В общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства не исключают увеличение в ближайшем будущем числа долгостроев и количества обманутых дольщиков.

Фото: www.chernovik.net

Об этом в интервью сайту opora.ru заявил член президиума правления и руководитель Комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ» Дмитрий Котровский (на фото ниже).

Свой прогноз строительный омбудсмен обосновал, в частности, статисткой проблемных объектов, ведущейся в онлайн-режиме госкорпорацией ДОМ.РФ.

Согласно этим данным по состоянию на 1 октября текущего года в России:

Фото: www.opora.ru

• 118,26 млн. кв. м жилья, возводимого в рамках 214-ФЗ, находится в стадии строительства;

• Возведением этого объема жилья заняты 3 857 застройщиков;

• из них 759 застройщиков получили одобрения от банков и реализуют 18,7 млн. кв. м жилья с использованием нового механизма проектного финансирования (с размещением средств дольщиков на счетах эскроу);

• еще около 2,5 тыс. девелоперов достраивают 71 млн кв. м жилья по старым правилам долевого финансирования — в соответствии с постановлениями Правительства РФ №480 и №1191;

• 661 застройщик не получил от банков согласия на проектное финансирование по своим возводимым жилым объектам совокупной площадью 28 млн кв. м, а от региональных контрольно-надзорных органов — разрешений на достройку по старым правилам.

Фото: www.versia.ru

«Исходя из практики последних лет, в отношении таких компаний будут начаты процедуры банкротства, а дольщики, которые купили в их объектах квартиры, будут включены в реестр обманутых дольщиков и будут ждать, когда государство в лице ППК «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» построит и передаст им их жилье», — заметил Дмитрий Котровский.

Он также привел данные Рабочей группы Президиума Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков, согласно которым сегодня в реестре обманутых дольщиков состоит примерно 200 тыс. человек.

Фото: www.pbs.twimg.com

«При этом, по мере общения с регионами, есть примеры, когда реальная проблема на территории сильно отличается от официальной статистики в сторону увеличения», — подчеркнул представитель «ОПОРЫ РОССИИ».

Сославшись на исследование Института экономики роста им. П.А. Столыпина, Дмитрий Котровский предположил, что в 2020—2022 годах количество обманутых дольщиков в России не только не уменьшится, но и увеличится — на величину не менее 176 тыс. —340 тыс. человек.

Фото www.mosnovostroy.ru 

Руководитель комитета «ОПОРЫ РОССИИ» полагает весьма высокой вероятность реализации такого прогноза еще и потому, что, по его мнению, произошедшие в последнее время серьезные изменения в законодательстве о долевом строительстве негативно сказываются на деятельности добросовестных застройщиков.

В частности, речь идет о максимальном упрощении процедуры банкротства застройщика без возможности введения процедуры оздоровления данного юридического лица.

Добросовестная компания, экономическое положение которой не выдержало постоянно меняющегося законодательства или резкого увеличения размера процентных ставок по предоставленным банковским кредитам, должна иметь право и шанс на оздоровление, уверен Котровский.

По его мнению, принципиально важно, чтобы руководители девелоперских компаний, попавших под процедуру банкротства, не подвергались уголовному преследованию и чувствовали свою защищенность, поскольку зачастую этот бизнес становится жертвой обстоятельств, а вовсе не злого умысла со стороны его владельцев.

Фото: www.kazned.ru

Говоря о перспективах строительной отрасли в целом, отраслевой омбудсмен обозначил несколько негативных тенденций:

• серьезный спад получения новых разрешений на строительство во всех регионах России;

• высокий риск недостижения показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» из-за тренда на сокращение числа участников рынка жилищного строительства;

• спад по вводу объектов жилищного строительства в эксплуатацию.

Фото: www.bn.ru

По мнению представителя «ОПОРЫ РОССИИ», бизнес до конца не понимает, как работать в новых правилах и как будут вести себя банки в рамках проектного финансирования.

«Многие компании взяли паузу и будут наблюдать за правоприменительной практикой. Более того, большое количество компаний в стране уже заявили, что завершат текущие проекты, и будут реализовывать свой предпринимательский талант в других отраслях», — посетовал эксперт.

Вместе с тем он выразил надежду, что Минстрой России и Фонд защиты дольщиков в ближайшее время сделают максимум возможного, чтобы в течение двух лет количество обманутых дольщиков в стране сократилось.

Фото: www.m.asninfo.ru

Напомним, что ранее замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото) пояснил, что в сентябре число долгостроев выросло по сравнению с серединой года более чем в полтора раза из-за применения более эффективной методики их выявления.

«Раньше процедура отнесения объекта к проблемному носила заявительный характер, кроме этого, до второго квартала 2019 года учет велся пообъектно (в одном объекте могли быть учтены несколько многоквартирных домов)», — уточнил Стасишин.

Что касается девелоперов, оставшихся без проектного финансирования и без возможности достраивать дома по старым правилам, то аналитика по ним еще не готова, сообщил на днях «Известиям» замглавы Минстроя.

Эти данные, по его словам, планируется подготовить до декабря. В частности, необходимо понять, какое количество девелоперов сможет закончить строительство своих жилых комплексов по старым правилам.

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Число долгостроев выросло из-за более эффективной методики их выявления

«ОПОРА РОССИИ» вынесет вопрос о передаче экспертизы страховщиков застройщиков на высший уровень

«ОПОРА РОССИИ»: из 126 млн кв. м возводимого в стране жилья долгостроями могут стать 40 млн «квадратов»

«ОПОРА РОССИИ» призывает на полгода отсрочить переход застройщиков на проектное финансирование

«ОПОРА РОССИИ» поделится с единороссами экспертами и списком проблемных долевых объектов

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня