По мнению представителя организации Дмитрия Котровского, раньше начала 2020 года девелоперы не успеют подготовиться к замене долевого финансирования банковским и расчетам через эскроу-счета. В Минстрое считают по-другому.    

Фото: www.szaopressa.ru

Бизнес-сообщество настойчиво предлагает руководству страны перенести сроки перехода жилищной строительной отрасли на проектное финансирование с 1 июля 2019-го на 1 января 2020 года.

Причиной в общественной организации малого и среднего бизнеса называют неготовность подавляющего числа застройщиков — даже самых крупных и благополучных в финансовом отношении — переводить свои проекты с долевой схемы на схему банковского кредитования и расчета с дольщиками через эскроу-счета.   

Фото: www.kaluga.urbanus.ru

Об этом на днях сообщил журналистам руководитель Комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ» Дмитрий Котровский (на фото). По его словам, недавно он выступил с таким предложением в профильном комитете Госдумы.

«Если мы видим, что количество заключенных контрактов между банками и застройщиками недостаточно, и понимаем, что мы далеки от тех показателей, которые видит регулятор, то нам надо 15—20 мая признать, что строительный комплекс не готов к этому переходу и перенести срок перехода с 1 июля на 1 января 2020 года», — цитирует слова строительного омбудсмена портал radidomapro.ru.

Впрочем, как признался Котровский, такой призыв положительного отклика у депутатов не нашел, и вряд ли найдет его у представителей федеральной исполнительной власти.

Фото: www.chernovik.net

Вместе с тем, как напомнил общественный строительный омбудсмен, сам Минстрой признает, что в «красной зоне» (то есть в числе тех, кто не готов к проектному финансированию) находится около трети всех российских застройщиков. Это порядка 2,1 тыс. организаций, строящих 14 около млн кв. м жилья.

При этом за чертой оказались две подгруппы застройщиков: в одну входят девелоперы, которые из-за крайне низкой маржинальности своего бизнеса не интересны банкам в качестве заемщиков, а в другую — те, что уже сейчас имеют кассовый разрыв в своих проектах.

Фото: РИА Новости / Алексей Куденко

Несмотря на то, что в Правительстве сегодня рассматривается возможность небанковского финансирования таких застройщиков, Котровскому непонятно, каким образом оно будет реализовано, даже с учетом того, что профицитным регионам (таковых всего восемь) дано право досубсидировать тех девелоперов, которые сегодня находятся в зоне строительной готовности на уровне до 30%.

Более того, по словам строительного омбудсмена, к проектному финансированию не готовы даже девелоперы, не попавшие в «красную зону». По его словам, большинство из них, подав было заявления в уполномоченные банки, позже их отозвали.

Не готовы работать в новых условиях, особенно в регионах, и сами банки, за исключением, пожалуй, Сбербанка и Банка ДОМ.РФ, убежден Дмитрий Котровский.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

«При оставшихся 120 днях до 1 июля, чтобы успеть заключить все договора со своими партнерами на площадке (а средний срок рассмотрения идеального пакета документов 100 дней), застройщикам нужно срочно инициировать связь с банковскими структурами хотя бы для того, чтобы ответить на вопрос — у них есть запасной выход в случае, если кто-то не будет готов самостоятельно финансировать стройку или пройти 30-процентный рубеж готовности, чтобы понимать, откуда им брать деньги», — подчеркнул представитель «ОПОРЫ РОССИИ».

Фото: www.kazned.ru

Фактором, усугубляющим проблемы в отрасли, он считает и снижающийся платежеспособный спрос на квартиры в новостройках со стороны населения. По информации строительного омбудсмена, в ряде российских регионов уже сегодня 30—40% объема построенного жилья не находит своего покупателя.

В подтверждение своих слов представитель «ОПОРЫ РОССИИ» привел пример московского ТиНАО, руководство которого объявило пятилетний мораторий на выдачу разрешений на строительство жилья ввиду перехлеста предложения над спросом.

Максим Слуцкий/ТАСС

Между тем, вопреки настроениям, царящим в «ОПОРЕ РОССИИ» — организации, представляющей интересы среднего и малого бизнеса, в Минстрое на будущее отрасли смотрят с гораздо бОльшим оптимизмом.

Как недавно отмечал глава ведомства Владимир Якушев (на фото), с вступлением в силу с 1 июля нынешнего года норм проектного финансирования в соответствии с 478-ФЗ все жилищные проекты в РФ можно будет разделить на три группы:

• те, которым банки одобрили проектное финансирование с открытием счетов эскроу;

• те, которые могут в порядке исключения достраиваться по прежним правилам в соответствии с критериями, предварительно определенными в проекте постановления Правительства;

• те, которые не получили ни проектного финансирования от банков, ни разрешения от контролирующих органов достраиваться по старой схеме.

Фото: www.nemotor.ru

Проекты, попавшие в третью группу, по словам министра, будут завершаться по одному из двух механизмов, разрабатываемых сейчас Минстроем по поручению Президента России.  

Первый механизм предполагает, что Фонд защиты дольщиков будет докапитализирован за счет федерального бюджета, а затем предоставит необходимые средства застройщикам проектов из третьей группы на небанковских условиях — то есть беспроцентную ссуду или займ с минимальными ставками.

Деньги будут выдаваться с условием возврата, а поручителем выступят власти соответствующего субъекта РФ.

Фото: www.static.tildacdn.com  

Второй механизм предполагает заключение соглашения между Правительством РФ и субъектом РФ о том, что власти последнего сами определяют критерии достройки проблемных объектов по старой схеме, позволяя застройщику не переводить их на нормы проектного финансирования, но берут на себя риски возможного долгостроя и обязуются завершить его за счет средств регионального бюджета.  

«Самое главное, что эти инструменты поддержаны главой государства. И если мы грамотно распорядимся этими инструментами, то не допустим наступления критической ситуации в отрасли», — подчеркнул глава Минстроя.  

Другие публикации по теме:

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Владимир Якушев: Как проектное финансирование изменит цену «квадрата» и ставки по ипотеке, сегодня предугадать невозможно

«ОПОРА РОССИИ» поделится с единороссами экспертами и списком проблемных долевых объектов

Владимир Якушев: Регионы получат больше самостоятельности в решении жилищного вопроса

Владимир Якушев: В новом году важно не повторять старых ошибок

Владимир Якушев: На первом этапе реформа приведет к снижению объемов строительства в ближайшие два года

Этот и ряд других аспектов новых правил жилищного строительства осветил в интервью «Российской газете» один из главных инициаторов поправок в 214-ФЗ, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Фото: www.promdevelop.ru

Депутат Николай Николаев (на фото ниже) объяснил, по каким сегментам будет работать фильтр неоднократно обновленного закона в целях недопуска на рынок девелоперов-мошенников и девелоперов-неудачников, а также их сомнительных, с точки зрения интересов граждан, проектов.

Фото: www.nikolaevonline.ru 

О разрешениях на строительство «без срока давности»

Парламентарий напомнил, что ранее предполагалось ввести с 1 июля 2019 года в обязательном порядке использование эскроу-счетов только для новых проектов, разрешения на строительство которых были получены после 1 июля 2018 года.

Но далее обнаружилось, что накануне этой даты, в июне минувшего года, в России застройщиками было получено примерно в десять раз больше разрешений на строительство, чем, например, в январе того же года.

Фото: www.sip-rost.ru

«Застройщики попытались застолбить проекты, — пояснил изданию депутат. — Формально они (проекты) были начаты, разрешение получено до 1 июля 2018 года. И эти проекты не подпадали под новые и очень важные требования к застройщикам».

По словам главы профильного комитета, застройщикам хватило бы этих разрешений, чтобы работать по старым правилам, еще на несколько лет.  Это означает сохранение бесконтрольного сбора денег с дольщиков без надежных гарантий, что жилье для них будет построено качественное и в обещанный срок.

Фото: www.szaopressa.ru

«Именно поэтому мы приняли норму, что с 1 июля нынешнего года все должны перейти на эскроу-счета независимо от времени получения разрешения на строительство», — напомнил депутат про последние поправки в законодательство о долевом строительстве, вступившие в силу в декабре прошлого года.

О требованиях к тем, кто вправе не переходить на эскроу-счета

Николай Николаев пояснил, что с 1 июля нынешнего года на эскроу-счета должны будут перейти все застройщики жилья. Но исключения все же сделают для тех, кто будет соответствовать определенным критериям, введенным отдельным Постановлением Правительства РФ.

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, эти критерии должны включать высокую степень готовности дома и значительное число проданных договоров долевого участия (ДДУ). Детально критерии разрабатывает Минстрой, который планирует представить их Правительству уже в феврале.

«Мы хотели бы, чтобы 1 июля 2019 года у нас не просто вступили в силу какие-то отдельно взятые изменения. Нам нужно, чтобы на рынке осталась одна форма работы застройщиков, которая бы гарантировала безопасность», — подчеркнул депутат.

О страховании проектов по строительству жилья Фондом защиты дольщиков

Председатель думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям напомнил, что после исключения Центробанком СК «Респект» из списка организаций, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика (ГОЗ), более половины всех девелоперов на рынке лишились права продавать квартиры.

Фото: www.innoginsk.ru

В итоге профильный комитет очень быстро вышел с инициативой в законодательном порядке обеспечить передачу всего портфелей ГОЗ от страховых компаний, Потребительского общества взаимного страхования застройщиков и банков — в Фонд защиты дольщиков. Соответствующий законопроект, по словам Николаева, готовится к внесению в Госдуму уже весной.

Сейчас ответственность несут страховые компании, Фонд защиты прав участников долевого строительства. И появились еще и эскроу-счета, — осветил нынешнее положение дел со страхованием жилищных проектов депутат. — Нам нужно добиться, чтобы в самое ближайшее время у нас осталась одна действующая модель финансирования долевого строительства. Чтобы она была понятна и гражданам, и участникам рынка».

О новых полномочиях Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов  

В настоящее время в России только официально зарегистрировано 1 400 недостроенных многоквартирных домов. Для решения проблем с этим долгостроем новым 478-ФЗ Фонд защиты дольщиков наделен правом проводить внеплановые проверки застройщиков и создать дочернюю компанию-застройщика.

Фото: www.nemotor.ru

Николай Николаев в своем интервью подробно коснулся того, как будет действовать этот механизм.

«Важно принимать меры не дожидаясь, когда застройщик скажет: извините, я не смог, я банкрот. — пояснил депутат. — Поэтому целый ряд положений нового закона посвящен тому, чтобы вовремя отслеживать проблемы. К примеру, мы отказались от плановых проверок и предложили сконцентрироваться на внеплановых, дали дополнительные полномочия фонду, чтобы можно было контролировать ход реализации проектов».

Что касается уже существующих долгостроев, которые коммерческие застройщики не видят выгодным для себя брать на достройку, то в первую очередь для их завершения Фондом будет учреждена специальная девелоперская компания. 

«Обманутые дольщики, купившие квартиры в таких проектах, спрашивают, когда же их дома достроят, — отметил Николаев. — Нам нужен государственный механизм, государственный инструмент, за счет которого можно было бы завершить эти проекты», — резюмировал депутат.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Герман Греф и Николай Николаев разошлись в оценках влияния внедрения эскроу-счетов на ставки по ипотеке

Какие еще изменения законодательства о долевом строительстве ждут застройщиков в 2019 году

Ситуация на рынке страхования ГОЗ после принятия Госдумой новой поправки: комментарии Николая Николаева и Александра Ручьева

Фонду защиты дольщиков передадут рынок страхования ответственности застройщиков перед дольщиками

Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику

Николай Николаев: 214-ФЗ будет доработан, но возможности финансировать одни проекты за счет других застройщики не получат

Николай Николаев: Вложения в долевое строительство по новым правилам — хорошая альтернатива банковским вкладам