III Ежегодный градостроительный конкурс Минстроя России. Номинация «Лучший реализованный проект сохранения объектов культурного наследия». Заявка № 4

Визуализация

Карта

1.Градостроительная значимость объекта и его влияние на развитие культурного пространства города

Является объектом культурного наследия регионального значения. Архитектурно-парковый ансамбль принцев Ольденбургских в Рамони является единственным в Центральном Черноземье дворцовым комплексом, связанным с династией Романовых. Весной 1878 года Евгения Максимилиановна Ольденбургская купила имение Рамонь и создала в этой местности развитую инфраструктуру: реконструировала сахарный завод, построила конфетную фабрику, водонапорную башню, проложила железнодорожную ветку от Рамони до станции Графской. Стараниями и на средства принцессы были открыты образцово устроенные школа и лечебница. 

2.Степень «открытости» объекта для городского общественного пространства

Во Дворце размещаются музейные экспозиции, связанные с историей пребывания на Рамонской земле семьи Ольденбургских, историей строительства дворцового комплекса.

В отдельных комнатах воссоздан первоначальный интерьер, сделав их предметом экскурсионного показа:

• в здании «Службы» 1 (одноэтажное здание) открыты мастерские народных умельцев, мастер-классы, выставки-продажи сувенирных изделий;
• в здании «дом Тулинова» (двухэтажное здание) расположен краеведческий музей Рамони и музей знаменитого русского конструктора стрелкового оружия генерал-майора Сергея Ивановича Мосина;
• здание, которое не является объектом культурного наследия, но исторически относится к комплексу (так называемый «Дом с ризалитами») предоставлен инвесторам для реализации проектов.

3.Уникальность примененных реставрационных решений (архитектура, конструкции, художественно-декоративное искусство)

Для воссоздания архитектурного облика здания был использован восстановительный метод реставрации, основанный на восстановлении объемно-пространственной композиции, реставрации фасадов, декоративных элементов оконных и дверных заполнений. Для восстановления кровли был применен компромиссный метод реставрации, предполагающий воссоздание ее подлинного облика с небольшими, обоснованными погрешностями. Кирпич и цокольную часть здания очистили от копоти, многолетней пыли и грязи. Аттик сохранился лишь на дворовом фасаде в полуразрушенном состоянии, именно по нему был воссоздали аттик на главном. Другими словами, выполнили новую кирпичную кладку этой части здания. Старинный и современный кирпичи отличаются по размерам на 5 мм, пришлось делать специальный заказ на завод-изготовитель. Для защиты кирпичной кладки, была произведена пропитка всей поверхности фасадов специальными составами с добавлением цвета аналогичного цвету подлинного кирпича. За счет обрушений фасадная часть получила отклонение по вертикали на 100-120 мм, для предотвращения дальнейшей деформации, было принято решение: выполнить усиление стен тяжами. Любопытно то, что крепления для тяжей, причем с декоративной отделкой, были предусмотрены на фасаде Свитского корпуса еще во время строительства здания.

Большой объем работ был выполнен по устройству перекрытий, поскольку старые деревянные выгорели практически полностью. Они были заменены на новые, железобетонные. Затем, чтобы восстановить исторический облик интерьера, металлические балки обшивали деревом. Опять же по аналогии с уцелевшими фрагментарно деревянными потолками.

Поскольку реставраторы не располагали историческими документами по поводу подлинного внутреннего пространства Свитского корпуса, в котором еще в прошлом столетии появилось много лишних перегородок, пришлось провести целую научно-исследовательскую работу. Отбивали штукатурный слой и анализировали существующие элементы конструкций, выясняли где находились первоначальные перегородки, проемы, где – более поздние.

При демонтаже конструкций пола были обнаружены фундаменты под печи. Проанализировав их, пришли к выводу о том, что они похожи на фундаменты печей в самом дворце. Было принято решение по восстановлению аналогичных печей в Свитском корпусе. Сейчас их там пять. Система отопления в здании – современная, а печи выполняют чисто эстетическую функцию.

Керамические изразцы изготовили рамонские мастера, за образец взяты изразцы из дворца.

Задачей реставраторов было сохранить, по возможности, подлинные элементы внутренних интерьеров Свитского корпуса. Поэтому во время расчистки завалов пришлось перебирать весь строительный мусор в поисках исторических реликвий. Удалось обнаружить подлинную оконную фурнитуру из латуни, которая после очистки и ремонта вновь была установлена на створки оконных рам. Специализированные мастерские по слепку изготовили ручки и шпингалеты. Старые оконные заполнения были полностью заменены на новые, поскольку из-за пожара они пришли в негодность.

Удалось сохранить три подлинных двери. После очистки от старой краски и реставрации методом протезирования они заняли достойное место в историческом здании. С подлинной латунной фурнитурой на дверных заполнениях оказалось сложнее – она не сохранилась, её заказывали в мастерских.

Тщательная проработка всех деталей интерьеров велась все два года реставрации Свитского корпуса. Просчитывался каждый шаг, выверялись метры, проводился сравнительный анализ с деталями дворца, обсуждались до мелочей методы реставрационных работ, а самым главным ориентиром были чудом уцелевшие от пожара исторические фрагменты. По одному из них – небольшому кусочку деревянной балясины были воссозданы ограждения лестниц, ведущих на второй этаж. Даже плинтус постарались представить сегодняшним экскурсантам Свитского корпуса историческим. Его также удалось воссоздать по небольшому фрагменту старого, сохранившегося до наших дней.

4.Мероприятия по благоустройству прилегающей территории и обеспечению безопасности объекта и населения

Выполнены в полном объеме

Перечень документов, прилагаемых в электронной форме к заявке на участие в конкурсе:

1.Презентация проекта

2.Методология обследования (указана в презентации)

3.Чертежи до реставрации и после проведенных мероприятий по сохранению объекта культурного наследия (представлены в презентации)

4.Заключение государственной историко-культурной экспертизы

5.Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия

К такому выводу пришел РБК, сопоставив сумму страховых выплат и стоимость квартир на первичном рынке.

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Авторы публикации напомнили, что размер страховки по эскроу в 10 млн руб. был установлен в 2019 году при переходе на проектное финансирование. И он до сих пор не менялся, хотя новостройки за пять лет существенно подорожали.

«Страховка нужна, если что-то случится с банком, где открыт счет эскроу, — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото ниже) и уточнил: — Например, у него будет отозвана лицензия, или он обанкротится, после чего ЦБ введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов».

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Сегодня средняя стоимость квартир в российских новостройках, по данным Яндекс Недвижимости, не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат.

Но в крупных городах с активным рынком ситуация иная. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.

В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках

Источники: РБК, Яндекс Недвижимость

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, в Сочи доля более дорогих лотов в предложении на начало декабря составляла 72%, в Москве — 64%.

В этих городах страховой выплаты хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости однокомнатной квартиры, а треть потраченных на приобретение средств будет потеряна. В Санкт-Петербурге, где цены ниже, в среднем «не вернется» 3%.

При покупке на первичном рынке двухкомнатной квартиры к группе добавились Казань и Нижний Новгород. При наступлении страхового случая в этих городах можно потерять до 60% от стоимости «двушки».

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В случае трехкомнатных квартир список расширился до 13 городов, в которых средние цены превышают 10 млн руб.

Несмотря на то что прецедентов по выплате страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для изменения лимита компенсаций.

В августе на совещании с членами Правительства РФ, глава регулятора Эльвира Набиуллина (на фото ниже) предложила увеличить лимит страхового возмещения втрое, до 30 млн руб.

Фото: cbr.ru

Если это произойдет, то в большинстве городов проблема исчезнет. Но не везде.

По информации bnMAP.pro, в начале декабря квартиры в новостройках дороже 30 млн руб. продавались:

• в Сочи, где их доля составляла 26,3%;

• в Москве — 19%;

• в Санкт-Петербурге — 5%;

• в Казани — 3%;

• в Нижнем Новгороде — 2,2%.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Такое жилье также есть во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе, Краснодаре, Воронеже, Челябинске и Красноярске (менее 1%).

Впрочем, пока лимит страховых компенсаций остается на старом уровне в 10 млн руб., поскольку предложение ЦБ до сих пор не принято, резюмировал РБК.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о системе жилищных сбережений граждан

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов