Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ любезно предоставил порталу ЕРЗ очередной квартальный обзор делового климата в строительстве, базирующийся на результатах опросов руководителей более 6 тыс. подрядных организаций из 82 субъектов Российской Федерации.

Фото: www.obzor-smi.ru

Опрос позволил выявить основные ключевые тенденции строительной отрасли. В их числе:

✔ Слабая восстановительная динамика деловой активности строительных организаций;

✔ Низкая волатильность главного композитного индикатора исследования — индекса предпринимательской уверенности (ИПУ)¹, значение которого улучшило результат III квартала лишь на 1 п.п. и составило (-15%);

✔ Относительное снижение интенсивности неблагоприятных оценок в динамике основных производственных показателей по итогам 2017 г.;

Согласно результатам опроса в IV квартале ИПУ в строительстве оставался в диапазоне одних из самых неблагоприятных значений за последние семь лет (-15%). Вместе с тем, фоновое улучшение ИПУ в отчетном квартале по сравнению с итогами 2016 г. и динамикой 2017 г., по мнению экспертов ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, можно интерпретировать как слабый сигнал к активизации деловой активности в сфере строительства.

Дополнительным аргументом для подобного утверждения является рост текущего ИПУ по сравнению с провальным II кварталом сего года (-20%) на 5 п.п., что с учетом высокой консервативности данного индикатора — заметный успех, но выявляемый, к сожалению, в зоне неблагоприятного делового климата для отрасли в целом.

Необходимо подчеркнуть, что в рамках «новой экономической реальности», связанной в первую очередь с очевидной макроэкономической стабилизацией в экономике в целом, в строительстве постепенно ослабевает высокая концентрация негативных предпринимательских оценок.

В IV квартале низкая позитивная динамика ИПУ определялась доминирующим отрицательным воздействием одного из его компонентов – уровня портфеля заказов, который «ниже нормального» по-прежнему оценивали около 40% респондентов.

При этом выявлен рост предпринимательского оптимизма в части краткосрочных тенденций на рынке труда в I квартале 2018 г., что транслирует возросшая динамика второго компонента ИПУ — ожидаемого изменения численности занятых (баланс² ожиданий за последние три года оказался самым высоким — (+7%)).

Рис.1. Динамика индекса предпринимательской уверенности 

и его компонентов в строительстве

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

Одновременно исследование выявило позитивные корректирующие изменения, которые зафиксированы в динамике двух важнейших показателей строительной деятельности, характеризующих физический объем работ и число заключенных договоров, балансовые значения которых улучшились до отметок (0%) и (-3%), хотя еще в I квартале текущего года они составляли (-8%) и (-6%), соответственно.

Под влиянием вышеуказанных изменений, по итогам года средний уровень загрузки произведенных мощностей в строительстве превзошел прошлогодний результат в 60% и составил 64%, что, по мнению авторов исследования, также подчеркивает определенное укрепление производственного потенциала отрасли.

Комментарий директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия ОСТАПКОВИЧА:

Фото: www.realty.interfax.ru

«Исходя из официальных статистических данных Росстата и результатов конъюнктурных опросов, базирующихся на обобщенных мнениях руководителей подрядных организаций, строительная отрасль в настоящее время сохраняет статус самой проблемной среди всех базовых видов экономической деятельности страны.

По данным Росстата за январь-октябрь 2017 года «строительство» оставалось единственной отраслью среди базовых, где сохраняются отрицательные темпы роста объемов выполненных работ (97,9%). Даже бывшие аутсайдеры — торговля и сфера услуг — с невысоким ростом, но переместились в позитивную зону. Промышленность, транспорт и, особенно, сельское хозяйство уже достаточно длительный период времени находится в положительной фазе экономического роста.

Результаты конъюнктурных опросов уже длительный период фиксируют в строительстве самое низкое значение сводного индикатора предпринимательской уверенности по сравнению с другими базовыми видами экономической деятельности.

Однако необходимо помнить, что строительство, в силу отраслевой специфики деятельности, связанной в первую очередь со спросом на свои услуги и циклом финансирования, позже других отраслей входит в рецессию и позже выходит из нее.

Основной причиной депрессионного состояния отрасли является крайне слабый спрос на строительные услуги со стороны основных инвесторов подрядной деятельности — государства, корпоративного сектора и населения. Сохраняются и внутренние проблемы, связанные с законодательным и нормативным регулированием строительной деятельности.

Существенной экономической и социальной проблемой в последнее время являются банкротства строительных организаций. По данным последнего предпринимательского опроса, примерно 16—17% от общего числа обследованных подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии. Это те экономические агенты, у которых уже на протяжении 3—4 кварталов постоянно ухудшается финансовое состояние, падает объем строительно-монтажных работ и серьезно сокращается портфель новых строительных заказов.

Вместе с тем, учитывая очевидную макроэкономическую стабилизацию в экономике страны, включая замедление снижения реальных доходов населения, снижение процентной ставки по кредитам, курсовую стабилизацию, а также отдельные, хотя и слабые, позитивные сигналы, поступающие от руководителей строительных организаций в ходе последних предпринимательских опросов, можно с осторожностью предположить, что ближе к середине второго квартала 2018 г. строительство перейдет от рецессионного сценария в зону экономического роста.

При этом основным драйвером в осуществлении данного маневра для отрасли в целом, скорее всего, станет ее жилищный сегмент. По-видимому, большинство крупных игроков из корпоративного сектора экономики страны, до середины 2018 г. будут держать «гроссмейстерскую паузу» с входом в «новое строительство» с целью расширения и модернизации своего производства, пока не определятся со структурными, управленческими, институциональными, а главное, налоговыми изменениями, которые наверняка последуют после президентских выборов», — резюмировал эксперт.

Полный текст исследования по итогам IV квартала читайте на страницах портала ЕРЗ в январе.

¹ Индекс предпринимательской уверенности в строительстве рассчитывается как среднее арифметическое значение балансов оценок уровня портфеля заказов и ожидаемых изменений численности занятых, в процентах.

² Баланс — разность долей респондентов, отметивших «увеличение» и «уменьшение» значения показателя по сравнению с предыдущим периодом.

Другие публикации по теме:

Застройщиков-банкротов за ноябрь стало на 8% больше

Опрос руководителей строительных организаций в III квартале: в конце тоннеля забрезжил свет

Опрос руководителей строительных организаций во II квартале: такой негативной оценки портфеля заказов не наблюдалось с 2004 года

Росстат: объем строительных работ продолжает расти

Росстат: выручка строительных компаний растет уже третий месяц

Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

Фото: t.me/minstroyrf

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

Фото: t.me/romanlyabikhov

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

Фото: rks-dev.com

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году