19 октября в рамках проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» эксперты рынка недвижимости обсудили, что происходит с ипотекой сегодня, и рассказали о своих ипотечных программах с условиями ниже рыночных.

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Эфиры проводятся на одноименном ютуб-канале каждый вторник в 11:00 (МСК).

Экспертами нового выпуска стали:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании Метриум;

Надежда Сапронова, руководитель клиентского отдела строительной компании DOGMA ;

Иван Захаров, коммерческий директор Капитал — строитель жилья;

Игорь Моргачёв, заместитель генерального директора по направлению работы с банками ГК Первый Трест;

Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК ЭНКО;

Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп;

Ольга Кирилловых, директор по продажам ГК Железно;

Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании Этажи;

Ольга Спиридонова, руководитель отдела продаж новостроек ПАО «Орелстрой».

Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO. Она сообщила, что по итогам III квартала в России по данным ВТБ выдано ипотечных кредитов на 4 млрд руб.

Фото: РБК Недвижимость 

«По данным ДОМ.РФ, за восемь месяцев 2021 года отмечается колоссальный рост по количеству выданных кредитов — показатель составил 28%, — отметил Кирилл Холопик (на фото). — Вырос и объем ипотечных кредитов: на 52% относительно аналогичного периода предыдущего года. Это связано с тем, что выросли суммы кредитов, — пояснил эксперт. — Однако на первичном рынке статистика менее позитивная. Если сравнивать август к августу, то количество ипотечных кредитов на новостройки сократилось на 36%, что связано с отменой льготной ипотеки для многих регионов», — уточнил он.

Холопик также отметил, что в новых условиях особенно важны совместные программы застройщиков и банков, которыми сейчас активно пополняется рынок.

Продолжая тему альтернативных льготной ипотеке продуктов, Дмитрий Веселков (на фото) констатировал, что ведущую роль в этом сегменте играют лидеры ипотечного рынка в лице Сбера, ВТБ и Альфа-Банка, предлагающие широкую гамму выбора процентной ставки. Средняя по рынку субсидия составляет порядка 3,6%, таким образом ставку возможно снизить до 6,8%.

«Отчасти субсидированная ставка будет работать как маркетинг, потому что скидка на квартиру по этим программам уже не предоставляется, — пояснил Веселков, добавив: — У клиентов будет выбор: оформить ипотеку по стандартной ставке, но со скидкой на квартиру, либо взять субсидированную ставку на весь срок».

Новую тенденцию отметила Татьяна Решетникова (на фото). Она рассказала, что сегодня клиенты заинтересованы в снижении стоимости самого жилья, а более выгодные условия по ипотеке отходят на второй план.

«Мы видим, что с июля растет доля клиентов, которые пользуются обычными ипотечными программами. Сейчас покупатели смотрят не только на уровень ставок, но и на стоимость жилья, — пояснила эксперт. — Возможно, застройщикам не стоит искусственно снижать ставку, то есть уменьшать стоимость объектов, поскольку клиенты ждут скидок от продавцов».

Также идет переориентация на вторичный рынок жилья, где квадратный метр значительно дешевле, чем в новостройках, добавила Решетникова.

Надежда Сапронова (на фото) рассказала, какие меры для поддержания спроса предлагает клиентам компания DOGMA.

«Мы заинтересованы в том, чтобы ипотека была такой же доступной, как и полгода назад, — рассказала она. — Для этого применяем совместные со Сбером программы. Запустили ставку 5,5%, которая действует на весь срок. При этом субсидирование в стоимость объекта не включается. Эту программу мы можем сочетать с акцией ремонт в подарок», — уточнила Сапронова.

Еще одно новое предложение от DOGMA и Сбера — ипотека в рассрочку. Она уникальна тем, что клиент может получить ипотеку частями и сэкономить на процентах. 

Важным замечанием по поводу отношения к ипотеке среди населения поделился Иван Захаров (на фото).

«У людей пропал стереотип, что ипотека — это рабство. Сейчас ее воспринимают как инструмент. Правительство, банки и застройщики проделали колоссальную работу: ипотека перестала быть страшной для заемщиков», — сделал вывод Захаров.

При этом Капитал — строитель жилья нивелирует последствия изменений по льготной ипотеке с помощью различных партнерских программ с банками, проинформировал эксперт. Благодаря этим мерам компании удалось восстановить динамику продаж после июльского спада, резюмировал Захаров.

Партнерскими программами активно пользуется и ГК Первый Трест. Как сообщил Игорь Моргачёв (на фото), у компании есть совместная программа с ДОМ.РФ. При этом доля продаж через ипотеку в ГК Первый Трест составляет 70%.

«Также у нас есть пакетные предложения. Если клиент покупает квартиру, парковку и кладовку, он получает дополнительные привилегии», — поделился Моргачёв.

ГК ЭНКО также активно пользуется актуальным инструментом. По словам Андрея Скосырского (на фото), 80% сделок компании по ипотеке основаны на субсидированной ставке.

Коммерческий директор отметил, что покупатели чувствительны к размеру процентной ставки, и ГК ЭНКО использует это обстоятельство для перераспределения спроса. Так, в одном комплексе компания убрала субсидированную ставку, переориентировав людей на другой продукт.

«План этого года по выручке мы уже выполнили и активно приближаемся к цифрам прошлого года, — поделился Скосырский. — Небольшому охлаждению рынка в нашей компании рады, поскольку не успеваем выводить новые дома. Все разбирают достаточно быстро, и даже увеличение цен не всегда помогает с этим справиться».

Михаил Бесфамильный (на фото) рассказал, как регулируют спрос в Орсо Групп.

«Мы управляем спросом через увеличение цены. Если продажи идут слишком высокими темпами — увеличиваем стоимость квадратного метра, — пояснил он. — Любые акции, связанные с субсидированием ставок, мы воспринимаем как рекламу».

Если оказывается, что спрос не такой высокий, как ожидалось, в компании предлагают субсидированную ипотеку. «Также начинаем регулировать продажи с помощью различных акций — как в комфорт-, так и в бизнес-классе», — поделился Бесфамильный.

По словам Ольги Кирилловых (на фото), в ГК Железно в объеме продаж субсидированные ставки занимают 30%.

«Цена жилья возрастает, так как застройщик перекладывает на клиента стоимость субсидированной ставки, из-за чего не каждый покупатель готов ее использовать, — пояснила Кирилловых. — Однако мы заметили, что субсидированными ставками охотно пользуются покупатели, которые планируют покрыть ипотеку раньше срока. Например, берут ипотеку на 25 лет, но мы понимаем, что фактически они готовы выплатить кредит за 5—7 лет. Тем самым покупатели могут выиграть на экономии процента», — заключила она.

Ольга Спиридонова (на фото) рассказала о специфике строительства и продаж в ПАО «Орелстрой».

«Мы осуществляем застройку большими районами, в расчете на массового потребителя. Используем субсидированную ставку от застройщика и сотрудничаем с правительством Орловской области, — поделилась опытом компании Спиридонова. — Скидками мы не пользуемся, но предоставляем покупателям отделку».

По словам эксперта, темпы роста ипотеки будут замедляться из-за сокращения базы новых платежеспособных клиентов, связанного с предшествующим всплеском на рынке. Также Спиридонова отметила, что, по ее мнению, застройщикам, которые строят большими объемами в расчете на массового покупателя, государство должно оказывать поддержку и предлагать больше лимитов по субсидированию от регионального правительства.

Посмотреть запись нового выпуска «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» можно по ссылке. Чтобы не пропустить следующий эфир, который пройдет 26 октября, подписывайтесь на ютуб-канал СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ. А если вы хотите стать экспертом и принять участие в проекте, отправьте заявку на номер +7 923 614 90 45 (WhatsApp).

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах — в эфире «СТРОКА.ГЛАВНОЕ»

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков