обязательств.

СРО должны будут утверждать стандарты организации, которые позволят унифицировать требования к проведению негосэкспертизы проектной документации или инженерных изысканий и к подготовке заключений экспертизы.

При этом устанавливается требование о наличии в штате экспертной организации не менее 5 экспертов, для которых эта организация является основным местом работы. Нанимать экспертов по гражданско-правовым договорам организация сможет только при соблюдении данного условия.

Помимо этого, вводится запрет на одновременное совмещение деятельности по проведению негосэкспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий с деятельностью по подготовке такой документации, а также с деятельностью по строительству, капремонту, реконструкции объектов капитального строительства, производству и продаже строительных материалов.

Законопроектом предлагается уточнить требования и ответственность самих экспертов. А именно, минимальный стаж работы в сфере подготовки или экспертизы проектной документации или инженерных изысканий для потенциальных экспертов увеличен с 5 до 7 лет.

Вводится ответственность экспертов в виде аннулирования аттестата (без права переаттестации в течение 3-х лет) за выдачу положительного заключения на «несоответствующую» техрегламентам документацию или результаты инженерных изысканий, а также иные нарушения законодательства в сфере деятельности экспертов.

«Принятие предлагаемых законопроектом изменений повысит качество проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, что в свою очередь позволит повысить безопасность зданий и сооружений», — отметил заместитель министра строительства РФ Хамит Мавлияров, представлявший документ в парламенте.

 

Фото: www.n911.ru

 

«Я думаю, что после принятия этого законопроекта такого количества негосэкспертизы не останется. Наверное, они будут сливаться, укрупняться и объединяться. И это, наверное, правильно», — отметил Михаил Мень (на фото).

По просьбе портала ЕРЗ данный законопроект комментируют руководители авторитетных объединений организаций государственной и негосударственной экспертизы, а также крупный застройщик, имеющий опыт взаимодействия с негосударственной экспертизой.

 

Президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) Шота ГОРДЕЗИАНИ (на фото):

 

 

«15 марта 2010 года, выступая на совещании по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления госуслуг в сфере строительства, Владимир Путин отметил: «Серьезного внимания заслуживает идея реформирования системы экспертизы проектной документации. Необходимо ликвидировать искусственную монополию в этой сфере, серьезно уменьшить издержки застройщиков». «Мы сами некоторое время назад создали эту ситуацию, — подчеркнул он, добавив: — Там явно есть проблемы. Нужно поправить».   

Эта рекомендация  стала основой  формирования института  негосударственной экспертизы проектной документации. Сегодня, спустя  семь лет с момента принятия федерального закона о негосударственной экспертизе, можно сказать, что этот институт состоялся. 

Как известно, в соответствии с российским законодательством,  застройщику предоставлено право выбора при обращении в организации государственной или негосударственной экспертизы для получения заключения по проектной документации и/или  результатам  инженерных изысканий. По официальным данным в 2016 году в системе негосударственной экспертизы подготовлено около 40%  от общего числа всех заключений по проектной документации и результатам инженерных изысканий. Это свидетельство того, что бизнес  проголосовал за институт негосударственной  экспертизы. 

Другим итогом является реально достигнутая минимизация монополии государственной экспертизы. Но главное, это практически подтверждает возможность ликвидации административного давления на бизнес в процессе экспертизы и административного влияния на ее результаты. 

Уже одно это позволяет считать стратегически  верным дальнейшее развитие института негосударственной экспертизы. Но именно это пришлось не по душе чиновникам, особенно на местах, в субъектах РФ. Чиновникам очень трудно отказаться от власти над бизнесом: это не входит в их планы. Именно там была объявлена война негосударственной экспертизе, в ходе которой был привлечен весь имеющийся административный ресурс и нарушены действующие законодательные и нормативные правовые акты РФ.  

Профессиональному экспертному сообществу в лице Национального объединения организаций экспертизы в строительстве  (НОЭКС) пришлось приложить немало усилий, чтобы с привлечением ФАС, Конституционного и Верховного судов РФ отменить целый ряд положений законодательных и нормативных правовых актов субъектов РФ, противоречащих федеральным законам и направленных на создание искусственных административных барьеров в работе негосударственной экспертизы.

 

Фото: www.esyakutia.ru

 

Подчеркну: я высказываю свою точку зрения, которая сложилась давно и подтвердилась в результате анализа кемеровских событий. По крайней мере, стало ясно, что нередкие случаи давления чиновников на бизнес, проектные и экспертные организации при строительстве  (реконструкции) объектов капитального строительства вызвано отнюдь не стремлением обеспечить  условия безопасного строительства и эксплуатации  объектов. Отсюда и попытки все свои промахи списать на кого-нибудь, ну для начала  хотя бы на  негосударственную экспертизу — которая, как известно не участвует в реализации проектных решений ни на стадии строительства, ни на стадии эксплуатации.

Между тем нерешенных вопросов, связанных с безопасностью  объектов капитального строительства на стадиях проектирования и экспертизы достаточно. Остановимся на некоторых из этих вопросов.

Мы хорошо помним то время, когда с подачи тех же чиновников, не посоветовавшись с профессиональным сообществом, с введением закона о техническом регулировании были объявлены вне закона все нормативные документы по проектированию объектов капитального строительства. Хотя профессионалы убеждали, что только эти документы могут служить доказательной базой выполнения требований технических регламентов при проектировании объектов капитального строительства. В итоге система технического нормирования была развалена. И только спустя  несколько лет пришло понимание абсурдности такого решения.

Но что нам предложили взамен? Далеко не всем понятную систему разделения нормативных документов (а значит, и требований к проектированию объектов) на обязательные для исполнения и добровольные нормы. Такой подход при создании объекта капитального строительства практически всегда на практике обусловливает различное толкование  у  застройщиков, проектировщиков и экспертов необходимость применения тех или требований, изложенных в нормативных документах добровольного применения.

И надо было случиться пожару в Кемерово, унесшему десятки жизней детей и взрослых, чтобы пришло понимание необходимости создания единого нормативного документа с изложением всех требований, которые должны быть выполнены в проектной документации для обеспечения условий безопасности объекта капстроительства (имеется в виду законопроект об обязательных требованиях к строительству объектов, о разработке которого после трагедии в Кемерово заявил замминистра строительства Хамит Мавлияров — Ред.).

Далее. Законодатели предусмотрели возможность разработки специальных технических условий (СТУ) для проектирования объектов в случае недостаточности требований по безопасности и надежности или отсутствия каких-либо требований в действующих нормативных документах. При этом законодатели рассчитывали на  исключительные случаи разработки СТУ, поскольку нормы проектирования должны быть достаточно полными и постоянно актуализироваться. Однако из инструмента, предназначенного  для  повышения безопасности объектов, СТУ превратились в предмет коммерции. Практически по всем проектируемым объектам предусматривается разработка СТУ по пожарной безопасности, и, разумеется, за хорошие деньги. А ведь СТУ — это обязательный для исполнения нормативный документ. И он должен  разрабатываться и утверждаться в порядке, установленном для нормативных документов. А что происходит на практике?

Например, Минстрой РФ передал полномочия по согласованию СТУ  городу Москве, как  субъекту РФ.  На мой взгляд, это неправомерно, поскольку  в соответствии со ст.  71 Конституции РФ вопросы технического регулирования отнесены к исключительной компетенции Российской Федерации и не являются предметом совместного ведения с субъектами РФ. А СТУ как раз является документом технического регулирования. Кроме того, согласование СТУ в г. Москве поручено московской городской государственной экспертизе, которая сама же потом проверяет проектную документацию на соответствие этим СТУ.

Разработка специальных технических условий должна носить исключительный характер, они должны согласовываться только с Минстроем РФ — органом, уполномоченным государством регулировать сферу технического нормирования. Думаю, что и в случае с кемеровским пожаром недостатки мероприятий по пожарной безопасности в проектной документации были прикрыты соответствующими СТУ. Вывод? Коммерциализация процесса создания нормативных документов недопустима.

Часто возникает вопрос об уровне компетентности и ответственности  экспертов, осуществляющих деятельность в организациях негосударственной экспертизы. Во-первых, следует отметить, что при аттестации экспертов не предусматривается разделения на требования для экспертов государственной и негосударственной экспертизы. Исключение одно: аттестация экспертов на право подготовки заключений по опасным, технически сложным и уникальным объектам, экспертиза проектной документации по которым отнесена к полномочиям ФАУ «Главгосэкспертиза России».

Между тем система аттестации экспертов, созданная чиновниками в 2012 году без привлечения профессионального сообщества, изначально была коммерциализирована. К сожалению, эта система в основе своей сохранила старые принципы аттестации. В результате приобретать аттестаты экспертов стало достаточно легко, что переполнило рынок специалистами  мало соответствующими  этому статусу. И сегодня находятся ловкие дяди, возглавляющие различные организации, которые за достаточно хорошую плату за два  дня обучают специалистов «правильно нажимать на правильные кнопки», выдавая в итоге аттестат эксперта.

