Снижение количества регистраций ДДУ в совокупности с уменьшением площади квартир и падением продажной стоимости 1 м² приводит к существенному дефициту финансирования жилищного строительства.

По данным Росреестра в I квартале 2017 года произошло снижение количества регистраций ДДУ на 13,4%. Мониторинг цен предложений застройщиков, проводимый ООО «Институт развития строительной отрасли», показал падение средней цены 1 м² продаваемых квартир в России в строящихся домах на 7,58%. Одновременно с этим произошло уменьшение средней площади продаваемых квартир в строящихся домах на 10,3%.

Объем финансирования жилищного строительства дольщиками можно рассчитать, умножив между собой три показателя: количество продаж (количество регистраций ДДУ), средневзвешенную площадь продающегося объекта долевого строительства и средневзвешенную цену 1 м² объекта долевого строительства. Как видно выше, все три показателя за один год дали уменьшение, т.е. к этим показателям можно применить коэффициенты 0,866 (количество продаж), 0,897 (площадь) и 0,924 (цена). Произведение коэффициентов дает коэффициент изменения объема финансирования, равный 0,718, что соответствует падению на 28,2%.

При этом следует учесть, что у застройщиков за год произошел рост расходов на коэффициент инфляции, который составил 4,59% на март 2017 года к марту 2016 года.

С учетом коэффициента инфляции падение доходов застройщиков составляет 31,5%.

Причина такого положения дел с финансированием жилищного строительства очевидна – снижение реальных доходов населения. Увеличение объемов ипотечного кредитования ситуацию не спасает. Поскольку это увеличение дает не рост количества продаж, а повышает средневзвешенный размер кредита, т.е. снижает долю собственных средств граждан в финансировании жилищного строительства.

В условиях продолжения падения реальных доходов населения изменить ситуацию к лучшему может только кардинальное снижение ставок по ипотеке до 6-7% годовых. Именно такой сценарий видит глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев. Снижение ставок и происходит, но слишком медленно.

Снижение ставок по ипотеке не может происходить без снижения ставок по депозитам. А это приводит к появлению более привлекательных для инвесторов сфер вложения свободных средств. Даже при минимальном снижении ставок по депозитам рынок зафиксировал рекордные вложения средств пайщиков в ПИФы. При еще большем снижении ставок может произойти существенный отток средств вкладчиков из банков, что лишит ипотеку ресурсной базы.

Т.е. необходимы взаимоисключающие решения. Надо снижать ставку по ипотеке, но нельзя снижать ставку по депозитам. Решить эту задачу можно только одним уже проверенным способом – государственным субсидированием ипотеки.

Приобрести жилье в новостройке можно не только у девелопера по ДДУ, но также по переуступке прав требования у инвесторов. И они все чаще стали соглашаться на дополнительные скидки. Это следует из опубликованных РБК данных ИНКОМ-Недвижимости.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, застройщики не торопятся снижать цены. Специалисты пояснили, что для стимулирования спроса остались другие инструменты — действующие государственные, а также собственные (траншевое кредитование, рассрочка платежа и пр.) программы.

У инвесторов этого нет. До прошлого года условия льготной ипотеки распространялись и на сделки по переуступкам, но с 2024-го банки свернули такую возможность.

Инвесторам остается работать только со скидками, и, как утверждают эксперты ИНКОМ-Недвижимости, эффект от уменьшения цен есть:

• с июля средний срок экспозиции квартир в новостройках, реализуемых по договору переуступки права требования, сократился в полтора раза — до двух месяцев;

• в домах, которые уже достроены, этот показатель снизился втрое и составляет около трех недель.

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Средний уровень скидки при продаже квартиры по переуступке определить сложно — все зависит от времени вхождения в проект и уровня роста цен, отметила основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото).

В качестве примера она привела двухкомнатную квартиру, которую в 2020 году приобрели в новостройке Новой Москвы за 8 млн руб.

Сегодня в том же ЖК застройщик похожие лоты предлагает за 17 млн руб., инвестор — за 15 млн руб., и «такие варианты уходят очень быстро».

Не получится оценить уровень скидок от инвесторов и по средним ценам предложения.

По информации Метриум, в августе в «старой» Москве на первичном рынке (без учета элитного сегмента) по переуступке было совершено 167 сделок со средней стоимостью лота 38 млн руб. И 3 693 сделки — по стандартным ДДУ в среднем за 24,3 млн руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Казалось бы, квартиры по переуступке дороже, но это не так. Дело в том, что застройщики реализуют квартиры непрерывно на всех этапах строительства, а переуступка происходит в основном на поздних стадиях, когда цены закономерно выше.

«При этом стоимость жилья по переуступке традиционно ниже, чем у девелопера на той же стадии строительства», — подчеркнул управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

В нынешних непростых условиях инвесторы вынуждены ориентироваться еще и на дисконт от застройщика, добавил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Минстрой: следует правильно оценить возможные риски, связанные с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Минстрой рекомендует информировать граждан об особенностях уступки прав требований по ДДУ

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

Эксперты: на московском рынке новостроек доля квартир по переуступке выросла на треть

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ 

Верховный Суд: одновременное заключение и подача на госрегистрацию договоров долевого участия и уступки права требования не противоречит закону

Получить статус обманутого дольщика по договору уступки станет труднее

Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок права требования по ДДУ с переводом долга