Для решения этой проблемы Национальное объединение застройщиков жилья в письмах на имя министра строительства России Михаила Меня и председателя профильного комитета Госдумы Николая Николаева предлагает запретить уступку прав требований неустойки отдельно от основного обязательства.

Как сообщал портал ЕРЗ, 24 января Госдума приняла в первом чтении законопроект №322981-7, направленный на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства. Этот документ вносит существенные изменения в законодательство о долевом строительстве.

Для противодействия широко распространившимся схемам т.н. потребительского терроризма Национальное объединение застройщиков жилья обратилось к министру строительства и ЖКХ РФ Михаилу Меню и председателю Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаю Николаеву. В письмах к ним за подписью президента Нацобъединения Леонида Казинца содержится просьба — при доработке законопроекта №322981-7 ко второму чтению учесть предложения НОЗА, направленные на запрет уступки прав требований неустойки, вытекающие из обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Свои предложения НОЗА обосновывает расчетами совокупного размера неустойки застройщиков при несвоевременном вводе жилья. Эти расчеты показывают, что в связи с вынужденными переносами сроков ввода домов в эксплуатацию только по итогам 2017 года потребители — участники долевого строительства имеют право претендовать на выплату неустойки в совокупности по всем сданным в эксплуатацию домам в размере около 300 млрд руб.

Как видим, речь идет об огромных деньгах, которые привлекли в отрасль разного рода псевдо-юристов, выкупающих у дольщиков за небольшие деньги права требования неустойки. Схема обогащения таких «юристов» за счет застройщиков довольно проста.

Фото: www.hotdolg.ru

Выявляя в открытых источниках (различные форумы, социальные сети и т. д.) случаи нарушения застройщиком сроков передачи объектов, они предлагают дольщикам заключить договор уступки прав требований неустойки. При этом приобретателем права требования неустойки является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП), поскольку в арбитражных судах дела рассматриваются быстрее, к тому же арбитраж практически никогда не пользуется правом суда на снижение размера неустойки.

В последующем цессионарий (юрлицо или ИП) от своего имени обращается в арбитражный суд с исковым требованием к застройщику, где в судебном порядке добивается от застройщика выплат в полном размере неустойки и штрафа. Впрочем, в январе портал ЕРЗ сообщил и о случае отказа арбитражным судом в выплате неустойки, купленной ИП по уступке у дольщика. Однако такие случаи встречаются редко.

О схемах потребительского терроризма в долевом строительстве портал ЕРЗ писал неоднократно. Причем пострадавшими в этом случае, как правило, являются не застройщики, а дольщики, дома которых еще не достроены. Т.е. потребительские террористы изымают у застройщика целевые деньги других дольщиков. О конкретном примере такой практики в г. Новосибирске портал ЕРЗ рассказал на днях.

В письме НОЗА отмечается, что при уступке гражданином права требования неустойки профессиональным юридическим компаниям выплата неустойки теряет свою компенсационную функцию, т.к. является способом обогащения таких компаний, которые не являлись участниками долевого строительства.

Например, согласно данным арбитражного сайта «Электронное правосудие», начиная с ноября 2016 года заведено порядка 45 судебных дел по искам ООО «ВИРА» к застройщику ООО «ПКФ «ВИКТОРИЯ-5» о взыскании неустойки, которую ООО «ВИРА» получила по договорам уступки прав требований неустойки. И, несмотря на массовость таких исков, Арбитражный суд Московской области взыскивает неустойку с застройщика в полном объеме, размер которой в рамках одного судебного дела составляет 5—7 млн руб. В числе подобных организаций можно назвать ООО ЮЦ «АДЕПТ ПРАВА» (около 40 судебных дел), ИП Силкин (более 50 судебных дел) и др.

Фото: www.lichnyjcredit.ru

Для решения проблемы необоснованного обогащения таких юридических компаний НОЗА предлагает запретить уступку прав требования неустойки отдельно от основного обязательства. В обоснование своей позиции о необходимости такого запрета Нацобъединение указывает следующее. Гражданский кодекс РФ не регулирует вопросы уступки права требования неустойки отдельно от основного обязательства. Однако согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.12.2017 года №54 уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащих выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Следует отметить, что уступка прав требований по основному обязательству (уступка права требования передачи объекта) должна сопровождаться согласием застройщика, если это указано в договоре участия в долевом строительстве. Без такого согласия уступка по основному обязательству может быть признана недействительной (п. 16 указанного Постановления Пленума ВС РФ). Уступка прав требований по денежному обязательству (взыскание неустойки) в соответствии с судебной практикой согласия застройщика не требует (п. 17 данного Постановления Пленума ВС).

В Национальном объединении застройщиков жилья надеются, что принятие предлагаемых поправок в законопроект №322981-7 позволит минимизировать увеличение числа обманутых дольщиков, возникающих в связи с выплатами неустоек в пользу потребительских террористов в долевом строительстве.

Другие публикации по теме:

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

После завершения действия программы льготной ипотеки прошло уже четыре месяца. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться.

Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Расходы, заложенные в трехлетний бюджет на поддержку «Семейной ипотеки», предполагают затраты не на выдачу новых кредитов (лимиты), а на покрытие суммы компенсации по уже выданным займам по госпрограмме с 2018 года.

Снижение объемов компенсации зависит от размера ключевой ставки ЦБ. Минфин надеется, что в ближайшие годы инфляция снизится, и поэтому в расчетах бюджета учитывает уменьшение затрат на льготные программы.

Но пока на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ипотека без льготных программ остается недоступной. В таких условиях спрос перетекает на рынок аренды недвижимости.

В III квартале ставки на съемное жилье обновили исторические максимумы. Стоимость аренды росла двузначными темпами по всей стране: в Москве — в среднем до 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 56 тыс. руб., в нестоличных городах — до 43 тыс. руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Из-за четырехкратной разницы между ключевой ставкой ЦБ и субсидированной новый транш по «Семейной ипотеке» будет расходоваться быстро.

Это значит, что другие условия выдачи кредитов с высокой вероятностью будут ужесточаться, а в целом число одобрений — снижаться.

Вполне вероятно, что ставку по «Семейной ипотеке» могут пересмотреть в сторону повышения, чтобы в следующем году обеспечить продолжение программы, но при этом снизить бюджетные расходы.

Отмена программы, конечно, маловероятна, но ситуация напоминает то, что происходило с льготной ипотекой, и пересмотр условий по «Семейной» может произойти уже в самом начале 2025 года.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— В текущих условиях покупка жилья, безусловно, становится роскошью. Ипотека стала слишком дорогой, а других инструментов нет.

Сейчас для поддержания покупательского спроса застройщики используют такие инструменты, как рассрочка, trade-in, кешбэк, а также сезонные скидки и акции.

Среди других вариантов покупки жилья дешевле — ипотека траншами, субсидируемые ставки, аренда с правом выкупа, отсрочки платежей.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор интернет-сервиса Яндекс Недвижимость:

— Изменение условий льготных программ запустило процесс плавного снижения цен на первичную недвижимость. Вероятнее всего, стоимость жилья будет продолжать падать в течение ближайших полутора лет, хотя резкого обвала не случится.

Возможно будут развиваться новые финтехпродукты — ЗПИФы и «цифровые метры», которые представляют большой потенциал для инвесторов. Эти инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, но ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду.

Для снижения финансовой нагрузки рекомендую присмотреться к программам от застройщиков, которые стали чаще предлагать специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, trade-in, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк.

Еще одна альтернатива — переезд в частный дом. После завершения льготной ипотеки на первичное жилье крупные застройщики занялись загородными проектами. Часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько квартиры, но в то же время они больше по площади и с собственным участком.

Фото: smarent.com

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Ранее, когда «Семейная ипотека» только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка ЦБ будет на уровне 14% — 16%. При 6% по «Семейной ипотеке» государству нужно было доплачивать оставшиеся 8 п. п. — 10 п. п.

Сегодня при рыночной ставке в 22% субсидировать приходится уже 16 п. п. Это колоссальные суммы. Например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. руб. в месяц, а по «Семейной» — 72 тыс. руб., то государству приходится расходовать еще 160 тыс. руб. ежемесячно.

Да, в настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на «Семейной ипотеке», но как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на пять-семь лет.

Некоторые из них уже предлагают такой вариант с небольшим повышением цены на жилье. Если этот тренд сохранится, то в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, а доля ипотеки упадет до 20%.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Приостановка «Семейной ипотеки» не станет для рынка критичной. «Стопы» по программе могут временно снизить продажи новостроек, однако, как только дополнительные лимиты будут распределены между банками, временная остановка нивелируется высокими выдачами.

Если говорить о ключевой ставке ЦБ, то будет она расти или нет, недвижимость все равно сильно не подешевеет, и причина — девелоперы. Компании не смогут позволить значительно снизить цены на фоне роста стоимости стройматериалов, работ и проектного финансирования, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Регулятор ясно дает понять, что дополнительных мер поддержки жилищного рынка не будет. Новой ипотекой, пока не будет побеждена инфляция, могли бы стать рассрочки от застройщиков, но в соответствии со стандартом ЦБ их пониженные ставки при условии наценки со следующего года станут недоступны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться 

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год