Профессиональному сообществу не нужны такие эксперты, они объединяются и создают недобросовестные экспертные организации, не  гнушающиеся устраивать куплю-продажу экспертных заключений.

 

 

В настоящее время в Госдуму внесен и принят в первом чтении законопроект о саморегулировании в системе негосударственной  экспертизы. В подготовке этого законопроекта ко второму чтению активное участие принимает НОЭКС. 

С принятием этого закона у профессионального экспертного сообщества появится реальная возможность изменить концепцию  подготовки кадров экспертов. На наш взгляд, принципиальным недостатком  системы аттестации является то, что не дается оценка профессиональным качествам претендентов на статус эксперта, не  учитываются результаты  работы претендента в проектной или экспертной организации. И, конечно, претендент должен иметь стаж работ в проектной организации не менее 10 лет. Это тот минимальный срок, который позволяет претенденту приобрести определенные знания и опыт проектирования для оценки в последующем результатов работы других организаций и специалистов.

В конечном итоге безопасность объекта на стадии проектной документации во многом зависит от  уровня квалификации эксперта. А этот уровень формируется только в результате длительной работы над проектной документацией серьезных объектов. Так что вопрос подготовки экспертов значительно сложнее, чем это представляется тем организациям, которые за определенную плату пытаются за короткое время просто «натаскать» специалиста для получения аттестата. Именно эти организации наносят самый непоправимый вред системе экспертизы — а, следовательно, и  обеспечению  безопасности объекта на стадии экспертной оценки проектных решений.  

Повторю то, что отмечал неоднократно. Следует создать ясную и понятную всем участникам систему обеспечения безопасности объектов капитального строительства на всех стадиях жизненного цикла объекта. Однако логика наших действий, к сожалению, часто не укладывается в  правила здравого смысла.

Нет сомнений, что лучше всех владеет проектными решениями проектная организация — автор проекта. Она же заинтересована  в  реализации проекта без каких-либо отступлений и упрощений. На практике же проектная организация отстраняется от контроля реализации проектных решений.

Этот контроль поручается строительному надзору — организации, которая по  определению не может полноценно осуществлять контроль реализации проектных решений. Ее специалисты не владеют проектной документацией — их задача должна заключаться в организации входного контроля строительных материалов, конструкций и изделий и соответствия их качественных характеристик требованиям проектной документации, а также контроля выполнения требований технических регламентов при производстве строительно-монтажных работ.

Я убежден, что только при таком разделении ответственности можно обеспечить полноценный контроль строительства объекта. Заключение о соответствии  построенного объекта проектным решениям  (ЗОС) должно подписываться и органом строительного надзора, и проектной организацией. Для этого авторский надзор со стороны проектной организации следует вновь сделать обязательным, и каждый должен нести ответственность за те решения,  контроль реализации которых он осуществлял», — делает вывод эксперт.

 

Президент Ассоциации экспертов в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ:

 

 

«17 апреля на заседании в Совете Федерации министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень отметил, что негосударственная экспертиза в строительстве мешает соблюдению норм пожарной безопасности, а уровень ответственности и сотрудников, и экспертов там оставляет желать лучшего.

В сложившейся ситуации невозможно не согласится с Михаилом Александровичем. Ни для кого не секрет, что рынок негосударственной экспертизы его недобросовестными участниками уже давно превращен в настоящий вертеп. Экспертная сфера перенасыщена физическими лицами: в реестре числится более 15 тыс. экспертов на 800 (!) негосударственных экспертиз. Здоровой конкуренции в экспертизе не было изначально — ни на уровне организаций, ни на уровне специалистов. Девальвация стоимости услуг по оценке проектов произошла практически сразу после создания института.

И основная причина такой ситуации не в представителях бизнеса, которые подстроились под кривую систему с отсутствием контроля и формализмом в процессах допуска, а в правилах, которые государственный регулятор (в 2012 году это был Минрегион России) установил для рынка. В долгом отсутствии реакции на сигналы добросовестных предпринимателей и их объединений о серьезных проблемах в области экспертизы, которые неоднократно поступали во все возможные инстанции.

Конечно, львиная доля и компаний, и экспертов — это случайные для экспертной сферы люди и организации, которые 5 лет пользовались бюрократическим подходом к наделению их правом проводить экспертизу. Их компетенции и цели всем понятны, но это картина даже не вчерашнего дня. И давно назревшие законодательные нововведения, наконец, частично снимут напряженность в экспертизе. Проект Федерального закона №374843-7, предусматривающий распространение саморегулирования на негосударственную экспертизу и ужесточающий требования к организациям и экспертам, принят в первом чтении Госдумой 10 апреля. И это, как говорится, хорошее начало.

Вместе с тем, как и в период становления негосударственной экспертизы, мы сейчас работаем над тем, чтобы вновь обратить внимание госрегулятора и профильного Комитета ГД РФ на проблемы и, местами, перегибы, нашедшие отражение в принимаемых изменениях в Градостроительный кодекс РФ. Прежде всего, нельзя допустить расползание микро-СРО в новой сфере. Саморегулироваться должны профессионалы, а не чиновники от СРО. Поэтому мы с коллегами из Ассоциации экспертных организаций в строительстве и другими организациями и объединениями сошлись во мнении, что минимальное количество членов СРО должно быть не менее 50. Это позволит создать несколько относительно крупных НКО, с которыми и регуляторам будет удобнее работать, и аппаратам этих НКО не надо придумывать, откуда деньги брать на проверку своих членов.

 

Фото: www.aquas-spb.ru

 

Существенной проблемой для всех участников рынка, в том числе и крупных добросовестных компаний, станет обязанность иметь в штате по основному месту работы экспертов по всем направлениям деятельности в заявленной сфере, а их 17. Не говоря о дефиците кадров в отрасли (к примеру, экспертов по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям в России всего чуть более 100), держать такой штат экспертов на сегодняшний день смогут себе позволить лишь считанное количество компаний, из которых даже одно СРО не организуешь. Но, суть в том, что ряд экспертов даже не используются на объектах, которые находятся в компетенции негосударственной экспертизы.

Никто из участников разработки законопроекта ни разу не смог внятно ответить на простой вопрос: зачем негосэкспертизе, к примеру, постоянно держать в штате и платить зарплату эксперту по направлению «Организации строительства», если проект организации строительства обязателен для разработки только на бюджетных объектах, которые направляются исключительно в государственную экспертизу.

То же самое относится к эксперту по газовым системам. С учетом того, что, допустим, в Московском регионе жилые дома давным-давно не проектируют с газовым оборудованием, это явный перебор и лишняя, ничем не оправданная нагрузка на экспертную организацию.

В последнее время прозвучали острые заявления о некачественной негосударственной экспертизе. Так, депутат от КПРФ Алексей Куринный на первом чтении указал на то, что по вине негосударственной экспертизы происходят такие трагедии, как кемеровская.

Во-первых, не нужно упускать тот факт, что старый закон, разработанный Минрегионом, все экспертные организации, и ГАУ и ООО, собрал в одну кучу. То есть независимо от формы собственности, организации, в том числе и государственные, по своей инициативе достаточно просто получают аккредитацию на негосударственную экспертизу. Из 400 компаний, хоть как-то работающих на рынке, примерно 60 составляют государственные организации, получившие право выпускать «заключение негосударственной экспертизы».

 

Фото: пресс-служба МЧС РФ

 

В новом законе эти разные формы экспертизы разделены. Государственные экспертизы должны работать только в рамках переданных государственных полномочий от Российской Федерации. Негосударственные же будут работать в режиме жесткого саморегулирования с повышенными (применительно к проектировщикам) финансовыми обязательствами. К слову, положительное заключение на проект, созданный на промышленной земле, в котором впоследствии произошла кемеровская трагедия, к сведению неосведомленных лиц, выдала Кемеровская ГОСУДАРСТВЕННАЯ экспертиза.

Во-вторых, в настоящее время и застройщики, и органы власти, регулирующие строительство, достаточно внимательно относятся к заключениям негосударственной экспертизы. В то же время, не всегда удается проверить качество работы экспертизы государственной. Мы знаем, что на местах она в первую очередь подчиняется своим региональным начальникам. А это не всегда хорошо!

Например, проверками государственных экспертиз Минстрой России начал заниматься в плановом порядке только в этом году — и уже несколько экспертиз сразу оказались в «черном списке». А чем закончилось расследование одной из крупнейших аварий последних лет — разрушение машинного зала 2-й очереди Загорской ГАЭС (порядка 12 млрд руб. убытков) мы, наверное, никогда не узнаем, так как это заключение было выдано ФАУ «Главгосэкспертиза». А поскольку ФАУ является главным судьей всех экспертиз (по заявлению должностных лиц Правительства РФ), то кто же может судить судью?

В-третьих, к сожалению, практически все крупные аварии последних лет, начиная с трагедии с аквапарком в Москве и заканчивая обрушением общежития воинов-десантников в Омске — это дело рук государственных организаций, недобросовестных и неквалифицированных экспертов, а также государственных органов строительного надзора. Об этом еще предстоит серьезно подумать.

И в-четвертых. На рынке частной экспертизы есть реальная конкуренция, творческая и правовая соревновательность. Эксперт негосударственной экспертизы должен убедить в своей правоте и застройщика, и проверяющие его региональные надзорные органы, которые полномочны принимать решение о включении или не включении заключений и проектной документации в ИСОГД (такая практика существует в Москве и Московской области, хотя она, как отмечал портал ЕРЗ, признана Верховным судом незаконной).

В отличие от частного эксперта, государственный эксперт — это чиновник, хотя квалификационные требования у них и одинаковые. С ним не поспоришь — нужно выполнять все его указания, предписания, пожелания. Мотивации — ноль. Поэтому зачастую заказчикам, несмотря на свое принципиальное несогласие с его решениями (нередко совершенно справедливое) приходится делать то, что велит работник государственной экспертизы. Очень часто замечания государственных экспертов носят чисто вкусовой характер, чересчур формальны или вообще безосновательны.

Институт частной экспертизы еще слишком молод, чтобы можно было увидеть последствия его существования: ему всего 5 лет. Я не исключаю, что когда-нибудь мы еще вспомним недобрым словом бывший формализм в данной сфере. Однако на сегодня рассуждения о несостоятельности данной сферы деятельности — не более чем популизм.

В ближайшем будущем нам предстоит большая работа по реформированию экспертной сферы, и мы надеемся, что рынок экспертизы станет цивилизованным, а конкурентная среда получит оздоровление. Во всяком случае, законопроект № 374843-7 и Постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 №1719, внесшее изменения в Постановление Правительства РФ «О порядке аттестации, переаттестации на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий» №217 от 31.03.2012, дают этому процессу позитивное начало», — резюмировал Андрей Акимов.

 

Председатель Совета директоров компании «Полис Групп» (15-е место в ТОП застройщиков по РФ, 3-е место в ТОП по Ленинградской области и 13-е место в ТОП по Санкт-Петербургу) Дмитрий СМИРНОВ (на фото):

  

Фото: www.polis-group.ru

 

«Появление негосударственной экспертизы в 2012 году существенно упростило жизнь застройщикам, — отметил руководитель компании. — За счет ужесточения конкуренции после прихода на рынок частных компаний, услуга стала более доступной, а сроки ее проведения сократились в разы. Это также позволило разгрузить государственный институт, так как частники взяли на себя внушительную часть объемов, которые ранее мог выполнять только госорган.

Компания «Полис Групп» сотрудничает как с Центром государственной экспертизы, так и с негосударственными организациями.

Введение системы саморегулирования для компаний негосударственной экспертизы — это дополнительный контроль их деятельности, что, конечно же, является плюсом. Это также приведет к сокращению рынка за счет ухода недобросовестных и мелких игроков.

В целом мы положительно оцениваем законодательные новшества. Главное, чтобы они не привели к увеличению стоимости услуг и продлению сроков прохождения экспертизы», — подчеркнул топ-менеджер.

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд и ФАС признали незаконной созданную в Москве систему регулирования деятельности негосударственной экспертизы

Трагедия в Кемерове как следствие системных ошибок в отрасли: мнение эксперта

Для чего изменен административный регламент по аккредитации негосударственных экспертов: комментарий специалиста

Для чего нужен единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации

Законопроект о саморегулировании негосударственной экспертизы: мнение экспертов

Алтайские депутаты предложили ужесточить требования к негосударственной экспертизе: мнение специалиста

В системе экспертизы проектной документации вводится саморегулирование

Институт строительной экспертизы: прошлое, настоящее и будущее

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

С 21 июня в негосударственной строительной экспертизе вводится электронный документооборот. Комментарий эксперта

Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

 

Фото: rspp.ru

 

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

 

Фото: duma.gov.ru

 

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

 

Фото: russia.ru

 

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

   

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

     

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

 

Фото: пресс-служба ГК Самолет

 

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

    

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

    

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

 

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

 

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

 

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

 

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

 

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

 

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год