Изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ, осуществлен глобальный передел рынка экспертизы проектной документации. Львиный объем экспертной деятельности отошел к исключительной компетенции государственной экспертизы

     

Фото: www.utmagazine.ru

    

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в которой закреплены случаи, когда проектная документация подлежит исключительно государственной экспертизе.

Новеллой стала обязательность проведения государственной экспертизы объектов, строительство которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Этим же законом установлен исчерпывающий перечень таких зон в ст. 105 Земельного кодекса РФ. Всего их 28, а именно:

1) зоны охраны объектов культурного наследия;

2) защитная зона объекта культурного наследия;

3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);

4) охранная зона железных дорог;

5) придорожные полосы автомобильных дорог;

6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

7) охранная зона линий и сооружений связи;

8) приаэродромная территория;

9) зона охраняемого объекта;

10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;

11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);

12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;

13) водоохранная (рыбоохранная) зона;

14) прибрежная защитная полоса;

15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;

16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом РФ, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;

17) зоны затопления и подтопления;

18) санитарно-защитная зона;

19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;

20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;

21) зона наблюдения;

22) зона безопасности с особым правовым режимом;

23) рыбоохранная зона озера Байкал;

24) рыбохозяйственная заповедная зона;

25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

26) охранная зона гидроэнергетического объекта;

27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;

28) охранная зона тепловых сетей.

   

Фото: www.pbs.twimg.com

     

По оценке ряда экспертов, не менее 50% (некоторые называют цифру 90%) всех строящихся в РФ объектов уже попадают или вскоре (по мере установления границ зон) попадут на территорию одной или нескольких одновременно зон с особыми условиями использования территорий.

Это означает, что строительная отрасль в своем регулировании отбрасывается на десятилетие назад, в, казалось бы, навсегда забытый период избыточного монополизма государственной экспертизы проектной документации и вытекающих из этого монополизма коррупции и безответственности.

Справедливости ради следует отметить два важных нюанса. Во-первых, далеко не у всех из перечисленных выше 28 видов зон уже установлены все границы. Законодатель определил переходный период до 2020 года, в течение которого в отношении каждого вида зон должно быть разработано положение, и данные об этих зонах должны быть внесены в ЕГРН.

Так что сфера негосударственной экспертизы будет сжиматься постепенно, и совсем не факт, что к 2020 году этот процесс завершится. Например, очевидно, что установление границ и режимов таких видов зон, как зоны охраны объектов культурного наследия, не закончится ни к 2020-му, ни к 2025-му году.

Во-вторых, законодатель попытался смягчить требование об обязательности госэкспертизы проектной документации для объектов, находящихся в границах действия зон, дополнительным и весьма туманным условием. Госэкспертиза является обязательной, только если режим зоны предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства.

Из указанного сочетания слов невозможно понять, каким конкретно документом будет подтверждаться возможность проведения негосэкспертизы в отношении объектов, строительство которых планируется в границах зон. Пока с этим разберутся и появятся уточняющие разъяснения, органы, выдающие разрешения на строительство, будут требовать заключение госэкспертизы в 100% случаев нахождения объектов в границах зон.

Помимо этого вступившая в силу новелла также влечет весьма негативные последствия для застройщиков, которые уже осуществляют строительство объектов в границах зон на основании проектной документации, ранее (до 4 августа 2018 года) прошедшей негосударственную экспертизу.

Как известно, зачастую в процессе строительства возникает необходимость корректировать проектную документацию. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений (ч. 7 ст.52 Градостроительного кодекса РФ).

   

Фото: www.samstroy.com

  

Законодательством установлено, что при внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, в части изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства, необходимо повторное проведение экспертизы.

Очевидно, что в указанном случае за повторной экспертизой застройщики обращаются в ту экспертную организацию, которая проводила первичную экспертизу. В соответствии с законодательством экспертной оценке при проведении повторной экспертизы подлежит часть проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, в которую были внесены изменения, а также совместимость внесенных изменений с проектной документацией и (или) результатами инженерных изысканий, в отношении которых была ранее проведена экспертиза.

Однако с 4 августа, если объект находится в границах зон с особыми условиями использования территорий, то изменения проектных решений по данному объекту должны быть направлены для получения заключения только в государственную экспертную организацию, несмотря на то что первично проводилась негосудартственная экспертиза.

Понятно, что в данном случае государственная экспертиза будет заново проверять весь проект, а не только изменения. А это — дополнительные расходы (на которые у застройщика может просто не быть средств), а также увеличенные сроки.

Не говоря уже о том, что государственная экспертиза, занимающая монопольное положение, может совершенно по-другому оценить соответствие проекта требованиям технических регламентов и потребовать переделки проекта, в том числе в отношении уже построенной части здания.

   

  

Для портала ЕРЗ данные изменения, внесенные в Градостроительный кодекс, прокомментировал президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) Шота ГОРДЕЗИАНИ (на фото).

 

Институт негосэкспертизы состоялся

«Напомню, что 15 марта 2010 года, выступая на совещании по вопросам совершенствования контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в сфере строительства Владимир Путин, будучи в то время премьер-министром, отметил: «Серьезного внимания заслуживает идея реформирования системы экспертизы проектной документации. Необходимо ликвидировать искусственную монополию в этой сфере, серьезно уменьшить издержки застройщиков. Мы сами некоторое время назад создали эту ситуацию. Там явно есть проблемы», — подчеркнул Владимир Владимирович.

Одним из направлений решения этой проблемы, то есть ликвидации монополии государственной экспертизы, стало законодательное формирование института негосударственной экспертизы. Сегодня можно констатировать, что этот институт состоялся. Например, если в 2016 году в форме негосударственной экспертизы подготовлено около 25 тыс. экспертных заключений, то есть около 40% от общего числа заключений по проектной документации объектов капитального строительства, то в 2017 году — почти 50% заключений.

Это свидетельство того, что бизнес, которому законодательно предоставили право выбора формы проведения экспертизы, проголосовал за  институт негосударственной экспертизы. Сложившаяся конкуренция стала фактором оптимизации процедур, связанных с экспертизой проектной документации объектов капитального строительства.

Важность дальнейшего развития конкуренции и недопущения монополистической деятельности в целях укрепления национальной экономики отражена в Указе Президента России от 21.12.2017 №618 «Об основных направлениях государственной политики по развитию конкуренции» (вместе с «Национальным планом развития конкуренции в Российской Федерации на 2018—2020 годы»).

Формирование института негосударственной экспертизы позволило сбалансировать частные, государственные и общественные интересы. Когда бизнес заинтересован в ускорении и упрощении процедур, государство не устраняется от конституционных обязанностей создания безопасной среды обитания, а общество получает качественные и безопасные в эксплуатации объекты капитального строительства. 

    

Фото:www.prev.benefitsystems.pl

   

Главный ущерб терпит бизнес

Но чиновники, мечтающие вернуться к былой монополии государственной экспертизы, то есть к власти над застройщиком (бизнесом), используют всякую возможность для сохранения и расширения монополии на экспертную деятельность, для создания процедур, препятствующих нормальной цивилизованной конкуренции на рынке экспертизы. 

В этой связи характерны отдельные положения недавно принятого Федерального закона 342-ФЗ от 26.07.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Казалось бы, цель предусмотренных изменений в законодательство ясна: это предоставление органам государственной власти или местного самоуправления права устанавливать, изменять и прекращать существование зон с особыми условиями использования территорий

Назначение зонирования территорий — это установление допустимости строительства и эксплуатации на таких территориях объектов производственного и непроизводственного назначения с целью разработки градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) как основания  для подготовки проектной документации объектов предполагаемого строительства. При этом существование этих зон не определяет особые условия изысканий, проектирования, строительства и процедуры экспертизы проектной документации.

Экспертиза всех объектов, проектируемых для строительства в этих зонах, будет проводиться по единым правилам проведения экспертизы, а предмет экспертизы установлен Градостроительным кодексом РФ и не связан с особенностями той или иной зоны.

Но в упомянутом законе в очередной раз, вопреки логике и здравому смыслу, предусмотрен возврат к монополии государственной экспертизы путем открытой попытки ликвидации института негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

На наш взгляд, защита территорий от несанкционированного строительства не имеет ничего общего с желанием монополизировать процедуру экспертизы. Однако ущерб при этом наносится не столько самому институту негосударственной экспертизы (хотя, разумеется, и ему тоже), сколько бизнесу. 

  

Коллизии трактовки

Принятый закон не позволяет однозначно трактовать отдельные положения, в связи с чем возникают различные коллизии.

Например, ч. 3.4. ст. 49 Градкодекса РФ установлено, что наряду с иными условиями обязательной государственной экспертизе подлежит проектная документация предполагаемых для строительства объектов, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства.

Данные новеллы законодательства следует рассматривать в совокупности с изменениями, внесенными в Земельный кодекс РФ. Так, в действующей редакции, ст. 105 ЗК РФ определено, что на территории РФ может быть установлено 28 видов зон с особыми условиями использования территорий.

Ч. 1 ст. 106 ЗК РФ установлено, что положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий должно утвердить Правительство РФ (за исключением тех, которые возникают в силу Федерального закона). При этом в ч. 2 этой же статьи указано, что при определении перечня ограничений использования земельных участков должны устанавливаться:

• исчерпывающий перечень видов зданий и сооружений и их разрешенного использования;

• требования к параметрам зданий и сооружений, размещение которых допускается или запрещается;

• требования к зданиям и сооружениям, размещение которых допускается исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона или влияния такого объекта, территории на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом государственной экспертизы проектной документации.

   

Фото: www.economic-definition.com

   

В ч. 3 этой же статьи указано, что не допускается требовать согласования размещения зданий и сооружений (за исключением размещения в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования).        

Из системного толкования действующих норм, регулирующих градостроительную деятельность на территориях зон с особыми условиями использования следует, что обязательной государственной экспертизе подлежит проектная документация при одновременном наличии двух обязательных условий:

первое условие: существование или возникновение зоны с особыми условиями использования территории, установленной в соответствии с действующим законодательством;

второе условие: существующий или планируемый к строительству, реконструкции объект капитального строительства будет оказывать влияние на объект, территорию или будет подвержен влиянию объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования.

Таким образом, речь идет о довольно ограниченном перечне объектов, проектная документация которых будет представляться на государственную экспертизу, то есть объектов, оказывающих влияние на территорию, или  когда территория влияет на объект. Именно такое понимание  заложено в законе. Другое дело, что желающих все запретить не вдаваясь в смысл части 3.4 статьи 49 Градкодекса РФ достаточно.

Считаем, что до утверждения Правительством РФ положений в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий и до внесения изменений в ч. 5 ст. 49 Градкодекса РФ в части изменения предмета экспертизы с установлением критериев оценки влияния предполагаемого объекта капитального строительства на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории, на размещаемый объект капитального строительства, как и во всех иных случаях, — право выбора организации государственной или негосударственной экспертизы не изменяется и остается за застройщиком.

Одновременно обращаем  внимание на то обстоятельство, что в соответствии с ч. 24 ст. 106 Земельного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными только со дня внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). До выполнения данного требования, даже в случае установления зоны с особыми условиями использования на ином основании до вступления в силу 342-ФЗ, ссылки на ограничения обусловленные существованием такой зоны недопустимы.

Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) письмом от 29 августа 2018 года №10-12/Ш обратилось в Минстрой России с просьбой разъяснить данную ситуацию, одновременно отметив необходимость внесения уточнения в редакцию ч. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ», — резюмировал Шота Гордезиани.

   

   

Для портала ЕРЗ документ прокомментировал президент Ассоциации экспертных организаций в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото).  

«Кроме перечисленного выше, в составе крупных девелоперских проектов, как правило, возникают санитарно-защитные зоны вновь проектируемых объектов: многоэтажных автостоянок, очистных сооружений, других объектов технологического назначения. Они не носят никаких признаков сложности и опасности в строительно-техническом исполнении, — отметил эксперт. — При этом по новому закону получается, что уже в ближайшем будущем вся негосударственная проектная экспертиза всех крупных объектов капитального строительства, строящихся за деньги граждан и организаций, необоснованно монополизируются государством.

   

Фото: www.esyakutia.ru

   

С представителями профессиональных общественных организаций данная новелла никаким образом не согласовывалась, и для нас она оказалась полностью неожиданной.

Печально, но профильные ведомства в лице Федеральной антимонопольной службы и Минэкономразвития, которые обязаны отслеживать вопросы усиления монополий и пресекать избыточность государственного участия, данный вопрос совершенно упустили. И это при том, что ФАС неоднократно обращала внимание на недопустимость ограничения конкуренции со стороны государственных экспертных организаций.

Хочу отметить еще один важный политический аспект. А как разработчики этой нормы, фактически усиливающей административный пресс на участников прежде всего жилищного строительства, планируют выполнять Указ Президента России о двукратном увеличении строительства жилья? Не является ли это действие прямым саботажем решений высшего руководства страны?» — задает риторический вопрос эксперт.

   

Фото: www.omskrielt.com

  

   

  

  

 

Другие публикации по теме:

Проектная документация трехэтажных многоквартирных домов теперь подлежит экспертизе

Какие ограничения при проведении госэкспертизы в регионах снимает проект правительственного постановления: комментарий эксперта

С 1 июля все заключения экспертизы будут вноситься в ЕГРЗ

Минстрой критикует институт негосударственной экспертизы. А что думают эксперты и застройщики?

Верховный Суд и ФАС признали незаконной созданную в Москве систему регулирования деятельности негосударственной экспертизы

Законопроект о саморегулировании негосударственной экспертизы: мнение экспертов

Алтайские депутаты предложили ужесточить требования к негосударственной экспертизе: мнение специалиста

Институт строительной экспертизы: прошлое, настоящее и будущее

С 21 июня в негосударственной строительной экспертизе вводится электронный документооборот. Комментарий эксперта

Большинство граждан покупают участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с целью сохранения денег. Однако немало и тех, кто заключает сделки для возведения частного дома, в том числе и с помощью специализированной загородной ипотеки. На каких условиях сегодня выдаются кредиты на покупку земельных участков, выяснял МК.

  

Фото: земля.дом.рф

 

В первом полугодии российские банки выдали на строительство частных домов кредитных средств на сумму свыше 380 млрд руб., напоминает издание. По итогам июня размер кредита на загородную недвижимость в среднем составил порядка 5,5 млн руб. По объему этого вида ИЖК лидируют Москва и Подмосковье. В ТОП-5 регионов также входят Республика Татарстан, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Сегодня ипотеку на земельный участок (ЗУ) выдают всего семь российских банков, в числе которых четыре крупнейшие кредитные организации страны с госучастием. Условия у всех различаются: процентные ставки по кредитам на приобретение ЗУ находятся в диапазоне от 17,45% до 21,9% годовых. Первоначальный взнос — от 20% до 30%, а максимальный размер кредита — от 10 млн до 100 млн руб. при возрасте заемщика от 21 года до 75 лет. Максимальный срок кредита достигает 30 лет.

Эксперты считают, что выгоднее брать кредит на максимальный срок. Это позволит снизить размер ежемесячного платежа и быстрее погасить заем. Следует отметить, что рефинансирование ипотеки возможно только на ЗУ с домом. То есть сначала надо построить дом и только после этого подбирать банк, чтобы рефинансировать кредит.

 

Фото: sibkongress.ru

 

Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин (на фото) считает, что в первом полугодии спрос на ипотеку на частные дома достиг своего пика. «На фоне дорогих кредитов на городскую недвижимость треть заемщиков предпочли строить дома сами, — уточнил банкир и добавил: — Сворачивание льготных программ, очевидно, остудит и этот рынок, но тренд по переезду за город уже не остановить». 

В этом сегменте ипотечного рынка большинство сделок оформлено по льготным госпрограммам: по данным ДОМ.РФ, в первом полугодии текущего года на них приходилось 99,7% от всех выдач в этом секторе, причем больше всего сделок заключено в рамках программ льготной и семейной ипотеки.

Руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова отметила, что за год доля ипотеки на ИЖС увеличилась с 31% до 63%. Такое распределение спроса эксперт объяснила более низкими ставками по госпрограммам. Для сравнения: средняя ставка по рыночной ипотеке на ИЖС и готовые дома по состоянию на 2 августа равняется 19,33% годовых, а средняя полная стоимость кредита (ПСК) — 21,34%. 

«При этом по оставшимся адресным льготным программам средний размер ставок составляет 4,95% годовых, а средняя ПСК — 7,57%, уточнила аналитик и добавила: — На текущий момент к ним относятся семейная и IT-ипотека со ставкой до 6% годовых, сельская — до 3%, дальневосточная и арктическая — до 2%».

 

Фото: banki.ru

 

По мнению Инны Солдатенковой (на фото), льготные программы и во втором полугодии будут поддерживать спрос на загородную ипотеку. При текущем уровне рыночных ставок большинству людей такая ипотека не под силу. Кроме того, банки определяют этот сегмент загородной недвижимости как рискованный, следовательно, и уровень одобрения здесь ниже, чем в городе.

Существенного изменения условий банков по загородной ипотеке эксперт не ожидает, поскольку ставки по рыночным программам и так уже близки к своим запретительным уровням, а по льготным они ограничены государством.

Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Еремкин сообщил, что земля под ИЖС чаще, чем при других типах жилья, приобретается с целью сохранения средств и дальнейшей перепродажи.

Причину этого эксперт видит в более доступной стоимости участков: такими вариантами, по его словам, интересуются покупатели, у которых «не хватает средств для приобретения квартиры, но есть возможность купить землю и в дальнейшем возвести на ней дом».

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Приобретать участки под ИЖС с целью сохранения денег, поделился статистикой Сергей Еремкин, сегодня готовы 25% россиян, инвестирующих в недвижимость. Для сравнения: у новостроек и загородной недвижимости (коттеджей, таунхаусов и пр.) показатели ниже — в них готовы вкладываться только 16% и 17% частных инвесторов. Наименьший показатель (12%) у вторичной недвижимости. При этом 17% опрошенных частных инвесторов планируют заработать на перепродаже постоянно растущей в цене земли.

Следует подчеркнуть, что ипотека на земельный участок — это не ипотечное кредитование на ИЖС. Предметом залога здесь является не построенный дом, а непосредственно сам участок, при этом строительство частного дома на нем возможно только с разрешения банка.

Обычно банки дают согласие на такой пункт в договоре, если на участке разрешено строительство. К тому же земля не должна относиться к природоохранной или резервной зонам, уже пройдена процедура межевания и установлены границы участка, и к нему ведет дорога, по которой без помех можно проехать в любое время года. Кроме этого, вблизи участка должны быть проложены инженерные сети и коммуникации.  

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме

По проекту «Земля для стройки» выявлено более 112 тыс. участков для жилищного строительства площадью 170 тыс. га

Срок действия решения о предоставлении участка планируют уменьшить до года

Как изменятся процедуры предоставления Дальневосточного и Арктического гектаров

В Москве вдвое сократили сроки предоставления земли в собственность

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

С 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

Эксперты фиксируют переток покупательского спроса с рынка новостроек в ИЖС

Эксперты: самое дорогое загородное жилье — под Санкт-Петербургом, самое дешевое — на Смоленщине

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

Эксперты: к 2026 году число строящихся в России загородных домов должно вырасти на 22%