На днях на своем последнем заседании Комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России обсудила законодательные предложения, касающиеся РЗТ, реновации жилищного фонда, и предложения профильного ведомства по условиям отнесения жилых помещений к стандартному жилью. О том, к каким выводам пришли члены комиссии, порталу ЕРЗ рассказала ее руководитель — президент Фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА.

Фото: www.kvobzor.ru

 — Мы обсудили содержание и вопросы координации двух законопроектов, которые сейчас находятся на рассмотрении в Госдуме, — рассказала Надежда Косарева (на фото). — Первый из этих документов, законопроект №503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», подготовлен Правительством РФ и уже принят в первом чтении.

Фото: www.rosotkat.ru

В числе прочего он регулирует вопросы изъятия земельных участков для государственных и для муниципальных нужд при реализации комплексных проектов по развитию застроенных территорий (РЗТ).

Второй документ, который также внесен в Госдуму, но пока еще не рассматривался в первом чтении, — это законопроект 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации».

Кроме того, нашим Институтом экономики города по заданию Центра стратегических разработок (ЦСР) разработан третий документ, в котором мы попытались объединить все эти вопросы и сформулировали комплексные экспертные предложения по совершенствованию регулирования РЗТ.

Фото: www.need.estate

Основной темой обсуждения на заседании стала координация между собой вышеназванных законопроектов. Первый из них предусматривает изъятие земельных участков и других объектов недвижимости при реализации проекта по РЗТ без согласия собственников.

Напомню, что на этих территориях могут быть два вида многоквартирных домов. И в случае, когда МКД признается аварийным, жилые помещения в нем изымаются без согласия собственников.

Но на данной территории также могут быть и не признанные аварийными многоквартирные дома, подлежащие сносу в рамках муниципальных программ. В законопроекте предлагается применять и в отношении таких домов институт изъятия.

Наконец, на застроенных территориях, подлежащих развитию, могут располагаться объекты инфраструктуры — и их также предлагается изымать для государственных и муниципальных нужд.

— Между тем в законопроект о реновации жилищного фонда заложен совсем другой концептуальный подход: здесь подобные вопросы предлагается решать с помощью голосования собственников жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными.

— Совершенно верно. Причем решение, проводить реновацию в отношении того или иного конкретного дома, принимается только в том случае, если большинство собственников согласны с его сносом или реконструкцией.

Фото: www.23kvartiri.ru

— А какой из этих подходов ближе участникам совещания?

— Абсолютно все без исключения поддерживают подход, предложенный в законопроекте о реновации жилищного фонда. То есть, все-таки, нужно спрашивать мнение тех людей, чье жилье не признано аварийным.

К слову, такой подход реализован в Москве в рамках программы реновации жилищного фонда, и было бы странно не спрашивать людей при проведении реновации в других субъектах Федерации.

— Разумеется. У всех граждан России должны быть равные права.

— Участники совещания тоже так считают. Поэтому, поскольку курирующий нашу комиссию замминистра Никита Стасишин по объективным причинам не смог принять участие в ее заседании, было решено обратиться в Минстрой с просьбой письменно разъяснить позицию ведомства по вопросу согласования двух этих законопроектов.

Фото: stroi.mos.ru

— А как Вы предлагаете использовать законопроект, подготовленный Вашим институтом совместно с ЦСР, и в чем его суть?

— Мы предложили расширить законопроект о реновации жилищного фонда комплексными положениями в части градостроительного регулирования, новых инвестиционных возможностей по развитию застроенных территорий. Их основной смысл в том, что реновации должны подлежать деградирующие территории, на которых расположены не только аварийные МКД, но и другие ветхие объекты (ветхие МКД, индивидуальные дома и гаражи, садовые домики, нежилые здания и сооружения), заброшенные промзоны и т.д.

Иными словами, наш документ расширяет сферу регулирования для проведения комплексных проектов по устойчивому развитию застроенных территорий. Но, оговорюсь: он никуда не внесен в качестве законопроекта — это просто наше экспертное предложение.

Оно было поддержано членами комиссии. И теперь, получается, что нужно найти согласование между двумя официальными документами, и при этом было бы хорошо учесть наше экспертное предложение, расширяющее решение данной проблемы.

Фото: www.gidroguru.com

— Вторым вопросом на заседании комиссии рассматривался проект приказа Минстроя об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью. Что решили по этому вопросу?

— Напомню, то, что раньше называлось «жильем экономического класса», теперь переименовано в «стандартное жилье». И проект соответствующего приказа Минстроя об условиях отнесения жилья к категории стандартного в качестве таких условий, как и ранее, предусматривает некий набор физических параметров, касающихся площади жилья (в том числе комнат) и земельных участков, требований к доступности для маломобильных групп, к энергоэффективности зданий, максимальному числу жилых помещений в доме и квартирографии, высоте потолков, отделке жилых помещений и пр.

Члены комиссии высказали по этому вопросу отдельные замечания. В частности, предложено еще раз посмотреть на требования, относящиеся к высоте потолков, установлению поквартирного учета теплопотребления, наличию лифта, в том числе грузового, и других конкретных параметров.

Второе, что обсуждалось в этой связи, — необходимость, все-таки, более четко прописать цели данного документа. То есть обозначить случаи, когда такие условия являются обязательными к применению. И чтобы было понятно, что такие требования, например, обязательны только для единого института развития в жилищной сфере в лице ДОМ.РФ или для любых случаев, когда для строительства жилья используются средства федерального бюджета.

Фото: www.pbs.twimg.com

— Как следует из протокола собрания, Вами и еще одним членом комиссии, генеральным директором Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ) Дмитрием Будаковым, были высказаны гораздо более серьезные замечания к этому документу. В чем заключается ваши с ним претензии?

— Нам изначально было не очень понятно, для каких целей устанавливается именно такой набор требований к физическим параметрам стандартного жилья. Какая цель при этом преследуется: оптимизация бюджетных расходов, расширение доступности подобного жилья или повышение его качества? Между тем, четко продекларированные цели повлекут за собой совершенно разные требования, которые должны быть отражены в данном документе.

Кроме того, нас смущает некое единообразие, заложенное в нем. Представляется, что должно быть больше вариантов достижения выбранной цели, а не просто жесткий набор условий, в частности предъявляемых к площади жилых помещений, комнат, высоте потолка, максимальному количеству помещений в многоквартирном доме и квартирографии, требований к отделке помещений и др.

С нашей точки зрения, параметры проектных решений и комфортности стандартного жилья должны позволять большую степень дифференциации.

— Отразив в протоколе эту точку зрения, насколько высоко Вы расцениваете шансы того, что к вам прислушаются?

— Очень на это надеюсь.

— Надежда Борисовна, спасибо за высокопрофессиональные разъяснения. Дальнейших успехов вашей комиссии и руководимому Вами институту!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой определил понятия ветхого и аварийного жилья

Александр Плутник: Господдержка на возведение сетей — стимул для распространения КОТ и РЗТ

Владимир Якушев: Институт РЗТ должен стать интересным для застройщиков

Владимир Якушев: За продажу участков из-под снесенного аварийного жилья местные власти должны будут заплатить государству

Успех реновации в Екатеринбурге определит расселение людей из аварийного жилья по принципу «метр в метр»

Застройщиков, участвующих в расселении аварийного жилья в рамках РЗТ, освободят от нагрузки по строительству социальной инфраструктуры

Реновацию запустят в регионах?

В Госдуму внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

КОТ и РЗТ занимают не более 5% объемов текущего строительства

Регионы получат право принудительно изымать участки и объекты у проблемных застройщиков

Надежда Косарева: Нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий

В Москве по программе реновации с участием застройщиков до 2021 года возведут 2,3 млн кв. м жилья

Владимир Путин: Регионам следует активнее использовать опыт Москвы по благоустройству городской среды

Квартиры с отделкой станут критерием стандартного жилья

Новые стандарты жилья: потолки 2,8 метра, кухни квадратные, входы — вровень с землей

Высоту потолков в стандартном жилье планируют увеличить до 2,8 метра

Нормы градостроительного планирования для новых стандартов городской среды изменят в течение трех месяцев

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Госдума вместо жилья экономического класса вводит понятие «стандартное жилье»

Правительство намерено менять подходы к стандартам жилищного строительства и повышать спрос

Федеральная налоговая служба России на своем официальном портале опубликовала письмо №БС-4-21/148@ от 13.01.2025 «Об условиях применения коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, при налогообложении земельных участков, приобретенных в собственность коммерческими организациями для индивидуального жилищного строительства».

Фото: земля.дом.рф

В письме сообщается о решении Верховного Суда РФ по делу №АКПИ24-861 от 23.12.2024 об отказе в удовлетворении административного искового заявления о признании частично недействующим письма ФНС России №БС-4-21/14484@ от 16.11.2023 «Об условиях применения при исчислении земельного налога коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации».

В письме, по мнению ФНС России, начиная с налогового периода 2020 года в отношении налогооблагаемых по ставке не более 1,5% ЗУ, приобретенных (предоставленных) в собственность коммерческими организациями для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), при исчислении налога применяются коэффициенты, предусмотренные п. 15 ст. 396 НК РФ, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости на таких земельных участках (абзац 11).

Заявитель считал, что повышающий коэффициент 2 применяется только к ставке земельного налога 0,3%, предусмотренной п. 15 ст. 396 НК РФ, в отношении земельных участков (ЗУ), приобретенных (предоставленных) для ИЖС, как мера наказания за неиспользование участка в течение трех лет после его приобретения.

В случаях, когда собственники приобретают ЗУ без намерения приступить к ИЖС, такие ЗУ должны рассматриваться как «прочие земельные участки», и, соответственно, к ним не может быть применен повышающий коэффициент.

Проанализировав нормы налогового законодательства, Верховный Суд РФ указал, что исключением для применения повышающего коэффициента 2 является индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое физическими лицами.

Распространяя повышающий коэффициент на всех налогоплательщиков (физических и юридических лиц), федеральный законодатель исходил из того, что применение этого коэффициента зависит от критерия, определяющего связь земельного участка с жилищным строительством. Субъективный критерий — намерение коммерческой организации приступить к ИЖС — не предусмотрен НК РФ.

Как собственники ЗУ и плательщики земельного налога, которыми ЗУ приобретены (предоставлены им) для ИЖС в целях коммерческого использования в своей предпринимательской деятельности, коммерческие организации не обладают правом на применение пониженной ставки земельного налога, поскольку такие участки исключены законодателем из сферы действия пониженной ставки земельного налога, установленной пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФНС разъяснила, при выполнении каких условий земельный участок признают объектом адресации

ФНС: создание нескольких организаций-застройщиков для привлечения средств участников долевого строительства не является дроблением бизнеса 

ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Компенсации всем обманутым дольщикам предлагается освободить от уплаты НДФЛ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования 

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС