На сайте оценки регулирующего воздействия опубликован законопроект «О внесении изменений в статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации….». Им планируется наделить правом оспаривать положительные заключения экспертизы в судебном порядке органы, уполномоченные выдавать разрешение на строительство, а также органы регионального государственного строительного надзора.

Фото: www.expert-stroypro.ru

В настоящее время действующей редакцией ч. 10 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность оспаривания застройщиком или техническим заказчиком отрицательного заключения экспертизы в судебном порядке. Оспаривание положительного заключения экспертизы органами, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство, либо органом регионального государственного строительного надзора законодательством не предусмотрено.

Поэтому проектом предлагается внести изменения в ст. 49 ГрК РФ, дополнив ее ч. 10.1 следующего содержания: «Положительное заключение экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий может быть оспорено органом государственной власти, органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство, органом регионального государственного строительного надзора в судебном порядке».

Как поясняет строительное ведомство, указанные органы не наделены правом на проведение оценки соответствия результатов инженерных изысканий и проектной документации требованиям законодательства о градостроительной деятельности, в частности технических регламентов, и обязаны выдавать разрешения на строительство при наличии положительного заключения экспертизы и других необходимых документов, установленных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того законодатель предлагает расширить круг лиц, уполномоченных обжаловать заключение экспертизы в экспертной комиссии в случае несогласия с ним. Предусматривается наделить таким правом органы, уполномоченные выдавать разрешение на строительство, а также орган регионального государственного строительного надзора.

В действующей редакции ч.12 ст.49 ГрК РФ закреплено право застройщика, технического заказчика или их представителей в течение трех лет со дня утверждения заключения экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий в случае несогласия обжаловать его в экспертной комиссии.

Фото: www.fs.4geo.ru

По мнению разработчиков, данные изменения позволят повысить качество подготовки экспертных заключений и ответственность экспертов и экспертных организаций за соответствие выдаваемых заключений требованиям законодательства.

Здесь можно согласиться с разработчиками законопроекта. Действительно, вышеуказанные органы до начала строительства получают не только заключение экспертизы, но и проектную документацию. Более того, в органах строительного надзора работают специалисты, которые могут в полной мере оценить качество проектной документации и заключения экспертизы.

Фото: www.i.kvadrat.ru

Напомним, что порядок обжалования заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, установлен приказом Минрегиона РФ от 23.03. 2012 №126 «Об утверждении Порядка обжалования заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий».

Ранее портал ЕРЗ писал о разработке Минстроем России проекта приказа «Об утверждении порядка обжалования заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий», обсуждение которого закончилось 25.05.2017, однако данный приказ до настоящего времени не принят.

Общественное обсуждение законопроекта продлится до 2 ноября 2018 года.

Николай Малышев

Для портала ЕРЗ этот документ комментирует генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ.

«Данные поправки в ст. 49 ГрК давно назрели, поскольку именно из-за отсутствия соответствующих норм более шести лет не работает положение закона о досудеобном  обжаловании заключений экспертизы, — отметил специалист.  — С 2013 года органы государственного строительного надзора выступают с подобной инициативой и бьют тревогу относительно качества поступающих на стройку проектов, по которым им приходится осуществлять надзор и выдавать ЗОС.

Я хорошо помню, как с 1 апреля 2012 года в рамках реформы ввели элементы конкуренции в сфере экспертизы (с этого момента застройщик может выбрать любую из сотен частных экспертных организаций). При этом мало кто обратил внимание, что одновременно в  ч. 12 ст. 49 ГрК предусмотрели досудебный порядок обжалования экспертных заключений как механизм контроля от злоупотреблений.

А какие злоупотребления могут проявляться в условиях ничем не ограниченной конкуренции за заказы, т.е. за экспертизу, оплаченную застройщиком?  Очевидно, что велик риск необоснованной выдачи положительных заключений или, говоря прямо, торговли такими заключениями!  Но почему-то в 2012 году авторам реформы не пришла в голову простая мысль, что застройщик — явно не то лицо, которое заинтересовано оспаривать положительное заключение экспертизы.

Другим лицам права обратиться с жалобой в суд или экспертную комиссию Минстроя России не предоставили. И вот спустя шесть лет этот очевидный пробел пытаются устранить. Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

С моей точки зрения, суть законопроекта правильная, но над деталями нужно поработать. Напомню, что в 2014 году при моем активном участии были подготовлены и от лица застройщиков внесены в Минстрой России комплексные предложения по усилению контроля за работой экспертных организаций. Пункт об обжаловании заключений там тоже присутствовал.

В частности, предлагалось наделить правом обжалования положительных заключений экспертизы только органы государственного  строительного надзора (федеральные и региональные), которые за 7 рабочих дней до начала строительства  получают извещение застройщика с приложением проекта и положительного заключения экспертизы. В отношении органов, выдающих разрешения на строительство, тогда были сомнения, поскольку возникал вопрос о наличии у них компетентных специалистов по техническим нормам.

Одновременно предлагалось расширить возможности обжалования отрицательных заключений экспертизы. Таким правом можно наделить проектные организации (результаты их работы ставятся под сомнение), а также объединения проектировщиков или застройщиков. Понятно, что не каждый застройщик или проектировщик рискнет оспаривать заключение Главгосэкспертизы, если он еще планирует обращаться в экспертизу по другим проектам. А почему бы это не сделать соответствующей СРО, где состоит и куда платит взносы застройщик (техзаказчик) или проектировщик? Это и есть защита интересов членов СРО на практике.

Кроме того, очень важно уточнить предмет разбирательства в экспертной комиссии Минстроя России, поскольку основной объем жалоб должен максимально быстро рассматриваться в досудебном порядке. Действующая редакция ч. 12 ст. 49 ГрК предусматривает, что по результатам рассмотрения жалобы экспертная комиссия должна отменить или подтвердить экспертное заключение. А это значит, что если не отменяешь результаты экспертизы, то подтверждай заключение и бери на себя ответственность за все проектные решения.

Не думаю, что в экспертной комиссии Минстроя России найдется много желающих брать на себя такую ответственность. А проводить по каждой жалобе полную проверку проекта, чтобы подтвердить заключение экспертизы, вряд ли хватит ресурсов.

Логично было бы ограничить предмет рассмотрения только доводами жалобы (по аналогии с иском в суде). По результатам работы экспертная комиссия Минстроя России могла бы удовлетворить жалобу и отменить результаты экспертизы или отказать в удовлетворении жалобы. Такой отказ не является препятствием для обжалования результатов экспертизы по иным основаниям. При этом можно было бы предусмотреть право (а не обязанность, как сейчас) экспертной комиссии на проверку заключения экспертизы в полном объеме, за рамками доводов, изложенных в поступившей жалобе», — резюмировал Николай Малышев.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Экспертизу проектной документации и проверку достоверности сметной стоимости объединят в одну процедуру

Изменены требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения экспертизы

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

Стоимость финансирования для застройщиков жилья в банках за последний год подорожала практически вдвое — в среднем с 6% до 13%, подсчитали эксперты для РИА Недвижимость.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов рассказал, что когда проект выводят на рынок, а продаж еще нет, ставка по кредиту рассчитывается как размер ключевой ставки ЦБ плюс 3 п. п. То есть сейчас для новых проектов она составляет 24%.

По мере наполнения счета эскроу банки снижают ставку для девелопера по проектному финансированию, и к моменту 100-процентного наполнения эскроу она уже составляет 2,5% — 3%.

Фото: rbi.ru

«То есть за весь период строительства кредитные средства обходятся застройщикам в среднем под 13%, а до ужесточения денежно-кредитной политики этот показатель был в районе 6%», — поделился Алексей Ефремов (на фото) расчетами.

Коллегу поддержал директор департамента финансирования проектов NF Group Александр Пятыхин (на фото ниже). По его словам, до недавнего времени стоимость проектного финансирования для застройщиков увеличивалась пропорционально росту ключевой ставки, составляя в среднем «ключ» плюс 3 п. п.

Сейчас же банки начали предоставлять кредиты застройщикам по ставке, которая выше ключевой на 6 п. п.

Фото из архива А. Пятыхина

Долю проектного финансирования в структуре затрат девелоперов эксперты оценивают в 20% — 25%. А на оплату процентов по проектному финансированию, по словам Ефремова, сегодня уходит от 10% до 15% полной себестоимости проекта в зависимости от сегмента.

Директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков считает, что сейчас наибольшему финансовому давлению подвергаются те девелоперы, чьи проекты только начинаются, в силу чего пока практически не имеют покрытия счета эскроу. Это объясняется тем, что бридж-кредиты на покупку земельных участков привязаны к ключевой ставке ЦБ, которая за год практически удвоилась.

Кроме того, эксперт отметил значительное сокращение продаж на рынке жилья, что служит толчком к увеличению расходов на проект. А это наверняка скажется на стоимости квадратного метра в нем, полагает он.

Фото: пресс-служба ГК А101

По словам Анатолия Клинкова (на фото), в текущих условиях для девелоперов имеет смысл запускать новые проекты в тех регионах, где есть потенциал спроса, работают ипотечные программы с господдержкой, а также пользуются спросом рассрочки у девелоперов.

«Помимо столичных регионов это может быть Краснодарский край, а также регионы, в которых действуют программы "Дальневосточная и Арктическая ипотека"», — уточнил он.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня

Эксперты: застройщики ищут альтернативы льготной ипотеке, при этом цены в новостройках медленно, но растут

Эксперты: региональных застройщиков поддерживают семейная и дальневосточная ипотеки