Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Основные новации подготовленных Минстроем поправок в Жилищный кодекс комментирует член рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иван Кудряшов.

 

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

 

Минстрой подготовил и выставил для общественного обсуждения на портал оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов проект федерального закона, вносящего важные изменения в Жилищный кодекс РФ, которые касаются управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Согласно этому документу собственники малоэтажных жилых комплексов и таунхаусов получат возможность управлять своим жильем по нормам, сходными с управлением квартирами в многоэтажных домах. В частности, у них появится право проводить общие собрания, выбирать управляющую организацию, заключать с ней договор и пр.

Но одновременно с этим появятся и обязанности по содержанию общего имущества, в т.ч. проведению текущего и капитального ремонта. В соответствии с законопроектом к общей собственности жителей МЖК будут относиться дороги, проезды, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, элементы благоустройства и озеленения. Их содержание ляжет на плечи жильцов малоэтажных жилых комплексов, в собственность которых переходят и земельные участки.

Основные новации документа для портала ЕРЗ прокомментировал один из его разработчиков — управляющий партнер ООО «Концепт Проект», член рабочей группы Агентства стратегических инициатив по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иван КУДРЯШОВ (на фото).

 

 

— Иван Викторович, насколько актуальны предлагаемые Минстроем изменения?

— Их актуальность трудно переоценить. Дело в том, что в настоящее время по-прежнему отсутствует правовое регулирование управлением малоэтажными жилыми комплексами. Из-за этого возникает множество споров между предпринимателями, управляющими малоэтажными жилыми комплексами, и жителями, и, соответственно, большое количество злоупотреблений с той и с другой стороны.

Нередко добросовестный застройщик сталкивается с недобросовестными жильцами МЖК, которые отказываются платить за содержание и уборку территории, мотивируя это тем, что земля им не принадлежит, что обслуживание территорий должно проводиться за счет налогов муниципальной властью и т.п. А где-то, наоборот, управляющие структуры создают условия, которые «напрягают» жильцов, доставляют им большие неудобства: чрезмерные, необоснованные тарифы, запрет проезда к своим домам и пр.

Чтобы избежать таких ситуаций, еще в 2014 году вице-премьер Дмитрий Козак по результатам доклада Уполномоченного по правам предпринимателей при Президенте РФ подписал поручение «О разработке порядка управления малоэтажными жилыми комплексами». Тогда была разработана первая версия законопроекта об управлении малоэтажными жилыми комплексами. Она прошла цикл согласований в органах государственной власти, была внесена в Госдуму президентом НАМИКС, депутатом ГД РФ шестого созыва Еленой Николаевой, но дальше нижней палаты данная законодательная инициатива не продвинулась, и в итоге замерла.

В конце 2017 года к этому вопросу вернулись, был проведен ряд совещаний, на которых обсуждались проблемы регулирования блокированной жилой застройки. Дело в том, что таунхаус как вид жилья имеет двойственный статус, и часто регистрируется и как жилой дом, и как общая блокированная застройка, в связи с этим назрело решение вопроса о его правовой природе.

Когда в Жилищном кодексе начали определять многоквартирный дом, жилой дом и автономный жилой блок, возникло противоречие между статусом здания применительно к жилому дому блокированной застройки в целом и автономному жилому блоку. Для кадастрового учета невозможна ситуация, при которой здание находится в другом здании. Соответственно, либо отдельный автономный объект является зданием, либо, наоборот, зданием признается жилой дом блокированной застройки в целом — и тогда все, что находится внутри, является жилыми помещениями в статусе квартир и т.п.

Было дано поручение проработать данный вопрос, в том числе вернуться к вопросу формирования правил управления малоэтажными жилыми комплексами. Проведя совещание с застройщиками, которые активно работают в данном сегменте жилищного строительства, Минстрой разработал законопроект, который мы сегодня обсуждаем.

 

 

— Так что в итоге решили признать зданием: таунхаус в целом или каждый его автономный блок?

— По итогам совещания застройщики сформулировали общую позицию и заявили, что желательно сохранить каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки в качестве самостоятельного вида недвижимости. В этом есть логика, ведь если признавать зданием исключительно общий жилой дом блокированной постройки, то тогда он вместе с составляющими его помещениями, по сути, приравнивается по своей природе к многоквартирному жилому дому.

Поэтому, чтобы сохранить индивидуальность данного объекта недвижимости, законопроект предусматривает, что зданием является каждый автономный жилой блок. По рекомендации застройщиков ему дали отдельное название: «жилой дом блокированный». То есть существует индивидуальный жилой дом как отдельно стоящее здание, и есть блокированный жилой дом, который блокируется с другими такими же домами в блокированную жилую застройку.

 

— Это очень важное решение. Из скольких блоков (то есть жилых домов блокированных) должен состоять жилой дом блокированной застройки, и как решен вопрос с участками?

— На основе обширной многолетней практики регистрации каждого отдельного жилого блока в качестве жилого дома, подтверждено, что жилой дом блокированной застройки должен состоять максимум из 10 блоков (напомню, что если их будет больше, нужно будет проходить экспертизу проектной документации). При этом каждый из блоков должен быть обеспечен возможностью автономного существования и отдельным земельным участком.

Последнее обстоятельство вызвало необходимость согласования данной позиции с Минэкономразвития, которое всегда подчеркивало, что любое находящееся на кадастровом учете здание должно размещаться на своем индивидуально определенном земельном участке. Соответственно, дома, которые не соответствуют этому статусу, должны будут иметь статус многоквартирных жилых домов.

 

— Интересно, как теперь будет решаться проблема, порожденная одной из самых противоречивых и дискуссионных поправок в 214-ФЗ — формулой «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство»? Ведь если домами признаются отдельные автономные блоки таунхауса, то что же теперь — под каждый блок отдельную фирму-застройщика создавать, что ли?  

— Этот вопрос является предметом дополнительной дискуссии. По мнению профильных подразделений Минстроя, в разрешении на строительство может быть указано несколько зданий, входящих в строящийся объект. Чтобы решить эту проблему, законопроектом предусмотрено, что на несколько автономных блоков выдается одно разрешение на строительство.

Так что, думаю, в итоге удастся выработать подход, устраивающий всех.

 

Фото: www.news-factor.ru

 

— А как законопроект предлагает решать вопросы эксплуатации и управления малоэтажными жилыми комплексами?

— Здесь есть несколько аспектов. Первый — формирование имущества общего пользования и правил управления им: как и когда назначается управляющая организация, выбираются собственники, условия, при которых они голосуют, как формируется размер платы за обслуживание территории. Все это направлено на то, чтобы снять те злоупотребления, о которых мы говорили выше.

Законопроектом предусмотрено, что в состав общего имущества малоэтажного жилого комплекса включаются дороги и иные территории общего пользования, которые обслуживают весь комплекс в границах, предусмотренных документацией планировки территорий, разработанной при его создании. К общей собственности будут относиться дороги, проезды, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, элементы благоустройства и озеленения. Их содержание ляжет на плечи жильцов малоэтажных жилых комплексов и таунхаусов.

В составе общего имущества могут оказаться некоторые иные объекты, и, наоборот, возможны изъятия из общего имущества. Например, футбольное поле может остаться в собственности застройщика либо управляющего и предоставляться жильцам отдельно за плату. В общей собственности может остаться реликтовый сад или какой-то иной объект, требующий особого обслуживания и исключающий возможность коллективного разума при принятии решений о его обслуживании.

Для таких объектов предусмотрено индивидуальное формирование платы за их обслуживание. Она может включаться в общую плату, если собственники, которые неограниченно пользуются объектом, примут такое решение. Если же этот объект имеет фиксированную повременную плату, то он функционирует как самостоятельный коммерческий объект на территории малоэтажного жилого комплекса, а плата за пользование им не включается в общую плату.

 

Фото: www.akbota.info

— Как в документе решается вопрос с инженерными сетями?

— Большинство экспертов полагает, что передавать сложные сети в общее имущество малоэтажного жилого комплекса не следует. Я тоже считаю, что сложные инженерные сети, требующие регламентного обслуживания, нельзя ставить в зависимость от индивидуальных решений собственников и управляющих. Поэтому они либо передаются в муниципальную собственность, либо содержатся по регламенту собственником, застройщиком, управляющим либо третьим лицом за счет тарифа на содержание и обслуживание этой сети, как это сегодня практикуется во многих малоэтажных поселках.

Что касается таунхаусов, то инженерные сети блокированной жилой застройки могут стать общей собственностью собственников таких помещений, если соответствующая сеть блокированной застройки — единая, а не собственная для каждого жилого  дома.

Для управления этим общим имуществом можно привлечь управляющую организацию, создать кооператив либо сеть остается в непосредственном управлении — последнее разрешено нормами Жилищного кодекса в том числе и для многоквартирных домов до 36 квартир.

При непосредственном управлении собственники на общем собрании сами принимают решение о том, как они обращаются с этим имуществом. В этом случае договор заключается не на управление в целом, а на выполнение каких-либо услуг. Скажем, нужно содержать в порядке водяную трубу от колодца до подключений. Соответственно, именно на эту работу привлекается отдельный сантехник или кто-либо еще, имеющий необходимый опыт, и, например, раз в полгода либо при аварийной ситуации он приезжает на место и выполняет необходимые работы.

Если же сети в малоэтажном комплексе или таунхаусе не общие, то, как и в индивидуальных домах и коттеджах, за сетями до границы балансового разграничения сетевой организации каждый собственник следит самостоятельно — точно так же, как внутри квартир мы сами следим за своими сантехническими приборами. Жилец может заключить договор со специализированной организацией либо просто вызывать аварийную бригаду в случае возникновения проблемы.

 

— Какие формы управления малоэтажными жилыми комплексами предусматривает новый документ?

— Это может быть как привлечение управляющей организации, так и создание специализированного потребительского кооператива или товарищества собственников жилья. Но отмечу, что выбор формы происходит тогда, когда сам жилой комплекс построен наполовину или более. А до этого момента его управлением в соответствии с Жилищным кодексом занимается управляющая организация, привлеченная застройщиком, который должен сделать это, как и в случае с многоквартирным домом, в течение 5 дней после сдачи первых домов, пока жилье еще не передано собственникам.

 

Фото: www.static.wixstatic.com

 

Для повышения прозрачности приобретения жилых домов в малоэтажных жилых комплексах предусмотрен такой документ, как декларация малоэтажного жилого комплекса — правила создания и эксплуатации МЖК. В ней застройщик отражает свои предложения будущим приобретателям объекта, информирует о том, что будет на этой территории в соответствии с документацией по ее планировке.

Поскольку далеко не все читают документы по планировке территории (которые порой и не размещаются в открытом доступе), должен быть сформирован документ, фиксирующий основные данные о конкретном жилом комплексе. Например, о том, какое имущество планируется передать в общую собственность, какое — в собственность жильцов, что из принадлежащего третьим лицам предусмотрено для пользования неопределенным кругом лиц из числа жителей комплекса и т.д.

Таким образом, тем самым заранее формируется прозрачная картина применительно к собственности конкретного малоэтажного комплекса: что и когда передается в общую собственность, что остается в собственности частных лиц либо передается в собственность муниципальную. Исходя из этого, определяется ориентировочный размер платы за содержание и обслуживание территорий общего пользования и иных объектов, которые находятся в общей собственности.

Для чего это необходимо зафиксировать заранее? Это нужно для того, чтобы размер платы не оказался неприятным сюрпризом для тех, кто это имущество приобрел. Чтобы все сразу всё понимали еще на старте. Так что такой документ крайне важен и полезен как для самих застройщиков, так и для приобретателей ими построенного жилья.

 

Фото: www.terres.ru

 

— Согласен с Вами. Скажите, как один из разработчиков законопроекта, можно ли назвать его проработанным документом?

— Считаю, что это качественный документ. Мы работали над ним два месяца, и теперь, в ходе общественного обсуждения, которое продлится до 19 апреля, он вполне может быть оценен и профессиональным сообществом, и другими заинтересованными сторонами. К слову, последнее совещание в Минстрое на эту тему уже не выявило каких-то серьезных противоречий по его содержанию.

Впрочем, есть еще определенные «развилки». Например, по поводу того, у каждого ли автономного блока должен быть свой земельный участок — или жилой дом блокированной застройки должен размещаться на общем земельном участке, который дальше делится по желанию жильцов. Но в данном случае представляется, что если мы формируем блокированную жилую застройку в качестве отдельного вида недвижимости, то тогда приходится соответствовать всем правилам и нормам, которые содержит законодательство для данного вида застройки.

 

— За какой вариант применительно к земельному участку выступаете лично Вы?

Индивидуальный участок для каждого блокированного жилого дома. А для соблюдения условий ипотечного кредитования — общий участок. Дело в том, что в этой части есть проблемы с ипотечным законодательством. Например, ДОМ.РФ не соглашается подводить свои стандарты под отдельные виды недвижимости: там выступают за то, чтобы был один общий земельный участок.

Поэтому для получения ипотеки на таунхаус фиксируется общий земельный участок, соответственно помещения внутри таунхауса становятся квартирами, но при этом могут быть какие-то частности в плане проектных решений.

  

Фото: www.zagorod.ru

То есть это просто формальность, некое буквоедство?

Да, в некотором смысле это именно буквоедство, но оно вытекает из сути самого объекта. В просторечии объект будут называть таунхаусом, а в официальных кредитных документах он будет фигурировать как многоквартирный дом.

В настоящее время ряд застройщиков, возводящих жилые дома блокированные, готовы мириться с тем, что пока на них будут распространяться не все стандарты ипотеки от ДОМ.РФ. Для них этот фактор не является ключевым, поэтому они выступают за дальнейшее формирование таких объектов недвижимости и их предложение на рынке. Такое жилье пользуется спросом, и это главное. А в случае если продажа такого жилья будет осуществляться на условиях ипотеки под залог ДДУ в рамках 214-ФЗ, то этот конкретный объект может называться многоквартирным домом, при этом проектные решения в нем будут те же самые, что и в аналогичных блокированных зданиях.

 

— Иван Викторович, спасибо за очень интересные пояснения по этому документу, который весьма важен как для застройщиков, так и для потребителей.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

ООО «Концепт Проект» осуществляет комплексное юридическое консультирование и сопровождение инвестиционно-строительных проектов на всех этапах их реализации

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды

Леонид Казинец («Баркли»): Среднеэтажная застройка сомасштабна с человеком, и качество жизни в таком доме ощутимо выше

+

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

2 марта в рамках Российской строительной недели–2023 состоялась завершающая конференция по цифровой трансформации стройотрасли «Цифровизация в девелопменте жилья, стадия "Эксплуатация". Умная новостройка». Мероприятие организовали АНО «Умный многоквартирный дом», НОЗА, портал ЕРЗ.РФ и АО «Экспоцентр».

 

 

В рамках конференции девелоперы, IT-специалисты, представители управляющих компаний и эксперты обсудили все аспекты умных новостроек, от инфраструктуры и интернета вещей до умных квартир и цифровизации управляющих компаний.

В приветственном слове генеральный директор АНО «Умный многоквартирный дом» Никита Уткин (на фото ниже) сообщил, что 1 марта 2023 года сформирован комитет по умной инфраструктуре, который займется разработкой нормативов и стандартизацией в этой сфере.

 

 

По его словам, для АНО «Умный многоквартирный дом» особое значение имеет стандартизация: в ближайшие годы предстоит разработать и внедрить более 70 нормативных документов, которые помогут сформировать рынок умных многоквартирных домов.

Кроме того, будет создана балльная система для определения степени «отечественности» продукции российских компаний.

 

 

Руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) отметил, что «Единый ресурс застройщиков» активно участвует в формировании рынка умных новостроек. В частности, разработана методология присвоения классов умным МКД, запущен проект по исследованию мобильных приложений для жильцов, ведется совместная работа с АНО «Умный многоквартирный дом» по разработке нормативных документов.

Третью редакцию методологии присвоения классов умным новостройкам на конференции представил заместитель коммерческого директора Института развития строительной отрасли (ИРСО — управляет порталом ЕРЗ.РФ) Александр Король (на фото ниже). К настоящему времени классы умных домов от E до A присвоены более 130 жилым комплексам, они занесены в соответствующий реестр, уточнил специалист.

 

 

ЕРЗ.РФ и ИРСО также запустили исследование полносервисных мобильных приложений для жильцов умных МКД. В настоящее время ведется детальный сбор информации о них, включая функциональность и поддерживаемые устройства. Затем начнется разработка методологии оценки мобильных приложений для умных новостроек.

Главный инженер ССиАК ГК ИНГРАД Иван Емельянов предложил разработать и методологию присвоения классов умным квартирам, отметив, что на этом уровне единых стандартов пока не существует, а каждый застройщик составляет свою.

Кирилл Холопик предложение поддержал, отметив, что работа над составлением соответствующей методологии начнется в 2023 году. В будущем при присвоении класса умной новостройке будет учитываться и то, сколько именно умных квартир и каких классов в ней расположено.

 

 

По мнению менеджера проектов Центра продуктов и инноваций компании «Интерсвязь» Антона Валеева (на фото), компаниям, связанным с умными новостройками, полезно учитывать любой опыт. Например, «Интерсвязь» (одним из основных направлений деятельности компании является разработка и установка умных домофонов) по собственной инициативе оборудовала в Челябинске все перекрестки камерами наблюдения и бесплатно передала их городу. Данные с камер используются для разборов спорных ДТП.

Главный продакт-менеджер комплексных решений для безопасности TRASSIR Ольга Синявская рассказала, что иногда управляющие компании отказываются от реализации систем умного двора и умного дома из-за высокой стоимости замены оборудования.

Однако у этой проблемы есть решение: модернизация уже существующих систем. Например, возможно дооборудование уже существующей сети видеонаблюдения дополнительными модулями, которые расширят ее функциональность: добавятся автоматическое определение расфокусировки и распознавание объектов, автоматическое предупреждение об обнаружении подозрительных лиц.

 

 

Руководитель продукта инфраструктурных сервисов LETIT Иван Пашкин заострил внимание аудитории на том, что девелоперы зачастую не привлекают операторов связи к проектированию жилых комплексов. В результате довольно часто внутри зданий, в закрытых местах общего пользования, не имеющих окон, в лифтах и подземных паркингах отсутствует не только мобильный интернет, но и сотовая связь как таковая.

По его словам, невозможно развивать сервис для жильцов умных МКД, не предусмотрев связь. Сделать это можно только совместно с провайдерами, которые будут устанавливать в новостройке собственную цифровую инфраструктуру.

В ходе состоявшихся на конференции дискуссий и форсайт-сессий их участники определили основные тренды развития умных новостроек. В частности, по итогам голосования в Telegram 42% респондентов указали на важность автоматизации работы управляющих компаний с заявками жителей МКД. 32% отметили важность развития электронных форм для проведения собраний собственников жилья.

 

 

В сфере видеонаблюдения, по мнению экспертов, главными трендами являются видеоаналитика, а также увеличение числа и мест наблюдения. При этом мнения относительно видеоаналитики разошлись.

Часть участников утверждала, что заказчикам нужна базовая функциональность — распознавание лиц. Другие объявили, что девелоперы и управляющие компании также заинтересованы в автоматическом распознавании пожаров, ДТП, драк и фактов выброса мусора из окна.

При этом основным сдерживающим фактором внедрения видеоаналитики эксперты назвали ее высокую стоимость.

 

 

Говоря о системах контроля и управления доступом, участники пришли к выводу, что в ближайшие 10 лет основной их технологией станет биометрия. В дискуссии об инженерии умных новостроек эксперты отметили, что важную роль начнет играть комплексный мониторинг работоспособности инженерных систем и автоматизации управления лифтами. Это позволит снизить расходы на функционирование таких систем.

 

 

В конце конференции профессионалы рынка умных новостроек обсудили полносервисные мобильные приложения для жильцов МКД. В ходе голосования 92% экспертов отметили, что такие программы должны давать возможность коммуникации с управляющими компаниями. По 67% участников назвали важными учет и аналитику потребления ресурсов, доступ к видеонаблюдению, а также управление видеодомофонией.

 

 

На конференции состоялось и награждение застройщиков дипломами умного дома.

Дипломы умной новостройки класса E получили ЖК Надежда от СЗ Ставропольская строительная компания и ЖК Атмосфера от DARS Development, класса D — ЖК Аквилон PARK от Группы Аквилон, ЖК Amundsen и ЖК Атмосфера от ДК Прогресс, класса C — ЖК Аквилон CITY Towers от Группы Аквилон.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Застройщики: ТИМ определят будущее строительной отрасли России

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

Российская строительная неделя стартует 28 февраля

«Российская строительная неделя» вновь соберет профессионалов строительной отрасли

Эксперты: системы умного дома востребованы жильцами МКД, но само качество цифрового сервиса пока оставляет желать лучшего