Президент России Владимир Путин поручил Правительству и ЦБ до 15 июля обеспечить принятие закона, регулирующего порядок изменения плавающих ставок и сроков по кредитам населению, включая ипотеку.

Фото: www.poluchenie-kreditov.ru

«Правительству Российской Федерации совместно с Банком России: в целях ограничения возможных рисков для заемщиков — физических лиц обеспечить внесение в законодательство изменений, регулирующих порядок изменения переменных процентных ставок и (или) сроков возврата потребительского кредита (займа), в том числе обязательства по которому обеспечены ипотекой», — говорится в перечне поручений Президента по итогам совещания о ситуации в банковской сфере, состоявшегося 1 февраля 2021 года.

Фото: www.kremlin.ru

Поручение Президента перекликается с предложением Банка России: в связи с наблюдающейся уже второй год тенденцией удешевления кредитов ввести в практику российского кредитования механизм так называемой плавающей процентной ставки.

Это ставка, размер которой не зафиксирован на одном, неизменном, уровне, а подлежит регулярному пересмотру (частота пересмотров зафиксирована в кредитном договоре).

В формуле, по которой рассчитывается процент по таким кредитам, есть переменная величина. Обычно это ставка, под которую получают кредит сами банки, впоследствии кредитующие физлиц или юрлиц.

Таким образом, с помощью плавающей ставки банки, выдавая долгосрочные кредиты (например, ипотеку), страхуют свои риски от меняющейся конъюнктуры рынка. Для заемщика же плавающая ставка означает привнесение момента неопределенности на весь срок кредита.  

Стоимость кредита (а значит, и размер ежемесячных платежей) может изменяться как в сторону уменьшения, так и увеличения в пределах от месяца до полугода.

Фото: www.cbr.ru

В среду, на другой день после выхода поручения Президента, Банк России опубликовал доклад для общественных консультаций, посвященный разработке мер регулирования ипотечного кредитования граждан по плавающим ставкам «для защиты интересов заемщиков и предотвращения рисков финансовой стабильности».

В докладе проанализированы причины и риски использования плавающих ставок в ипотеке, рассмотрен международный опыт, а также представлены шесть возможных вариантов развития регулирования в данной области:

1) полный запрет кредитования физических лиц по плавающим ставкам, как опция — запрет отдельных видов кредитования по плавающей ставке, например, кредитов с фиксированным размером аннуитетного платежа;

2) введение законодательных ограничений на величину изменений процентной ставки или срока до погашения по кредитам с плавающей ставкой и фиксированным ежемесячным платежом;

3) наделение совета директоров ЦБ полномочиями на установление количественных ограничений кредитования по плавающим ставкам;

4) законодательное ограничение круга потенциальных заемщиков, кому допустимо выдавать ипотечные кредиты по плавающим ставкам — через введение понятия «квалифицированных заемщики», под которыми подразумеваются те клиенты банков, чье финансовое положение достаточно устойчиво в момент привлечения кредита и, весьма вероятно, сохранит свою устойчивость в случае резкого роста процентных ставок;

5) введение ЦБ (в качестве макропруденциальной меры) дополнительных надбавок для кредитов с плавающими ставками;

6) изменение порядка расчета показателя долговой нагрузки для таких кредитов в целях использования действующего механизма макропруденциальных надбавок.

Фото: Владимир Гердо/ТАСС

В тот же день председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото) заявил, что уже в эту весеннюю сессию парламентарии готовы принять закон (хотя его проект еще не внесен в нижнюю палату), регулирующий порядок изменения плавающих ставок и сроков кредитов населению, включая ипотеку.

«При принятии такого закона желательно иметь в виду механизмы хеджирования рисков при увеличении ставок, — заметил Аксаков, пояснив: — Потому что когда снижаются ставки, это всегда приятно, и это нормально проходит, но когда ставки повышаются, то те, кто берет кредиты, не радуются такой ситуации, они могут проявлять и недовольство или столкнуться с трудностями выполнения обязательств».

Депутат подчеркнул важность учета в будущем законе именно негативного для заемщика развития событий.

Фото: www. 1prime.ru

Такого же мнения придерживается аналитик компании БКС Мир инвестиций Егор Дахтлер (на фото).

Он признает, что кредитование по плавающим ставкам может нести риски для клиентов банков, особенно сейчас, когда ожидается цикл повышения ставок на рынке. Поэтому регулирование таких кредитов поможет защитить заемщиков, полагает эксперт.

Фото: www.sfera.fm

«Средний уровень ставок на рынке благодаря кредитам с плавающей ставкой снизится незначительно — в пределах одной десятой процентного пункта, — полагает эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко (на фото). — Главной причиной этому станет небольшой потенциальный объем выдачи этих кредитов — порядка 5% от общей массы», — добавил он, уточнив, что это довольно оптимистичная оценка спроса.

Фото: www.insur-info.ru

По мнению заведующего кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при Правительстве России Александра Цыганова (на фото), если плавающую ставку оградят от чрезмерных скачков роста и падения, то в среднем ипотечные ставки в стране могут снизиться не более чем на 0,5%. «Однако если ставка будет быстро расти, то для заемщиков настанут очень тяжелые времена и тут важно, чтобы не пришлось решать проблему, как это было с валютными ипотечниками после 2014 года», — предостерег он.

Цыганов предположил, что если плавающие ставки и будут интересны банкам, то прежде всего имеющим большой пул клиентов категории «квалифицированные инвесторы», которые способны грамотно сопоставить свои доходы и расходы. Также это может быть интересно тем кредитным организациям, у кого много заемщиков, имеющих стабильный подтвержденный доход из нескольких источников, добавил он.

По словам Гордейко, коммерческим банкам плавающие ставки могут быть интересны как нишевый продукт, при этом многое будет зависеть от введенных ЦБ ограничений.

Фото: www.euroexbank.ru

А вот в ВТБ перспективы плавающих ипотечных ставок оценивают достаточно пессимистично. Плавающие ставки по ипотеке могут вызвать у заёмщиков сложности в обслуживании долга, и ВТБ не выдаёт таких ссуд, заявили в банке, который является одним из крупнейших кредитных учреждений на российском рынке ипотеки.

«ВТБ не выдает ипотечные кредиты с плавающей ставкой. Плавающие ставки… не являются выходом для заемщиков, так как при любом форс-мажоре может последовать неизбежное повышение ставок», — говорится в комментарии пресс-службы банка. «По аналогии с рынком сбережений такой продукт мог бы быть уместным только для определенных групп заемщиков, которые берут кредиты на значительные суммы», — указали в банке.

Фото: www.muzkult.ru	Фото: www.dpo-ilm.ru
Фото: www.900igr.net	Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме: 

ЦБ в четвертый раз сохранил ключевую ставку на уровне 4,25% годовых (график)

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Владимир Путин потребовал остановить рост цен на рынке жилья за счет увеличения объема предложения

ЦБ считает маловероятным риск перегрева на рынке жилья

ЦБ ужесточает условия выдачи ипотеки: мнения банкиров, экспертов и застройщиков

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

В рамках деловой программы Российской строительной недели 28 февраля прошел круглый стол «Комплексное развитие территорий». Его модераторами выступили заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко и генеральный директор компании Стрижи Игорь Белокобыльский.

Николай Алексеенко (на фото ниже) сразу определил векторы для дискуссии, сделав акцент на том, что в наше время, говоря о КРТ, подразумевается не только обновление облика городов, но и способ решения социальных вопросов.

«Параллельно с задачами КРТ решаются вопросы расселения из аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания транспортной и инженерной инфраструктуры, — отметил модератор сессии, добавив: — В некоторых случаях это и создание рабочих мест, и различных социальных мест притяжения. Развитию КРТ уделяется отдельное внимание, в том числе в Госдуме. Отдельный блок посвящен этому в нашей отраслевой стратегии».

По словам депутата, такие мероприятия, как РСН, должны порождать идеи о том, на чем необходимо сфокусироваться в развитии направления, кроме того это возможность получить обратную связь от застройщиков, понять какие механизмы и инструменты нужно доработать.

В частности, есть злободневные темы, в которых нужно найти баланс интересов бизнеса, государства и общества. Например, есть инициатива внести в ЕГРН информацию о планируемых проектах с КРТ.

Механизм КРТ работает уже два года, и в ведомстве видят результаты и вопросы, которые необходимо решать, рассказал директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич (на фото ниже).

«Что дает сегодня КРТ? Это нефинансовый механизм развития жилищного строительства, который позволяет ускоренно утверждать градостроительную документацию, устанавливать критерии для освобождения территорий домов, не являющихся аварийными, — пояснила представитель Минстроя. — Есть меры поддержки развития инфраструктуры и непосредственно возможность развития выделенной территории. Я делаю акцент на этом, поскольку именно КРТ сегодня позволяет строить новые объекты жилой застройки на уже ранее застроенных территориях».

По ее словам, по 260 территориям сегодня уже или приняты решения о реализации их юридическим лицам, или проведены торги. «За два года по торгам государством выручено более 5 млрд руб. То есть это те средства, которые поступили от механизма и уже реализуются», — уточнила Мария Синичич. Наиболее активно, по ее словам, идет работа по КРТ незастроенных территорий, а также жилой застройки.

Фото: www.static.tildacdn.com

Много вопросов было задано спикерам из института развития ДОМ.РФ. В числе прочего они рассказали о долгосрочной программе развития до 2030 года, по которой на федеральных земельных участках должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.

«В настоящее время у нас в проработке находится 90 проектов комплексного развития территорий, — проинформировала директор по развитию параметров КРТ ДОМ.РФ Анна Должанская. — Общая площадь земельных участков — порядка 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, 18 договоров КРТ уже заключено. По заключенным договорам планируется к вводу 2 млн кв. м жилья. Уже четыре проекта планировки на этих земельных участках утверждены».

По ее словам, к 2030 году можно выйти на запланированные показатели. Также она отметила, что Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров КРТ в нормативы градостроительного проектирования на федеральном уровне.

Заместитель коммерческого директора ГК Пионер Дмитрий Ефимов рассказал об опыте компании по реализации собственных проектов, в том числе в районе Ботанического сада в Москве. По его словам, важно не просто строить жилье и выделять большие территории, а внимательно относиться к жителям и инфраструктуре, заранее оценивать потребности населения. Компания также строит рабочие места притяжения, например, Ostankino business park на 12 тыс. работников.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК Самолет Виктор Ведехин обратил внимание на то, что в Санкт-Петербурге нет ни одного проекта КРТ, а соответствующий региональный закон отложен до 2024 года. Поэтому компания активно развивает проекты в рамках программы развития застроенных территорий в городе.

«В 2022 кварталах, которые включены в программу, сегодня проживает порядка 60 тыс. петербуржцев. Общая площадь — 900 га. Под расселение попадает порядка 1,8 млн кв. м недвижимости. Большей частью это ветхое жилье, но при этом не признанное аварийными», — уточнил спикер.

По словам Ведехина, из 1,8 млн кв. м в собственность города или собственникам, проживающим на данной территории, согласно программе РЗТ, передается порядка 450 тыс. кв. м (26% из возведенного объема). На 22 земельных участках можно возвести 6,8 млн кв. м недвижимости. ГК Самолет уже построила на данной территории 43 многоквартирных дома (14 тыс. квартир). Площадь — 628 тыс. кв. м.

«Под расселение собственников и нанимателей, проживающих по договорам социального найма, передано порядка 30 тыс. кв. м», — добавил Ведехин, уточнив, что с развитием территорий там появляется и новая архитектура. Компания ведет активную работу в 8 кварталах в разных районах города на Неве.

Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал о пути, который прошел регион в сфере освоения территорий. По его словам, область активно движется к планке ввода жилья в 2,6 млн кв. м в год.

Вице-презент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) отметила, что необходимо использовать механизмы общественного обсуждения на всех стадиях, в том числе при утверждении мастер-планов. Еще одна стратегия — детальная подготовка проекта-решения, которая позволяет минимизировать риски его реализации, неопределенность в сроках.

«Наша концепция состоит в том, что нужно минимизировать не срок разработки решения КРТ и быстрее выпустить постановление, а срок реализации самого проекта. Для этого стадия подготовки решения о КРТ должна быть достаточно длительной», — подчеркнула она.

«Для нас крайне своевременной была норма о введении КРТ. Дело в том, что хотя история города не такая большая, но в период Великой Отечественной войны и после нее население существенно прирастало вокруг заводов. Сейчас эти территории нуждаются в реновации. В последние 10 лет было введено порядка 15 млн кв. м жилья. На сегодняшний день жилищное строительство пользуется спросом», — рассказал заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры города Новосибирска Алексей Кондратьев (на фото).

По его словам, в 2019 году город приступил к актуализации генплана с целью переместить акценты застройки с окраин на центральную часть и среднее отдаление. Были сформированы территории опережающего развития, правила землепользования и застройки в рамках КРТ и те территории комплексного развития, где были ограничены возможности хаотичной точечной застройки. Таким образом, удалось сформировать резерв на перспективу жилищного строительства.

Директор по развитию ГК Голос.Девелопмент Сергей Григорьев (на фото) полагает, что КРТ важен для синхронизации усилий застройщика и власти, оно создает понятные правила игры по вовлечению земельных участков. В частности, в Челябинске норма, по его словам, позволила «выпрыгнуть из старых правил землепользования и застройки, ввести новый регламент зоны КРТ».

Генеральный директор бюро Megabudka Константин Демин отметил, что КРТ представляет собой путь для решения задач как для девелоперов, так и отдельно для строительства. Реализованные объекты влияют не только на то, что городская среда становится красивее, выглядит более эстетично, но и на самосознание людей, развивают патриотизм.

«Краснодарский край — уникальный регион. Однако объемы строительства, к сожалению, не успевают за развитием объема социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, — заявил руководитель инвестиционных проектов ГК ТОЧНО Виктор Егоров, заключив: — Это болезнь всех быстрорастущих городов».

Чиновник считает, что именно так возникает проблема уплотненной застройки. Поэтому в регионе были приняты новые ПЗЗ, генплан и обновленные нормативы градостроительного проектирования. 

Член совета директоров ГК Столица Нижний Борис Замский (на фото) поднял тему особенностей продуктовой политики в проектах КРТ.

Руководитель проекта комплексного освоения территории «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Пустотин описал этап подготовки научных сотрудников к реализации одного из проектов КРТ.

Руководитель дирекции регионального девелопмента ПИК Владимир Калина (на фото) привел в пример ряд флагманских продуктов компании в рамках КРТ: Green Park, Саларьево-парк, Бунинские луга.

«У нас в компании под этим термином понимают создание нового качества жилья и нового качества жизни на территории, — пояснил спикер, уточнив: — Проекты должны быть наполнены сильной общественной функцией, также в них должна быть современная социальная инфраструктура».

В ходе дискуссии руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) представил результаты нового проекта по созданию индекса производственных настроений в строительной сфере.

Данный индекс вычисляется опросным методом, который совместно проводят ДОМ.РФ и ИРСО. В нем участвуют как крупные, так и небольшие застройщики.

«Застройщики в основном обращали внимание на рост цен стройматериалов, который повлиял на себестоимость строительства, — рассказал представитель института развития. — Он приостановился уже к июню, а к концу года с незначительными скачками ситуация нормализовалась. По кадровой обеспеченности наиболее сложное положение было в октябре, но результаты опросов свидетельствует о том, что в ноябре-декабре ситуацию удалось нормализовать».

В дальнейшем компания планирует сделать индекс деловых настроений застройщиков публичным по трем показателям: реализация планов, текущее самочувствие и вывод новых проектов.

Такой подход обеспечит оперативность и возможность институту развития совместно с Минстроем РФ своевременно предлагать новые меры поддержки отрасли, в которых нуждается бизнес в тот или иной момент.

Михаил Гольдберг передал от имени генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко благодарственные письма участвующим в исследовании застройщикам. Среди награжденных такие строительные компании, как Группа Эталон, ГК ГРАНДСТРОЙ, DARS Development, Главстрой, ГК Голос Девелопмент, Брусника, ГК Новый город, Прострой, Талан, Девелопмент-Юг, Игротэк, Стрижи и Госстрой.

Фотоотчет, материалы и запись трансляции мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

Эксперты предложили ввести премирование для технического заказчика

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023