Исследовав рынок жилой недвижимости комфорт-, бизнес-и премиум-класса Санкт-Петербурга, эксперты консалтинговой компании Nikoliers пришли к выводу, что ситуация в I полугодии 2023 года оставалась весьма неопределенной, и поэтому девелоперская активность продолжала снижаться.

Фото: Nikoliers

Согласно данным аналитиков, застройщики Северной столицы сдержанно запускали новые проекты.

Объемы строительства составили всего 7,4 млн кв. м (-3% к началу января, и -13% к июню 2022 года).

Динамика нового предложения по проектным декларациям по зонам

Источник: Nikoliers

По информации экспертов, за первые шесть месяцев в продажу вышли корпуса и очереди в составе 30 проектов, из которых 13 — это новинки.

В объеме нового предложения традиционно наибольшую долю (75%) занимает комфорт-класс — 11,8 тыс. квартир, в «бизнесе» — 3,8 тыс. квартир, а в «премиуме» — всего 83 квартиры, причем все в составе одного проекта.

Структура нового предложения по проектным декларациям по классам и районам

Источник: Nikoliers

Лидерами стали Пушкинский (30%) и Выборгский (16%) районы города на Неве. Более 28% нового предложения пришлось на локации за пределами КАД.

В центральных районах Санкт-Петербурга сохраняется тренд на реализацию проектов реконструкции старого фонда, что позволяет реализовать небольшие проекты в востребованных локациях с демократичным чеком в сравнении с новым строительством.

Основные индикаторы рынка по итогам II полугодия 2023 г.

Источник: Nikoliers

По итогам II квартала объем экспозиции составил 41,9 тыс. квартир, или 2,1 млн кв. м.

Доминирующую долю предложения занимает комфорт-класс (70%), на «бизнес» и «премиум» пришлось соответственно 25% и 5%.

Распределение количества квартир в экспозиции по классам и площадям

Источник: Nikoliers

Эксперты отмечают, что по сравнению со II полугодием 2022 года структура предложения по сегментам практически не изменилась, но распределение по площади немного скорректировалось.

Доля квартир менее 35 кв. м увеличилась на 3 п. п., а доля квартир площадью от 35 до 50 «квадратов», а также жилья площадью более 80 кв. м снизилась на 2 п. п. и 1 п. п. соответственно.

Структура экспозиции по классам и районам

Источник: Nikoliers

Лидерами по объему предложения стали Приморский (17%), Выборгский (16%), Пушкинский (13%) и Красногвардейский (11%) районы Санкт-Петербурга, где основной объем экспозиции приходится на комфорт-класс.

Доля нераспроданных квартир во введенных в эксплуатацию объектах по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась более чем в два раза: с 3,2 тыс. до 7,1 тыс. квартир, составив 17% от общего объема экспозиции.

Динамика средневзвешенной цены 1 кв. м и объема строительства

Источник: Nikoliers

На конец июня 2023 года в Северной столице средневзвешенная цена 1 кв. м на рынке первичной жилой недвижимости составила 248 тыс. руб. (-2% к II кварталу 2022 года).

Корректировка стоимости, считают эксперты, обусловлена в первую очередь изменением конъюнктуры рынка и адаптацией продукта к текущей ситуации.

Существенное снижение цены 1 кв. м произошло, как и в предыдущем квартале, в Кировском районе — 225 тыс. руб./кв. м.

Самый заметный рост пришелся на Курортный и Фрунзенский районы (соответственно +23% и +11%).

Распределение средневзвешенной цены за 1 кв. м по районам и ее динамика к II кварталу 2022 г.

Источник: Nikoliers

С 2019 года из-за изменений на рынке и кризисных явлений прогрессирует процесс размывания классов.

Девелоперы крайне сдержанно выводят на рынок высокобюджетную недвижимость и склонны «демократизировать» проекты для расширения целевой аудитории.

Как итог — игроки все чаще представляют рынку компромиссный «премиум», более консервативный «бизнес-лайт» или продвинутый «комфорт-плюс» в околоцентральных и периферийных локациях.

Динамика спроса и средневзвешенной ставки по выданным ИЖК

Источник: Nikoliers

В 2020 году сделки с квартирами, находящимися на стадии котлована, занимали доминирующую долю в общем объеме — 64%. Сейчас они перестают пользоваться спросом.

Эксперты объяснили это снижением активности частных инвесторов и исчерпанной выгодой «ипотечного плеча» для покупки квартир с целью последующей продажи.

Распределение количества проданных квартир по классам и площадям за II квартал 2023 г.

Источник: Nikoliers

Для покупателей же, приобретающих квартиры для собственного проживания, нестабильная экономическая ситуация делает более привлекательными квартиры на высокой стадии готовности с минимальным сроком ожидания ввода и возможностью привлечения льготных ипотечных программ.

Менее популярной становится и готовая первичная недвижимость. Рынок затоварен таким жильем, и оно вступает в активную конкуренцию со «вторичкой».

Фото: www.rbk.ru

«Уровень спроса на недвижимость является одним из индикаторов настроения потребителей, находящегося в высокой зависимости от общей новостной повестки», — объяснила полученные результаты директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей (на фото).

На фоне инфляции и высокой волатильности валюты квартира дает дополнительную уверенность сохранения средств. И особенно ярко данный тренд, по мнению эксперта, отражается на рынке премиальной недвижимости.

Другие публикации по теме:

Эксперты: июньские итоги продаж в новостройках Петербургского региона вписались в пределы погрешности

Эксперты: июнь не показал изменений на рынке новостроек Санкт-Петербурга

Потребительские качества новостроек в Санкт-Петербурге превышают общероссийский уровень

Эксперты: на рынке жилья Петербургского региона отмечен рост количества сделок

Эксперты: рынок петербургских новостроек уверенно растет

Эксперты: в Петербургском регионе за год резко снизилось количество лотов в сделках

Эксперты: объемы ввода жилья в Петербургском регионе сократились почти вполовину

Эксперты: рынок новостроек Петербургского региона шаг в шаг следует за Московским

Эксперты: в Санкт-Петербурге резко увеличились объемы нераспроданного жилья

Эксперты: в марте предложение в петербургских новостройках оказалось минимальным

На фоне повышения ключевой ставки и увеличения первоначального взноса по ипотеке на рынке новостроек Москвы наблюдается повышенный спрос. К такому выводу пришли аналитики компании Метриум при подведении итогов года на столичном рынке новостроек бизнес-класса.

Фото: © Алёшина Оксана / Фотобанк Лори

Эксперты подсчитали, что объем предложения вырос на 5,8%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 433,7 тыс. руб. (+5,8% за год, +0,7% за квартал).

По данным Метриум, по итогам 2023 года 130 проектов бизнес-класса находилось в реализации на рынке новостроек Москвы в старых границах. На конец декабря суммарный объем предложения насчитывал около 19,8 тыс. лотов (из которых 16,5 тыс. — это квартиры, а 3,3 тыс. — апартаменты).

Количество лотов в экспозиции за год увеличилось на 5,8%, а за полгода сократилось на 4,3%.

Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество квартир

Источник: Метриум

В 17 проектах стартовали продажи (13 жилых комплексов и 4 комплекса апартаментов).

К концу 2023 года эксперты отметили, что доля предложения по округам изменилась.

На первом месте по-прежнему ЮАО (22,4%, +1,3 п. п.). ЗАО — на втором (15,2%, -3,9 п. п. за год), СЗАО поднялся на третью строку рейтинга (14,2%, +1,2 п. п.). Значительные изменения доли предложения отмечены в САО (+4,1 п. п.) и ЮВАО (-4,1 п. п.).

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по округам г. Москвы, количество лотов

Источник: Метриум

Что касается стадии строительной готовности, то, по данным Метриум, доля новостроек на начальном этапе строительства снизилась на 9,8 п. п. и составила 19,2%.

Анализ показал прирост доли готовых предложений (15,7%, +5,2 п. п.) и предложений на стадии отделки (23,7%, +6,4 п. п.). Ну а самое большое количество предложений по традиции зафиксировано на стадии монтажа этажей (41,4%, -1,7 п. п.).

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Аналитики отметили сокращение доли предложений студий (14,3%, -1,3 п. п.), хотя в декабре 2022 года именно этот формат продемонстрировал значительный прирост (+4 п. п. к декабрю 2021).

В 2023 году увеличилась доля предложений вариантов с одной (32,7%, +2,2 п. п.) и двумя (34,4%, +1,3 п. п.) спальнями. Тем не менее продолжается рост доли компактных лотов в предложении бизнес-класса: сокращение средней площади лота за год составило 1,4 кв. м — с 61,8 кв. м до 60,4 кв. м.

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по типу комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

Больше всего объектов бизнес-класса предлагается без отделки (66,3%, +1,4 п. п. за год). Варианты с предчистовой отделкой составляют 20,6% рынка (-3,7 п. п.). 13,1% предложений (+2,3 п. п.) — с готовой отделкой.

Структура предложения в новостройках бизнес-класса
по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Эксперты Метриум подсчитали, что к концу 2023 года средневзвешенная цена 1 кв. м в этом классе жилья (включая квартиры и апартаменты) составила 433,7 тыс. руб., прибавив 5,8% за год и 0,7% за квартал.

Самая дорогая недвижимость по-прежнему отмечена в ЦАО (508,9 тыс. руб. за 1 кв. м, +15,5% за год, +6,5% за квартал), где реализуется 11 проектов бизнес-класса.

Средневзвешенная цена предложения в новостройках бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Самые доступные предложения бизнес-класса в декабре 2023 года находятся в ЖК Метрополия — квартира-студия площадью 24,5 кв. м за 5,7 млн руб.; ЖК N’ice Loft — студия-апартамент 17,3 кв. м за 5,9 млн руб.; ЖК Измайловский парк — студия-апартамент 18,8 кв. м за 6,7 млн руб.

В 2023 году зафиксирован значительный рост сделок ДДУ на рынке бизнес-класса (25,4 тыс., +84% к 2022 году). Из них 22,8 тыс. сделок заключено на квартиры, 2,6 тыс. — на апартаменты.

За декабрь прошедшего года зарегистрировано 3 тыс. сделок ДДУ, это немногим меньше, чем в сентябре (3,3 тыс. сделок), но больше показателей октября и ноября. Эксперты объясняют такую статистику фактором сезонности, а также информацией о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке с 1 января.

Количество сделок по ДДУ в новостройках бизнес-класса по годам, количество лотов

Источник: Метриум

В IV квартале 2023 года доля ДДУ с использованием ипотеки в бизнес-классе составила 73%, в декабре 2023 года — 76%.

Напомним, что средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре достигла 16,2%, по льготной — 8%.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

Максимальное количество сделок (24%, +1 п. п. за год) в этом сегменте столичного жилья пришлось на ЮАО. В САО было зарегистрировано 15% сделок (+9 п. п. к 2022-му).

Несколько снизился спрос в ЗАО (11%, -9 п. п. за год) и СЗАО (14%, -6 п. п. за год). Аналитики заметили в 2023-м более сбалансированную структуру спроса между округами по сравнению с 2022-м.

Распределение сделок по ДДУ в 2023 году
на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам

Источник: Метриум

Подводя итоги года, аналитики выделили ряд тенденций:

• рост объема предложения (+5,8%) несмотря на снижение числа стартовавших в 2023 году проектов (17) по сравнению с 2022-м (29);

• сокращение средней площади экспозиции за год на 2,2%;

• сокращение доли апартаментов в структуре предложения в IV квартале: с 22% в III квартале до 16% (-6 п. п.);

• рекордное повышение спроса и доли ипотеки в сентябре 2023 года (76%), декабрь повторил этот показатель. При этом средняя ставка по стандартной ипотеке достигла 16,2%;

• сокращение среднего метража ДДУ до 51,3 кв. м (57 кв. м. в 2022 году), что на 15% ниже средней площади экспозиции (60,4 кв. м) в декабре 2023 года. Таким образом, к 2023 году средний метраж ДДУ сократился на 10%.

Фото предоставлено компанией Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) ожидает охлаждения спроса на рынке недвижимости в первой половине 2024 года после изменения условий по ипотечному кредитованию.

«В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ, рассрочек и индивидуальных условий по продажам между продавцом и покупателем без участия кредитных организаций, а также от покупательской способности в сложившихся рыночных условиях», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперт: в начале января интерес к покупке новостроек в России вырос на 60%

Московский регион: последний месяц ажиотажного ипотечного года

Эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость, но считают, что трендом станут ИЖС и аренда

Эксперты: снижение цен на московские новостройки за год отмечено только в сегменте премиум

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперт назвал города с самым высоким ростом цен на квартиры в 2023 году

Эксперты назвали районы столицы с самым высоким спросом на новостройки в 2023 году

С 2020 года более 60% проданных в Москве новостроек предполагали отделку от застройщика

Эксперты: 2024-й станет годом борьбы за покупателя

Эксперты: в следующем году значительная доля спроса на новостройки может перейти на рынок аренды жилья

Эксперты: с января 1 кв. м в массовых новостройках Москвы подорожал на 22,5%

Эксперты: в 2023 году подмосковные новостройки избежали ажиотажного спроса

Рынок недвижимости — 2023: главное

Эксперты назвали города, обогнавшие Москву по росту цен на жилье