На днях на своем последнем заседании Комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России обсудила законодательные предложения, касающиеся РЗТ, реновации жилищного фонда, и предложения профильного ведомства по условиям отнесения жилых помещений к стандартному жилью. О том, к каким выводам пришли члены комиссии, порталу ЕРЗ рассказала ее руководитель — президент Фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА.

Фото: www.kvobzor.ru

 — Мы обсудили содержание и вопросы координации двух законопроектов, которые сейчас находятся на рассмотрении в Госдуме, — рассказала Надежда Косарева (на фото). — Первый из этих документов, законопроект №503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», подготовлен Правительством РФ и уже принят в первом чтении.

Фото: www.rosotkat.ru

В числе прочего он регулирует вопросы изъятия земельных участков для государственных и для муниципальных нужд при реализации комплексных проектов по развитию застроенных территорий (РЗТ).

Второй документ, который также внесен в Госдуму, но пока еще не рассматривался в первом чтении, — это законопроект 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации».

Кроме того, нашим Институтом экономики города по заданию Центра стратегических разработок (ЦСР) разработан третий документ, в котором мы попытались объединить все эти вопросы и сформулировали комплексные экспертные предложения по совершенствованию регулирования РЗТ.

Фото: www.need.estate

Основной темой обсуждения на заседании стала координация между собой вышеназванных законопроектов. Первый из них предусматривает изъятие земельных участков и других объектов недвижимости при реализации проекта по РЗТ без согласия собственников.

Напомню, что на этих территориях могут быть два вида многоквартирных домов. И в случае, когда МКД признается аварийным, жилые помещения в нем изымаются без согласия собственников.

Но на данной территории также могут быть и не признанные аварийными многоквартирные дома, подлежащие сносу в рамках муниципальных программ. В законопроекте предлагается применять и в отношении таких домов институт изъятия.

Наконец, на застроенных территориях, подлежащих развитию, могут располагаться объекты инфраструктуры — и их также предлагается изымать для государственных и муниципальных нужд.

— Между тем в законопроект о реновации жилищного фонда заложен совсем другой концептуальный подход: здесь подобные вопросы предлагается решать с помощью голосования собственников жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными.

— Совершенно верно. Причем решение, проводить реновацию в отношении того или иного конкретного дома, принимается только в том случае, если большинство собственников согласны с его сносом или реконструкцией.

Фото: www.23kvartiri.ru

— А какой из этих подходов ближе участникам совещания?

— Абсолютно все без исключения поддерживают подход, предложенный в законопроекте о реновации жилищного фонда. То есть, все-таки, нужно спрашивать мнение тех людей, чье жилье не признано аварийным.

К слову, такой подход реализован в Москве в рамках программы реновации жилищного фонда, и было бы странно не спрашивать людей при проведении реновации в других субъектах Федерации.

— Разумеется. У всех граждан России должны быть равные права.

— Участники совещания тоже так считают. Поэтому, поскольку курирующий нашу комиссию замминистра Никита Стасишин по объективным причинам не смог принять участие в ее заседании, было решено обратиться в Минстрой с просьбой письменно разъяснить позицию ведомства по вопросу согласования двух этих законопроектов.

Фото: stroi.mos.ru

— А как Вы предлагаете использовать законопроект, подготовленный Вашим институтом совместно с ЦСР, и в чем его суть?

— Мы предложили расширить законопроект о реновации жилищного фонда комплексными положениями в части градостроительного регулирования, новых инвестиционных возможностей по развитию застроенных территорий. Их основной смысл в том, что реновации должны подлежать деградирующие территории, на которых расположены не только аварийные МКД, но и другие ветхие объекты (ветхие МКД, индивидуальные дома и гаражи, садовые домики, нежилые здания и сооружения), заброшенные промзоны и т.д.

Иными словами, наш документ расширяет сферу регулирования для проведения комплексных проектов по устойчивому развитию застроенных территорий. Но, оговорюсь: он никуда не внесен в качестве законопроекта — это просто наше экспертное предложение.

Оно было поддержано членами комиссии. И теперь, получается, что нужно найти согласование между двумя официальными документами, и при этом было бы хорошо учесть наше экспертное предложение, расширяющее решение данной проблемы.

Фото: www.gidroguru.com

— Вторым вопросом на заседании комиссии рассматривался проект приказа Минстроя об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью. Что решили по этому вопросу?

— Напомню, то, что раньше называлось «жильем экономического класса», теперь переименовано в «стандартное жилье». И проект соответствующего приказа Минстроя об условиях отнесения жилья к категории стандартного в качестве таких условий, как и ранее, предусматривает некий набор физических параметров, касающихся площади жилья (в том числе комнат) и земельных участков, требований к доступности для маломобильных групп, к энергоэффективности зданий, максимальному числу жилых помещений в доме и квартирографии, высоте потолков, отделке жилых помещений и пр.

Члены комиссии высказали по этому вопросу отдельные замечания. В частности, предложено еще раз посмотреть на требования, относящиеся к высоте потолков, установлению поквартирного учета теплопотребления, наличию лифта, в том числе грузового, и других конкретных параметров.

Второе, что обсуждалось в этой связи, — необходимость, все-таки, более четко прописать цели данного документа. То есть обозначить случаи, когда такие условия являются обязательными к применению. И чтобы было понятно, что такие требования, например, обязательны только для единого института развития в жилищной сфере в лице ДОМ.РФ или для любых случаев, когда для строительства жилья используются средства федерального бюджета.

Фото: www.pbs.twimg.com

— Как следует из протокола собрания, Вами и еще одним членом комиссии, генеральным директором Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ) Дмитрием Будаковым, были высказаны гораздо более серьезные замечания к этому документу. В чем заключается ваши с ним претензии?

— Нам изначально было не очень понятно, для каких целей устанавливается именно такой набор требований к физическим параметрам стандартного жилья. Какая цель при этом преследуется: оптимизация бюджетных расходов, расширение доступности подобного жилья или повышение его качества? Между тем, четко продекларированные цели повлекут за собой совершенно разные требования, которые должны быть отражены в данном документе.

Кроме того, нас смущает некое единообразие, заложенное в нем. Представляется, что должно быть больше вариантов достижения выбранной цели, а не просто жесткий набор условий, в частности предъявляемых к площади жилых помещений, комнат, высоте потолка, максимальному количеству помещений в многоквартирном доме и квартирографии, требований к отделке помещений и др.

С нашей точки зрения, параметры проектных решений и комфортности стандартного жилья должны позволять большую степень дифференциации.

— Отразив в протоколе эту точку зрения, насколько высоко Вы расцениваете шансы того, что к вам прислушаются?

— Очень на это надеюсь.

— Надежда Борисовна, спасибо за высокопрофессиональные разъяснения. Дальнейших успехов вашей комиссии и руководимому Вами институту!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой определил понятия ветхого и аварийного жилья

Александр Плутник: Господдержка на возведение сетей — стимул для распространения КОТ и РЗТ

Владимир Якушев: Институт РЗТ должен стать интересным для застройщиков

Владимир Якушев: За продажу участков из-под снесенного аварийного жилья местные власти должны будут заплатить государству

Успех реновации в Екатеринбурге определит расселение людей из аварийного жилья по принципу «метр в метр»

Застройщиков, участвующих в расселении аварийного жилья в рамках РЗТ, освободят от нагрузки по строительству социальной инфраструктуры

Реновацию запустят в регионах?

В Госдуму внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

КОТ и РЗТ занимают не более 5% объемов текущего строительства

Регионы получат право принудительно изымать участки и объекты у проблемных застройщиков

Надежда Косарева: Нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий

В Москве по программе реновации с участием застройщиков до 2021 года возведут 2,3 млн кв. м жилья

Владимир Путин: Регионам следует активнее использовать опыт Москвы по благоустройству городской среды

Квартиры с отделкой станут критерием стандартного жилья

Новые стандарты жилья: потолки 2,8 метра, кухни квадратные, входы — вровень с землей

Высоту потолков в стандартном жилье планируют увеличить до 2,8 метра

Нормы градостроительного планирования для новых стандартов городской среды изменят в течение трех месяцев

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Госдума вместо жилья экономического класса вводит понятие «стандартное жилье»

Правительство намерено менять подходы к стандартам жилищного строительства и повышать спрос

Федеральная налоговая служба России опубликовало письмо №БС-4-21/7894@ от 11.07.2024 «Об Обзоре правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

В письме ФНС России №БС-4-21/7894@, которое адресовано сотрудникам налоговых органов для использования в практической работе, проанализирована судебная практика по вопросам налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости. Всего в письме рассмотрено шесть решений судов.

1. В первом деле рассматривался спор о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения.

Налоговая инспекция (НИ) обратила внимание на Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023. НИ провела проверку собственника нежилого здания. По результатам проверки было указано, что нежилое здание на 68,5% используется под офисные цели. По мнению НИ, это является основанием для того, чтобы считать, что фактически нежилое здание используется для коммерческих целей, подпадающих под признаки ст. 378.2 НК РФ.

Суды обратили внимание на то, что помещения, входящие в состав нежилого здания, не имеют самостоятельного офисного назначения, не сдаются в аренду третьим лицам, по своему фактическому использованию являются кабинетами, в которых оборудованы рабочие места для сотрудников Заявителя, осуществляющих текущую деятельность Общества. На этом основании суды признали действия налогового органа незаконными.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, указав, что фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для этих целей.

В подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники.

При рассмотрении дела судами установлено и не оспаривалось, что в нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения Общества. Общество не смогло опровергнуть документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения обществом его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т. п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы Общества, включая помещения приема клиентов, причем соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные комнаты, депозитарий.

При таком положении Судебной коллегией Верховного Суда отмечено, что выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений, не соответствуют действительности.

2. Налоговый орган обратил внимание еще на одно дело о привлечении Общества к ответственности за неправомерное исчисление ООО налога в неполном объеме по объектам недвижимости, налоговой базой в отношении которых признается кадастровая стоимость.

Не согласившись с выводом налогового органа, ООО обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что ему не принадлежал и не принадлежит объект недвижимости, по которому налоговая приняла решение о привлечении к ответственности.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа, в удовлетворении заявленных требований ООО отказано по следующим основаниям.

Фото: www.edsro.center

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись об Объекте 1 аналогичного здания с кадастровым номером (далее — Объект 2), собственником которого является ООО.

При этом Объект 1 включен уполномоченным органом в Перечень на 2017—2020 годы, а Объект 2 — на 2021— 2022 годы, а включение Объекта 1 в Перечень в судебном порядке ООО не оспаривалось. Кроме того, согласно данным ЕГРН, 07.04.2020 записи об Объекте 1 присвоен статус «архивная», как дублирующая сведения об Объекте 2.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что Объект 1 и Объект 2 являются для целей налогообложения одним и тем же объектом недвижимости. Следовательно, налог в отношении Объекта 1 за 2018—2019 годы подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости. Указанные решения были поддержаны Определением Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023.

3. Третий случай на который обратили внимание налоговые органы, связан с неисчислением ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

 По результатам камеральной налоговой проверки, представленной ЗАО налоговой декларации по налогу за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, налоговая инспекция установила неисчисление ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания «Профилакторий, Гараж, УПТК домостроительного комбината (ДСК)», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Строительство базы (промышленные объекты)».

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

ЗАО не согласилось с решением налогового органа, посчитав, что вправе не рассчитывать налог в отношении гаража, поскольку спорный объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, так как он не находится на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

По этом ЗАО обратилось в арбитражный суд с заявлением, указав, что выражение «расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» относится не только к жилым строениям, садовым домам, хозяйственным строениям или сооружениям, но и к жилым помещениям, гаражам, машино-местам, объектам незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Поволжского округа, в удовлетворении заявленных требований ЗАО было отказано по следующим основаниям.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В частности, к таким объектам относятся жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Как отмечено судами, в рассматриваемом случае при перечислении имущества законодатель использовал союз «а также», распространяя тем самым критерий расположения объекта «на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» только на жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения.

Определением Верховного Суда №306-ЭС23-23765 от 06.12.2023 решения нижестоящих судов признаны правомерными.

Кроме того, в письме ФНС России №БС-4-21/7894@ были рассмотрены вопросы соответствия Конституции РФ отдельным положениям ст. 378.2 НК РФ.

4. В частности Определением Конституционного Суда №3024-О от 30.11.2023 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, предписывающий, что для целей определения налоговой базы по налогу на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости имущества торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

5. Определением Конституционного Суда №8-О-Р от 30.01.2024 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).

6. Определением Конституционного Суда №1091-О от 25.04.2024 признана конституционной норма  абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в случае, если объект недвижимого имущества (ОНИ) образован в результате раздела ОНИ или иного соответствующего законодательству РФ действия с ОНИ, включенными в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии его соответствия критериям, предусмотренным ст.378.2 НК РФ, до включения его в Перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС

Особенности налогообложения застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ

ФНС разъяснила права на льготы по объектам налогообложения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов