Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ любезно предоставил порталу ЕРЗ очередной квартальный обзор делового климата в строительстве, базирующийся на результатах опросов руководителей более 6 тыс. подрядных организаций из 82 субъектов Российской Федерации.

Фото: www.obzor-smi.ru

Обзор показал, что в III квартале 2017 года отрасль в целом продолжила свой стагнационный экономический «дрейф». Однако в оценках респондентов все чаще выявляются отчетливые сигналы о выходе из этой ситуации и переходе строительства в зону компенсационного роста.

При этом слабые оценки, характеризующие состояние делового климата у большинства строительных организаций в III квартале 2017 г., никак не коррелирует с последними количественными помесячными данными Росстата об объеме выполненных подрядных работ: июль — 107,1%, август — 106,1%.

По мнению авторов исследования, скорее всего, такие показатели объясняются VIP-стройками, имеющими гарантированное государственное финансирование и соответствующий контроль за ходом строительства (строительство Керченского моста, газопровода «Сила Сибири», объекты ЧМ–2018, оборонные объекты и выполнение программ реконструкции общественных пространств и инфраструктуры).

Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ)* в строительстве вырос относительно значения предшествующего квартала на 4 п. п., составив (–16%).

Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) в процентах

Источник: УКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

К позитивным моментам, выявленным в предпринимательском опросе за III квартал можно отнести рост оценок состояния портфеля заказов на 3 п. п. Одновременно возросла на 4 п. п. оценка изменения по сравнению с предыдущим кварталом числа заключенных договоров. При этом в отрасли наблюдалось снижение негативного влияния такого фактора, как «недостаток заказов на работы». Средний уровень обеспеченности заказами на момент опроса увеличился на 1 месяц и составил 7 месяцев; 28% организаций были обеспечены заказами на срок от 1 до 3 месяцев, 10% — более года.

Оценка предпринимателями изменения физического объема работ, оставаясь отрицательной, поднялась на 4 п. п. При этом средняя загрузка производственных мощностей в отрасли увеличилась по сравнению с предыдущим кварталом на 1 п. п. до 64%. Девять из десяти руководителей строительных организаций (91%) посчитали, что имеющихся мощностей достаточно для обеспечения деятельности своих организаций в ближайшие 12 месяцев.

Кратко перечислим ряд других выводов, которые сделали авторы исследования на основе опроса руководителей строительных компаний и различных официальных источников данных:

1. Относительное улучшение производственных показателей в строительной отрасли не сказалось на состоянии рынка труда. Как и во II квартале, доля организаций, в которых сокращались штаты, преобладала над долей тех, где наблюдался рост численности занятых, на 11 п.п. Более половины (57%) предпринимателей сохранили численность занятых в своих организациях на уровне предыдущего квартала
2. Сохранилась и отрицательная динамика обеспеченности собственными финансовыми ресурсами, при этом финансовое состояние строительных организаций ухудшилось. Доля организаций, в которых было отмечено сокращение объема прибыли, преобладала над долей тех, где наблюдался ее рост, на 3%. Доля участников опроса, обеспокоенных неплатежеспособностью заказчиков, составила 28%.
3. В III квартале строительные организации были обеспечены заказами в среднем на 7 месяцев, что продолжительнее показателя предшествующего квартала на 1 месяц. На срок от 1 до 3 месяцев имели в своем портфеле договоров 28% предприятий, 10% — более года.
4. Средний уровень загрузки производственных мощностей в строительной отрасли составил 64%, что выше значения показателя предшествующего квартала на 1 п. п. При этом 12% организаций использовали мощности не более чем на 30%, а 16% — свыше 90%.
5. В отрасли сохранилась тенденция к сокращению численности занятых, причем интенсивность их высвобождения относительно предшествующего периода не изменилась. Доля подрядных организаций, руководители которых увольняли персонал, как и кварталом ранее, насчитывала 27%.
6. Средняя обеспеченность организаций отрасли финансированием составила 5 месяцев, что меньше показателя предыдущего квартала на 1 месяц. Наибольшая доля (30%) предприятий была профинансирована на срок от 1 до 3 месяцев, 8% — более года.
7. По итогам III квартала в отрасли произошел перелом тенденции от роста прибыли к ее снижению. Доля участников опроса, заявивших об уменьшении этого ключевого показателя по сравнению с предыдущим кварталом, возросла на 2 п. п. до 22%, что снизило баланс оценки изменения показателя относительно предыдущего квартала с +2% до (–3%).
8. Участники опроса чаще всего жаловались на высокий уровень налоговой нагрузки (35%). По-прежнему сохраняло актуальность такое явление, как «неплатежеспособность заказчиков». Зафиксирован некоторый рост негативного воздействия факторов «высокая стоимость материалов конструкций и изделий» и «недостаток квалифицированных рабочих».
9. Улучшение ситуации со спросом на строительно-монтажные работы в текущем квартале способствовало сокращению по сравнению с предыдущим кварталом доли респондентов, указавших лимитирующий фактор «недостаток заказов на работы» (с 31% до 29%). Одновременно наблюдалось снижение влияния таких проблем, как недостаточное финансирование, высокий процент коммерческого кредита и недобросовестная конкуренция со стороны других строительных фирм.
10.  По итогам опроса за III квартал, можно констатировать, что в настоящее время в отрасли функционируют примерно 18% строительных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии.

Комментарий директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия ОСТАПКОВИЧА:

Фото: www.realty.interfax.ru

Отрасль находится в зоне неблагоприятного делового климата. Основная ее проблема — слабый совокупный спрос на строительные услуги со стороны трех основных заказчиков – государства, корпоративного сектора и населения.

Вместе с тем просматривается реальная возможность перехода отрасли уже в конце текущего года к экономическому росту. Все более заметен процесс макроэкономической стабилизации, связанной, в первую очередь, с восстановлением экономики, снижением инфляционных и курсовых рисков, возможным уменьшением лимитирующего влияния фактора экономической неопределенности, ростом прибыльности у части экономических агентов, стабилизацией реальных доходов и заработных плат населения и рядом других параметров.

Все эти позитивные изменения в случае их дальнейшего распространения могут побудить государство, корпоративный сектор и домашние хозяйства к увеличению своей инвестиционной активности в приобретении строительных объектов с целью расширения производства и реализации отложенного спроса на жилье.

С полным текстом исследования  можно ознакомиться в разделе публикации.

*Индекс предпринимательской уверенности в строительстве рассчитывается как среднее арифметическое значение балансов оценок уровня портфеля заказов и ожидаемых изменений численности занятых, в процентах.

Другие публикации по теме:

Опрос руководителей строительных организаций во II квартале: такой негативной оценки портфеля заказов не наблюдалось с 2004 года

Росстат: объем строительных работ продолжает расти

Росстат: выручка строительных компаний растет уже третий месяц

«Известия» опросили девелоперов по поводу ожиданий и прогнозов, связанных с развитием в 2025 году рынка жилищного строительства. Эксперты предсказывают снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, нестабильность спроса, допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Вторая половина 2024 года была насыщена событиями, серьезно усложнившими ситуацию в строительной отрасли: отмена и корректировка ряда льготных ипотечных программ, нехватка лимитов, повышение Банком России ключевой ставки, подорожание кредитов для застройщиков.

В результате произошло охлаждение на первичном рынке жилья, в связи со снижением покупательной способности стал падать спрос на новостройки, отмечается некоторое снижение цен.

В конце года Минстрой разработал ряд мер по поддержке отрасли, в числе которых продление моратория на банкротство, компенсация затрат по кредитам и др.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

Руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото) прогнозирует, что в 2025 году объем продаж снизится на 15% при сохранении активности спроса за счет программ государственного субсидирования, в частности «Семейной ипотеки», а также «Дальневосточной и Арктической» ипотек.

Она считает, что наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Девелоперы попытаются сохранить баланс, выводя на рынок меньшие объемы. Тем не менее представитель одного из ведущих застройщиков страны считает, что цены вырастут на 5% — 6% из-за повышения себестоимости строительства и роста финансовых расходов девелоперов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) предполагает усиление оттока клиентов с первичного рынка в начале 2025 года. По его мнению, велика вероятность, что ключевая ставка ЦБ уже вышла на плато.

«Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции, — аргументировал Голев свою точку зрения и добавил: — В результате уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности».

Топ-менеджер девелоперской компании убежден, что ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, который поможет избежать банкротств в 2025 году, однако он не исключает заключения сделок по слиянию и поглощению для диверсификации деятельности, пополнения земельного банка.

Фото: Key Capital

Гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) согласна с тем, что слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки ЦБ.

«Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет, — заявила она и пояснила: — Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями».

Гусева полагает, что в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не будет долгосрочной.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) не ожидает в 2025 году резкого снижения объема ввода новых проектов. Он объяснил это длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет, то есть на рынок будут выходить проекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

Щекин не видит оснований для снижения цен: стоимость квадратного метра на первичном рынке, по его мнению, останется на прежнем уровне или немного увеличится. Кроме того, при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В этих условиях застройщики будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Девелопер подчеркнул, что для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация в стране была благоприятной.

Фото: m.vk.com/urban_awards

Как считает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова (на фото), «все зависит от того, с чем именно решит бороться правительство — с инфляцией или стагнацией».

При первом сценарии подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. При втором — квартиры подорожают, рынок заемных средств ждет оживление, а разрыв между уровнем цен и доходами населения увеличится.

В целом, считает эксперт, наблюдаемый кризис характеризуется полной непредсказуемостью. При этом цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться, что стало результатом замедления цен на новостройки и сокращения предложений на вторичном рынке.

Фото: пресс-служба Savils

Гендиректор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин (на фото) согласен с коллегами, что в 2025 году ситуация в строительной отрасли не будет простой.

«Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Все дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., — напомнил топ-менеджер, добавив: — И все это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам».

В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, без чего ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет.

Даже при стабилизации не стоит ожидать больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. Импульсом для роста цен на первичном рынке, по мнению Дмитрия Халина, может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, «но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается».

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) ожидает, что сложные условия конца 2024-го в строительной отрасли продлятся весь 2025 год, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. Тем не менее в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет другой: чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше доля продаж со стопроцентной оплатой и тем меньше падение спроса.

«Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента, — уточнила эксперт и пояснила: — Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики ЦБ, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса.

«В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными, — отметил он и добавил: — Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения».

Рост цен на первичном рынке, считает эксперт, стимулируют существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов нивелируется высокой ключевой ставкой ЦБ, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-классов.

«Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых», — заметил Сырцов. Он допустил возможность снижения ключевой ставки ЦБ в 2025-м, но не до комфортных значений.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) заявил, что основной риск для отрасли в наступившем году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

«Результаты июля — ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, — сказал он, уточнив: — Тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны».

Аналитик полагает, что поддержка спроса будет оказываться новыми управленческими вводными: о распространении «Семейной ипотеки» на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года.

Позитивными факторами для рынка эксперт назвал сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Именно это, по мнению Попова, позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках