По мнению представителя организации Дмитрия Котровского, раньше начала 2020 года девелоперы не успеют подготовиться к замене долевого финансирования банковским и расчетам через эскроу-счета. В Минстрое считают по-другому.    

Фото: www.szaopressa.ru

Бизнес-сообщество настойчиво предлагает руководству страны перенести сроки перехода жилищной строительной отрасли на проектное финансирование с 1 июля 2019-го на 1 января 2020 года.

Причиной в общественной организации малого и среднего бизнеса называют неготовность подавляющего числа застройщиков — даже самых крупных и благополучных в финансовом отношении — переводить свои проекты с долевой схемы на схему банковского кредитования и расчета с дольщиками через эскроу-счета.   

Фото: www.kaluga.urbanus.ru

Об этом на днях сообщил журналистам руководитель Комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ» Дмитрий Котровский (на фото). По его словам, недавно он выступил с таким предложением в профильном комитете Госдумы.

«Если мы видим, что количество заключенных контрактов между банками и застройщиками недостаточно, и понимаем, что мы далеки от тех показателей, которые видит регулятор, то нам надо 15—20 мая признать, что строительный комплекс не готов к этому переходу и перенести срок перехода с 1 июля на 1 января 2020 года», — цитирует слова строительного омбудсмена портал radidomapro.ru.

Впрочем, как признался Котровский, такой призыв положительного отклика у депутатов не нашел, и вряд ли найдет его у представителей федеральной исполнительной власти.

Фото: www.chernovik.net

Вместе с тем, как напомнил общественный строительный омбудсмен, сам Минстрой признает, что в «красной зоне» (то есть в числе тех, кто не готов к проектному финансированию) находится около трети всех российских застройщиков. Это порядка 2,1 тыс. организаций, строящих 14 около млн кв. м жилья.

При этом за чертой оказались две подгруппы застройщиков: в одну входят девелоперы, которые из-за крайне низкой маржинальности своего бизнеса не интересны банкам в качестве заемщиков, а в другую — те, что уже сейчас имеют кассовый разрыв в своих проектах.

Фото: РИА Новости / Алексей Куденко

Несмотря на то, что в Правительстве сегодня рассматривается возможность небанковского финансирования таких застройщиков, Котровскому непонятно, каким образом оно будет реализовано, даже с учетом того, что профицитным регионам (таковых всего восемь) дано право досубсидировать тех девелоперов, которые сегодня находятся в зоне строительной готовности на уровне до 30%.

Более того, по словам строительного омбудсмена, к проектному финансированию не готовы даже девелоперы, не попавшие в «красную зону». По его словам, большинство из них, подав было заявления в уполномоченные банки, позже их отозвали.

Не готовы работать в новых условиях, особенно в регионах, и сами банки, за исключением, пожалуй, Сбербанка и Банка ДОМ.РФ, убежден Дмитрий Котровский.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

«При оставшихся 120 днях до 1 июля, чтобы успеть заключить все договора со своими партнерами на площадке (а средний срок рассмотрения идеального пакета документов 100 дней), застройщикам нужно срочно инициировать связь с банковскими структурами хотя бы для того, чтобы ответить на вопрос — у них есть запасной выход в случае, если кто-то не будет готов самостоятельно финансировать стройку или пройти 30-процентный рубеж готовности, чтобы понимать, откуда им брать деньги», — подчеркнул представитель «ОПОРЫ РОССИИ».

Фото: www.kazned.ru

Фактором, усугубляющим проблемы в отрасли, он считает и снижающийся платежеспособный спрос на квартиры в новостройках со стороны населения. По информации строительного омбудсмена, в ряде российских регионов уже сегодня 30—40% объема построенного жилья не находит своего покупателя.

В подтверждение своих слов представитель «ОПОРЫ РОССИИ» привел пример московского ТиНАО, руководство которого объявило пятилетний мораторий на выдачу разрешений на строительство жилья ввиду перехлеста предложения над спросом.

Максим Слуцкий/ТАСС

Между тем, вопреки настроениям, царящим в «ОПОРЕ РОССИИ» — организации, представляющей интересы среднего и малого бизнеса, в Минстрое на будущее отрасли смотрят с гораздо бОльшим оптимизмом.

Как недавно отмечал глава ведомства Владимир Якушев (на фото), с вступлением в силу с 1 июля нынешнего года норм проектного финансирования в соответствии с 478-ФЗ все жилищные проекты в РФ можно будет разделить на три группы:

• те, которым банки одобрили проектное финансирование с открытием счетов эскроу;

• те, которые могут в порядке исключения достраиваться по прежним правилам в соответствии с критериями, предварительно определенными в проекте постановления Правительства;

• те, которые не получили ни проектного финансирования от банков, ни разрешения от контролирующих органов достраиваться по старой схеме.

Фото: www.nemotor.ru

Проекты, попавшие в третью группу, по словам министра, будут завершаться по одному из двух механизмов, разрабатываемых сейчас Минстроем по поручению Президента России.  

Первый механизм предполагает, что Фонд защиты дольщиков будет докапитализирован за счет федерального бюджета, а затем предоставит необходимые средства застройщикам проектов из третьей группы на небанковских условиях — то есть беспроцентную ссуду или займ с минимальными ставками.

Деньги будут выдаваться с условием возврата, а поручителем выступят власти соответствующего субъекта РФ.

Фото: www.static.tildacdn.com  

Второй механизм предполагает заключение соглашения между Правительством РФ и субъектом РФ о том, что власти последнего сами определяют критерии достройки проблемных объектов по старой схеме, позволяя застройщику не переводить их на нормы проектного финансирования, но берут на себя риски возможного долгостроя и обязуются завершить его за счет средств регионального бюджета.  

«Самое главное, что эти инструменты поддержаны главой государства. И если мы грамотно распорядимся этими инструментами, то не допустим наступления критической ситуации в отрасли», — подчеркнул глава Минстроя.  

Другие публикации по теме:

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Владимир Якушев: Как проектное финансирование изменит цену «квадрата» и ставки по ипотеке, сегодня предугадать невозможно

«ОПОРА РОССИИ» поделится с единороссами экспертами и списком проблемных долевых объектов

Владимир Якушев: Регионы получат больше самостоятельности в решении жилищного вопроса

Владимир Якушев: В новом году важно не повторять старых ошибок

Владимир Якушев: На первом этапе реформа приведет к снижению объемов строительства в ближайшие два года

Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в партнерстве с сервисами СберИндекс и Яндекс Недвижимость провел исследование по городам, агломерациям и регионам России и оценил доступность жилья в 2023 году.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Коэффициент доступности жилья (КДЖ), рассчитываемый Фондом, показывает, за сколько лет семья из трех человек со средними доходами может накопить (сберегая все, что получает) на покупку квартиры в 54 кв. м.

Согласно международной методологии, применяются следующие критерии для оценки по значению КДЖ:

• три года — жилье доступно;

• от трех до четырех лет — жилье не очень доступно;

• от четырех до пяти лет — приобретение жилья серьезно осложнено;

• более пяти лет — жилье существенно недоступно.

В целом по России в 2023 году КДЖ составил 3,7; в 2022-м — 3,9; в 2021-м — 3,6; в 2020-м — 3,3. Наиболее доступным за последние 17 лет жилье было в 2018—2019 годах — 3,2.

Специалисты ИЭГ рассчитали и такой показатель, как доля семей (ДС), имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По их данным, ДС снизилась с 56,3% в 2022-м до 54,5% в 2023-м. Такая динамика связана с ростом средневзвешенных ставок по ипотеке после повышения ключевой ставки ЦБ с 12% в августе до 16% в декабре прошлого года.

Еще один показатель, которым оперируют исследователи, — индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ). Он показывает возможность покупки квартиры с помощью кредита, исходя из процентной ставки, сроков его возврата и доли первоначального взноса.

При ИДПЖ, равном 100%, ипотека доступна семьям со средними доходами и более. Повышение значения показателя свидетельствует о росте доступности жилья, а падение — о его снижении.

В регионах доступность жилья в 2023 году по сравнению с 2022-м снизилась в 13 субъектах РФ. Наибольшее падение наблюдалось в Новосибирской, Челябинской областях и Республике Коми, а самое большое повышение — в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Кабардино-Балкарии.

Доступность приобретения жилья с помощью ипотеки в соответствии с ДС выросла в 30 субъектах. Максимальный рост в 2023 году зафиксирован в Калининградской области (более чем на 5 п. п.), а максимальное снижение — в Республике Коми (более чем на 6 п. п.).

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

В 31 субъекте РФ ИДПЖ увеличился, в 46 — снизился. Максимальный рост показателя отмечен в Чеченской Республике, наибольшее снижение — в Карачаево-Черкесии.

Анализ показателя КДЖ в группах городов позволил выделить несколько основных закономерностей. Например, чем выше численность населения — тем ниже доступность жилья.

Для сравнения эксперты привели показатель КДЖ 2022 года в зарубежных агломерациях: Дублин — 5,1; Сингапур — 5,3; Нью-Йорк — 7,1; Лондон — 8,7; Гонконг — 18,8.

Из этого следует, что в большинстве российских мегаполисов по сравнению с зарубежными доступность жилья стандартного размера выше, даже несмотря на значительный рост цен.

Исключения составляют Казанская, Московская и Санкт-Петербургская агломерации, где данный показатель находился примерно на уровне Сингапура и Дублина.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: какое жилье в мире можно купить по цене московской «двушки»

Эксперты: сколько лет жителям российских регионов придется копить на «однушку» в Москве

Эксперты назвали российские города с наиболее доступным жильем

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Эксперты определили города с лучшей экологией, благоустройством и самым доступным жильем

Эксперты обсудили, как изменится доступность новостроек после 1 июля

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: доступность жилья — это ахиллесова пята рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах