25 октября 2022 года в Государственной думе ФС РФ под председательством депутатов Н.Н. Алексеенко и А.В. Якубовского состоялось совместное заседание секций Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по направлениям «Архитектура и градостроительство» и «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» на тему «Совершенствование законодательства о градостроительной деятельности, обеспечение условий сбалансированного развития территорий».

В совместном заседании приняли участие представители Минстроя России, ДОМ.РФ, Фонда развития территорий, ВЭБ.РФ, профильных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также представители Национального объединения строителей, крупных российских девелоперов и застройщиков.

О реализованных проектах развития застроенных территорий (РЗТ), реализуемых проектах комплексного развития территорий (КРТ) и предложениях по совершенствованию законодательства о КРТ, сформированных на основе практики компании, рассказала руководитель управления нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик.

По мнению руководителя управления, рост количества проектов КРТ и их успешность зависят от обеспечения правовыми средствами экономической эффективности КРТ, минимизации градостроительных и социальных конфликтов. Важнейшим вопросом, решение которого компания «Страна Девелопмент» считает необходимым для будущего КРТ, является исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ.

Неполнота и противоречивость существующего регулирования данного вопроса формируют негативные тенденции и в перспективе могут снизить интерес бизнеса к проектам КРТ жилой застройки.

Так, в настоящее время срок выхода из реализуемого проекта КРТ жилой застройки ограничен датой утверждения документации по планировке территории комплексного развития, и никто из участников процесса не имеет точных сведений о том, когда вступит в действие это ограничение. Практика показывает, что процесс подготовки и утверждения документации по планировке занимает от полугода и больше. До утверждения документации по планировке территории любые технико-экономические показатели проекта являются условными, поскольку выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки потребует изменения и заявленных объемов строительства, и проектных решений.

Количество голосов, необходимых для принятия решения об исключении многоквартирного дома из проекта КРТ на стадии его реализации, сейчас нормативно не установлено. Так, решение об участии в проекте КРТ жилой застройки, одобренное 2/3 собственников квартир до стадии реализации такого проекта, отменяется 1/3 собственников квартир уже на стадии реализации проекта. И такое решение будет являться окончательным ввиду отсутствия в компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома вопроса об обратном включении многоквартирного дома в КРТ на стадии реализации проекта.

Екатерина акцентировала внимание участников на том, что выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ имеет негативные последствия для всех участников процесса:

   - граждане, одобрившие участие многоквартирного дома в КРТ до стадии реализации проекта, лишаются возможности улучшить свои жилищные условия;

   - орган власти – инициатор проекта не достигает заявленных плановых показателей по вводу жилья на территории;

   - девелопер недополучает расчетную прибыль и терпит убытки в связи с изменением объемов строительства, увеличением сроков и затрат на реализацию проекта.

Оптимальным решением в сложившейся ситуации представляется исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ. Однако следует сохранить возможность выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии до реализации проекта КРТ.

Реализация предложения, по мнению компании, позволит нейтрализовать формирующиеся негативные тенденции и одновременно обеспечит достижение ряда позитивных результатов: повышения значимости этапа формирования и рассмотрения проекта решения о КРТ жилой застройки, минимизации градостроительных и социальных конфликтов на стадии реализации проекта КРТ, стабильности утвержденных в решении о КРТ жилой застройки технико-экономических показателей.

«Страна Девелопмент» также выступила с рядом предложений по сокращению инвестиционно-строительного цикла в рамках КРТ. Среди них:

1. Предусмотреть возможность реализации КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории, если это предусмотрено решением о КРТ или договором о КРТ.
2. Установить, что при КРТ выдача ГПЗУ допускается до образования земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании проекта межевания территории, в соответствии с которым решением о КРТ и (или) договором о КРТ предусмотрена его реализация (с правом обращения за выдачей такого ГПЗУ лица, заключившего договор о КРТ, или юридического лица, определенного РФ, субъектом РФ).
3. Предусмотреть обязательность внесения изменений в генеральный план и (или) правила землепользования и застройки после утверждения документации по планировке территории комплексного развития в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.
4. Исключить проведение публичных слушаний или общественных обсуждений по проекту документации по планировке территории комплексного развития, подготовленного в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.

Результатом таких действий станет сокращение срока реализации проекта по строительству на три года.

Напомним, что «Страна Девелопмент» реализует три проекта КРТ в УрФО. Первый – осуществляемый по решению Правительственной комиссии проект комплексного развития незастроенной территории с объемом жилищного строительства 71 тыс. кв. м; второй -  проект КРТ жилой застройки в Тюмени, по которому планируется ввести 285 тыс. кв. м жилья и улучшить жилищные условия более 200 семей; третий - проект КРТ жилой застройки в Екатеринбурге, который предусматривает объем жилищного строительства около 47 тыс. кв. м и улучшение жилищных условий 193 граждан.

В рамках деловой программы Российской строительной недели 28 февраля прошел круглый стол «Комплексное развитие территорий». Его модераторами выступили заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко и генеральный директор компании Стрижи Игорь Белокобыльский.

Николай Алексеенко (на фото ниже) сразу определил векторы для дискуссии, сделав акцент на том, что в наше время, говоря о КРТ, подразумевается не только обновление облика городов, но и способ решения социальных вопросов.

«Параллельно с задачами КРТ решаются вопросы расселения из аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания транспортной и инженерной инфраструктуры, — отметил модератор сессии, добавив: — В некоторых случаях это и создание рабочих мест, и различных социальных мест притяжения. Развитию КРТ уделяется отдельное внимание, в том числе в Госдуме. Отдельный блок посвящен этому в нашей отраслевой стратегии».

По словам депутата, такие мероприятия, как РСН, должны порождать идеи о том, на чем необходимо сфокусироваться в развитии направления, кроме того это возможность получить обратную связь от застройщиков, понять какие механизмы и инструменты нужно доработать.

В частности, есть злободневные темы, в которых нужно найти баланс интересов бизнеса, государства и общества. Например, есть инициатива внести в ЕГРН информацию о планируемых проектах с КРТ.

Механизм КРТ работает уже два года, и в ведомстве видят результаты и вопросы, которые необходимо решать, рассказал директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич (на фото ниже).

«Что дает сегодня КРТ? Это нефинансовый механизм развития жилищного строительства, который позволяет ускоренно утверждать градостроительную документацию, устанавливать критерии для освобождения территорий домов, не являющихся аварийными, — пояснила представитель Минстроя. — Есть меры поддержки развития инфраструктуры и непосредственно возможность развития выделенной территории. Я делаю акцент на этом, поскольку именно КРТ сегодня позволяет строить новые объекты жилой застройки на уже ранее застроенных территориях».

По ее словам, по 260 территориям сегодня уже или приняты решения о реализации их юридическим лицам, или проведены торги. «За два года по торгам государством выручено более 5 млрд руб. То есть это те средства, которые поступили от механизма и уже реализуются», — уточнила Мария Синичич. Наиболее активно, по ее словам, идет работа по КРТ незастроенных территорий, а также жилой застройки.

Фото: www.static.tildacdn.com

Много вопросов было задано спикерам из института развития ДОМ.РФ. В числе прочего они рассказали о долгосрочной программе развития до 2030 года, по которой на федеральных земельных участках должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.

«В настоящее время у нас в проработке находится 90 проектов комплексного развития территорий, — проинформировала директор по развитию параметров КРТ ДОМ.РФ Анна Должанская. — Общая площадь земельных участков — порядка 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, 18 договоров КРТ уже заключено. По заключенным договорам планируется к вводу 2 млн кв. м жилья. Уже четыре проекта планировки на этих земельных участках утверждены».

По ее словам, к 2030 году можно выйти на запланированные показатели. Также она отметила, что Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров КРТ в нормативы градостроительного проектирования на федеральном уровне.

Заместитель коммерческого директора ГК Пионер Дмитрий Ефимов рассказал об опыте компании по реализации собственных проектов, в том числе в районе Ботанического сада в Москве. По его словам, важно не просто строить жилье и выделять большие территории, а внимательно относиться к жителям и инфраструктуре, заранее оценивать потребности населения. Компания также строит рабочие места притяжения, например, Ostankino business park на 12 тыс. работников.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК Самолет Виктор Ведехин обратил внимание на то, что в Санкт-Петербурге нет ни одного проекта КРТ, а соответствующий региональный закон отложен до 2024 года. Поэтому компания активно развивает проекты в рамках программы развития застроенных территорий в городе.

«В 2022 кварталах, которые включены в программу, сегодня проживает порядка 60 тыс. петербуржцев. Общая площадь — 900 га. Под расселение попадает порядка 1,8 млн кв. м недвижимости. Большей частью это ветхое жилье, но при этом не признанное аварийными», — уточнил спикер.

По словам Ведехина, из 1,8 млн кв. м в собственность города или собственникам, проживающим на данной территории, согласно программе РЗТ, передается порядка 450 тыс. кв. м (26% из возведенного объема). На 22 земельных участках можно возвести 6,8 млн кв. м недвижимости. ГК Самолет уже построила на данной территории 43 многоквартирных дома (14 тыс. квартир). Площадь — 628 тыс. кв. м.

«Под расселение собственников и нанимателей, проживающих по договорам социального найма, передано порядка 30 тыс. кв. м», — добавил Ведехин, уточнив, что с развитием территорий там появляется и новая архитектура. Компания ведет активную работу в 8 кварталах в разных районах города на Неве.

Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал о пути, который прошел регион в сфере освоения территорий. По его словам, область активно движется к планке ввода жилья в 2,6 млн кв. м в год.

Вице-презент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) отметила, что необходимо использовать механизмы общественного обсуждения на всех стадиях, в том числе при утверждении мастер-планов. Еще одна стратегия — детальная подготовка проекта-решения, которая позволяет минимизировать риски его реализации, неопределенность в сроках.

«Наша концепция состоит в том, что нужно минимизировать не срок разработки решения КРТ и быстрее выпустить постановление, а срок реализации самого проекта. Для этого стадия подготовки решения о КРТ должна быть достаточно длительной», — подчеркнула она.

«Для нас крайне своевременной была норма о введении КРТ. Дело в том, что хотя история города не такая большая, но в период Великой Отечественной войны и после нее население существенно прирастало вокруг заводов. Сейчас эти территории нуждаются в реновации. В последние 10 лет было введено порядка 15 млн кв. м жилья. На сегодняшний день жилищное строительство пользуется спросом», — рассказал заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры города Новосибирска Алексей Кондратьев (на фото).

По его словам, в 2019 году город приступил к актуализации генплана с целью переместить акценты застройки с окраин на центральную часть и среднее отдаление. Были сформированы территории опережающего развития, правила землепользования и застройки в рамках КРТ и те территории комплексного развития, где были ограничены возможности хаотичной точечной застройки. Таким образом, удалось сформировать резерв на перспективу жилищного строительства.

Директор по развитию ГК Голос.Девелопмент Сергей Григорьев (на фото) полагает, что КРТ важен для синхронизации усилий застройщика и власти, оно создает понятные правила игры по вовлечению земельных участков. В частности, в Челябинске норма, по его словам, позволила «выпрыгнуть из старых правил землепользования и застройки, ввести новый регламент зоны КРТ».

Генеральный директор бюро Megabudka Константин Демин отметил, что КРТ представляет собой путь для решения задач как для девелоперов, так и отдельно для строительства. Реализованные объекты влияют не только на то, что городская среда становится красивее, выглядит более эстетично, но и на самосознание людей, развивают патриотизм.

«Краснодарский край — уникальный регион. Однако объемы строительства, к сожалению, не успевают за развитием объема социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, — заявил руководитель инвестиционных проектов ГК ТОЧНО Виктор Егоров, заключив: — Это болезнь всех быстрорастущих городов».

Чиновник считает, что именно так возникает проблема уплотненной застройки. Поэтому в регионе были приняты новые ПЗЗ, генплан и обновленные нормативы градостроительного проектирования. 

Член совета директоров ГК Столица Нижний Борис Замский (на фото) поднял тему особенностей продуктовой политики в проектах КРТ.

Руководитель проекта комплексного освоения территории «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Пустотин описал этап подготовки научных сотрудников к реализации одного из проектов КРТ.

Руководитель дирекции регионального девелопмента ПИК Владимир Калина (на фото) привел в пример ряд флагманских продуктов компании в рамках КРТ: Green Park, Саларьево-парк, Бунинские луга.

«У нас в компании под этим термином понимают создание нового качества жилья и нового качества жизни на территории, — пояснил спикер, уточнив: — Проекты должны быть наполнены сильной общественной функцией, также в них должна быть современная социальная инфраструктура».

В ходе дискуссии руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) представил результаты нового проекта по созданию индекса производственных настроений в строительной сфере.

Данный индекс вычисляется опросным методом, который совместно проводят ДОМ.РФ и ИРСО. В нем участвуют как крупные, так и небольшие застройщики.

«Застройщики в основном обращали внимание на рост цен стройматериалов, который повлиял на себестоимость строительства, — рассказал представитель института развития. — Он приостановился уже к июню, а к концу года с незначительными скачками ситуация нормализовалась. По кадровой обеспеченности наиболее сложное положение было в октябре, но результаты опросов свидетельствует о том, что в ноябре-декабре ситуацию удалось нормализовать».

В дальнейшем компания планирует сделать индекс деловых настроений застройщиков публичным по трем показателям: реализация планов, текущее самочувствие и вывод новых проектов.

Такой подход обеспечит оперативность и возможность институту развития совместно с Минстроем РФ своевременно предлагать новые меры поддержки отрасли, в которых нуждается бизнес в тот или иной момент.

Михаил Гольдберг передал от имени генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко благодарственные письма участвующим в исследовании застройщикам. Среди награжденных такие строительные компании, как Группа Эталон, ГК ГРАНДСТРОЙ, DARS Development, Главстрой, ГК Голос Девелопмент, Брусника, ГК Новый город, Прострой, Талан, Девелопмент-Юг, Игротэк, Стрижи и Госстрой.

Фотоотчет, материалы и запись трансляции мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

Эксперты предложили ввести премирование для технического заказчика

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023