Портал ЕРЗ возвращается к теме адаптации девелоперов к новым правилам долевого строительства. Напомним, что недавно на эту тему высказался президент столичной ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Фото: www.bl.m24.ru

По его мнению, сохранить рентабельность и преодолеть экономические сложности, связанные с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета, весьма помогают опора на собственную производственную базу и продажи готового жилья (квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию).

Фото: www.soverkon.ru

Учитывая интерес, который данная тема вызвала у читателей, портал ЕРЗ решил более широко и подробно поговорить о вышеуказанных способах удержания рынка, узнав мнение застройщиков из разных регионов России, каждый из которых обладает собственной производственной базой.

На вопросы портала ЕРЗ согласились ответить:

Владимир ВОРОНИН, вышеупомянутый руководитель ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году) ;

Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (1-е место в ТОП Воронежской области по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода);

Инесса ФЕДОРОВА, заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» (2-е место в ТОП Томской области по объему текущего строительства, 1-е место по объему ввода жилья);

ЕРЗ: Новые правила финансирования жилищного строительства стимулируют снижать издержки за счет создания или модернизации собственных производственных баз?

Фото: www.newsae.ru

Владимир Воронин (на фото): Безусловно. ФСК «Лидер» — вертикально интегрированная компания. Это значит, что в ее структуру входят генподрядчик, производственные мощности, девелопмент и продажи.

Наша компания возводит как монолитные, так и индустриальные дома. В структуре компании есть бетонные заводы (ТД «Партнер») и с 2016 года — домостроительный комбинат (ДСК-1). 

Андрей Соболев (на фото): В стратегии нашей компании вопрос снижения издержек является первичным, вне зависимости от изменений законодательства и введения новых правил финансирования строительного рынка, поскольку именно снижение издержек — это основной фактор обеспечения конкурентных преимуществ перед другими застройщиками.

На протяжении последних семи-восьми лет вопрос модернизации производства находится в особом приоритете у руководства Воронежского домостроительного комбината, а сама модернизация  осуществляется по различным технологическим циклам.

ЕРЗ: Другой способ снизить издержки в новых условиях — это продажа уже готового жилья. Какая доля (и объем) такого жилья продается Вашей компанией сегодня? Есть ли планы по ее увеличению?

Фото: www.jimcdn.com

Владимир Воронин: В стратегии развития ФСК «Лидер» заложен постепенный переход на продажу готового жилья. Сейчас мы продаем готовым около 30—35 % от общего объема жилья, целевая отметка на следующий год — 50%.

Андрей Соболев: Наш опыт показывает, что продажа готового жилья ни в коей мере не снижает издержек. Напротив, в определенной степени повышает их из-за необходимости содержания за счет застройщика сданных в эксплуатацию жилых домов. На сегодняшний момент доля жилья, которое продается в уже сданных в эксплуатацию домах, составляет в различных позициях от 10 до 40%.

Фото: www.expert.tomsk.gov.ru

Инесса Федорова (на фото): С 1 июля 2018 года ОАО «Томская домостроительная компания» полностью перешла на реализацию готового жилья, то есть квартир, сданных в эксплуатацию.

Фото: www.tdsk.tomsk.ru

ЕРЗ: Отражается ли продажа готового жилья на ассортименте выпускаемой продукции (панели и пр.)? Приходится ли прибегать к более тщательному сегментированию стройматериалов, видов и классов жилья и, соответственно, целевой аудитории?

Владимир Воронин: На ассортименте выпускаемой продукции продажа готового жилья не отражается. Мы изначально выпускаем продукт, максимально востребованный рынком и покупателем.

Это становится возможным благодаря тому, что на этапе разработки концепции проекта мы опираемся на исследования наших маркетологов, которые регулярно мониторят рынок, делают опросы среди наших потенциальных и реальных покупателей чтобы понять, какой продукт они хотели бы приобрести, какие параметры влияют на решение о покупке.

Андрей Соболев: Нет, не отражается. Фактически на ассортимент продукции это не оказывает никакого влияния.

Инесса Федорова: Изменений в ассортименте выпускаемой продукции в целевой аудитории не произошло.

Фото: www.infinica.ru

ЕРЗ: Насколько продажа готового жилья способствует увеличению маржинальности Вашего бизнеса? Влечет ли она рост цен на квартиры, как это отражается на платежеспособном спросе потенциальных покупателей?

Владимир Воронин: Сейчас маржинальность в сегменте комфорт в московском регионе — порядка 10—12%. Отчисления в компенсационный фонд или работа через эскроу-счета отнимет у девелопера дополнительные 4—6% от прибыли.

Соответственно, продажа готового жилья, которое не попадает под новые правила, позволит девелоперу продавать по тем же ценам, не перекладывая новые расходы на покупателя.

Андрей Соболев: В случае ДСК продажа готового жилья никоим образом не способствует увеличению маржинальности и никак не сказывается на ценах. Основное влияние на цены оказывает спрос. Поэтому зачастую в строящихся позициях ДСК цены выше, чем в готовом жилфонде.   

Фото: www.gisfactory.com

Рост цен на квартиры может явиться следствием привлечения заемных средств в виде банковского проектного финансирования, что однозначно приведет к увеличению цены на квартиры в среднем на 7—8%, а по конкретным отдельно взятым проектам — на 10—12%.

Но не следует забывать, что цена на объект зависит от стадии готовности: разница между квартирой на стадии котлована и квартирой в готовом доме достигает 20—25% в зависимости от объекта.

Инесса Федорова: Продажа готового жилья повышению маржинальности бизнеса не способствует: более высокая стоимость реализации готовых квартир компенсируется затратами за пользование денежными средствами, привлеченными в рамках проектного
финансирования.

Фото: www.promdevelop.ru

ЕРЗ: С учетом полного вступления в силу с июля 2019 года правил проектного финансирования собираетесь ли Вы полностью перейти на продажу только готового жилья? Если да, то насколько серьезные затраты придется понести? 

Владимир Воронин: Как я уже отмечал, переход на продажу готового жилья предусмотрен стратегией нашей компании.

Андрей Соболев: Нет, не собираемся. Мы не намерены отказываться от продажи жилья по договорам долевого участия, если только процент отчислений в Компенсационный фонд не составит величину, сопоставимую с процентом по банковским кредитам в рамках проектного финансирования.     

Но и в этом случае мы продолжим работу через счета эскроу.

Другие публикации по теме:

Владимир Воронин (ФСК «Лидер»): Сохранить рентабельность в новых условиях застройщику поможет увеличение продаж готового жилья

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

В строительстве сокращается прибыль. Но и убытки уменьшаются

Андрей Соболев (ДСК, Воронеж): Счета эскроу хороши для почти завершенных проектов

Владимир Воронин: Модернизированный ДСК-1 позволит застройщику реализовать современные качественные проекты, но быстрее и дешевле, чем монолит

Новосибирский миллион «квадратов» — это много или мало? Комментарии застройщиков

Крупнейший томский застройщик уходит от ДДУ и в следующем году намерен продавать только готовое жилье

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

По расчетам компании Метриум, за 12 месяцев с начала осени прошлого года к сентябрю нынешнего наиболее динамичный рост предложения квартир и апартаментов наблюдался в элитном и делюкс-сегментах новостроек (52%).

Фото: forum.mr-group.ru

По данным аналитиков, в этом месяце в 2024-м на витрине было представлено около 1,7 тыс. объектов по сравнению с 1,1 тыс. годом ранее. Текущий показатель — максимальный за период с середины 2020-го, когда предложение элитных и делюкс-новостроек составляло около 2,2 тыс. лотов.

«Из-за санкций, ограничений на международное движение капитала, многие состоятельные россияне стали инвестировать в российскую недвижимость», — отмечает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Высокобюджетные новостройки Москвы, особенно элитный и делюкс-сегменты, по ее словам, выглядят более привлекательными из-за предсказуемости и инвестиционной надежности.

Московские застройщики активно увеличивали предложение и в премиум-классе. В сентябре, по оценкам экспертов, в продаже находилось 6,3 тыс. квартир и апартаментов (год назад — 4,6 тыс.), и это абсолютный рекорд за всю историю.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Происходит перестройка рынка. Из-за снижающегося спроса в более доступных сегментах многие застройщики стремятся перейти в премиум-класс, где покупатели менее зависимы от колебаний ипотечных ставок», — пояснил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

Исследование также показало, что с введением в столице запрета на строительство апартаментов начинает сокращаться их предложение, особенно в дорогих проектах.

В сентябре в высокобюджетном сегменте было представлено 506 лотов против 518 год назад. В премиум-классе их число сократилось почти вдвое — с 1 тыс. до 426.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

По мнению управляющего директора Метриум Руслана Сырцова (на фото), статус апартаментов, безусловно, требовал регулирования, однако, нельзя игнорировать тот факт, что они имеют свою целевую аудиторию.

Он напомнил, что апартаменты помогли решить жилищные вопросы покупателям с ограниченными бюджетами и тем, кто искал в Москве временное жилье.

И с этой точки зрения апарт-комплексы могут сохранить свою роль, решая проблему дефицита арендного жилья в период высоких ипотечных ставок, заключил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: власти Москвы наконец-то решили проблему апартаментов

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в третьем квартале 2024 года спрос на новостройки в «старой» Москве сократился на 24%

Эксперты: элитная недвижимость в Москве за квартал подорожала на 5,9%

Эксперты: квартиры и апартаменты без отделки вновь популярны на рынке столичных новостроек

Эксперты: в элитном сегменте столичных новостроек продажи выросли на треть

Эксперты: за пять лет квартиры «под ключ» в Москве подорожали на 120%

Эксперты: вслед за официальным запретом строить в Москве микроквартиры последовал неофициальный — на апартаменты

Эксперты: цены на новостройки Москвы снизились только в классе «комфорт»

Эксперты: в III квартале лидером по продажам новостроек в «старой» Москве стал Западный автономный округ