Вчера портал ЕРЗ осветил планы Минстроя в сфере реформирования ценообразования в строительстве, о которых во вторник рассказал журналистам замглавы ведомства Дмитрий Волков. Сегодня мы коснемся новаций, которые профильное ведомство предлагает реализовать в сфере строительной экспертизы.

Фото: www.gis96.ru

По мнению руководства министерства, значительные проблемы для строительной отрасли вызывает сложившаяся в последнее время практика правоприменения, при которой застройщику требуется фактически при любых изменениях проектной документации проходить экспертизу.

Минстрой планирует облегчить застройщикам работу в области государственной экспертизы проектной документации. В частности, предлагается в некоторых случаях вносить изменения в проектную документацию без выхода на повторную экспертизу.

По словам Дмитрия Волкова (на фото), у ведомства на сегодняшний день сформулированы две базовые идеи, которые позволят упростить процесс прохождения экспертизы. Первая, заключается в том, что если изменение не касается несущей способности объекта и подтверждено проектировщиком — главным инженером проекта, оно может вноситься.

Фото: Дмитрий Серебряков / ТАСС

Для этого предстоит унифицировать требования к лицам, имеющим право согласовывать изменения проектной документации, ввести для них специальную аккредитацию — не хуже, чем действует в настоящий момент для экспертов экспертных организаций.

Это позволит по формализованным правилам осуществлять профессиональное сопровождение проектов техническим заказчиком, проектировщиком или экспертной организацией, имеющей в своем составе необходимое количество таких специалистов. Кроме того, все изменения проектной документацим, утвержденные застройщиком, будут погружены в ЕГРЗ, где с ними может работать как проектировщик, заказчик, так и госстройнадзор.

«К квалификации этого специалиста будут предъявлены повышенные требования, аналогичные по уровню к требованиям к экспертам, входящим в национальный реестр специалистов. Это будут люди, которые сдают специальные экзамены, они войдут в отдельный раздел реестра», — уточнил Волков.

При этом он разъяснил, что застройщики могут либо нанять людей, обладающих соответствующими квалификациями, либо организовать прохождение аккредитации своего специалиста с последующим включением его в реестр.

Фото: www.fs.4geo.ru

Вторая базовая идея Минстроя заключается в том, что изменения, которые способны повлиять (или, наоборот, не повлиять) на несущие способности объекта, могут согласовываться при помощи экспертного сопровождения.

«Экспертное сопровождение из того же органа экспертизы, где застройщик эту работу проходил, может оценить любое изменение в проекте на предмет соблюдения всех требований безопасности, подтвердить его, и тогда оно становится частью проекта, — пояснил чиновник, добавив: — То есть оно выдано не методом повторных экспертиз, а путем согласования отдельного изменения экспертами».

Подобные изменения требуют поправок в 44-ФЗ и Градостроительный кодекс. Как рассказал журналистам Волков, предварительные предложения проработаны Минстроем при участии властей Москвы и руководства Минтранса, поэтому ведомство надеется, что законопроект будет внесен в Госдуму уже в весеннюю сессию и принят в этом году.

Еще одно новшество касается негосударственной строительной экспертизы.  Число организаций, работающих в этой сфере, сократится после принятия законопроекта о саморегулировании деятельности таких экспертиз, заявил Дмитрий Волков.

Фото: www.samstroy.com

Речь идет о находящемся на рассмотрении законопроекте №374843-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части саморегулирования деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий».

Как уточнил Волков, сегодня в России действует 550 экспертиз, 450 из которых — негосударственные. «Здесь постепенный будет процесс, нам нужно избавиться от возможности появления экспертиз-однодневок, экспертиз под задачу, экспертиз под заказчика. Такие экспертизы нам не нужны, — подчеркнул замглавы профильного ведомства, уточнив: — При этом требования к негосударственным экспертизам должны быть приближены к тем, что предъявляются к государственным.

Замминистра признал, что пока этот законопроект идет «очень сложно». «Но думаю, мы его примем, и число негосударственных экспертиз сократится, насколько — говорить сложно, процесс должен быть естественным, останутся те, что должны остаться», — заключил Волков.

Он также проинформировал, что около пятой части экспертиз в России в последние полгода не подают признаков жизни. «Примерно 100 из 450 негосударственных экспертиз ничего не сдали за полгода в ЕГРЗ, — сообщил Дмитрий Волков.  — Вопрос — есть ли они вообще и чем занимались? Ясно, что такие должны умереть. Те, кто сдают по 1—3 проекта в год — им тоже будет тяжело экономически выживать», — добавил он.

По просьбе портала ЕРЗ новации Минстроя в сфере строительной экспертизы прокомментировал директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ (на фото).

«Действия Минстроя России, направленные на урегулирование порядка и необходимости повторного проведения экспертизы, вызывают одобрение, — отметил специалист, — поскольку эта проблема и нашей Ассоциацией, и представителями застройщиков была озвучена и доведена до регулятора в многократных обращениях, в том числе с внесением конкретных предложений.

Важно не «затереть» ее формальным подходом по назначению каких-либо «особых специалистов», к квалификации которых будут предъявляться требования, ничем не отличающиеся от тех, что предъявляются при формировании Национального реестра специалистов. В результате введения в действие НРС ответственность, например, за результаты комплексных инженерных изысканий для подготовки проектной документации строительства гидротехнического сооружения 1-го класса опасности могут нести организации, где в НРС заявлены два геодезиста, имеющие многолетний опыт работы на строительстве коттеджных поселков.

Не лучше ситуация с установлением требований к аттестации экспертов и их квалификацией после успешной сдачи экзамена.

Фото: www.c.pxhere.com

Кроме того, неясно, к чему такая особая любовь к «конструктивной надежности», «несущей способности». Напомню, что Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений достаточно четко определены характеристики безопасности (и не только механической) объектов капстроительства (ОКС).

То есть, иными словами, пусть дом сгорит под ответственность такого «особого специалиста», при этом его жильцы не будут иметь возможность эвакуироваться и спастись; вследствие ненормативных разрывов возгорание распространиться на близлежащие строения, но зато сам сгоревший объект не упадет и его обгоревшие конструкции можно будет использовать как памятник непродуманным решениям органов власти.

Такие же серьезные опасения вызывает безразличное отношение к соблюдению норм санитарно-эпидемиологической безопасности, которые, на минуточку, вследствие особенностей Конституции России, вроде бы должны выполняться безоговорочно и исполнение их гарантируется государством, а не мнением «особого специалиста».

Все-таки, наиболее разумным решением выглядит наделение экспертных организаций полномочиями по сопровождению проектов с возможностью согласования изменения проектных решений, влияющих на характеристики безопасности ОКС без подготовки заключения экспертизы. При этом повторная оценка при согласовании изменений по факту все равно должна проводиться, иначе не будет подтверждена безопасность, в том числе в части согласованности изменений с ранее принятыми решениями.

Фото: www.tehproektstroy.ru

По вопросу же негосударственной экспертизы все намного интереснее. Несмотря на декларирование Президентом и Правительством РФ курса на либерализацию экономических отношений и снижение роли государства в экономике, а также заявлений Минстроя России о каких-либо позитивных перспективах института негосударственной экспертизы, фактически происходит его ликвидация.

До сих пор не дана оценка со стороны регулятора противозаконным действиям органов власти субъектов РФ в отказе принимать заключения негосударственной экспертизы объектов, предполагаемых к размещению в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), для которых Правительством РФ не установлены требования к зданиям и сооружениям, исходя из оценки взаимного влияния.

И при этом у Минстроя России возникает вопрос: почему негосударственные экспертизы не работают? Да потому что на местах им этого не дают делать, принудительно направляя застройщиков в госэкспертизы под угрозой отказа в оказании государственных услуг.

Планируемые требования к экспертным организациям для членства в СРО нецелесообразно завышены (например, наличие по основному месту работы экспертов по ГО и ЧС, а также экспертов по ценообразованию и сметному нормированию), и это при том, что проектная документация, содержащая данный раздел, подлежит негосударственной экспертизе в единичных случаях, а проверка достоверности определения сметной стоимости строительства вообще не входит в полномочия негосударственной экспертизы.

Более честным со стороны власти было бы открыто сказать, что Минстрой России не смог осуществить регулирование негосударственной экспертизы, и институт негосударственной экспертизы ликвидируется с такого-то числа такого года.

Если же это не так, то решить накопившиеся проблемы возможно только исключением конкуренции между хозяйствующими субъектами, аккредитованными на право проведения экспертизы, и органами власти субъектов РФ и подведомственными им учреждениями, уполномоченными на проведение государственной экспертизы. А еще — путем установления Минстроем России единых стандартов экспертной деятельности, подготавливаемых ФАУ «Главгосэкспертиза России» для всех организаций экспертизы, как государственных экспертиз субъектов РФ, так и организаций негосударственной экспертизы», — резюмировал Алексей Матвеев.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Изменены правила формирования ЕГРЗ: комментарий эксперта

Стратегия 2030: специалисты обсудили вопросы развития экспертизы и совершенствования ценообразования

В каком случае проектная документация, получившая положительное заключение экспертов, повторно направляется на экспертизу

Застройщик, не направивший измененную проектную документацию на экспертизу, заплатит штраф в размере до 3 млн руб.

Органы стройнадзора смогут обжаловать положительные заключения экспертизы

Состав проектной документации предлагают изменить

ФАС возбудила дела против Мосгосэкспертизы и Мособлэкспертизы: комментарий эксперта

Сфера применения негосударственной экспертизы резко сокращена: комментарии специалистов

Федеральная налоговая служба России опубликовало письмо №БС-4-21/7894@ от 11.07.2024 «Об Обзоре правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

В письме ФНС России №БС-4-21/7894@, которое адресовано сотрудникам налоговых органов для использования в практической работе, проанализирована судебная практика по вопросам налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости. Всего в письме рассмотрено шесть решений судов.

1. В первом деле рассматривался спор о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения.

Налоговая инспекция (НИ) обратила внимание на Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023. НИ провела проверку собственника нежилого здания. По результатам проверки было указано, что нежилое здание на 68,5% используется под офисные цели. По мнению НИ, это является основанием для того, чтобы считать, что фактически нежилое здание используется для коммерческих целей, подпадающих под признаки ст. 378.2 НК РФ.

Суды обратили внимание на то, что помещения, входящие в состав нежилого здания, не имеют самостоятельного офисного назначения, не сдаются в аренду третьим лицам, по своему фактическому использованию являются кабинетами, в которых оборудованы рабочие места для сотрудников Заявителя, осуществляющих текущую деятельность Общества. На этом основании суды признали действия налогового органа незаконными.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, указав, что фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для этих целей.

В подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники.

При рассмотрении дела судами установлено и не оспаривалось, что в нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения Общества. Общество не смогло опровергнуть документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения обществом его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т. п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы Общества, включая помещения приема клиентов, причем соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные комнаты, депозитарий.

При таком положении Судебной коллегией Верховного Суда отмечено, что выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений, не соответствуют действительности.

2. Налоговый орган обратил внимание еще на одно дело о привлечении Общества к ответственности за неправомерное исчисление ООО налога в неполном объеме по объектам недвижимости, налоговой базой в отношении которых признается кадастровая стоимость.

Не согласившись с выводом налогового органа, ООО обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что ему не принадлежал и не принадлежит объект недвижимости, по которому налоговая приняла решение о привлечении к ответственности.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа, в удовлетворении заявленных требований ООО отказано по следующим основаниям.

Фото: www.edsro.center

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись об Объекте 1 аналогичного здания с кадастровым номером (далее — Объект 2), собственником которого является ООО.

При этом Объект 1 включен уполномоченным органом в Перечень на 2017—2020 годы, а Объект 2 — на 2021— 2022 годы, а включение Объекта 1 в Перечень в судебном порядке ООО не оспаривалось. Кроме того, согласно данным ЕГРН, 07.04.2020 записи об Объекте 1 присвоен статус «архивная», как дублирующая сведения об Объекте 2.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что Объект 1 и Объект 2 являются для целей налогообложения одним и тем же объектом недвижимости. Следовательно, налог в отношении Объекта 1 за 2018—2019 годы подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости. Указанные решения были поддержаны Определением Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023.

3. Третий случай на который обратили внимание налоговые органы, связан с неисчислением ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

 По результатам камеральной налоговой проверки, представленной ЗАО налоговой декларации по налогу за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, налоговая инспекция установила неисчисление ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания «Профилакторий, Гараж, УПТК домостроительного комбината (ДСК)», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Строительство базы (промышленные объекты)».

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

ЗАО не согласилось с решением налогового органа, посчитав, что вправе не рассчитывать налог в отношении гаража, поскольку спорный объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, так как он не находится на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

По этом ЗАО обратилось в арбитражный суд с заявлением, указав, что выражение «расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» относится не только к жилым строениям, садовым домам, хозяйственным строениям или сооружениям, но и к жилым помещениям, гаражам, машино-местам, объектам незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Поволжского округа, в удовлетворении заявленных требований ЗАО было отказано по следующим основаниям.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В частности, к таким объектам относятся жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Как отмечено судами, в рассматриваемом случае при перечислении имущества законодатель использовал союз «а также», распространяя тем самым критерий расположения объекта «на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» только на жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения.

Определением Верховного Суда №306-ЭС23-23765 от 06.12.2023 решения нижестоящих судов признаны правомерными.

Кроме того, в письме ФНС России №БС-4-21/7894@ были рассмотрены вопросы соответствия Конституции РФ отдельным положениям ст. 378.2 НК РФ.

4. В частности Определением Конституционного Суда №3024-О от 30.11.2023 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, предписывающий, что для целей определения налоговой базы по налогу на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости имущества торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

5. Определением Конституционного Суда №8-О-Р от 30.01.2024 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).

6. Определением Конституционного Суда №1091-О от 25.04.2024 признана конституционной норма  абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в случае, если объект недвижимого имущества (ОНИ) образован в результате раздела ОНИ или иного соответствующего законодательству РФ действия с ОНИ, включенными в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии его соответствия критериям, предусмотренным ст.378.2 НК РФ, до включения его в Перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС

Особенности налогообложения застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ

ФНС разъяснила права на льготы по объектам налогообложения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов