На портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России №206/пр от 21.03.2023 «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2023 года».

Фото: www.itd2.mycdn.me

Согласно приказу №206/пр, о проекте которого ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, разница в нормативной стоимости жилья во II квартале в регионах России превышает 3,5 раза.

Нормативы стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2023 года и показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2023 года утверждены приказом Минстроя России №1111/пр от 21.12.2022.

Показатели определены по новой методике, утвержденной приказом Минстроя №584/пр от 18.08.2021, после обработки и анализа официальной статистической информации Росстата об уровне цен на рынке жилья.

Согласно проекту приказа, падение рыночной стоимости Минстрой фиксирует в отдельных регионах, а в среднем во всех федеральных округах устанавливается небольшой рост.

Регионами с наиболее высокой стоимостью «квадрата» во II квартале 2023 года стали:

• ● г. Москва — 170 162 руб.;
• ● г. Санкт-Петербург — 165 315 руб.;
• ● Краснодарский край — 154 768 руб.;
• ● Приморский край — 151 404 руб.;
• ● Магаданская область — 147 654 руб.

Самая низкая стоимость 1 кв. м будет установлена в следующих регионах:

• ● Республика Ингушетия — 46 291 руб.;
• ● Кабардино-Балкарская Республика — 47 753 руб.;
• ● Оренбургская область — 52 828 руб.;
• ● Республика Северная Осетия — Алания — 53 543 руб.
• ● Республика Калмыкия — 53 753 руб.

По сравнению с ранее утвержденными на I квартал 2023 года показателями самый большой рост (на 7,57%) зафиксирован в Воронежской области.

Для федеральных округов установлена следующая средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья:

• ● Центральный федеральный округ — 84 093 руб.;
• ● Северо-Западный федеральный округ — 93 718 руб.;
• ● Южный федеральный округ — 96 348 руб.;
• ● Северо-Кавказский федеральный округ — 54 879 руб.;
• ● Приволжский федеральный округ — 81 917 руб.;
• ● Уральский федеральный округ — 87 230 руб.;
• ● Сибирский федеральный округ — 92 130 руб.;
• ● Дальневосточный федеральный округ — 124 206 руб.

В Центральном федеральном округе фиксируется падение в отдельных регионах (от -0,3% до -1,59%), но в основном наблюдается рост (до +7,57%). Здесь показатели таковы: Курская область — 73 185 руб. (-0,3%), Тульская — 81 804 руб. (-1,33%), Московская — 131 712 руб. (-1,59%), Брянская — 65 186 руб. (+0,82%), Орловская — 71 042 руб. (+0,84), Смоленская — 56 332 руб. (+0,84%), Владимирская — 73 911 руб. (+1,96%), Ярославская — 75 918 руб. (+1,55%), Белгородская — 88 599 руб. (+1,6 %) Костромская — 70 742 руб. (+2,95%), Воронежская область — 83 888 руб. (+7,57%).

Фото: www.minstroy.samregion.ru

В Северо-Западном федеральном округе изменение стоимости составило от -0,04% до +5,38%. В Псковской области — 64 237 руб. (-0,04%), г. Санкт-Петербурге — 165 315 руб. (0%), Мурманской области — 82 767 руб. (+0,86), Республике Карелия — 91 179 руб. (+1,07%), Архангельской области — 92 520 руб. (+2,21%), Вологодской — 72 683 руб. (+2,79%), Калининградской области — 102 462 руб. (+2,95%).

В Южном федеральном округе стоимость скорректирована в пределах от -0,22% до +4,24%. Самый большой рост зафиксирован в Республике Крым — до 110 250 руб. (+4,24%), в Республике Калмыкия стоимость составила 53 753 руб. (+3,72%), в Краснодарском крае — 154 768 руб. (+3,14%), в г. Севастополе наблюдается падение стоимости — 120 425 руб. (-0,22%).

