7 июня в Малом зале ГД РФ состоялись парламентские слушания на тему: «Законодательное обеспечение перехода к новым формам финансирования жилищного строительства», организованные Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Фото: www.gospress.ru 

Открыл слушания глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото). Он сообщил, что застройщики являются единственным институтом, который осуществляет сбор крупных сумм денег граждан без надлежащего контроля со стороны государства.

Парламентарий напомнил историю реформирования законодательства о долевом строительстве. Основные нововведения закона 218-ФЗ, который Государственная Дума приняла 29 июля 2017 года, следующие:

• привлечение средств граждан в долевое строительство — это обособленный бизнес;

• принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»;

• ужесточение финансовых требований к застройщику;

• банковское сопровождение;

• создание Фонда защиты дольщиков.

Большинство норм закона будет применяться, если разрешение на строительство выдано после 1 июля 2018 года.

Реформирование долевого строительства получило продолжение 5 ноября 2018 года, когда состоялось совещание у Президента России Владимира Путина, на котором было принято решение о переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Во исполнение этого поручения депутатами был внесен в Думу законопроект, направленный на исполнение поручений Президента. Основные положения этого документа таковы:

• создание единой контрольно-надзорной структуры за долевым строительством. Минстрой России согласует назначение региональных руководителей органов контроля;

• усиление роли Единой информационной системы жилищного строительства;

• наделение фонда контрольными полномочиями;

• ограничение схемы ЖСК;

• солидарная ответственность бенефицаров застройщика по обязательствам компании.

В последние месяцы шла работа по доработке текста законопроекта, который учитывал поступившие замечания от профессионального сообщества застройщиков, групп обманутых дольщиков, государственных органов.

Основные замечания застройщиков к новому законодательству следующие:

• сложность финансирования комплексной застройки;

• невозможность закрытия кассовых разрывов;

• невозможность исполнения гарантийных обязательств, продаж построенного жилья;

• ряд других замечаний.

Основные замечания групп дольщиков:

• невозможность достройки проблемных объектов через схему ЖСК, созданного при банкротстве застройщика;

• разрушение схемы предоставления застройщикам, осуществляющим достройку проблемных объектов, компенсационных земельных участков.

Компенсационный фонд дольщиков указал на отрицательный баланс фонда, вызванный низким размером ставки отчислений. Также растет число банкротств застройщиков, что несет угрозу устойчивости фонда.

Николай Николаев отметил основные решения, которые нашли отражение в последней версии законопроекта:

• решена проблема финансирования комплексной застройки;

• застройщикам предоставлено ограниченное право на привлечение средств по небанковским займам;

• с 1 июля 2019 года — переход исключительно на привлечение средств граждан через счета эскроу, кроме объектов, в которых первый ДДУ заключен до 20 октября 2017 года;

• разморозка средств граждан на счетах эскроу после ввода дома в эксплуатацию;

• страхование вкладов на счетах эскроу в размере до 10 млн руб.;

• снятие большинства ограничений на деятельность застройщиков при работе по счетам эскроу;

• повышение взносов в Фонд защиты дольщиков: сначала 3%, затем — 6%;

• детализация банковского сопровождения долевого строительства;

• упрощенное банковское сопровождение для всех строящихся объектов уже с 1 июля 2018 года;

• переход на принцип «одно разрешение на строительство — один расчетный счет»;

• запрет на выдачу застройщикам заключений о соответствии при нарушении ими сроков ввода более чем на 3 месяца;

• регламентация механизма предоставления застройщикам компенсационных земельных участков без торгов;

• наделение компенсационного фонда дольщиков контрольными полномочиями и полномочиями по финансированию достройки проблемных объектов;

• разрешение ЖСК, созданным в процедуре банкротства застройщика, привлекать средства для достройки проблемного объекта.

Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев (на фото) в своем выступлении отметил тенденцию роста числа проблемных объектов и обманутых дольщиков. Так, только за последние 4 месяца число остановленных строительство домов увеличилось на 150. В этой связи реформирование законодательства о долевом строительстве неизбежно, считает он.

Фото: www.minstroyrf.ru

Министр указал на важнейшую задачу ближайшего времени: «необходимо отработать законодательство о банковском сопровождении». Владимир Якушев обратил внимание участников слушаний на неправильную интерпретацию реформ. «С 1 июля 2019 года привлечение средств граждан по договорам участия в долевом строительстве не будет запрещено. Такая форма финансирования жилищного строительства сохранится, но будет реализовываться через счета эскроу, т.е. с участием банков», — подчеркнул глава строительного ведомства России.

Владимир Якушев выступил против финансирования достройки проблемных объектов за счет новых продаж квартир в недостроенных домах. «Пытаться выстраивать пирамиду дальше, и за счет договоров долевого участия в будущем финансировать те дома, которые остановлены, — это все равно приведет к пирамиде, которая рухнет, что мы наблюдаем с той же Urban Group», — сказал он.

Фото: www.versiya.info

Лидер фракции ЛДПР в Госдуме Владимир Жириновский (на фото) подверг резкой критике использование иностранного термина «эскроу счет». «Неужели нельзя найти русское слово? — обратился парламентарий к коллегам по депутатскому корпусу. — Например, «специальный счет», «контрольный счет» и т.д.».  

Владимир Жириновский выступил с инициативой расследования истоков долевого строительства в нашей стране. «Нельзя было оставлять инвесторов наедине с гражданами. Надо расследовать, кто это придумал», — заявил депутат. Кроме того, лидер фракции ЛДПР повторно внес предложение, которое ранее уже неоднократно озвучивал. По его мнению, строить жилье должен исключительно Минстрой России. «Предлагаю все передать Минстрою. Пусть строит и продает готовое», — подчеркнул Владимир Жириновский.

Фото: www.pup-zemli.ru

Генеральный директор ППК «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» Александр Плутник (на фото) заверил участников слушаний, что с вступлением в силу новых норм вложения в строительство станут надежными. Это неизбежно привлечет дополнительные инвестиции в жилищное строительство, спрогнозировал он.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик (на фото) отметил, что в законопроекте учтено 70% предложений профессионального сообщества застройщиков. По его мнению, новое законодательство вынудит уйти из бизнеса в сфере долевого строительства часть девелоперов, которые не пройдут критерии банковского сопровождения и проектного финансирования. Это может повлечь некоторое снижение объемов ввода жилья застройщиками на первоначальном этапе. Вместе с тем, по словам выступавшего, профессиональное сообщество застройщиков видит негативные тенденции и понимает неизбежность реформ.

Фото: www.exam-ans.ru

Управляющий директор ПАО «Сбербанк» Иван Осколов (на фото) заверил участников слушаний, что крупнейший банк России готов к внедрению банковского сопровождения и проектного финансирования. По его словам, банк уже отработал схему работы со счетами эскроу: таких счетов открыто более 1 500. Однако для Сбербанка стало неожиданным появление в законопроекте нормы о том, что банковское сопровождение вводится с 1 июля 2018 года в отношении всех строящихся объектов. В таком объеме и в такие сроки обеспечить банковское сопровождение  будет сложно, отметил представитель Сбербанка.

Другие публикации по теме:

Владимир Путин: Проблема дольщиков связана с недостаточно внятным регулированием

Стали известны результаты совещания у Владимира Путина по долевому строительству

Президент поставил задачу выйти на 120 млн кв. м строительства жилья в год. Но от долевого нужно уходить

Проблемы дольщиков и рынка жилья лидируют среди обращений избирателей к Владимиру Путину

Владимир Путин потребовал обеспечить готовность банковской системы к расширению объёмов кредитования жилищного строительства

Владимир Путин согласился дать поручение проанализировать принятые изменения в закон о долевом строительстве (видео)

Для чего Путин звонил челябинским дольщикам

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Владимир Путин: Проблема с незаконной застройкой в разы больше, чем проблема дольщиков

Депутат Николай Николаев: Все решения в области реформы долевого строительства полностью поддержаны Президентом

Президент поручил прокуратуре проверить ситуацию с обманутыми дольщиками

Президент подписал закон о компенсационном фонде дольщиков

На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект приказа Минстроя России «Об утверждении примерной формы договора строительного подряда, денежные средства в счет уплаты цены которого размещаются заказчиками на счетах эскроу».

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, минувшим летом был принят Федеральный закон 186-ФЗ от 22.07.2024, регулирующий отношения, связанные со строительством юридическими лицами (ЮЛ) или индивидуальными предпринимателями (ИП) жилых домов по договорам строительного подряда (ДСП) на земельных участках (ЗУ), принадлежащих гражданам. При этом обязательным условием является размещение заказчиками денежных средств на счетах эскроу. Закон вступает в силу с 01.03.2025.

Договор строительного подряда состоит из 11 разделов, включая следующие.

• Раздел 1. Предмет договора. Согласно данному разделу, подрядчик по заданию заказчика в установленный договором срок выполняет строительство индивидуального жилого дома (объект) ‎в соответствии с технической документацией (Приложение №1 к договору), а заказчик создает подрядчику необходимые условия для выполнения возложенных на него договором обязательств по строительству объекта, принимает их результат ‎и уплачивает обусловленную договором цену.

Исчерпывающий объем и перечень работ, а также перечень предоставляемых подрядчиком материалов, используемых для выполнения работ согласно технической документации, которые входят в общую стоимость строительства объекта, определены ‎в смете (Приложение №2 к договору).

• Раздел.2 Сроки выполнения работ.

• Раздел 3 Цена договора и порядок оплаты. Общая стоимость строительства объекта определяется на основании сметы. Оплата цены договора путем внесения заказчиком денежных средств на счет эскроу, открытый ‎в уполномоченном банке (эскроу-агенте).

• Раздел 4. Права и обязанности сторон. В числе прочего установлена обязанность подрядчика по запросу заказчика предоставлять заказчику информацию о ходе работ, направлять уведомления о планируемом строительстве ИЖС и об окончании строительства. Устанавливаются способ и условия оформления права собственности заказчика на жилой дом. Подрядчик может оформить право собственности заказчика на объект. В случае отказа от исполнения договора заказчик обязан уведомить о таком отказе уполномоченный банк (эскроу-агента).

• Раздел 5. Сдача и приемка работ. После окончания строительства объекта подрядчик обязан письменно уведомить заказчика о завершении работ и готовности объекта ‎к приемке. В свою очередь заказчик обязан в согласованный с подрядчиком срок ‎и с его участием осмотреть и при отсутствии замечаний принять объект путем подписания акта сдачи-приемки работ, а при наличии замечаний — отказаться от подписания акта сдачи-приемки работ, предоставив свои мотивированные замечания.

• Раздел 6. Гарантийный срок. Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих ‎в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ устанавливается в соответствии с законодательством РФ. Если в период гарантийной эксплуатации объекта обнаружатся дефекты, допущенные по вине подрядчика, то подрядчик обязан их устранить ‎за свой счет и в согласованные с заказчиком сроки.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

• Раздел 7. Расторжение договора. Подтверждается право заказчика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от подрядчика возмещения убытков в случаях:

- если подрядчик своевременно не приступает к исполнению договора ‎или выполняет работы настолько медленно, что их окончание ‎к сроку становится явно невозможным; 

- в случае получения уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства ‎о градостроительной деятельности и неустранения подрядчиком в установленные для такого уведомления сроки оснований, ввиду которых оно получено.

• Раздел 8. Разрешение споров. Подтвержден обязательный досудебный порядок урегулирования споров.

• Раздел 9. Прочие условия.

• Раздел 10. Приложения.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новые разделы в форме уведомления о строительстве или реконструкции объекта ИЖС, который возводится по договору строительного подряда

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

Принят закон о строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу

Российские депутаты согласны с Кабинетом министров, что механизм эскроу необходим в ИЖС

Эксперты: более 70 подрядчиков получили кредитные средства на счета эскроу для строительства частных домов

Первый индивидуальный дом с использованием эскроу при подряде построен в России

Сбербанк запустил новый кредит для подрядчиков ИЖС

В России выпущена первая электронная закладная на ИЖС

Сбер запустил ипотеку на ИЖС с эскроу

Какие регионы вышли в лидеры по ипотеке на ИЖС в 2024 году

Эксперты: сумма финансирования проектов ИЖС по договорам подряда с использованием эскроу составит 2 млрд руб. 

Эксперты: выдача ипотеки на ИЖС к концу 2026 года увеличится в 13 раз

Банкиры оценили перспективы и риски ипотечного кредитования ИЖС

ДОМ.РФ: объем выдачи ипотеки на ИЖС может вырасти вдвое после расширения механизма эскроу