На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ №442 от 23.03.2022 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Фото: www.anspb.ru

Постановление устанавливает особенности передачи объекта долевого строительства (ОДС) участнику долевого строительства, которые будут действовать с 25 марта по 31 декабря 2022 года.

Устанавливается возможность изменения срока передачи ОДС в отдельности от других ОДС, входящих в состав того же многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости. Такое возможно только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии, что между застройщиком и участником долевого строительства достигнуто соглашение изменить данный срок. Изменение сроков передачи объекта при соблюдении указанных условий не требует внесения изменений в проектную документацию.

В случае если в договоре долевого участия в строительстве (ДДУ) указан адрес электронной почты дольщика, застройщик вправе направить на данный адрес:

• сообщение о завершении строительства (создания) МКД в соответствии с ДДУ и о готовности ОДС к передаче;

• предложение о внесении изменений в ДДУ в части сведений о сроке передачи застройщиком ОДС и его принятия участником долевого строительства.

Указанные сообщения застройщик вправе направить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом не уточняется, что будет являться подтверждением, того что застройщик отправил данное сообщение.

Передача ОДС застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче ОДС, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком.

При обнаружении существенных нарушений требований к качеству ОДС участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией (специалист).

Акт осмотра составляется на основании технического обследования ОДС, при котором применяются методы визуального и инструментального обследования. Осмотр осуществляется в следующем порядке:

• специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

• дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

Фото: www.polinov.ru

• участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения ОДС в согласованное время для участия в проведении осмотра;

• не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству ОДС;

Застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра, подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству ОДС.

В случае если в акте осмотра с участием специалиста зафиксированы существенные нарушения требований к качеству ОДС, участник долевого строительства вправе:

• отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков. В этом случае застройщик обязан безвозмездно устранить недостатки в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра.

Фото: www.versia.ru

Такой же срок дается застройщику на безвозмездное устранение выявленных недостатков при выявлении отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Если застройщик отказывается удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или устраняет их с нарушением указанного выше срока, участник долевого строительства вправе:

- предъявить иск в суд;

- либо обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков. Данное требование подлежит удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления. В случае отказа застройщика в удовлетворении заявленного требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае их неудовлетворения в срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

• отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 214-ФЗ;

В случае если дольщик будет препятствовать застройщику (его работникам, подрядчикам) доступу на ОДС для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра, дольщик лишается права обращаться в судебном порядке с требованием:

• о безвозмездном устранении выявленных недостатков;

• о соразмерном уменьшении цены ДДУ;

• о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Фото: www.i-diplomys.com

В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче ОДС застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи ОДС участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, Постановление №442 устанавливает требования, которым должен соответствовать специалист, участвующий в проведении осмотра. В частности, такой специалист должен соответствовать одновременно следующим требованиям:

• он должен иметь квалификацию специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства;

• его квалификация должна быть подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства;

• он должен состоять в трудовых отношениях с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации.

Остальные правоотношения, связанные с передачей объекта долевого строительства дольщику, регулируются исключительно 214-ФЗ.

Постановление №442 вступило в силу с 25 марта 2022 года.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Минстрой: в текущем году недостроенные дома не будут признаны долгостроями

На проекты с эскроу в столице приходится 75% от всех разрешений на строительство

Форма соглашения о возникновении у дольщиков доли в праве общей долевой собственности на общее имущество при строительстве МЖК

Новая форма проектной декларации

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика 

Росреестр разъяснил основные причины приостановки госрегистрации перехода права на квартиры

Перепланировку в квартире после переезда делают лишь 14% жителей крупных городов

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