Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Паркинг как объект недвижимости: что изменил 315-ФЗ

По мнению экспертов, возможность совершать сделки с машино-местами как с объектами недвижимости, а значит, регистрировать права на них, — главный законодательный прорыв в этой сфере, обеспечивший взрывной рост количества регистраций машино-мест.

  

Фото: www.most11.ru

  

С 1 января 2017 вступил в силу Федеральный закон 315-ФЗ от 03.07.2016, согласно которому машино-места — части зданий, сооружений — являются самостоятельными объектами права. Все ли правовые вопросы с паркингами позволил снять этот закон? Есть ли нерешенные проблемы, в частности с регистрацией парковочных мест, и если да, то как они отражаются на реализации парковочных мест?

Эти и другие вопросы обсуждались на недавнем круглом столе «Паркинг как объект недвижимости и инвестиций», который прошел в Санкт-Петербурге в рамках Ярмарки недвижимости. Его участники обменялись мнениями о том, какие качественные изменения в регистрации машино-места как самостоятельного объекта недвижимости произошли за истекший год.

  

Фото Никиты Крючкова, АСНинфо

  

Помощник руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области Нелли Абайдуллина разъяснила вопрос, подлежит ли сделка по продаже машино-места обязательному нотариальному удостоверению.  «Позиция законодателя однозначна: машино-место приравнивается к нежилым помещениям, поэтому такие сделки обязательному нотариальному удостоверению не подлежат», — подчеркнула она.

Кроме того представитель Росреестра рассказала о практических вопросах, касающихся учета и регистрации машино-мест. «Требования к техпланам урегулированы Приказом Минэкономразвития РФ №953, — напомнила г-жа Абайдулина. — Несоответствие документации этим требованиям приводит к приостановлению учетно-регистрационных действий». По ее словам, несоответствием являются разного рода погрешности: неуказание каких-либо характеристик объектов недвижимости, нарушение порядка уведомления иных сособственников (в случае, если количество парковочных мест составляет 20 и более) и др.

«Если собственник решил выделить «в натуре» такой объект — провести общее собрание по причине многочисленности сособственников не всегда представляется возможным, — отметила чиновник. — Законодатель прописал, что в таком случае извещение сособственников проводится путем размещения информации на электронном информационном ресурсе», — пояснила она.

«Поскольку Технический план изготавливается на совершенно иной вид объекта недвижимости (нежилое помещение), приходится вносить массу дополнительных сведений, дополнять техпланом на каждое машино-место в формате pdf для определения необходимых параметров (расстояний между характерными точками и т. д.)», — рассказала руководитель Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН» Нурлана Прокопенко.

  

Фото: www.31tv.ru

  

Генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» Роман Парыгин рассказал об основных этапах регистрации машино-мест и определении их границ: «Границы машино-места определяются проектной документацией, обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки лицом, осуществляющим строительство и эксплуатацию здания, либо самим обладателем машино-места. Минимально допустимые размеры одного машино-места установлены в размере 5,3 х 2,5 м, а максимально допустимые — 6,2 х 3,6 м (Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 №792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»)».

По словам специалиста, на вновь возводимых объектах недвижимости (отдельно стоящий паркинг или МКД) кадастровый учет машино-мест проходит в два этапа: «Сначала, после ввода объекта в эксплуатацию, производится кадастровый учет машино-мест на основании технического плана всех помещений, а затем осуществляется регистрация права на основании ДДУ либо регистрируется право собственности застройщика на конкретный объект недвижимости. На уже существующие объекты проводится единая процедура государственного кадастрового учета и регистрации права», — уточнил Роман Парыгин.

  

  

А вот начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова пока не столь оптимистична. «Законодательство о паркингах изобилует пробелами, само кадастрирование проблемно, — считает она, добавляя: — До сих пор не существует подзаконных актов, которые делают процедуру регистрации машино-мест однозначной и унифицированной. Так, вопросы вызывают определенные законом параметры машино-места, которое можно использовать и для хранения прицепов, и миникаров. Подвис и вопрос содержания общего имущества в паркинге. Застройщики работают до первого судебного разбирательства, в ходе которого суд решит, обязан ли собственник машино-места содержать общее имущество или нет».

«В сегменте эконом-класса реализация парковочных мест идет туго. Кадастровая оценка таких объектов очень высока, а за этим следуют и высокие налоги, — делится г-жа Денисова. — В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте, как эконом-класс, — это однозначный аргумент не в пользу покупки машино-места. Если мы добавим сюда ограниченное количество программ для паркингов, существующих на рынке ипотечного кредитования, высокие ставки по таким кредитам и в принципе ограниченную платежеспособность приобретателей жилья эконом-класса, станет понятно, почему даже после введения в эксплуатацию объектов у многих застройщиков паркинги остаются нераспроданными».

  

Фото: www.timspan.ru

  

По мнению управляющей проектами «Новое строительство» АН «Итака» Ольги Степановой, изменение статуса машино-места в законодательстве не привело к увеличению покупательского интереса на такие объекты. «Хотя в этом отчасти есть и вина самих застройщиков, считает она, пояснив: — Многие из них пока не сформировали предложение для паркинга как самостоятельного продукта, а не дополнения к квартире. При этом, действительно, покупатели эконом-жилья не готовы к таким тратам, особенно в тех жилых комплексах, где есть возможность свободного въезда во двор и парковки автомобиля на придомовой территории», — резюмировала она.

По словам директора по продажам ГК «Доверие» Ольги Козимянец, если раньше паркинг считался качественной характеристикой, отличающей высокий класс объекта, то сегодня это необходимая опция комфорта, которая закладывается и при проектировании жилых комплексов невысокого класса. «Для застройщика машино-места не генерируют основной поток денежных средств, и возведение паркинга, особенно подземного, — «золотые» затраты для строительной компании, — высказала свое мнение директор по продажам ГК «Доверие» Ольга Козимянец. — Цена машино-места часто устанавливается чуть выше себестоимости. Стоимость парковочного места в зависимости от класса объекта и вида паркинга варьируется в среднем от 400 тыс. рублей до 3,5 млн руб.».

По ее словам, для стимулирования спроса на паркинги застройщики разрабатывают различные акции и программы. «Акция «Паркинг в подарок» обычно позиционируется, как пакетное предложение и привязана к определенному типу квартир — как правило, крупногабаритным, — пояснила Ольга Козимянец. — Также компании начинают использовать дополнительные скидки, беспроцентные рассрочки, снижать размер первоначального взноса на покупку паркинга. Некоторые застройщики прибегают к таким акциям как «Тест-драйв машино-места», когда покупателю предлагают взять в аренду парковочное место, а затем, привыкнув к комфорту, он может принять решение о выкупе парковочного места в личное пользование».

Между данные Росреестра опровергают пессимистические заявления, прозвучавшие на круглом столе. Количество регистраций права собственности на машино-места растет в геометрической прогрессии и скоро достигнет 2 тыс. в месяц (см. график).

  

  

Так, за два месяца 2018 года в России зарегистрировано 2 856 права собственности на машино-места, сообщает Росреестр. Количество зарегистрированных с начала года прав на машино-места оказалось в четыре раза больше, чем за аналогичный период 2017 года: 542 права. За февраль 2018 года в РФ зарегистрировано 1971 право собственности на машино-места. Это на 122,7% больше, чем в январе (885 прав), и на 47,5% — чем в декабре прошлого года, когда было зарегистрировано 1336 прав.

Это свидетельствует об одном: несмотря на все остающиеся в этой сфере сложности, покупатели рублем голосуют за парковки.

Своим видением проблемы с порталом ЕРЗ поделился специалист в этой сфере — региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (1-е место в ТОП застройщиков РФ) Михаил ГОРЕЛИКОВ (на фото):

 

 

«315-ФЗ решил основной вопрос — отнесения машино-места к объектам недвижимости и, соответственно, к объектам гражданских прав, — отметил эксперт. — Тем самым была снята основная проблема — невозможности совершения сделок с машино-местами как с объектами недвижимости, а значит, и невозможности регистрации прав на них. Эти ключевые вопросы были решены принятием 315-ФЗ.

Принимая во внимание разъяснения высших судебных инстанций, к правоотношениям по управлению общим имуществом объектов нежилого фонда, к которым можно отнести отдельно стоящие паркинги, можно применять нормы, предусмотренные жилищным законодательством и регулирующие правоотношения по управлению общим имуществом многоквартирных домов.

И все же, несмотря на это, потребность в наличии прямых норм, регулирующих данные правоотношения, стоит очень остро. Дело в том, что соответствующая сфера долгое время является неурегулированной, и не все вопросы можно разрешать с учетом имеющихся разъяснений высших судебных инстанций, которые в основном являются обязательными только для судов судебной системы и в части применения зависят от существа конкретного дела, разрешаемого судом.

В остальном же каких-либо проблем в связи с включением машино-мест в гражданский оборот на данный момент, нет. Основные проблемные моменты были решены принятием 315-ФЗ, что обеспечило включение машино-мест в качестве объекта гражданских прав в гражданский оборот и дало возможность осуществлять сделки по покупке и продаже такого вида объектов недвижимого имущества», — резюмировал эксперт.

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Росреестр: количество регистраций прав собственности на машино-места опережает темпы 2017 года на 427% (графики)

Росреестр: количество регистраций прав собственности на машино-места опережает темпы 2017 года в 5 раз (графики)

Росреестр: за 12 месяцев 2017 года в Российской Федерации зарегистрировано 10 896 прав собственности на машино-места

Росреестр: количество регистраций прав на машино-места растет в арифметической прогрессии

+

Разработан порядок предоставления субъектам РФ финансовой поддержки на расселение аварийного жилфонда

На Официальном портале проектов нормативных правовых актов размещен проект постановления Правительства РФ «Об утверждении правил предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда».

 

Фото: www.news.sarbc.ru

 

Разработанные Правила определяют порядок предоставления публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (Фонд) финансовой поддержки бюджетам субъектов Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

 

 

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, с 01.01.2022 года вступил в силу 436-ФЗ от 30.12.2021 о создании Фонда.

Данным законом устанавливается, что Фонд вправе осуществлять предоставление финансовой поддержки на переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

При этом финансовая поддержка осуществляется за счет средств Фонда, сформированных за счет дополнительных имущественных взносов РФ, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и иных средств Фонда, которые могут быть использованы на эти цели в соответствии с решением Правительства РФ.

 

 

В Правилах, предлагаемых проектом постановления Правительства РФ, устанавливается понятие «аварийный жилищный фонд», под которым понимается совокупность жилых помещений в многоквартирных домах (МКД), которые признаны в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации в следующие периоды:

 

Фото: www.mds.yandex.net

 

 до 01.01.2017, за исключением жилых помещений, переселение граждан из которых осуществляется в соответствии с 185-ФЗ от 21.07.2007;

 с 01.01.2017 до 01.01.2021, т.е. жилые включенные в новую программу расселения непригодного для проживания жилищного фонда, стартующую в 2022 году;

 после 01.01.2021, если переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в рамках реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки.

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

 

В Правилах, представленных в проекте постановления Правительства, указаны требования к региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Такая программа должна содержать:

 перечень МКД, подлежащих расселению;

 срок переселения граждан из каждого такого МКД;

 объем финансовой поддержки, объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов РФ, средств местных бюджетов и (или) внебюджетных средств;

 обоснование потребности в объеме финансовой поддержки, планируемые показатели выполнения такой программы;

 планируемые показатели выполнения этой программы, отражающие общую площадь аварийного жилищного фонда, переселение граждан из которого предусмотрено этой программой в целом и каждым ее этапом;

 сведения обо всех принятых на территории субъекта РФ решениях о комплексном развитии территории жилой застройки, в рамках которых планируется переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

 

Фото: www.msk.mosreg.ru

 

Правила также устанавливают порядок подачи субъектами РФ заявок на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, сроки и порядок их рассмотрения

Также устанавливается исчерпывающий перечень направлений расходования полученной финансовой поддержки.

Устанавливается, что Фонд вправе установить порядок перечисления средств в бюджет субъекта РФ исходя из их объема. Речь идет о средствах, имеющихся на день принятия решения о предоставлении финансовой поддержки в рамках реализации региональных адресных программ по переселению с учетом выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда по согласованию с Минстроем России.

Средства Фонда перечисляются в бюджет субъекта РФ и используются субъектом РФ в соответствии с заключенным между ними договором.

Типовые условия такого договора, в том числе в части ответственности сторон, определяются Фондом по согласованию с Минстроем России.

 

Фото: www.mosopora.ru

 

В случае, если Фондом принято решение о предоставлении финансовой поддержки, он осуществляет мониторинг реализации таких программ, выполнения условий предоставления финансовой поддержки в целях контроля за эффективностью использования средств.

Порядок проведения мониторинга реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также выполнения условий предоставления финансовой поддержки устанавливается Фондом.

Предоставление финансовой поддержки приостанавливается на основании решения Фонда, в установленных Правилах случаях. В отдельных случаях финансовая поддержка подлежит возврату в Фонд субъектом РФ.

 

https://oldmsb.khabkrai.ru/media/news/644.jpg

Фото: www.oldmsb.khabkrai.ru

 

Необходимо отметить, что понятие «Фонд» используется в Правилах для обозначения ГК «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» до дня внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности указанной государственной корпорации в связи с ее присоединением к ППК «Фонд развития территорий» с одновременным ее преобразованием и для обозначения ППК «Фонд развития территорий» — после указанной даты.

Проведение независимой антикоррупционной экспертизы вышеуказанного проекта постановления Правительства завершилось 3 февраля этого года.

 

Фото: www.admlip.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Фонд защиты дольщиков официально переименован в Фонд развития территорий

Разработаны устав и положение о наблюдательном совете ППК «Фонд развития территорий»

Президент подписал закон о создании Фонда развития территорий

Как будет функционировать и управляться создаваемый Фонд развития территорий

В России создается новый фонд с расширенными полномочиями

В России появится Фонд развития территорий

Финансовую поддержку на расселение аварийного жилья распределят между всеми регионами

Как изменится процедура признания многоквартирного дома аварийным