Об этом заявила зампред Банка России Ольга Полякова. Представитель регулятора также отметила, что проблемой является низкий уровень не только финансовой и инженерной подготовки проектов застройщиками, но и работы государственных структур.

Фото: www.gis96.ru

Низкое качество строительной документации является проблемой для получения застройщиками проектного фиксирования на возведение новостроек, сообщила зампред Банка России Ольга Полякова, выступая на недавнем круглом столе «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков».

«Действительно, одна из причин достаточно длительного рассмотрения [заявок застройщиков банками — Ред.] — это плохое качество экспертизы, — сказала она. — Банки вынуждены ее перепроверять, дабы снижать правовые риски, потому что такие ситуации были неоднократно», — добавила зампред ЦБ.

Фото: www.asros.ru

Ольга Полякова (на фото) также отметила, что проблемой является низкий уровень не только финансовой и инженерной подготовки проектов застройщиками, но и работы государственных структур.

«Наверное, надо говорить не только об ошибках, которые допускают застройщики, но и о выдаче соответствующих разрешающих документов региональными структурами», — подчеркнула представитель регулятора.

Николай Малышев

Для портала ЕРЗ.РФ вопрос, поднятый заместителем председателя Банка России, прокомментировал генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото).

«О проблеме снижения эффективности экспертизы и надзора за качеством строительства в целом мы говорим уже давно, но на уровне государства очень мало делается для того, чтобы изменить ситуацию, — отметил эксперт. — Проблема даже не в том, что после введения банковского сопровождения жилищного строительства банкам приходится проводить дополнительную работу и перепроверять проектные решения, а в том, что по некачественным проектам возводятся дома, и в них могут жить люди.

Я неоднократно приводил данные, которые свидетельствуют о большом количестве аварий, произошедших на строящихся объектах в последнее время. Причем тревожит, в первую очередь, тенденция к росту числа таких аварий.

А если учесть, что на стадии строительства происходит около 20% аварий зданий и сооружений, то впору задуматься о том, что будет с этими объектами через 10—40 лет на стадии эксплуатации, на которую по статистике приходится основная масса аварий.

Еще в начале 2000-х годов в ежегодных отчетах Госстроя России о произошедших в стране авариях зданий и сооружений был отмечен существенный рос аварий из-за ошибок проектирования: если в 1993 году этот показатель составлял 3% от всех случаев, то в 1999 году — уже 9%, а в 2004 году — 22%.

И можно предположить, что с тех пор эта тенденция не изменилась, поскольку качество проектной документации и профессиональный уровень тех, кто ее разрабатывает, в массе своей неуклонно падает, а эффективность контроля безопасности строительства со стороны государства (включая экспертизу проектов) определенно снижается.

Фото: www.moiarussia.ru

Напомню, что до 1 апреля 2012 года в нашей стране только уполномоченные государственные органы (организации) федерального и регионального уровня обладали полномочиями на выдачу положительных заключений экспертизы, которые служили основанием для получения застройщиками разрешений на строительство. Причем органы региональной экспертизы обладали монопольным правом на проведение экспертизы на территории соответствующих субъектов РФ, а органы федеральной экспертизы — в отношении подконтрольных объектов повышенной ответственности.

Монопольное положение государственной экспертизы могло приводить к определенным злоупотреблениям со стороны экспертных организаций (превышение сроков, завышенные требования экспертов), но при этом все-таки повышало независимость органов экспертизы от застройщиков, на деньги которых они существовали. Органы государственной экспертизы при наличии некачественных проектов имели полное право спокойно выдавать застройщикам отрицательные заключения и отправлять проекты на доработку. Они могли не опасаться, что застройщики после этого навсегда уйдут в другие, более «лояльные» экспертные организации.

С 1 апреля 2012 года к деятельности по экспертизе проектной документации допущены сотни частных организаций негосударственной экспертизы, что не могло не нарушить баланс между частными и публичными интересами.

Фото: www.fs.4geo.ru

В условиях бесконтрольной деятельности появилось большое число организаций, которые безнаказанно торгуют и будут торговать положительными заключениями: спрос рождает предложение. Причем формы такой деятельности могут быть весьма изощренными: застройщик хочет сэкономить деньги на проектных решениях, а орган экспертизы за хорошую плату (в том числе официальную, по договору) закрывает глаза на отступление от некоторых требований безопасности (механической, пожарной, экологической, санитарно-эпидемиологической).

Следует отметить, что указанная ситуация была изначально запрограммирована реформой в стиле «рынок все отрегулирует». В 2012 году государство фактически делегировало важную контрольную функцию всем желающим, да еще и позволило заниматься экспертизой с целью извлечения прибыли (смысл деятельности коммерческих организаций). При этом не были предусмотрены не только какие-либо инструменты контроля качества работы негосударственной экспертизы, но даже не ввели систему учета количественных результатов такой работы.

Понятно, что органы региональной государственной экспертизы, деятельность которых ограничена одним субъектом РФ и должна контролироваться (с правом выдачи обязательных предписаний об отмене заключений) федеральным органом исполнительной власти (в настоящее время это Минстрой России), стали аккредитоваться на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации, чтобы иметь возможность проводить экспертизу на всей территории страны (для негосударственной экспертизы территориальных ограничений не предусмотрели). При этом деятельность по проведению негосударственной экспертизы должна осуществляться в условиях конкуренции между собой сотен организаций.

Фото: www.b2bplankonzept.de

Очевидно, что в такой ситуации органы региональной государственной экспертизы, чтобы иметь заказы, должны обеспечить заказчику результат (положительное заключение), который он без особых сложностей может получить в одной из сотен частных организаций негосударственной экспертизы. Поскольку эта деятельность государством, по сути, не контролируется, то и риски минимальные, даже в случае злоупотреблений при выдаче положительных заключений экспертизы.

В статье 49 Градостроительного кодекса РФ до сих пор предусмотрено, что правом на обжалование заключения экспертизы проекта в судебном или досудебном порядке обладает застройщик или технический заказчик, который вряд ли пойдет обжаловать положительное заключение. При этом органы государственного строительного надзора, которые с 2018 года должны осуществлять надзор в процессе строительства и выдавать ЗОС исключительно на соответствие проекту (без оценки соответствия возведенного объекта техническим регламентам в области пожарной, механической и иной безопасности), не наделены правом обжалования положительного заключения экспертизы в суде или экспертной комиссии Минстроя России.

Фото: www.bankfax.ru

В таких условиях остановить реализацию в процессе строительства ошибочных проектных решений можно только «в ручном режиме» с привлечением руководства региона или федеральных структур, как это произошло при строительстве многоквартирного жилого дома в Алтайском крае. Там на стадии возведения объекта выявились серьезные проектные ошибки, а также нарушения в деятельности негосударственной экспертной организации.

Будем надеяться, что благодаря позиции представителей банковской сферы, которые высказывают недовольство качеством проектов и проведенной экспертизы проектных решений, нам удастся привлечь внимание к вопросу повышения качества строительства в целом и существующим в этой сфере системным проблемам.

Фото: www.i33.fastpic.ru

В начале этого года на деловом завтраке в редакции «Российской газеты» новый куратор строительной отрасли в Правительстве РФ Марат Хуснуллин (на фото), в числе прочего заявил: «Я буду бороться за то, чтобы в строй вводились только качественные объекты. Ведь за халтуру платит потребитель. У него возникают дополнительные расходы на ремонт, потом начинаются проблемы с капремонтом, обслуживанием жилья. За это буду жестко спрашивать и требовать этого с органов надзора».

Очень правильные слова прозвучали из уст вице-премьера Правительства РФ. Есть надежда, что на проблему качества проектирования и строительства государство обратит внимание, и система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений будет каким-то образом сбалансирована с учетом приоритета общественных интересов над частными», — подчеркнул Николай Малышев.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Перечень лиц, имеющих право на обращение для проведения экспертизы, расширяется

Дополнен перечень направлений деятельности экспертов, осуществляющих экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий

Минстрой планирует создать реестр документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса: комментарий эксперта

Подводные камни оптимизации процедур строительной экспертизы: комментарий специалиста

В марте 2023 года Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело, где решалось, кто должен устранять недостатки в отделке квартиры, которая предусмотрена проектной документацией, но не предусмотрена условиями договора.

Фото: www.mds.yandex.net

Согласно материалам дела, в 2020 году гражданин по договору купли-продажи приобрел квартиру у ООО СЗ «ДомСтрой».

При проведении отделочных работ (грунтовка и шпаклевка стен) гражданином были обнаружены строительные недостатки в виде трещин стен и воздушных карманов. Гражданин заказал проведение экспертизы для выявления и других недостатков.

В экспертном заключении от марта 2021 года, подготовленном ООО «Экспертный центр» по заказу гражданина, отмечается, что качество выполненных в квартире строительных работ частично не соответствует требованиям СП, СНиП, ГОСТ, условиям договора и иной нормативной документации.

Тогда гражданин обратился с претензией к застройщику, в которой просил выплатить в счет уменьшения покупной цены квартиры стоимость устранения выявленных недостатков в размере, определенном экспертным заключением, — 55 280,4 руб.

Фото: www.polinov.ru

Застройщик отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на отсутствие недостатков.

Гражданин решил отстаивать свою правоту в суде. Мировой суд при рассмотрении дела назначил судебную экспертизу, которая была поручена экспертам уже упомянутого ООО «Экспертный центр».

Как следовало из заключений экспертизы и показаний допрошенного в судебном заседании эксперта, качество выполненных строительных и отделочных работ в квартире:

- требованиям обязательных строительных норм и правил, технических регламентов, а также требованиям, обычно предъявляемым к качеству указанных работ, не соответствует;

Фото: www.spb-sovetnik.ru

- требованиям проектной документации, условиям договора купли-продажи квартиры качество соответствует. Выявленные недостатки к строительным и подлежащим устранению застройщиком не отнесены, поскольку по условиям договора и в соответствии с имеющейся в материалах дела «Ведомостью отделки помещений» внутренняя отделка помещений выполняется собственником квартиры.

Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил выводы судебной экспертизы ООО «Экспертный центр», полагая установленным и доказанным факт передачи квартиры гражданину в оштукатуренном виде, исходя из того, что ответственность за некачественно выполненные штукатурные работы несет застройщик как продавец. Суд пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании с ООО СЗ «ДомСтрой» денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости квартиры в размере 55 280,4 руб. и неустойки.

Проверяя решение в апелляционном порядке, суд второй инстанции согласился с выводами нижестоящего суда об обоснованности заявленных исковых требований.

Фото: www.helpgkh.ru

При этом судебная коллегия исходила из того, что договором купли-продажи квартиры предусмотрено, что свидетельством качества квартиры, соответствия ее техническим и строительным нормам и правилам является утвержденное в установленном законом порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным государственным органом.

Судебная коллегия указала, что само по себе отсутствие в договоре купли-продажи условий о выполнении застройщиком строительных работ по штукатурке стен, затирке пазогребневых перегородок, гидроизоляции пола в санузлах, которые являлись обязательными при строительстве объекта, поскольку были включены в проектную документацию и должны соответствовать техническим, градостроительным и обязательным требованиям, не может служить безусловным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции посчитала, что выводы судов нижестоящих инстанций являются правильными и мотивированными в судебных постановлениях.

Другие публикации по теме:

Наличие в заключении экспертизы противоречий может послужить основанием для отмены судебного решения

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Конституционный Суд поддержал ФАС в ее споре с застройщиками

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Особенности передачи квартир дольщикам в 2022 году 

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности