Градостроительный потенциал этих столичных участков — около 7 млн кв. м недвижимости. Речь идет о площадках московских грузовых дворов, не использующихся по базовому профилю.

Фото: www.rajon-pride.livejournal.com

«Коммерсант» ознакомился с текстом распоряжением Президента России Владимира Путина, позволяющим ООО «РЖД-Недвижимость» (профильная дочерняя структура ОАО РЖД) без проведения торгов получить в аренду находящиеся в федеральной собственности земли для реализации проектов ОАО РЖД. В частности, для строительства жилья, деловой, коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта.

Фото: www.tlgrm.ru

В ОАО РЖД изданию уточнили, что речь идет о площадках московских грузовых дворов (территориях, предназначенных для приема, погрузки, выгрузки, сортировки грузов и их краткосрочного хранения)

общей площадью около 200 га, которые не используются по базовому профилю. Со слов представителей госкомпании там будут созданы «многофункциональные городские районы с инфраструктурой».

В материале также отмечается, что по состоянию на 2017 год, согласно проекта стратегии развития транспортно-логистического блока, у ОАО РЖД было свыше 800 грузовых дворов, из которых 271 квалифицировался как «пустырь».

Фото: www.railwayz.info

По мнению опрошенных «Коммерсантом» экспертов в сфере юриспруденции, девелопмента и риэлторского бизнеса, сами формулировки по поводу возможностей дальнейшего использования земли, содержащиеся в тексте распоряжения Президента, открывают перед госмонополией (хотя и с некоторыми оговорками) широкие возможности для привлечения к партнерству крупных застройщиков.

Фото: www.kommersant.ru

В частности, по оценке генерального директора компании «Гео Девелопмент» Максима Лещева (на фото), стоимость вводимого в оборот земельного банка ОАО РЖД в Москве может составить 30—200 млрд руб., а реализовать здесь можно 5–7 млн кв. м недвижимости даже с учетом того, что не все грузовые дворы можно использовать под застройку с учетом технологических особенностей этих участков.

Предложение будет интересно девелоперам из-за сохраняющейся нехватки в столице России участков под застройку, заметил Лещев.

Фото: www.frommillion.ru

Партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото) предположила, что привлекательность сотрудничества с РЖД для девелоперского бизнеса будет зависеть от условий и специфики того или иного участка.

Он также не исключила, что для совместных проектов будут применяться механизмы комплексного развития территорий (КРТ) или fee-девелопмента.

Фото: www.sminex.com

Директор департамента инвестиций компании Sminex Андрей Полетика (на фото) признал, что эта девелоперская организация готова изучить возможные варианты взаимодействия, если со стороны РЖД на рынок будут выведены площадки, подходящие для реализации проектов в высоких ценовых сегментах.

В РГ-Девелопмент пояснили, что говорить о потенциальном интересе можно только после получения конкретного предложения.

Фото: www.rbk.ru

Между тем, профильный телеграмм-канал «Железобетонный замес» указал на замруководителя ОАО РЖД и бывшего генерального директора ДОМ.РФ Александра Плутника (на фото), курирующего деятельность ООО «РЖД-Недвижимость», как на вероятного бенефициара вырисовавшихся перспектив «подружить» девелоперов с железнодорожниками.

«Сейчас к нему [Плутнику — Ред.] потянется ручеек из девелоперов, как это было в его бытность в ДОМ.РФ, — предполагают журналисты телеграмм-канала. — Кроме того, распоряжение по сути отодвигает ДОМ.РФ, оператора продажи федеральной собственности, от участков РЖД…», — уточняют они.

Другие публикации по теме:

Земельные участки, расположенные в зонах санитарной охраны водоемов, планируют ввести в торговый оборот

Как пустующие земельные участки вовлекут в хозяйственный оборот

Экс-руководитель ДОМ.РФ Александр Плутник стал заместителем гендиректора РЖД

После перехода на механизм счетов эскроу, доверие граждан к застройщикам существенно выросло. Однако для эффективного развития территорий требуются доработки. Какие именно, рассказал «Известиям» директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В проектах КРТ, считает эксперт, необходимо предусматривать максимально разнообразную инфраструктуру, в том числе и места приложения труда (МПТ). Запрос на это есть и со стороны покупателей жилья, и со стороны городских властей.

«Любая разновидность МПТ, будь то торгово-развлекательный комплекс, промышленный хаб, офисный центр или технопарк, — это сложный проект с долгим сроком окупаемости», — пояснил Анатолий Клинков (на фото ниже).

Поэтому привлечь кредит на его реализацию крайне сложно, своих же средств у застройщика в модели эскроу-кредитования недостаточно.

Фото: пресс-служба А101

Банки понимают, что любой проект требует инфраструктуры, однако в этой роли они видят, скорее, объекты социальные — школы, поликлиники, детские сады. МПТ — это немного сложнее.

По словам эксперта, существует и другая проблема. Жилые проекты зачастую приходится финансировать в разных банках из-за лимитов кредитования на одного заемщика — здесь и начинаются проблемы.

Во-первых, непросто объяснить банку, в какой части ему финансировать проект, который находится за пределами ЖК (контроль использования средств от двух разных банков — задача повышенной сложности).

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Во-вторых, дохода после раскрытия эскроу-счетов от одной части жилого проекта девелоперу зачастую не хватает для обеспечения лимита на строительство объекта МПТ. Поэтому, как сказал представитель ГК А101, банки могут предложить отдельную кредитную линию под залог будущей прибыли текущих проектов или заем под залог всего проекта.

«Механизма, который бы позволил упростить отношения между банком и застройщиком, пока не существует», — резюмировал Анатолий Клинков.

Чтобы облегчить девелоперам доступ к кредитам на строительство объектов инфраструктуры, эксперт считает целесообразным обсудить возможность создания такого механизма с регулятором банковской отрасли в лице ЦБ.

Фото: vk.com

«Дополнительное строительство МПТ — это дополнительные затраты для нас с непонятной перспективой возврата денежных средств по времени и непонятным уровнем капитализации, — поясняет менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток, застройщик РСКК) Виктория Тивончик (на фото). — Как таковые МПТ, если к ним отнести крупные коммерческие объекты (супермаркеты, кинозалы, ледовые арены), на наш взгляд, менее привлекательны, чем школы и сады в шаговой доступности.

По мнению эксперта, данные кейсы могут быть жизнеспособны при наличии у застройщика отношений с потенциальным якорным арендатором подобных объектов в лице крупных федеральных сетей либо пула таких потенциальных арендаторов. Тогда финансовая модель проекта максимально прозрачна как для застройщика, так и для банка, который будет выдавать кредитную линию, пояснила представитель девелоперской компании. 

«Но, как правило, крупные федеральные сети полностью либо частично финансируют такие проекты сами», — уточнила Виктория Тивончик.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Регионы получат более 308 млн руб. на создание инфраструктуры в рамках федерального проекта «Жилье»

Изменения в регулировании вопросов КРТ

Минстрой готовит новые меры поддержки застройщиков, которые занимаются КРТ

Москва отдает землю застройщикам в аренду без торгов и всего за рубль в год

Новые предложения Правительства и Минстроя по совершенствованию законодательства о КРТ

Утверждена форма сведений о выданных разрешениях на строительство по договорам КРТ и порядок ее заполнения

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки