Президиум Верховного Суда РФ 15.05.2024 утвердил обзор судебной практики по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 год.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори  

В опубликованном обзоре Верховный Суд РФ (ВС РФ) сформулировал основные правовые позиции по делам о банкротстве. Среди ключевых выводов ВС РФ стоит обратить внимание на следующие тезисы.

• • Требование, основанное на договоре займа с микрофинансовой организацией, не предоставляет кредитору права на возбуждение дела о банкротстве в упрощенном порядке.

ВС РФ обратил внимание на то, что только кредитные организации и организации, осуществляющие банковскую деятельность, обладают специальной правоспособностью, позволяющей кредитору воспользоваться упрощенным порядком возбуждения дела о банкротстве.

Статус микрофинансовой организации не свидетельствует о наличии у компании статуса кредитной организации, а, следовательно, требование, основанное на договоре займа с микрофинансовой организацией, не является следствием реализации специальной правоспособности кредитной организации и не позволяет кредитору воспользоваться упрощенным порядком возбуждения дела о банкротстве.

• • Если обязательство, обеспеченное залогом единственного жилья, исполняется третьим лицом надлежащим образом, то в деле о банкротстве залогодателя суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается. Однако это не освобождает залогодателя от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства.

Гражданка поручилась единственной квартирой перед банком, за кредит, полученный ее знакомой. В связи с тем, что последняя перестала исполнять обязанности по оплате кредита, банк в рамках дела о его банкротстве обратился с заявлением о включении требования в реестр как обеспеченного залогом имущества должника (квартирой).

ВС указал, что в такой ситуации необходимо поступить следующим образом:

• • Если обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом (или имеется лицо, готовое принять на себя обязанность по его исполнению), сторонам предлагается заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается;

• • По условиям такого соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы;
• • В случае отказа кредитора от заключения мирового соглашения без разумных причин (в частности, если положение кредитора не ухудшается по сравнению с ситуацией, при которой процедуры банкротства не было бы), суд вправе утвердить локальный план реструктуризации.

В отдельный блок выделены банкротные дела застройщиков. Верховный Суд РФ сделал следующие выводы:

• • Требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика самим арбитражным управляющим, а исключаются из реестра в судебном порядке — на основании его заявления (или заявления иного заинтересованного лица);
• • Замена денежного требования на требование о передаче жилого помещения не изменяет правовое положение участника строительства.
• • Неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Как отрегулируют порядок продажи доли должника на торгах

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

Каким может быть падение объемов ввода жилья в 2025-м и далее? Насколько застройщикам необходима господдержка? Есть ли другие методы стимулирования жилищного рынка? Такие вопросы «Независимая газета» задала специалистам, и их мнения существенно разошлись.

Фото: © Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

По данным Правительства РФ, которые приводит издание, в прошедшем году введено в строй 107,4 млн кв. м жилья, что на 2,7% меньше, чем в рекордном 2023-м.

«НГ» напомнила, что до июля 2024-го основным стимулом для стройотрасли была массовая льготная ипотека. Она имела мощный социальный эффект, приведя за четыре года на рынок недвижимости представителей тех слоев населения, которым ранее покупка жилья была недоступна.

Но далее начались перекосы, и закономерным итогом простимулированного спроса стал рост цен на первичное жилье. Таким образом, по мнению опрошенных «НГ» специалистов, госпрограмма по факту оказалась не для потребителей, а для девелоперов, которые «на пустом месте смогли резко нарастить свои прибыли».

Фото: t.me/mkhusnullin

Новой массовой поддержки рынка ипотеки ожидать не стоит, но идут разговоры о необходимости помощи отрасли. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) уже заявил о рассмотрении примерно 50 возможных мер. Правда, пока все они не предполагают финансовых вливаний.

«НГ» узнала, что обо всем этом думают эксперты, и привела их мнения.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-недвижимость:

— После отмены льготной программы мы видим очевидное снижение объемов ввода нового жилья в России. В нынешнем году этот показатель может сократиться еще на 10% — 15%.

Фото: IRN.RU

Олег РЕПЧЕНКО (на фото), руководитель Аналитического центра IRN.RU:

— Парадокс льготной ипотеки в том, что она, вопреки своей логике, разогнала цены, и жилье доступнее не стало. За последние три-четыре года квартиры в Москве и других крупных городах страны подорожали примерно вдвое.

Кроме того, не свернутая вовремя госпрограмма искривила рынок: цены на новостройки сильно оторвались от «вторички», где льгот нет, таким образом структура предложения ухудшилась.

По сути произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека». Выиграли ли покупатели — это вопрос. Зато выиграли девелоперы.

Бюджетные деньги трансформировались в сверхприбыль застройщиков, которые благодаря дешевым кредитам активно увеличивали цены в своих проектах.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Объемы строительства должны быть высокими. Причем с точки зрения не только текущего спроса, но и с учетом перспективы скорого выбытия огромного советского жилищного фонда.

Тем не менее меры поддержки спроса бывают разными. Например, чтобы сбалансировать коммерческое предложение новостроек, лучше строить больше социального или арендного жилья. В этом случае рост цен был бы более умеренным.

Ставить в один ряд в качестве альтернативных решений новостройки, вторичное и индивидуальное жилье неправильно.

Это слишком разные объекты недвижимости, и их покупатели могут сильно различаться. Соответственно, одновременное стимулирование спроса по всем направлениям не обязательно будет нивелировать рост цен.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), гендиректор компании Key Capital:

— Нельзя отрицать, что программы льготной ипотеки помогли значительно нарастить продажи жилья и увеличить как его ввод, так и инвестиционную активность в отрасли.

Но и отмена массовой госпрограммы на новостройки никакой угрозы не представляет. Точнее, не представляла бы, если бы рыночные ставки по кредитам вернулись к «разумному уровню».

Поэтому в текущей ситуации поддержка действительно нужна, и как раз из-за «небывало жесткой» денежно-кредитной политики ЦБ.

При этом механизмы теперь, конечно, должны быть другими. Сегодня необходимы более адресные меры, направленные только на ограниченные группы покупателей.

Также нужно поддерживать инновации, чтобы снижать себестоимость строительства, убирать административные барьеры и упрощать доступ к коммунальным сетям.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Татьяна ПОЛИДИ (на фото), вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ):

— Когда говорят, что с учетом спроса необходимо строить на 50 млн кв. м — 70 млн кв. м жилья в год больше, чем было по факту, у меня такие предложения вызывают большие сомнения.

В текущих условиях это, скорее всего, означало бы строительство жилья, не соответствующего стандартам качества, в необустроенных и отдаленных от мест приложения труда районах, что однозначно приведет к хаотичности застройки, ужесточению трафика и ухудшению экологической обстановки в городах.

Если говорить о девелоперах, то, действительно, на волнах простимулированного спроса они заработали дополнительную прибыль. Но из-за снижения доступности жилья это привело к сокращению емкости рынка, а в ближайшем будущем может вызвать еще более значимые негативные эффекты.

Понятно, что вопрос в том горизонте, на котором измеряются экономические выгоды и потери. Если, например, на 10 лет цены застынут на уровне 2024 года, это заставит девелоперов круто менять свои планы и стратегии, и мы вновь увидим борьбу за покупателя.

При более позитивном сценарии могут появиться новые, эффективные компании, которые будут внедрять современные технологии, повышать производительность труда и сокращать издержки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Российское Правительство рассматривает около 50 мер поддержки строительной отрасли

Марат Хуснуллин: В 2025 году будет введено не менее 100 млн кв. м жилья

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — ноябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Эксперты: за год разрыв цен на строящееся и готовое жилье увеличился

Эксперты: в 2025 году девелоперы резко сократят инвестиции в площадки под строительство жилья

Эксперты: в российских мегаполисах падают объемы ввода жилья

Эксперты: снижение цен на рынке готового жилья крупных городов в ноябре продолжилось

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — октябрь 2024 года уменьшился на 18,3% (графики)

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год

Марат Хуснуллин — Президенту: До конца года будет введено не менее 100 млн кв. м жилья