В интервью «Российской газете» Замглавы Минстроя высказал свои оценки, рекомендации и прогнозы по развитию отрасли жилищного строительства в связи с ее переходом на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Как известно, до вступления в силу новых правил осталось меньше двух месяцев.  

Фото: www.ksonline.ru

О переводе покупателей со «вторички» на «первичку» с эскроу-счетами

По словам Никиты Стасишина (на фото), сегодня Минстрой разрабатывает меры, которые призваны стимулировать людей покупать жилье на первичном рынке, где для безопасности покупателей все расчеты дольщиков с застройщиком будут осуществляться через банковские эскроу-счета.

Таким образом планируется перевести в сектор новостроек около 90% обладателей материнского капитала и жилищных сертификатов, предпочитающих пока еще приобретать жилье на вторичном рынке.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

«Сегодня уже 63 банка могут привлекать средства граждан через эскроу-счета. Планируется увеличить их количество до 90 и более», — сообщил «Российской газете» замминистра.

О гарантиях для покупателя

Стасишин пояснил, как следует обычному гражданину подходить к покупке квартир в новых условиях.

Во-первых, можно уточнить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) информацию, будет ли застройщик работать по старым правилам или по новым.

Во-вторых, после 1 июля 2019 года покупатель, заключая с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), должен помнить, что оплата по договору вносится только после регистрации последнего Росреестром.

«ДДУ уходит на регистрацию в Росреестр, параллельно с этим компенсационный фонд получает плату в 1,2% от его стоимости, — напомнил Стасишин. — И если после 1 июля застройщик предложил вам заключить ДДУ, но не имел на это права, так как не прошел по критериям, то Росреестр просто откажет в заключении такого договора. И дольщик не пострадает, потому что оплата происходит после регистрации», — подчеркнул замминистра.

Фото: www.versia.ru

О «быстром банкротстве» как эффективном способе завершения долгостроев 

Стасишин также сообщил, что сегодня в Правительстве разрабатывается программа по достройке уже накопившихся проблемных объектов. Ее основной механизм — создание в субъектах РФ региональных фондов для завершения долгостроя с привлечением федеральных средств.

«Но мы должны будем контролировать целевое использование этих денег», — заметил замглавы Минстроя, добавив, что первые транши поступят в регионы в ближайшие месяцы.

Что касается организационно-процедурных моментов, то, по мнению Стасишина, они уже найдены и апробированы на многих проблемных объектах в разных регионах страны. Речь идет о банкротстве и быстрой смене обанкротившегося застройщика в рамках арбитражного судопроизводства. 

Фото: www.i.kapital.kz

О достройке проектов по старым правилам

Замминистра строительства подробно осветил и такой вопрос, как будет проходить достройка жилищных объектов по старым правилам долевого строительства, без использования банковского кредитования и счетов эскроу. 

«Объекты, готовность которых составляет более 30%, могут быть достроены по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков без перехода на эскроу-счета, — напомнил Стасишин. — Но это не только 30% физически выполненного объема работ. Оценивается и объем вложенных средств: в сети, расселение, в землю — все затраты по проекту», — подчеркнул замминистра, имея в виду особенности применения к ситуации недавно подписанного Постановления Правительства.

В соответствии с этим документом сегодня на уровне субъектов РФ необходимо утвердить нормативно-правовым актом те региональные ведомства, которые будут подтверждать строительную готовность объектов и объем вложенных в них средств, подтверждая (или не подтверждая), таким образом, право девелопера строить по старым правилам.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

О взаимоотношениях между застройщиками и банками

«К сожалению, во многих регионах мы видим, что себестоимость строительства близка к цене продажи, — рассказал Стасишин. — Застройщики, может быть, и хотели бы продавать жилье дороже, но у людей не хватает средств на покупку квартир по той цене, которая устроит банки. В итоге у застройщиков возникают сложности при поиске кредитных средств на свои проекты», — заключил он.

В беседе с журналистами чиновник дал четкое разъяснение, каким образом в новых условиях будут строиться взаимоотношения между застройщиками и банками, обслуживающими их в рамках проектного финансирования.

«Недавно были выпущены рекомендации, которыми должны пользоваться банки при работе с застройщиками, — напомнил замглавы Минстроя, добавив: — В этих рекомендациях мы вместе с Центральным банком и ДОМ.РФ установили регламентные сроки для рассмотрения заявок застройщиков не более 45 дней. Причем если банк отказывает застройщику, то этот отказ должен быть мотивированным — с объяснением причин», — подчеркнул чиновник.

При этом он выразил уверенность в том, что данные рекомендации, если и не упростят получение проектного финансирования, то поставят процесс взаимодействия с банками в понятные рамки.

Фото: www.news.sarbc.ru

О господдержке тех, кому твердо отказано в проектном финансировании

Никита Стасишин отметил, что в случае отказа со стороны банка предоставить девелоперу проектное финансирование последнему следует:

• оценить свой жилищный проект;

• правильно сформировать земельный участок, который сможет стать залогом для банка;

• найти собственные средства в проект из расчета, чтобы недостающую часть денег банк согласился все же выдать в виде кредита.

По словам замминистра, так и не востребованные банками строящиеся объекты будут достроены с помощью господдержки. В частности, для этих целей планируется провести докапитализацию ДОМ.РФ, что позволит выдавать застройщикам гарантии для банков.

Сумму докапитализации замруководиеля ведомства назвать пока отказался, пояснив, что «она обсуждается».

«Мы не делим застройщиков на хороших и плохих, — подчеркнул Никита Стасишин. — В первую очередь помогать мы считаем необходимым застройщикам, которые имеют хороший срок присутствия на рынке, опыт работы, но у которых низкомаржинальные проекты, и, соответственно, они выглядят высокорискованными с точки зрения банков», — резюмировал он.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Чтобы завершить стройки по старым правилам, потребуется два-три года

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Никита Стасишин: Советую застройщикам, не откладывая, переходить на эскроу-счета

Такие тенденции в своем интервью Интерфаксу обозначила председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Анастасия Пятова.

Фото: www.stroi.mos.ru

О росте объемов долевого строительства

Анастасия Пятова (на фото) прежде всего, указала на положительную динамику долевого строительства в столице.

За десять последних лет число проектов, реализующихся по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), выросло более чем в 3,5 раза — до 503 объектов.

Прирост в этом году относительно 2021 года составил 11,5%.

Фото: www.unikassa.ru

Всего, по словам председателя Москомстройинвеста, в период с января по октябрь текущего года на заседаниях градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) было одобрено строительство более 24 млн кв. м недвижимости всех типов. Жилье традиционно занимает большую часть: за 10 месяцев одобрено свыше 10,2 млн кв. м жилой недвижимости.

«Еще одним примером того, что активность инвесторов в текущем году не снизилась, может служить тот факт, что только в одной Новой Москве (ТиНАО) с начала года девелоперы вывели в продажу 36 новых проектов, а всего с начала года на столичный рынок вышло 163 проекта», — подчеркнула чиновница.

О стимулировании отрасли

В чем причины такой устойчивости столичного рынка новостроек? На этот вопрос глава профильного подразделения мэрии Москвы ответила так: «Стройка — фундаментальный сектор экономики, обладающий колоссальным запасом прочности. Но, безусловно, большую роль здесь играют и меры поддержки, которые были приняты как на федеральном, так и на московском уровне».

Она также заметила, что свою положительную роль в качестве стимула стройки сыграл перевод отрасли на рельсы проектного финансирования с середины 2019 года.

«Тогда, как мы помним, все старались остаться в старой схеме, бежали получать разрешения на строительство. Вот тот объем разрешений, который тогда выдали, сейчас мы и пожинаем», — пояснила Пятова.

Фото: www.itd2.mycdn.me

О падении спроса и продаж

При этом она признала, что не у всех застройщиков «квартиры продаются, как горячие пирожки» и отметила волатильность в течение года такого важного показателя активности на рынке новостроек, как спрос. 

«Так, в начале 2022 года наметилась положительная динамика, и март стал самым ажиотажным месяцем в плане спроса: желание сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость, временное сохранение ипотечной ставки и стоимости жилья на прежнем уровне подтолкнули людей заключить как можно больше договоров», — уточнила глава Москомстройинвеста.

Ближе ко второму полугодию количество желающих приобрести квартиры, по ее словам, уменьшилось, но уже в летние месяцы оно вновь увеличилось.

Фото: www.neprizyvnoi.ru

«А на сегодня спрос на недвижимость снова снизился — по понятным причинам», — заметила Пятова, имея в виду, очевидно, отток с рынка покупателей из-за объявленной в сентябре частичной мобилизации.

В среднем падение продаж отмечается в диапазоне от 20% до 70%, в зависимости от классовости жилья. Так оценила итоги октября Анастасия Пятова, отметив, что при старой схеме финансирования долевого строительства (без использования схемы эскроу и банковского кредитования), застройщики, по их собственному признанию, вынуждены были бы в сложившихся условиях остановить стройки.

Фото: www.in-news.ru

О важной роли льготной ипотеки

В интервью была также затронута тема продления/непродления госпрограммы льготной ипотеки на новостройки и ИЖС, предполагающей субсидирование ставки до 7%. 

Напомним, что срок действия этой госпрограммы, запущенной весной 2020 года с целью поддержки спроса на жилье в период кризиса, заканчивается 31 декабря 2022 года. Решение о ее продлении на правительственном уровне до сих пор не принято. При этом Минфин не видит причин для такой пролонгации, хотя парламентарии и застройщики на этом настаивают, а Минстрой их поддерживает.

Фото: www.rabota-za-granicej.ru

«В случае отмены льготной ипотеки будет нанесен удар по спросу в сегменте эконом-класса, который пока просел менее остальных. А без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства РФ не будет развиваться», — уточнила свою позицию руководитель Москомстройинвеста. — Я считаю, сегодня это не только наиболее действенный, но и единственный механизм, который поможет реализовывать строящуюся недвижимость», — подчеркнула она.

О невозможности полноценного контроля строек 

Говоря о деятельности Москомстройинвеста по контролю за деятельностью застройщиков с учетом действующего с весны этого года моратория на внеплановые — выездные и предполагающие проверку документации на местах — инспекции строек (мера принята федеральными властями с целью облегчить положение девелоперов в условиях кризиса), Анастасия Пятова посетовала на недостаточность одного только дистанционного контроля.

«Убеждена, что в таком режиме дистанционного контроля нельзя надолго задерживаться. Можно сказать, что мы живем и работаем в смирительной рубашке — у нас связаны руки, а достойная замена классической документальной финансовой проверки пока не изобретена. Мы считаем, что такого рода проверки просто необходимы», — решительно заявила представитель столичного правительства.

Фото: www.i.mycdn.me

О восстановлении прав обманутых дольщиков

По словам Анастасии Пятовой, всего с 2011 года в Москве было введено в эксплуатацию 230 домов, признанных ранее долгостроями, а также проведено несколько компенсационных мероприятий, в результате чего восстановлены права более 24,5 тыс. обманутых дольщиков, в том числе 221 гражданина — с начала 2022 года.

Общая площадь введенных долгостроев с начала текущего года превысила 200 тыс. кв. м, уточнила руководитель Москомстройинвеста. Сегодня, по данным этого ведомства, в «Дорожную карту» проблемных объектов Москвы включено 24 адреса. Из них:

• 12 объектов достраиваются за счет средств бюджета города, в том числе силами Московского фонда защиты прав дольщиков;

• пять объектов завершаются силами инвесторов;

• по семи адресам дольщикам выплачиваются денежные компенсации.

«Перед нами стоит задача решить проблемы обманутых дольщиков к 2024 году. Там, где надо, проводим штабы, совещания, вновь и вновь вникаем в каждый нюанс», — подчеркнула Пятова.

Фото: www.pronovostroy.ru

Об этапах достройки самых известных долгостроев

В ходе интервью она также предоставила информацию о том, как продвигается процесс завершения знаковых долгостроев столицы. Ситуация по ним выглядит следующим образом:

• ЖК Троицкая Ривьера (на фото, месторасположение — ТиНАО) — конкурсный управляющий застройщика подписал с подрядной организацией договор на выполнение полного цикла работ по этому объекту, начиная от корректировки проектной документации и заканчивая завершением строительно-монтажных работ с вводом объекта в эксплуатацию, также подписан договор на финансирование работ по достройке данного комплекса;

Фото: www.mirkvartir.me

• ЖК Квартал Триумфальный (на фото, месторасположение — ЗАО) — летом 2021 года Московский фонд защиты прав дольщиков подал в Арбитражный суд Москвы заявление о намерении перенять права на земельный участок и обязательства перед дольщиками, в сентябре того же года было выдано положительное заключение Минстроя РФ; вскоре конкурсный управляющий предоставил все необходимые сведения, но судебные разбирательства продолжаются до сих пор в связи с ходатайствами лиц, которые представляют интересы прежнего застройщика;

Фото: www.realty.rbc.ru

• ЖК Царицыно (месторасположение — ЮАО) — на объект дополнительно привлечены подрядные организации, что позволило существенно увеличить темпы строительных работ на оставшихся четырех жилых корпусах: №№ 27, 28/29, 30 и 31 (на фото), ведется полный комплекс работ по устройству фасадов, монтаж внутренних инженерных систем, внутренние отделочные работы и благоустройство территории.

СПРАВКА

По данным Москомстройинвеста, сегодня на территории Москвы в активной фазе реализации находятся 503 проекта долевого строительства общей площадью свыше 31 млн кв.м. В отношении этих проектов заключено около 180 тыс. ДДУ.

На эскроу-счетах находятся почти 2 трлн руб. граждан, вложивших свои средства в строительство жилья по «новой схеме».

Фото: www.etpmtg.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост продаж бюджетных новостроек в III квартале зафиксирован в 13 районах Москвы

Объем проектного финансирования в Москве с июля 2019 года составил 5 трлн руб.

Москомстройинвест: уже более 80% жилых объектов в Москве строится с использованием эскроу

Анастасия Пятова (Москомстройинвест): Нам не удается контролировать проекты с эскроу

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить