Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

В конце мая Банк России опубликовал обзор финансовой стабильности за конец прошлого и начало нынешнего года. Из него следует, что к апрелю «разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья увеличился до 40%». Так ли это, выяснили аналитики ЦИАН.

  

Фото: www.rbk.ru

 

Можно ли на «вторичке» купить квартиру, скажем, за 6 млн руб., если такая же новая стоит 10 млн руб.? Нет, заверили аналитики и рассказали, как все устроено.

Почему в принципе произошел разрыв в цене между первичным и вторичным рынками? Регулятор, используя данные Росстата, объяснил, что в росте цен на новостройки виновато распространение рискованных практик ипотечного кредитования, в том числе околонулевой ипотеки.

Если же покупатель не сможет выплачивать ипотеку, стоимости квартиры на покрытие кредита не хватит — объект будет уже вторичным, и цена на него ниже, считают специалисты ЦБ.

    

Динамика разрыва цен на первичном и вторичном рынках недвижимости России, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Росстат

 

Эксперты ЦИАН не согласны с тем, что разница между новостройками и вторичным рынком составляет 40%, поскольку Росстат, уточняют они, ставит в общий ряд даже те локации, где новостроек нет вообще, а есть только дешевая «вторичка».

По данным экспертов ЦИАН, если не брать в расчет жилье премиального и элитного сегментов, разница составит всего 13%. Чтобы выяснить это, аналитики усреднили цены объявлений, опубликованных в базе ЦИАН по всей России. В итоге получилось, что на первичном рынке в 1 кв. м в среднем стоит 158 тыс. руб., в готовом доме — 137 тыс. руб.

По городам-миллионникам фиксируется похожее соотношение: новостройки на 12% дороже «вторички» (141 тыс. руб. против 126 тыс. руб.)

В Москве лоты в новостройках сейчас в среднем оцениваются на уровне 320 тыс. руб., на «вторичке» — около 300 тыс. руб. (разница — 6,2%). В Санкт-Петербурге — соответственно 230 тыс. руб. и 200 тыс. руб. (разница — 13%).

  

 

По словам руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото), информация о дисбалансе 40% вводит покупателей в заблуждение. Занявшись поиском жилья в конкретной локации, такого соотношения цен они не найдут.

Цены в объявлениях также могут быть не всегда объективны. Продавцы сначала задирают стоимость, потом вынуждены давать дисконт.

 

Фото: www.cdn.cian.site

 

В среднем этот дисконт на вторичном рынке, по словам директора профильного управления агентства ИНКОМ-Недвижимость Сергея Шломы (на фото), составляет 5%.

То есть цена 1 кв. м в любом случае меньше официальных данных Росстата и даже данных расчетов ЦИАН.

  

Фото: www.mtdata.ru

 

С тем, что оценка ЦБ не вполне объективна, согласна и главный аналитик компании МИЭЛЬ Екатерина Бережнова (на фото).

В Москве, например, сообщила она, есть центральные районы, где в принципе нельзя найти новостройку стандарт- и даже комфорт-класса. Стоимость земли там огромна, поэтому застройщики, естественно, не будут строить здесь эконом-класс.

  

Фото: www.100maket.ru

 

Кроме того, ко вторичному рынку относятся очень разные объекты. Есть такие, для восстановления которых придется столько вложить в ремонт, что лучше и проще было бы купить новую квартиру.

Новостройка новостройке также рознь. Квартира с черновой отделкой потребует больших вложений. С другой стороны, как отмечают эксперты ЦИАН, на рынке есть и проекты не только с отделкой, но даже с мебелью.

   

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем предложения вторичного жилья в Москве снизился почти на треть

Эксперты: цены в новостройках Московского региона почти не меняются, объем предложения не увеличивается

Эксперты: рейтинг скидок в московских и питерских новостройках

Как изменятся спрос и цены при введении льготной ипотеки на вторичное жилье

ЦБ: распространение льготной ипотеки на вторичный рынок рассматривается, но не по всем программам

ТОП-5 привлекательных жилых проектов Новой Москвы

Эксперты: цены жилья на вторичном рынке скоро догонят новостройки

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Эксперты: квартиры в новостройках дороже, чем на вторичном рынке

Эксперты: выдача ипотеки на новостройки приближается к максимуму, новым драйвером роста могут стать вторичный рынок и ИЖC 

+

Рынок недвижимости — 2023: главное

Уходящий год был насыщен событиями. Менялись названия компаний, ведомств, появлялись новые персоналии. Цены и ставки росли. А масштабные проекты, несмотря ни на что, продолжали реализовываться. РИА Недвижимость перечислила самое важное.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Жилье опять подорожало

К началу 2023-го, напомнили авторы обзора, жилье перестало дорожать столь быстрыми темпами, как в предыдущие пару лет, и ни у кого не было четкого понимания того, что будет дальше.

Одни эксперты заявляли, что недвижимость, прежде всего новостройки, подешевеет на 10% — 15%. Другие допускали рост на уровне инфляции. Третьи надеялись, что цены почти не изменятся, добавляя, «если не будет новых шоков».

В реальности ситуация к концу года выглядит следующим образом. Как подсчитали аналитики портала МИР КВАРТИР, новостройки к середине декабря в среднем по стране подорожали почти на 15% — до 126 тыс. руб. за 1 кв. м. Наибольший рост произошел в Мурманске (+35%), Челябинске (+39%) и Нижнем Тагиле (+43%).

«Вторичка» прибавила в цене 13,5% — до 109 тыс. руб. за 1 кв. м. И здесь в лидерах почти те же города — Челябинск (+43%), Магнитогорск (+40%) и Нижний Тагил (+34%).

 

Фото: mirkvartir.ru

 

Рассуждая о причинах ценовой динамики, гендиректор портала Павел Луценко (на фото) отметил, что в традиционно промышленных городах весь год активно развивались оборонные производства, и у работников появился шанс обзавестись недвижимостью. Вслед за спросом выросли и цены.

К тому же, по словам эксперта, в этих городах недвижимость была слишком дешевая и недооцененная на фоне остальной страны.

 

Фото: web.telegram.org/k/#@hals_development

 

Арендные минимумы и максимумы

Значительно подорожала за год аренда жилья. По данным МИР КВАРТИР, в среднем по крупным городам за 11 месяцев ставки на однокомнатные квартиры увеличились на 19%, по «двушкам» — на 18%, «трешкам» — на 14%.

Больше всего ценник поднялся в Кирове (+45%, +47,6% и +84% соответственно), Набережных Челнах (+44%, +44,1% и +40,5%) и Мурманске (+27,3%, +35,9% и +33,9%).

 

Фото: vk.com

 

Говоря о ситуации в Москве, эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина (на фото) отнесла к причинам возросшего спроса частичное возвращение релокантов и резкое сокращение практики удаленной работы для этих категорий граждан в результате ужесточения налогообложения их работодателей.

По ее оценке, объем предложения на рынке уже в сентябре сократился вдвое по сравнению с прошлым годом — до 11 тыс. лотов, что стало минимальным показателем за все время наблюдений. Спрос при этом оказался на 70% выше, чем в прошлом году.

В результате ставки на аренду в столице достигли исторического максимума: в среднем 52 тыс. руб. в месяц для «однушек» и 95 тыс. руб. — для «двушек».

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

 

Рост ставок по ипотеке

В начале января средние ставки на первичном рынке были около 7%, на вторичном — почти 10%. Эксперты прогнозировали, что их медианное значение в этом году составит 8,5%. Однако этот прогноз не оправдался.

С июля ЦБ в рамках борьбы с инфляцией стал поднимать ключевую ставку, которая несколько месяцев держалась на уровне 7,5%. Регулятор повышал ее пять раз, последний — в середине декабря до 16%.

Жилищные кредиты, естественно, каждый раз дорожали. В декабре, по данным аналитического центра «Русипотека», ставки по ипотеке приблизились к 17% годовых и на первичном, и на вторичном рынках.

Впрочем, в общем объеме ипотеки порядка 70% приходилось на новостройки, а внутри этой доли льготные программы занимали до 95%. На «вторичку» спрос сильно упал.

К концу года замедлилась выдача ипотеки в целом. В октябре количество выданных банками кредитов снизилось на 22% — до 181,9 тыс. Впрочем, годовой показатель все равно будет рекордным, полагают эксперты.

 

Фото: © Александр Тарасенков Фотобанк / Лори

 

ЦБ против застройщиков

В 2023 году Банк России продолжил свой «крестовый поход» против потенциального «пузыря» на рынке недвижимости.

Еще в 2022 году глава ЦБ Эльвира Набиуллина (на фото) объявила войну околонулевой ипотеке по субсидируемым застройщиками продуктам и в апреле заявила, что эти программы с рынка практически ушли.

Затем ЦБ обратил внимание на саму льготную ипотеку. Представители регулятора утверждали, что она провоцирует рост цен на жилье и способствует ухудшению качества ипотечного портфеля.

 

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

 

Одной из мер регулятора стало повышение с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. По наиболее проблемным их установили на запретительном уровне.

Тем временем спрос на льготную ипотеку только рос, причем сам ЦБ способствовал ее популярности, ведь из-за увеличения ключевой ставки рыночная ипотека стала практически недоступна.

В конце года были ужесточены условия льготной программы. С 20% до 30% повышен первоначальный взнос, а максимальный размер кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн руб.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

И металл опять подорожал

В начале года увеличились цены на арматуру и еще ряд стройматериалов. НОСТРОЙ, не усмотрев в этом объективных причин, направил обращение в ФАС.

В мае к контролю подключилась Генпрокуратура.

Осенью данный строительный элемент вновь подорожал. Минстрой и Мнпромторг попытались стабилизировать рынок, а затем одновременно с объединением строителей вновь обратились к ФАС.

Служба вскоре отчиталась, что возбуждены дела в отношении некоторых производителей, и сообщила о развитии биржевой торговли стройматериалами.

Кажется, некоторый эффект это возымело: в начале декабря ФАС зафиксировала снижение цен на арматуру в среднем на 15,7% относительно октября. И этот процесс продолжается, причем с ускорением.

 

Фото: t.me/gk_samolet

 

Девелоперские перемены

В уходящем году продолжались процессы укрупнения одних топовых игроков девелоперского рынка и уход других.

ГК Самолет при кредитной поддержке ВТБ в размер 45,6 млрд руб. приобрел активы московского застройщика ГК МИЦ.

Девелопер также вошел в число главных игроков на риэлторском рынке. Его структура «Самолет Плюс» приобрела сразу два крупных агентства недвижимости — «Золтор» и «Мегаполис сервис».

Заметно увеличила масштабы своей деятельности другая крупная девелоперская компания, ГК ФСК. Помимо выхода в новые для себя регионы ФСК начала работу в загородном сегменте, занялась строительством парков развлечений и даже анонсировала завод по производству лимонной кислоты.

Группа купила несколько активов иностранных компаний, в частности стекольные предприятия японской NSG Group.

Еще одним резонансным событием стало решение Группы Эталон сменить юрисдикцию с Кипра на Калининградскую область и то, что крупнейший акционер ПИК Сергей Гордеев перестал владеть контрольным пакетом застройщика №1 в России.

 

Фото: mos.ru

 

Москомстройинвеста больше нет

Одним из первых решений вновь избранного в этом году мэра Москвы Сергея Собянина (на фото) стало упразднение столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Правопреемником Москомстройинвеста стал Мосгосстройнадзор. В октябре его глава Игорь Войстратенко (на фото ниже) рассказал о функциях и полномочиях, доставшихся новой структуре от упраздненного ведомства.

 

Фото: mos.ru

 

Сам он в конце года был отправлен в отставку, а его место в качестве и. о. занял начальник Главного контрольного управления столицы Антон Слободчиков (на фото).

Часть функций Москомстройинвеста перешла также Комитету по архитектуре и градостроительству Москвы и департаментам строительства и градостроительной политики.

Наконец, Сергей Собянин освободил от занимаемой должности главу Москомэкспертизы Анну Яковлеву, место которой занял Иван Щербаков, до этого руководивший Департаментом города Москвы по конкурентной политике.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты надеются на программы господдержки и ждут снижения ключевой ставки

Эксперты: доля льготной ипотеки достигла рекордных 56%

Эксперты: за неполный год в России выдано ипотечных кредитов на 7 трлн руб.

Эксперты: уходящий год запомнится рекордными объемами продаж на фоне ограничительных мер

Эксперты: доля вторичного рынка в ноябре снизилась до 50%

Эксперты: уходящий год станет рекордным для рынка московских новостроек

Эксперты: темп снижения спроса на ипотеку в ноябре замедлился на 6%

Эксперты: объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперты: российские новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье — на 14%