Чтобы повысить интерес застройщиков к КРТ, столичные власти обещают рассмотреть вопрос о предоставлении девелоперам льгот, в частности по аренде земли. А вот в Новосибирске пока нет желающих поучаствовать в этой программе. О причинах нам рассказал глава ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Всего в Москве под комплексное развитие отводится 47 территорий в границах 20 промышленных зон, общая площадь зон, определенных для КРТ, превышает 500 га. Как отмечалось на рабочей группе в Москомстройинвесте с участием представителей исполнительных органов и организаций столичных инвесторов, границы всех территорий определены. В соответствии с ПЗЗ, порядка 50% площадей предлагается отдать под промышленную застройку, 25% — под жилую и 25% — под общественно-деловую.         

Напомним, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы №215-ПП, вступившем в силу с 24.04.2017, комплексное развитие территорий может осуществляться как по инициативе города, так и по инициативе правообладателя участка.

Если инициатором развития территории выступает инвестор (собственник имущественных комплексов в границах соответствующей территории), то он может представить в Правительство Москвы утвержденные проект планировки территории и проектный план межевания, а также соглашение с теми собственниками, которые находятся на смежных участках и готовы участвовать в развитии территории. При этом срок действия права аренды на земельный участок должен составлять не менее 5 лет на дату заключения договора о КРТ.

Также инициатором комплексного развития территории может стать город, даже если сам собственник не планировал проводить редевелопмент. Однако в данном случае выбранная городом территория должна соответствовать определенным параметрам. В частности, не менее 50% этой территории должно быть занято участками, на которых размещаются аварийные и подлежащие сносу или включенные в адресные программы сноса и реконструкции объекты капитального строительства, самовольные постройки, а также здания, которые эксплуатируются не по назначению. После того как город объявил о своем намерении, и информация была размещена в СМИ, у правообладателей участков, которые входят в данную зону, есть 6 месяцев, чтобы разработать необходимую документацию. Если это не происходит, город объявляет торги на комплексное развитие территории.

Горячее обсуждение вызвал вопрос о том, каким способам определять первоначальную сумму торгов. В случае если инициатором КРТ выступает город и территория выставлена на торги, их участники должны внести первоначальный взнос в сумме 2% от цены торгов. Как пояснил представитель ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы», в настоящее время органы власти разрабатывают методику определения начальной цены договора.

Начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова в целях повышения интереса застройщиков к торгам пообещала рассмотреть вопрос о предоставлении участвующим в КРТ девелоперам льгот, например, по аренде земли.

Как видим, программа КРТ в Белокаменной худо-бедно, но движется поступательно. А как обстоят дела в других городах-миллионниках, например, в Новосибирске? Ведь Новосибирск считается в России лидером по внедрению схожего института — развития застроенных территорий.

По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, в столице Западной Сибири вопрос внедрения программ КРТ пока «стоит на паузе». Никто из застройщиков не видел ни одного документа, который можно считать стартовым для проекта, отсутствует и утвержденный список территорий, предлагаемых под комплексное развитие.

генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский

На вопрос, пытаются ли местные застройщики как-то сами инициировать движение в сторону КРТ, девелопер ответил, что это весьма непросто. Дело в том, что процедура изъятия собственности, находящейся на этих территориях, очень неоднозначна и противоречива. В городе уже есть отрицательный опыт, когда при строительстве Бугринского моста было изъято довольно много собственности на муниципальные нужды, что вылилось для муниципалитета и его подрядчика в колоссальные издержки (финансовые, репутационные и др.), напомнил руководитель «Стрижей». И если такой негативный опыт получен в процессе изъятия собственности для муниципальных нужд (при том, что это достаточно проработанная норма в РФ), то, по мнению девелопера, процедура изъятия в рамках КРТ имеет гораздо более серьезные бреши. Постановление Правительства №577 от 17.052017, которое расшифровывает процедуру изъятия, на его взгляд, весьма спорно. И действия муниципального органа по признанию объектов капстроительства подлежащими сносу, в соответствии с этим документом, стопроцентно оспариваемы в суде.

— Наша компания любит и умеет участвовать в разного рода экспериментах, — подчеркнул Игорь Белокобыльский. — Но в данном случае мы решили, что пока нам лучше дождаться более глубокой проработки механизмов изъятия.        

При этом руководитель ГК «Стрижи» на 100% уверен, что тот, кто пойдет первым, нарвется на огромное количество судебных разбирательств, и далеко не факт, что суды встанут на его сторону.

— В данном случае быть Александром Матросовым, увы, никому не хочется. Нам, застройщикам, пока есть чем заниматься: РЗТ, КОТ и пр. Так что, посмотрим, что получится у того, кто первым выйдет на эту арену.

— В Москве власти обещают предоставить участникам КРТ льготы, в частности по аренде земли. Актуально ли это для Новосибирска?

— Однозначно! В городе есть конкретный опыт работы в рамках развития застроенных территорий. Так вот, из 23 РЗТ, объявленных за полтора года, отторговано девять, а остальные оказались не востребованы в силу отсутствия экономической целесообразности. Кроме того, не по всем договорам застройщики осуществляют расселение аварийных домов. Если проанализировать, то за последние три года только 23% от объявленных аукционов заканчиваются реальным расселением аварийных домов. Это связано с неэффективными предложениями в условиях аукционов и сложностями, с которыми сталкивается застройщик при расселении.

Чтобы заинтересовать инвесторов и застройщиков участвовать в программе КРТ, государству обязательно нужно продумать вопрос о льготах. Например, в РФ уже давно звучат требования обязать естественные монополии в рамках своих инвестиционных программ создавать точки подключения хотя бы на границах участков, напомнил Игорь Белокобыльский. По его оценке, все территории, которые в Новосибирске потенциально могут попасть под КРТ, крайне сложные. Из них не более 20% имеют явную коммерческую ценность, а все остальные территории должны быть дотируемы, чтобы стать коммерчески привлекательными.

    — Так что закон о КРТ интересный, но пока явных перспектив, увы, не имеет, — резюмирует застройщик. — Впрочем, как только найдется тот, кто решиться пройти весь этот путь до конца, это сразу станет рыночным механизмом. А поскольку в Новосибирске давно уже острый дефицит площадок и строить негде, может быть, кого-нибудь и «пробьет на отвагу».

 ___________________________________________________

Другие публикации на тему комплексного развития территорий:

Порядок сноса строений, мешающих редевелопменту, предельно упрощен

Комплексное развитие территорий получило подзаконную базу (видео)

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев