В Госдуму внесен проект федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах».

Фото: www.жилой-краснодар.рф

Ранее портал ЕРЗ.РФ информировал о разработке данного законопроекта. В ходе обсуждения документ был существенно доработан.

В новой редакции он регулирует отношения, связанные с функционированием жилых комплексов, управлением имуществом общего пользования в жилых комплексах и его содержанием, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов (ИЖД или объекты ИЖС), земельных участков (ЗУ), иных объектов в жилых комплексах.

Законопроектом предусматривается закрепление в законодательстве понятия жилого комплекса, под которым понимается совокупность ИЖД и (или) ЗУ и иных объектов, в том числе объектов, которые определены как имущество общего пользования, и которые расположены в границах территории, совпадающих с границами земельного участка, в отношении которого утверждена документация по планировке территории (границы территории жилого комплекса).

Фото: www.roomester.ru

К жилым комплексам в том числе относятся малоэтажные жилые комплексы, построенные в соответствии с 214-ФЗ.

Законопроект определяет, что к имуществу общего пользования относится:

• • общее имущество собственников, принадлежащее им на праве общей долевой собственности;
• • имущество, не находящееся в долевой собственности собственников, которое при этом находится в частной собственности, используется для удовлетворения потребностей всех собственников и расположено в границах территории жилого комплекса.

Фото: www.sredatlt.ru

Также законопроект оговаривает, что к имуществу общего пользования могут быть отнесены объекты инженерно-технической  и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории жилого комплекса ИЖД, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

В соответствии с законопроектом, по решению собственников, принятому на общем собрании, объекты, входящие в состав имущества, находящегося в долевой собственности, могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников.

На собственников же возлагается бремя расходов на содержание имущества, находящегося в долевой собственности.

Фото: www.yamalpro.ru

Доля обязательных расходов на содержание имущества, находящегося в долевой собственности, бремя которых несет собственник, определяется долей указанного собственника в праве общей долевой собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, если иное не установлено решением общего собрания, принятым всеми собственниками.

Собственники на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления имуществом, находящимся в долевой собственности:

• • непосредственное управление указанным имуществом собственниками;
• • управление указанным имуществом товариществом собственников недвижимости;
• • управление указанным имуществом управляющей организацией, осуществляющей управление общим имуществом по договору управления.

Законопроект предлагает, чтобы вопросы управления имуществом общего пользования (перечень которых есть в тексте документа), решаются собственниками на общем собрании, которое они обязаны проводить ежегодно.

Фото: www.kp.ru

Предполагается, что принятие решений на общем собрании может осуществляться посредством:

• • очного голосования (при совместном присутствии собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• • очного голосования, осуществляемого дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в общем собрании, и позволяющие такому лицу участвовать в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать по вопросам повестки дня;
• • заочного голосования (опросным путем);
• • очно-заочного голосования.

Фото: www.gov-murman.ru

В соответствии с законопроектом, решение общего собрания и протокол его ведения подлежат размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства лицом, инициировавшим проведение такого собрания.

Законопроект также предусматривает, что общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять повестку дня данного собрания. Собственник вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием.

Фото: www.tilda.com

Законопроект содержит переходные положения, согласно которых собственники ИЖД и ЗУ и иных объектов, которые используются как имущество общего пользования в отношении которой до вступления в силу данного закона документация по планировке территории утверждена либо не утверждена, вправе инициировать процедуру проведения общего собрания собственников в целях принятия решения о признании данных объектов недвижимости жилым комплексом при соблюдении следующих условий:

• • ИЖД расположены на смежных ЗУ;
• • в границах указанной территории расположено имущество, которое может быть признано имуществом общего пользования;
• • собственники ИЖД и иных объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках, приняли решение о признании жилым комплексом. Решение о признании жилым комплексом считается принятым, если за него проголосовало не менее трех четвертей собственников.

Фото: www.stroidom-shop.ru

Данное решение оформляется протоколом общего собрания собственников и подписывается всеми собственниками индивидуальных жилых домов и иных объектов недвижимости, принявшими участие в голосовании. В указанном решении приводится схематичное изображение местоположения границ территории жилого комплекса.

Жилой комплекс считается созданным с момента размещения сведений о нем в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Принятие решения о признании жилым комплексом является основанием для преобразования ранее созданных некоммерческих организаций, не являющихся товариществами собственников недвижимости, в товарищество собственников недвижимости и внесения соответствующих изменений в устав.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме: 

Какие документы необходимы для оформления земельного участка собственникам МЖК

Форма соглашения о возникновении у дольщиков доли в праве общей долевой собственности на общее имущество при строительстве МЖК

Как будет содержаться общее имущество в МЖК, и кто будет им управлять

Разбираем закон о долевом строительстве коттеджных поселков

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ

Госдума: законопроект, уточняющий понятие «дом блокированной застройки», требует доработки

Минстрой отменяет формы раскрытия информации управляющими компаниями

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки

Под блокированными жилыми домами разрешат оформлять единый земельный участок                   

Петербургский регион более двух десятков лет оставался во власти местных застройщиков, но последние годы он активно осваивается федеральными компаниями. Как прогнозируют опрошенные «Коммерсантом» специалисты, доля крупных игроков на локальных рынках жилья будет расти, и это общероссийская тенденция.

Фото: vk.com

Эксперты напомнили, что за последние пять лет отрасль претерпела ряд значительных изменений и столкнулась с масштабными вызовами.

• В 2019 году произошел переход от долевого строительства к счетам эскроу. Бурный рост числа обманутых дольщиков прекратился и сходит на нет, слабые строительные компании «вымыло» с рынка.

Сокращение количества игроков на рынке и трудности с получением проектного финансирования практически в каждом регионе привели к концентрации основных объемов строительства в руках крупных девелоперов.

Источник: DOGMA

• В 2020 году для поддержки отрасли в условиях пандемии была запущена льготная ипотека. Введенный механизм подстегнул спрос на рынке, продажи пошли вверх.

• В 2022 году началась СВО, российская экономика испытала санкционное давление. Резко упал спрос на жилье, запуск новых проектов приостановился.

По данным ЕРЗ.РФ, с февраля по май 2022 года число сделок по продаже квартир в новостройках уменьшилось в три раза. Но уже к декабрю года спрос увеличился, выросли темпы строительства, количество выдаваемых ипотечных кредитов и, вполне закономерно, цены на новостройки.

Источники: ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ

• В 2023 году ужесточилась денежно-кредитная политика государства, ЦБ начал повышать ключевую ставку, что оказало влияние не только на сегмент ипотечного кредитования, но и на проектное финансирование.

• Рост цен на первичную недвижимость привел к существенному разрыву стоимости между новостройками и «вторичкой».

По информации Домклик, разница между этими сегментами в Санкт-Петербурге достигла в 2024 году 38%, средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке сейчас составляет 270 538 руб., на вторичном — 195 906 руб.

Фото: ya.ru

Наталия КОРОТАЕВСКАЯ (на фото), коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

— Главное изменение — глобализация рынка: от местных локальных строительных компаний, работающих в одном-двух регионах, — к большим федеральным девелоперам, действующим уже в пяти — десяти субъектах.

Это пойдет на пользу рынку, поскольку за счет такого взаимопроникновения компании набираются опыта и обмениваются им, улучшая качество своих проектов.

За последние десять лет мы прошли большой путь, сначала выйдя на рынок Санкт-Петербурга, Ленинградской области, а потом и Москвы. Сейчас начали проекты в Ивановской и Нижегородской областях. Становясь более сильным игроком, можно выдержать конкуренцию на современном рынке.

Фото: пресс-служба AAG

Игорь БАДИКОВ (на фото), директор по продажам ИСХ AAG:

— Если говорить об иногородних игроках, то тенденция очевидна: еще пять лет назад в Санкт-Петербурге не было никого. Сегодня в Северной столице работают компании с Урала, из Сибири, Краснодарского края, Татарстана и других регионов.

За три года их доля увеличилась с 16% до 19%. К 2029 году мы увидим еще большее разнообразие региональных брендов.

Фото: NF Group

Ольга ШИРОКОВА (на фото), партнер NF Group:

— Появление новых крупных игроков в Петербургской агломерации можно оценивать как положительный тренд: увеличение конкуренции и внедрение опыта, наработанного в других регионах, выступают катализатором для качественного развития рынка жилья.

Фото: пресс-служба ГК Fizika Development

Александр КРАВЦОВ (на фото), управляющий партнер ГК Fizika Development:

— Небольшие компании все чаще уходят с рынка, освобождая свою долю гигантам. И дело не только в огромной конкуренции, но и в административных барьерах.

Согласование градостроительной документации, прохождение градкомиссий могут затягиваться на годы — ни один средний бизнес не может себе позволить так долго ждать.

Фото: www.static.tildacdn.com

Эвелина ИШМЕТОВА (на фото), директор по консалтингу и развитию Key Capital:

— Пока рано говорить о тренде увеличения числа иногородних девелоперов, однако в перспективе ближайших пяти лет этого стоит ожидать. В стране существует тренд, что застройщики пытаются выйти на новые для себя рынки для диверсификации деятельности.

Несмотря на предполагаемое снижение объемов жилого строительства, Санкт-Петербург, второй по значимости город страны, находится на четвертом месте по объемам строящегося жилья, и здесь всегда будет «окно» для нового игрока.

Фото: пресс-служба ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Пока доля иногородних застройщиков в Санкт-Петербурге относительно невелика. Региональные компании чаще едут осваивать рынок Москвы.

Бездонный «котел» покупательского спроса, высокая маржинальность проектов — эти и другие факторы всегда привлекали и будут привлекать новые компании на столичный рынок.

К слову, сейчас мы наблюдаем в целом по России обратный процесс: «федерализацию» застройщиков, при котором все больше строительных компаний из Москвы и Санкт-Петербурга выходят в регионы, нередко сразу в несколько.

Фото: пресс-служба DOGMA

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по продажам и маркетингу компании DOGMA:

— Тенденция по выходу новых игроков на рынок Санкт-Петербурга будет развиваться дальше: с его историческим наследием, культурными достопримечательностями он всегда был привлекательным для жизни и работы.

Доля иногородних застройщиков в общих объемах строительства увеличивается главным образом за счет крупных застройщиков, для этого у них больше ресурсов и возможностей.

Фото: vk.com

Ольга ЗЫБЛАЯ (на фото), директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:

— За последние пару лет ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что высокую активность проявляют не только крупные девелоперы, но и множество небольших компаний, которые легче адаптируются к любой турбулентности, а также быстро принимают и реализовывают решения.

Потому на столичные рынки входит много региональных игроков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Застройщики считают Свердловскую и Тюменскую области одними из наиболее привлекательных регионов для покупки земельных участков

Эксперты: в 2023 году снизилась степень монополизации на рынках новостроек Московского и Петербургского регионов

Брусника начинает строительство своего первого объекта в Москве — жилого квартала на востоке столицы

Унистрой начал строительство масштабного ЖК в Северной столице

Группа Эталон продвигается в регионы

«Понаехали» с Урала, чтобы… удивлять

DOGMA вышла в Московский регион с первым жилым проектом

Уральский застройщик купил у московского девелопера ростовский бизнес за 3 млрд руб.

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Банк ДОМ.РФ поможет ПИК возвести на границе с Китаем крупнейший жилой квартал стоимостью более 19 млрд руб.