На площадке Главгосэкспертизы состоялась сессия по разработке двух разделов Стратегии развития строительной отрасли страны на период до 2030 года. Ее уастники рассмотрели вопросы инновационного развития института строительной экспертизы и совершенствования ценообразования в строительстве.

Фото: www.postupi.online

Как сообщили в Минстрое, в работе стратегической приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Дмитрий Волков, начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов, директор ФАУ «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ ФЦС) Андрей Басов, директор ГАУ МО «Мособлгосэкспертиза» Игорь Горячев, начальник Департамента экспертно-аналитических работ Аналитического центра при Правительстве РФ Диана Каплинская, первый замначальника Департамента капитального строительства ОАО «РЖД» Наталья Антипина и другие представители профессионального сообщества.

Работа группы проходит в рамках разрабатываемой Минстроем России Стратегии развития строительной отрасли в соответствии с распоряжением Правительства РФ №1697-р от 16.08.2018. Этот документ входит в дорожную карту по поддержанию конкуренции в отраслях экономики страны. Предполагается, что он задаст вектор развития всего строительного комплекса до 2030 года. Формирование Стратегии планируется завершить в сентябре 2019 года.

Фото: www.tehproektstroy.ru

Для разработки Минстрой России предложил полицентричную схему, при которой каждый раздел стратегии разрабатывается проектной командой. Команды формируются на принципах открытости на базе организации, выразившей готовность к такой работе.

Материалы, подготовленные проектными группами, публикуются на сайте http://www.стройстратегия.рф. Проектные команды «Инновационное развитие строительной экспертизы» и «Совершенствование ценообразования в строительстве» организованы на базе ФАУ «Главгосэкспертиза России».

Как отмечают организаторы, экспертиза не должна рассматриваться в отрыве, она должна гармонично вписаться в общую отраслевую стратегию. «При этом мнение и опыт извне могут кардинально изменить представление о дальнейшей судьбе и перспективах развития института строительной экспертизы. Тем важнее начатая сегодня работа. Мы открыты к обсуждению», — заверил начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов (на фото ниже).

Фото: www.sportengineering.ru

«Есть мнение в профессиональном сообществе, что экспертиза проектной документации и материалов инженерных изысканий стала барьером для инвестиционной деятельности, что она перестала способствовать наращиванию компетенций по нашим ключевым направлениям, строительству и проектированию, — отметил замминистра Дмитрий Волков (на фото ниже). — Каждый добросовестный инвестор все же понимает полезность института. Мы должны не разрушать, а искать оптимальный для строительного комплекса баланс между компетенциями и ролями проектировщика, эксперта, заказчика и подрядчика, с учетом современных технологических возможностей, ведь от этого, в конечном итоге, зависит безопасность жизни и здоровье людей», — подчеркнул чиновник.

Фото: Дмитрий Серебряков / ТАСС

Участники стратегической выделили в качестве проблемы, требующей особого внимания, практику правоприменения. Было отмечено, что использование при реализации строительного контракта и расчетов между заказчиком и подрядчиком проектных локальных смет и даже прогнозных индексов пересчета сметной стоимости приводит к необоснованному требованию не предусмотренной проектной документацией конкретной технологии (например, земляные работы экскаватором с определенной емкостью ковша) или к требованию «отчитаться» о точном соответствии стоимости ресурса как произведению базовой цены на прогнозный укрупненный индекс (что в большинстве случаев фактически невозможно и методологически неправильно).

Несмотря на то что данный вопрос полностью отрегулирован ст. 110.2 44-ФЗ и Приказом Минстроя России №398 от 05.07.2018, (эти документы предписывают при формировании условий контракта и приемке работ использовать укрупненные этапы и комплексы работ, стоимость которых рассчитана на основе сметной документации с учетом условий контракта и тендерного снижения), участники сессии решили сформулировать дополнительные предложения, исключающие неоднозначность толкования действующего нормативно-правового регулирования.

По просьбе портала ЕРЗ тему прокомментировал директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ (на фото).

«В последнее время новости, приходящие с площадки Минстроя России и подведомственных ему учреждений, вносят достаточную долю оптимизма в оценки перспектив здорового развития отрасли, — отметил эксперт. — В частности, следует отметить как позитивный факт публичное признание наличия проблем, существующих в сфере экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Однако основной источник этих проблем кроется не в институте экспертизы как таковом, а в области правового регулирования и контроля деятельности организаций в этой сфере, которые практически полностью были проигнорированы прежним руководством строительного ведомства. Сложившаяся ситуация, при которой проблемы накапливались годами, не может быть решена в одночасье, но отрадно, что деятельность нынешнего руководства Минстроя России и ФАУ «Главгосэкспертиза России», по моему мнению, имеет четкий и верный вектор развития.

Фото: www.gis96.ru

Единственное, на чем требуется акцентировать особое внимание, — это то, что вся деятельность, направленная на развитие института строительной экспертизы, должна формировать единое поле, в которое должны входить и экспертизы субъектов РФ, и организации негосударственной экспертизы. Поскольку не должно быть отличий в проведении экспертизы федеральными органами и какой-либо из организаций негосударственной экспертизы или экспертизой субъекта РФ. То есть стандарты экспертной деятельности, внедряемые подведомственным Минстрою России ФАУ «Главгосэкспертиза России», должны распространяться на строительную экспертизу в целом.

Кроме того, нынешние существенные проблемы в инвестиционной деятельности вызваны не жесткостью барьера экспертизы, а крайне низким уровнем подготовки проектной документации и отчетов по результатам инженерных изысканий, что также признавалось и Минстроем России, и руководством ФАУ «Главгосэкспертиза России».

Фото: www.c.pxhere.com

Причем зачастую эти проблемы закладываются самим инвестором при попытках сэкономить денежные средства за счет заключения договоров на подготовку проектной документации или проведение инженерных изысканий с организациями, предлагающими выполнить эти работы по цене бумаги, на которой заключается такой договор.

Это обстоятельство также следует учитывать и при анализе «мнения профессионального сообщества», и при разработке Стратегии — как в части подготовки профессиональных кадров, так и в части установления реальных, а не формально-профанационных, квалификационных требований к участникам рынка.

Но основная задача, которую должен решить Минстрой России, — выработать адекватный механизм государственного регулирования в сфере строительства. Это именно тот краеугольный камень, без которого невозможно даже говорить о развитии строительной отрасли. 

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

В разработке Стратегии развития строительной отрасли поучаствуют эксперты

Минстрой обнародовал методику применения сметных нормативов

С 2020 года вводится обязательная аттестация для сметчиков: комментарий эксперта

Дмитрий Волков: ФГИС ЦС не соответствует сложности рынка строительных ресурсов

Состав проектной документации предлагают изменить

Владимир Якушев: От базисно-индексного определения сметной стоимости надо уходить постепенно

Минстрой обещает кардинально усовершенствовать ФГИС ЦС

Мария Лазарева (АО «ЦНС»): Сметчики не всегда владеют последней информацией, поскольку она слишком быстро обновляется

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)