В Северо-Кавказском федеральном округе изменение стоимости находится в диапазоне от -5,11% до +3,97%. Падение на 5,11% зафиксировано в Кабардино-Балкарской Республике — до 47 753 руб. На 1,39% стоимость «квадрата» снизилась в Карачаево-Черкесской Республике — до 57 594 руб. В Ставропольском крае стоимость увеличилась до 60 678 руб. (+1,92%)

В Приволжском федеральном округе стоимость 1 кв. м выросла от +0,52% до +7,42%. В Пермском крае — до 89 904 руб. (+0,49%), Нижегородской области — 112 843 руб. (+0,68%), Ульяновской области — 72 317 руб. (+0,77%), Оренбургской — 52 828 руб. (+1,52%), Республике Мордовия — до 67 855 руб. (+2,02%), Республике Башкортостан — 100 144 руб. (+2,48%), Республике Марий Эл — 61 155 руб. (+3,05%), Кировской области — 74 119 руб. (+3,73%), Республике Татарстан — 133 202 руб. (+3,75%), Чувашской Республике — 78 799 руб. (+7,42%).

В Уральском федеральном округе цена изменилась от -1,96% до +2%. В Тюменской — до 89 495 руб. (-1,96%), Ямало-Ненецком автономном округе — 100 915 руб. (-0,75%), Свердловской области — до 103 199 руб. (+0,98%), Курганской — до 57 823 руб. (+1,6%), Челябинской области — до 75 282 руб. (+2%).

Фото предоставлено компанией Брусника

В Сибирском федеральном округе рост стоимости составил от +0,02% до +4,77%. Самый большой рост зафиксирован в Омской области — до 84 696 руб. (+4,77%), в Алтайском крае — 82 336 руб. (+3,58%), Иркутской области — 97 793 руб. (+2,81%), Новосибирской — до 97 564 руб. (+1,05%), Республике Тыва — 105 888 руб. (+0,31%), Республике Алтай — 110 707 руб. (+0,18%).

Значительные колебания стоимости по сравнению с предыдущим кварталом произошли в Дальневосточном федеральном округе. Сразу на 7,59% стоимость «квадрата» упала в Республике Бурятия — до 78 025 руб. В большинстве регионов ДФО она превысила отметку в 120 тыс. руб. А вот в Магаданской области она не изменилась — 147 654 руб. В Хабаровском крае зафиксировано снижение до 110 038 руб. (-1,15%), в Республике Саха (Якутия) на -0,56% (122 865 руб.). В Еврейской автономной области стоимость увеличилась на +0,81% (124 206 руб.), в Чукотском автономном округе «квадрат» также вырастет на 0,81% (124 206 руб.), в Амурской области зафиксирован самый большой в ДФО рост: на 4,43% (124 193 руб.).

Напомним, что методика расчета стоимости 1 кв. м для ДФО отличается от методики для остальных федеральных округов, поскольку стоимость «квадрата» здесь устанавливается только по стоимости первичного рынка жилья.

Фото: www.pro-dachnikov.com

В приказе также фигурируют новые присоединенные к России субъекты.

Напомним, что, согласно приказу Минстроя России от 14.11.2022 №964/пр, на период отсутствия официальных статистических данных Росстата об уровне цен на рынке жилья в Луганской Народной Республике, Донецкой Народной Республике, Запорожской области и Херсонской области норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ будет определяться без учета перечисленных субъектов РФ. Показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения на очередной квартал для перечисленных субъектов будет приниматься равным нормативу стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ.

В соответствии с данными положениями в Луганской Народной Республике, Донецкой Народной Республике, Запорожской области и Херсонской области норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения во II квартале 2023 года установлен в размере 88 737 руб.

Другие публикации по теме:

Разница в нормативной стоимости жилья во II квартале в регионах России превышает 3,5 раза

Минстрой утвердил нормативную стоимость жилья на I половину 2023 года: «квадрат» в России подорожал на 5,6%

Минстрой: нормативная стоимость жилья в России за полгода выросла на 5,6%

Как будет рассчитываться средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья в присоединенных к России субъектах

Санкт-Петербург догоняет Москву по стоимости 1 кв. м

Норматив стоимости 1 кв. м жилья на второе полугодие вырос более чем на 20%

Нормативная стоимость жилья на III квартал 2022 года снизилась только в одном регионе, а в целом по РФ она выросла на 20%

В городах федерального значения Минстрой сможет устанавливать стоимость жилья ниже нормативной

Минстрой на 80% повысил нормативную стоимость жилья в Москве на II квартал 2022 года

Минстрой: Нормативная стоимость жилья в РФ за полгода выросла почти на четверть

Минстрой: сильнее всего средняя стоимость 1 кв. м жилья подорожает в Хабаровском крае

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2021 года увеличена на 13%

Средняя стоимость 1 кв. м жилья на III квартал 2021 года: Сахалин догоняет Москву

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на II квартал 2021 года: наибольший рост — в Амурской области

Портал ЕРЗ возвращается к теме адаптации девелоперов к новым правилам долевого строительства. Напомним, что недавно на эту тему высказался президент столичной ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Фото: www.bl.m24.ru

По его мнению, сохранить рентабельность и преодолеть экономические сложности, связанные с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета, весьма помогают опора на собственную производственную базу и продажи готового жилья (квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию).

Фото: www.soverkon.ru

Учитывая интерес, который данная тема вызвала у читателей, портал ЕРЗ решил более широко и подробно поговорить о вышеуказанных способах удержания рынка, узнав мнение застройщиков из разных регионов России, каждый из которых обладает собственной производственной базой.

На вопросы портала ЕРЗ согласились ответить:

Владимир ВОРОНИН, вышеупомянутый руководитель ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году) ;

Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (1-е место в ТОП Воронежской области по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода);

Инесса ФЕДОРОВА, заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» (2-е место в ТОП Томской области по объему текущего строительства, 1-е место по объему ввода жилья);

ЕРЗ: Новые правила финансирования жилищного строительства стимулируют снижать издержки за счет создания или модернизации собственных производственных баз?

Фото: www.newsae.ru

Владимир Воронин (на фото): Безусловно. ФСК «Лидер» — вертикально интегрированная компания. Это значит, что в ее структуру входят генподрядчик, производственные мощности, девелопмент и продажи.

Наша компания возводит как монолитные, так и индустриальные дома. В структуре компании есть бетонные заводы (ТД «Партнер») и с 2016 года — домостроительный комбинат (ДСК-1). 

Андрей Соболев (на фото): В стратегии нашей компании вопрос снижения издержек является первичным, вне зависимости от изменений законодательства и введения новых правил финансирования строительного рынка, поскольку именно снижение издержек — это основной фактор обеспечения конкурентных преимуществ перед другими застройщиками.

На протяжении последних семи-восьми лет вопрос модернизации производства находится в особом приоритете у руководства Воронежского домостроительного комбината, а сама модернизация  осуществляется по различным технологическим циклам.

ЕРЗ: Другой способ снизить издержки в новых условиях — это продажа уже готового жилья. Какая доля (и объем) такого жилья продается Вашей компанией сегодня? Есть ли планы по ее увеличению?

Фото: www.jimcdn.com

Владимир Воронин: В стратегии развития ФСК «Лидер» заложен постепенный переход на продажу готового жилья. Сейчас мы продаем готовым около 30—35 % от общего объема жилья, целевая отметка на следующий год — 50%.

Андрей Соболев: Наш опыт показывает, что продажа готового жилья ни в коей мере не снижает издержек. Напротив, в определенной степени повышает их из-за необходимости содержания за счет застройщика сданных в эксплуатацию жилых домов. На сегодняшний момент доля жилья, которое продается в уже сданных в эксплуатацию домах, составляет в различных позициях от 10 до 40%.

Фото: www.expert.tomsk.gov.ru

Инесса Федорова (на фото): С 1 июля 2018 года ОАО «Томская домостроительная компания» полностью перешла на реализацию готового жилья, то есть квартир, сданных в эксплуатацию.

Фото: www.tdsk.tomsk.ru

ЕРЗ: Отражается ли продажа готового жилья на ассортименте выпускаемой продукции (панели и пр.)? Приходится ли прибегать к более тщательному сегментированию стройматериалов, видов и классов жилья и, соответственно, целевой аудитории?

Владимир Воронин: На ассортименте выпускаемой продукции продажа готового жилья не отражается. Мы изначально выпускаем продукт, максимально востребованный рынком и покупателем.

Это становится возможным благодаря тому, что на этапе разработки концепции проекта мы опираемся на исследования наших маркетологов, которые регулярно мониторят рынок, делают опросы среди наших потенциальных и реальных покупателей чтобы понять, какой продукт они хотели бы приобрести, какие параметры влияют на решение о покупке.

Андрей Соболев: Нет, не отражается. Фактически на ассортимент продукции это не оказывает никакого влияния.

Инесса Федорова: Изменений в ассортименте выпускаемой продукции в целевой аудитории не произошло.

Фото: www.infinica.ru

ЕРЗ: Насколько продажа готового жилья способствует увеличению маржинальности Вашего бизнеса? Влечет ли она рост цен на квартиры, как это отражается на платежеспособном спросе потенциальных покупателей?

Владимир Воронин: Сейчас маржинальность в сегменте комфорт в московском регионе — порядка 10—12%. Отчисления в компенсационный фонд или работа через эскроу-счета отнимет у девелопера дополнительные 4—6% от прибыли.

Соответственно, продажа готового жилья, которое не попадает под новые правила, позволит девелоперу продавать по тем же ценам, не перекладывая новые расходы на покупателя.

Андрей Соболев: В случае ДСК продажа готового жилья никоим образом не способствует увеличению маржинальности и никак не сказывается на ценах. Основное влияние на цены оказывает спрос. Поэтому зачастую в строящихся позициях ДСК цены выше, чем в готовом жилфонде.   

Фото: www.gisfactory.com

Рост цен на квартиры может явиться следствием привлечения заемных средств в виде банковского проектного финансирования, что однозначно приведет к увеличению цены на квартиры в среднем на 7—8%, а по конкретным отдельно взятым проектам — на 10—12%.

Но не следует забывать, что цена на объект зависит от стадии готовности: разница между квартирой на стадии котлована и квартирой в готовом доме достигает 20—25% в зависимости от объекта.

Инесса Федорова: Продажа готового жилья повышению маржинальности бизнеса не способствует: более высокая стоимость реализации готовых квартир компенсируется затратами за пользование денежными средствами, привлеченными в рамках проектного
финансирования.

Фото: www.promdevelop.ru

ЕРЗ: С учетом полного вступления в силу с июля 2019 года правил проектного финансирования собираетесь ли Вы полностью перейти на продажу только готового жилья? Если да, то насколько серьезные затраты придется понести? 

Владимир Воронин: Как я уже отмечал, переход на продажу готового жилья предусмотрен стратегией нашей компании.

Андрей Соболев: Нет, не собираемся. Мы не намерены отказываться от продажи жилья по договорам долевого участия, если только процент отчислений в Компенсационный фонд не составит величину, сопоставимую с процентом по банковским кредитам в рамках проектного финансирования.     

Но и в этом случае мы продолжим работу через счета эскроу.

Другие публикации по теме:

Владимир Воронин (ФСК «Лидер»): Сохранить рентабельность в новых условиях застройщику поможет увеличение продаж готового жилья

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

В строительстве сокращается прибыль. Но и убытки уменьшаются

Андрей Соболев (ДСК, Воронеж): Счета эскроу хороши для почти завершенных проектов

Владимир Воронин: Модернизированный ДСК-1 позволит застройщику реализовать современные качественные проекты, но быстрее и дешевле, чем монолит

Новосибирский миллион «квадратов» — это много или мало? Комментарии застройщиков

Крупнейший томский застройщик уходит от ДДУ и в следующем году намерен продавать только готовое жилье

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий