Опрошенные РБК эксперты-юристы не пришли к общему мнению о том, как на практике будут работать недавно установленные ограничения на участие иностранцев (нерезидентов) из недружественных стран в сделках с недвижимостью на территории РФ.

Фото: www.martbal.ru

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, на днях вышли указы Президента России №81 от 01.03.2022 и №95 от 05.03.2022, налагающие ограничения на сделки купли-продажи недвижимости с лицами из недружественных для России стран.

Их перечень утвержден распоряжением Правительства РФ №430-р от 05.03.2022 и включает США, Канаду, Великобританию, страны ЕС и ряд других государств, в том числе Японию, Южную Корею, Австралию, Новую Зеландию, Швейцарию, Украину.

В соответствии с требованиями, содержащимися в указанных документах, такие сделки должны осуществляться на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (далее — правкомиссией) в РФ и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) этих сделок.

Фото: www.siapress.ru

Нужно ли разрешение для ДДУ

В материале РБК-Недвижимость отмечается, что уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в проектах зарубежных девелоперов.     

Например, в Санкт-Петербурге финский застройщик YIT (Концерн ЮИТ) и шведский Bonava столкнулись с ограничениями: Росреестр остановил регистрацию их сделок до получения разрешения правкомиссии.

Фото: www.chastnik-m.ru

В пресс-службе Росреестра информагентству пояснили, что при регистрации ДДУ иностранный застройщик должен будет получить разрешение правкомиссии, поскольку договор влечет за собой возникновение права собственности.

С такой трактовкой не согласен партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин (на фото). Свою позицию юрист аргументирует тем, что «ДДУ не влекут за собой возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Фото: www.zakon.ru

Для возникновения такого права объект как минимум должен быть достроен, введен в эксплуатацию и передан дольщику, считает Малинин.

ДДУ удостоверяет право требования дольщика к застройщику о передаче будущей квартиры, а не права на саму квартиру, пояснил он.

При этом Малинин признает, что новые правила и действия Росреестра укладываются в «сложившуюся политико-экономическую конъюнктуру» в связи с продолжающейся специальной военной операцией на Украине.

Фото: www. ipotekaved.ru

Поэтому, полагает юрист, правоприменительные органы скорее предпочтут перестраховаться и расширительно толковать обновленное нормативное регулирование, а значит, обяжут иностранных застройщиков из «списка недружественных стран» получать разрешение для регистрации ДДУ.

Впрочем, в Росреестре уточнили, что, если российский застройщик зарегистрирован на зарубежный офшор (например, на Британских Виргинских островах или на Кипре, которые относятся к «недружественным территориям»), но при этом бенефициаром бизнеса является российский резидент, то получать разрешение правкомиссии не потребуется.

Однако в данном случае информация о контроле россиянина над юрлицом должна быть раскрыта Федеральной налоговой службе, а документ, подтверждающий это, нужно предоставить при регистрации сделки.

Фото: www.chernovik.net

Что может стать причиной для отказа в совершении сделки

У экспертов-юристов также возникают вопросы по поводу регламента работы самой Правкомиссии и тех критериев, которыми она будет руководствоваться при вынесении решения.

Срок рассмотрения заявления нормативными актами пока не определен, уточнил партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia Арташес Оганов (на фото).

Фото: www.cms.law

Он подчеркнул, что пока нет ясности, по каким именно причинам правкомиссия может отказать в сделке или разрешить ее.

«Как раз в этом вопросе мы и видим главную проблему, — пояснил Оганов, констатировав: — На данный момент отсутствуют какие-либо публичные документы, которые детально бы регулировали порядок принятия решений комиссией и определяли факторы, влияющие на окончательное решение».

Он назвал такую процедуру «непрозрачной», а исход рассмотрения — «непредсказуемым для сторон потенциальной сделки».

Фото: www.topmigrant.ru

Как быть людям с двойным гражданством 

Новые требования оставляют поле для неоднозначного толкования и в случае, если один из участников сделки с недвижимостью имеет двойное гражданство, включая российское.

По мнению юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой (на фото), в случае с двойным гражданством необходимо отталкиваться от того, является ли физическое лицо резидентом России (то есть находится ли в стране не менее 183 дней в году).

Фото: www.asterisk.legal

В случае преобладающего пребывания на территории РФ такому лицу с двойным гражданством разрешение для совершения сделки, скорее всего, не понадобится, однако как это будет работать в реальности, покажет практика, полагает Волкова.

«Вероятно, что к сделкам физических лиц, которые владеют небольшими активами, например, квартирой, будут достаточно снисходительны. Более серьезно будут оцениваться сделки по продаже больших имущественных комплексов», — резюмировала эксперт.

Фото: www.ce-na.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: антисанкционное законодательство позволит повысить эффективность регистрационной деятельности

Как зарегистрировать сделку с недвижимостью, если в ней участвует лицо из недружественной страны

Новый ипотечный стандарт, который вводится с 1 января 2025 года, предусматривает запрет на ипотеку с кешбэком. Об этом на пресс-конференции в ТАСС сообщила член комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов (РГР) Ирина Киселева.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Банк России отмечал высокую рискованность схемы, когда часть суммы в составе первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Причина обусловлена вероятностью того, что заемщики, не имеющие на руках собственных средств для первоначального взноса, могут воспользоваться потребительским кредитом и затем погасить его за счет ипотечного кешбэка.

Ирина Киселева (на фото ниже) отметила, что введение Стандарта является продолжением регулирования ипотечного рынка в России со стороны ЦБ.

«В частности, будет запрещено возвращать нашим заемщикам так называемый кешбэк», — подчеркнула она и добавила, что банки лишатся права получать вознаграждение от застройщиков и комиссию от заемщиков.

Фото из архива И. Киселевой 

Кроме того, рекомендовано выдавать ипотеку до 80% от справедливой суммы залога и на срок не более 30 дней. С июля 2025 года также станет недоступна опция платного снижения процентной ставки по ипотеке.

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. 

Одним из требований является формирование у заемщика полного представления об условиях договора ипотечного кредита, рисков, возникающих в связи с его заключением, а также минимизации распространения высокорискованных схем ипотечного кредитования. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизируют

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

ДОМ.РФ утвердил единый стандарт ипотечного кредитования, разработанный при участии ЦБ