На вопросы ЕРЗ отвечает генеральный директор ООО «Русский Двор» Николай ВОРОНОВ

— Николай Викторович, согласно данным ЕРЗ по объему ввода жилья в 2016 году «Русский Двор» стал лидером среди застройщиков региона. Какие планы у компании на 2017 год?

— В этом году мы сдаем очередной дом на 4 тыс. кв. м. Планируется много нового, но на ближайший период наши планы не связаны со строительством коммерческого жилья. В июне приступили к строительству гостиницы и здания оздоровительного центра. Но главный наш объект — это детский сад с начальной школой, который строится в основном на собственные средства с привлечением внешних инвесторов. Планируем сдать его в 2020 году.

Что касается жилых домов, то ведется работа по подготовке к началу строительства жилого дома на 5 тыс. кв. м. Но этот дом будет не на продажу: решили восстановить традицию доходных домов где квартиры будут предоставляться в наем на длительный срок.

— Планируете ли выводить в строительство новые объекты?

— Конечно. Время идет вперед. Подрастает новое поколение, жители краевого центра нуждаются в улучшении жилищных условий.

Административное здание ООО «Русский Двор»

— Насколько на рынок влияет ситуация с ипотекой? Много ли у Вас сделок с ипотекой?

— В нашей ситуации влияет мало: ипотечные приобретения составляют всего 10% от общего объема, но и все же это некоторое подспорье. Мы активно сотрудничаем со Сбербанком, ВТБ 24, Россельхозбанком, Газпромбанком.

— Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Сбербанка и ВТБ 24.

— Страхование, компенсационный фонд, счета эскроу: какой из этих способов обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками наиболее перспективен с Вашей точки зрения?

— Страхование было и будет. От него никуда не денешься. Но если мы страхуем свои риски, то, говоря о других застройщиках, следует признать, что, к сожалению, это делают не все и не всегда. Но мы, повторяю,  к таким не относимся.

Компенсационный фонд более перспективен, но принятие закона добавит лишних хлопот для застройщика, и по некоторым моментам новые поправки неприемлемы для небольших строительных компаний. Вероятно, такие девелоперы вообще не будут использовать долевое участие, а это может привести к снижению объемов строительства жилья. Это, собственно, уже наблюдается по вине недобросовестностью крупных застройщиков, к коим мы себя не причисляем.

Хотелось бы отметить: не случись двух кризисов, обманутых дольщиков было бы значительно меньше. В самом деле, нелегко строить дом за деньги, рассчитанные по одной стоимости затрат, а в итоге из-за кризиса завершить его уже совсем с другой стоимостью. И если в 2008 году большая часть строительных компаний смогла преодолеть эту разницу, то при нынешнем кризисе такие возможности мало у кого остались. Итог — банкротство большинства недальновидных застройщиков.

Тут хотелось бы указать на недостаточную работу правительства. Банкам в кризис оказывалась помощь. А чем плохи строительные компании, работавшие по долевому участию? Ведь их деятельность не только связана с собственным доходом, но и с деньгами дольщиков. А когда заключены договоры, доплату у дольщика уже не попросишь.

Что касается счетов эскроу, то нам лет семь назад предлагали такую схему, но мы отказались. Эта схема, конечно, имеет смысл, но несет совсем другие риски для застройщика и может привести к его банкротству значительно раньше. Правда, дольщик останется при своих интересах.

Блокированные дома на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Потребительский терроризм: есть ли в регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? 

— В нашем крае мы с этим явлением не знакомы.

— Недавно принято решение о снижении норм инсоляции: с 26 мая вступили в силу изменения в СанПиНы, которыми уменьшается инсоляция детских и спортивных площадок. По расчетам экспертов это позволит располагать многоэтажные дома на 6—10 метров ближе к территории детского сада или школы. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— С точки зрения возможностей использования земель при проектировании и строительстве эффект от этого решения, безусловно, есть. Но надо не забывать, что у нас огромная страна и большая ее часть находится в зонах с коротким летом. Я считаю, что для северных и приравненных к ним районов это неприемлемо: наши дети и так обделены солнцем.

Жилой дом ЖК «Пионерский» в пос. Пионерский

— С 1 июля вступили в силу актуализированные правила проектирования оснований зданий и сооружений — СП 22.13330.2016. Эксперты считают, что принятый документ дает новые возможности удешевления применяемых конструкций. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— Поскольку мы строим в довольно специфической сейсмоопасной зоне, на наши проектные решения это никак не повлияло. При этом хотел бы заострить вопрос о проблемах, возникающих при использовании новых технологий. Иной раз пытаешься применить более современные материалы и технологии, дающие удешевление затрат и более длительный срок эксплуатации. Но… сталкиваешься с контролирующими органами, которые запрещают тебе это сделать из-за отсутствующих нормативных актов.

Строящийся дом ЖК «Молодежный-2» на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Известно, что одна из специфических особенностей Камчатского края — высокий уровень сейсмичности. Ваша компания использует методику строительства монолитных железобетонных конструкций в несъемной опалубке с повышенной сейсмостойкостью. Расскажите об этой технологии. Насколько она эффективна в условиях вашего региона?  Как тот факт, что «Русский Двор» использует собственную производственную базу по производству элементов несъемной опалубки, отражается на себестоимости и ценах?

— Действительно, мы выбрали именно эту технологию строительства. Наши региональные конструкторы и архитекторы рассчитали оптимальные параметры конструкции здания, позволяющие строить не только крепкие, но и удобные дома.

А сподвигла нас к этому, конечно, технология монолитного строительства с использованием несъемной опалубки. Еще в 1990-х я привез эту технологию из Канады.

Технология, собственно, очень простая. Стены формируются специальными блоками из пенополистирола — подобно детскому конструктору Lego. Внутреннее пространство армируется исходя из расчетов конструкторов, и заливается бетоном. Особенность наших блоков «ТСТ-ДОМ», и она защищена патентами, — особое усиление, что позволяет заливать бетон сразу до 4 м без угроз разрыва опалубки. А это существенная экономия трудозатрат. В итоге получаем монолитную стену с утеплением, что экономит время, отводимое на утепление здания.

Цех по производству несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ»

Интересный факт. В каркасе построенного нового дома в зимнее морозное время, в помещениях без отопления и с негерметичными окнами — положительная температура.

В течение десяти лет мы привозили элементы этой системы из Канады, позже — из Москвы. Но транспортные расходы дорожали, и я решил построить завод непосредственно на Камчатке. После этого себестоимость опалубки сразу упала в 2,5 раза. За счет этого технология строительства стала вполне конкурентоспособной по сравнению с другими способами строительства. Судите сами: стоимость содержания жилья и особенно отопления, упала в три раза. При этом себестоимость возведения здания соизмерима с традиционными технологиями возведения железобетонных зданий из крупных панелей.

Когда мы построили первые пятиэтажки, подав тем самым наглядный пример эффективности таких домов, большое количество частных застройщиков заинтересовались данной технологией.

Сейчас система несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ» производится не только на Камчатке, но и в Воронежской области, где завод начал работу в 2007 году. Мы обеспечивали строительство при подготовке Сочинской Олимпиады 2014 года. Строим дома в Подмосковье и других регионах. В последние годы появились партнеры в Магадане, Владивостоке, Южно-Сахалинске. Пока поставляем блоки с нашего камчатского завода. Ведем переговоры по строительству завода в Приморском крае.

У нас нет одинаковых домов. Конструкции и планировки наших домов всегда корректируются. В итоге я пришел к мнению, что самым эффективным фасадом здания является стеклянный. В планировках квартир мы закладываем большие лоджии. Они позволяют использовать сплошное остекление в наших холодных условиях. Комнаты становятся светлыми, и нет больших потерь тепла.

В будущем после подведения газа мы планируем устанавливать индивидуальные системы газового отопления. Это еще больше сократит стоимость коммунальных платежей, которые сегодня уже в три раза меньше, чем в обычных домах.

В настоящее время по теплоэффективности наши объекты имеют класс «В». С целью повышения данного класса мы планируем устанавливать в наших будущих домах систему рекуперативной вентиляции — не только централизованной, но и индивидуальной, в каждую квартиру.

38-квартирный дом на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Недавно наш портал опубликовал обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли и каковы пути исправления ситуации?

— Нет денег — нет заказчиков. Нет заказчиков — нет объектов для строительства. Вдаваться в серьезные разговоры об экономической ситуации в стране нет смысла: все, как говорится, на поверхности.

Обсуждение проекта на стройплощадке

— Как Вы прокомментируете поправки в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, принятый Госдумой и одобренный Советом Федерации? Реально ли выполнить новые требования к застройщику?

— Реально выполнить все, только за чей счет? Я уже говорил, что это отрицательно повлияет на небольшие строительные компании. И, безусловно, на стоимость квадратного метра жилья, которая в наших камчатских условиях и без того немаленькая.

Мы не можем себе позволить крупных объектов. Максимальная этажность — 9 этажей, предел размера — 30 м в длину. Если объемы решать за счет площади застраиваемой территории, то где такую территорию взять? А если даже и найдем, то во сколько нам при этом обойдутся мероприятия по обеспечению коммуникациями, не говоря о стоимости аренды?

К сожалению, нет соответствующей активности со стороны руководящих органов края, Правительства страны в вопросах планирования и обеспечения новых территорий под жилую застройку коммуникациями и техническим обеспечением. Приходится строить и пробивать разрешения самостоятельно. А это немалые затраты, которые входят в стоимость квадратного метра жилья: порядка 10%. В итоге все затраты оплачивает покупатель жилья, а в нашем крае покупательская способность далеко не высока, и ипотека здесь — не решение проблемы.

Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья. Вплоть до снижения налогового бремени компаний, занимающихся строительством жилого фонда. А для особо удаленных регионов — полное освобождение от налогов или компенсация государственными субсидиями в целях снижения стоимости квадратного метра.

— Николай Викторович, спасибо за интересный разговор. Успехов Вам и всем остальным застройщикам далекой, но родной Камчатки!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ООО «Русский Двор» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Юрий Мочалин (ООО ДОМКОР, Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством 

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Своими прогнозами с порталом ЕРЗ поделился председатель правления НКО «Потребительское общество взаимного страхования застройщиков», председатель Совета директоров и президент ГК «Основа» Александр РУЧЬЕВ.

Фото: www.np-npes.ru

— Александр Валерьевич, компенсационный фонд долевого строительства, закон о создании которого на днях приняла Госдума, а 25 июля его одобрил Совет Федерации, как известно, начнет функционировать осенью. Какова в этой связи судьба «ПОВС застройщиков»? Как оно дальше будет работать?

— До исполнения всех своих обязательств Общество будет существовать, а затем дальнейшую судьбу НКО «ПОВС застройщиков» решит общее собрание его членов.

— Когда это произойдет?

— Ориентировочно через три года, когда окончится срок действия большинства страховых договоров Общества.  

— Как сообщают СМИ со ссылкой на Вас, на сегодняшний день «ПОВС застройщиков» застраховано свыше 2 тыс. объектов по более чем 73,5 тыс. договорам страхования, членами Общества являются более 450 крупнейших девелоперов из 58 регионов. Сколько денег накоплено у «ПОВС застройщиков»? И как в этом смысле Вы смотритесь по сравнению с другими страховыми компаниями, работающими на российском рынке страхования гражданской ответственности в строительстве?

— У «ПОВС застройщиков» накоплено около 4,5 млрд руб., у других страховых компаний — гораздо меньше. 

— А если точнее?

— Скажем, из отчетности ЦБ мы видим, что у таких крупных страховых компаний, как РИНКО и «Респект», есть около 1 млрд руб.

— Не могу не спросить Вас о новом законе о компенсационном фонде дольщиков. На нашем портале выступают многие застройщики, большинство из них его критикуют. А ряд экспертов говорит, что теперь перед застройщиками стоит непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить с рынка, причем, по их прогнозам, уйдут многие. А как Вы предполагаете, сколько застройщиков вынуждены будут покинуть рынок? 

— Я думаю, что где-то пятьдесят на пятьдесят: половина уйдет, половина останется.

— А какие девелоперские компании в основном останутся на рынке: крупные, мелкие, средние?

— Мне кажется, наибольший шанс остаться — у середняков: у них больше собственного капитала и меньше закредитованности.

— Застройщики утверждают, что с введением  перечислений в компенсационный фонд в объеме 1,2% их расходы существенно возрастут. Вы согласны с этим?

— Я думаю, что компенсационный фонд — это не самое страшное, что заложено в этом законе. Да, расходы, безусловно, возрастут, но незначительно. Поскольку сегодня проценты по страхованию у нормальных компаний (то есть не у тех, кто занимается в основном отмыванием средств, а такие на рынке тоже присутствуют) колеблются в размере 1—1,5%.

А. Ручьев: Мне кажется, наибольший шанс остаться на рынке — у компаний‑середняков: у них больше собственного капитала и меньше закредитованности

Приводят к существенному удорожанию строительства другие факторы: необходимость наличия на расчетном счете средств в размере 10% от сметной стоимости строительства; невозможность финансировать покупку земельных участков за счет кредитных средств; невозможность фондировать покупку земельных участков за счет средств от продажи ДДУ и др. Вот эти вещи увеличивают стоимость строительства гораздо больше.

— А что будет с механизмом достройки проблемных объектов обманутых дольщиков за счет средств сильных застройщиков, которым субъекты компенсируют соответствующие затраты земельными участками в рамках приоритетных региональных инвестпроектов? По мнению экспертов, новый закон окончательно разрушит такой механизм: ведь очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев. Ваше мнение?

— Надо сказать, эта схема, хотя и присутствовала на рынке, широко не тиражировалась, но, к слову, мы в Мортоне тоже работали по ней в Московской области, достраивая проблемные дома. Теперь же это будет уже компетенцией компенсационного фонда, руководство которого утверждает, что они будут решать эти проблемы.

Что ж, пусть решают. А мы со своей стороны можем только надеяться, что у них это получится лучше.

— Глава профильного комитета Госдумы Николай Николаев в недавнем интервью нашему порталу заверил, что закон должен способствовать решению проблемы обманутых дольщиков, каковых в стране 150 тыс. Вы разделяете подобный оптимизм? 

— Конечно же, не разделяю. Вот мы положили на одну чащу весов проблемы дольщиков. Цифра в 150 тыс. — никем не подтвержденная. Это некая виртуальная величина, которую на разных уровнях называют, но не подтверждают фактами.

Мы знаем, что процент банкротств среди застройщиков — один из самых низких в отрасли. И тот механизм страхования, который в свое время вводился, реально работал у некоторых страховщиков типа «ПОВС застройщиков» или Военно-страховой компании. А если бы регулятор более пристально следил за страховыми компаниями, работающими на этом рынке, то этот механизм успешно бы развивался.

Но у нас в стране, к сожалению, так принято: вместо пути эволюции мы всегда выбираем путь революции. Вместо того чтобы эволюционировать, развиваться и добиваться хороших результатов, мы каждый раз ставим глобальный эксперимент: а вдруг получится? Вот и в этом случае: а вдруг количество обманутых дольщиков станет меньше? А с чего оно станет меньше?

— Не надо забывать, что подавляющее большинство обманутых дольщиков действовали не в рамках 214-ФЗ, о чем предпочитают умалчивать...      

— Конечно. Это наследие того, что было раньше. С моей точки зрения, закон приведет к тому, что большое количество застройщиков, как я уже сказал, просто не смогут работать и будут вынуждены уйти с рынка.

А. Ручьев: Если положить на другую чащу весов экономический эффект от этой истории, который никто не считал, то наверняка он перевесит эффект обманутых дольщиков, проблемы которых многие регионы сегодня успешно решают, и количество таких граждан год от года сокращается

И какие последствия это вызовет для отрасли — подчеркиваю: не для дольщиков, а для отрасли? Сколько будет безработных, насколько упадет выручка предприятий строительного комплекса, сколько в этом комплексе будет банкротств из-за невозможности обеспечить загрузку своих предприятий?

Если положить на другую чащу весов экономический эффект от этой истории, который никто не считал, то наверняка он перевесит эффект обманутых дольщиков, проблемы которых многие регионы сегодня успешно решают, и количество таких граждан год от года сокращается.

А чем закончится этот очередной смелый революционный эксперимент, мы увидим через несколько лет.

— И чем же он, по-Вашему, закончится?

— Думаю что отрасль, которая была локомотивом развития страны, тащила за собой огромное количество предприятий, обеспечивала множество рабочих мест в подрядной индустрии, в смежных отраслях, — так вот, эта отрасль, видимо, перейдет в иную стадию, которая абсолютно точно будет не стадией бурного развития.

Что ж, наверное, такая задача стоит на повестке дня.

— Кстати, о задаче. Многие застройщики говорят, что законодатели просто поставили задачу заставить застройщиков подумать о поиске других источников финансирования своих проектов. Между тем рынок банковских продуктов по проектному финансированию не развит. Но если власти хотят изменить государственную политику в таком активно развивающемся направлении, как жилищное cтроительство, подчеркивают девелоперы, то необходимо не только просчитывать последствия планируемых изменений, но и предлагать стабильно работающие новые модели. Вы согласны?

— Вы задаете правильный вопрос. В самом деле, зачем рушить реально работающий механизм, который пережил уже три кризиса? И государство не вливало в этот механизм огромных денег. Наоборот, происходила эволюция предприятий, недобросовестные застройщики, такие как «Социальная инициатива», «Стройметресурс», СУ-155, покидали рынок, а на рынке оставались те застройщики, которые умеют работать и способны выполнять взятые на себя обязательства.

А. Ручьев: Зачем рушить реально работающий механизм, который пережил уже три кризиса? И государство не вливало в этот механизм огромных денег. Наоборот, происходила эволюция предприятий

Теперь, после принятия этого закона, можно говорить о том, что девелопмент будет переходить в новое состояние. Сумеет ли стройкомплекс адаптироваться к тому, что объемы долевого строительства сократятся, мы увидим через три года.           

— Допускаете ли Вы, что те застройщики, которые сегодня занимаются в основном долевым строительством, вынуждены будут перейти на продажу готового жилья?

— Нет, это маловероятно.

— А где деньги будут брать?

— В том-то и дело, что сократятся объемы строительства, и у уполномоченных банков появится возможность эту стройку финансировать.

— То есть все будут работать в рамках проектного финансирования?

— Конечно, другого варианта просто не остается. Теперь чтобы строить, ты должен будешь за собственные деньги купить землю, положить на расчетный счет застройщика 10% от сметной стоимости строительства и закредитовать в уполномоченном банке СМР. Это будет стопроцентное банковское проектное финансирование.

Как следствие, цены вырастут, предложение упадет. Но, повторяю, правоту тех или иных прогнозов мы увидим только через три года. Тогда и подведем итоги.

— Александр Валерьевич, спасибо за откровенный разговор!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Команда основателей ГК Мортон возвращается на рынок жилищного строительства