Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости? Как скорректировать подготовленный законопроект? Об этом и о многом другом порталу ЕРЗ рассказал эксперт Валерий Казейкин. 

 

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

 

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, которые касаются управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Будучи одним из авторов этого документа, Иван Кудряшов дал подробный анализ его содержания и заложенных в нем новаций. В частности, было отмечено, что в соответствии с законопроектом для управления своими жилыми комплексами собственники блокированных домов — по аналогии с жителями многоэтажных домов — смогут создавать потребительские кооператива или ТСЖ, а также привлекать управляющие организации. Кроме того, для повышения качества управления малоэтажными поселками вводится декларация малоэтажного жилого комплекса, в которой изложены правила его создания и эксплуатации.

Поскольку интервью с экспертом вызвало большой интерес у участников рынка жилищного строительства, портал ЕРЗ решил познакомить читателей с результатами опроса на эту тему, проведенного среди застройщиков. О нем рассказал  еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент  Международной     ассоциации     фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий КАЗЕЙКИН (на фото).

 

 

Согласившись с коллегой Иваном Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки рабочей группой, состоящей из представителей Минстроя России под руководством замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, общественных организаций и руководителей крупнейших девелоперских компаний, Валерий Казейкин отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал эксперт. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья.

Как рассказал Валерий Казейкин, всего в анкетировании участвовали 95 застройщиков, осуществляющих строительство жилых домов блокированной застройки и малоэтажных многоквартирных жилых домов в 45-ти проектах строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Республике Татарстан, Московской, Владимирской, Нижегородской, Псковской, Тюменской, Новосибирской, Челябинской областях, Ставропольском и Хабаровском краях. Опыт работы в сфере строительства жилых домов блокированной застройки у опрошенных руководителей строительных компаний в среднем составляет 6—8 лет.

Вот что показал анкетный опрос.

 

 

О понятиях «жилой дом блокированной застройки» и «помещение (автономный жилой блок)»

Относительно признания самостоятельным помещения (автономного жилого блока), являющегося частью жилого дома блокированной застройки, мнения застройщиков разделились практически поровну: ДА — 53,3%, НЕТ — 46,7%.

При этом 71,% опрошенных подтверждает, что функционирование каждого из помещений (автономных жилых блоков) жилого дома блокированной застройки невозможно без завершения строительства всех помещений (автономных жилых блоков) жилого дома блокированной застройки, в котором они расположены.

За внесение в Жилищный кодекс РФ как понятия «жилой дом блокированной застройки», так и понятия «помещение (автономный жилой блок)», из совокупности которых состоит жилой дом блокированной застройки»,  высказались 64,4% опрошенных.

Проанализировав норму законопроекта о том, что «жилым домом блокированным признается  здание с количеством этажей не более чем три, предназначенное для проживания одной семьи, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком помещении, имеющее общую без проемов стену с другим жилым домом блокированным, и не имеющее выхода в общее помещение с другим жилым домом блокированным, а также общих с примыкающими  жилыми домами блокированными лестниц, лифтов, коридоров, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми домами блокированными, расположенное на земельном участке, образованном для размещения этого здания, и имеющее непосредственный выход на такой земельный участок», 62,2% опрошенных заявили о том, что норма содержит явное противоречие относительно того, что «жилым домом блокированным» признается как здание, так и помещение, из которых состоит «жилой дом блокированный».

 

Фото: www.news-factor.ru

 

Об урегулированности строительства жилых домов блокированной застройки с нормами 214-ФЗ

По вопросу о том, содержит ли 214-ФЗ единый комплекс обязательств застройщика по созданию всего корпуса здания жилого дома блокированной застройки, в котором расположен объект долевого строительства, учитывая, что с 01.01.2017 действие 214-ФЗ распространяется на отношения при строительстве (создании) блокированных домов, опрошенные девелоперы высказались следующим образом: ДА — 86,7%, НЕТ — 13,3%.

Относительно того, что принятие законодательных инициатив по признанию помещения (автономного жилого блока) в жилом доме блокированной застройки самостоятельным зданием внесет коллизию в применение норм 214-ФЗ по отношению к жилым домам блокированной мнение застройщиков разделились примерно наполовину: ДА — 53,3%, НЕТ — 46,7%.

П. 1 ч. 2.3. ст. 1 214-ФЗ прямо определяет, что действие настоящего закона в части регулирования отношений при строительстве многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

В п. 1 ст. 2 214-ФЗ застройщиком признается хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекает денежные средства участников для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов.

В п. 1 ст. 3 214-ФЗ указано застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства… после государственной регистрации им права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

В п. 1 ст. 33 214-ФЗ сказано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. Выходит, если земельный участок под блокированным домом размежеван под самостоятельные блок-секции, то застройщик не имеет права привлекать деньги населения для долевого строительства такого многоквартирного дома.

 

Об упорядочивании применения законодательства о жилых домах блокированной застройки и программ ипотечного и банковского кредитования

За то, чтобы признать жилой дом блокированной застройки многоквартирным жилым домом, если количество автономных жилых блоков в жилом доме блокированной застройки превышает два, высказалось менее половины девелоперов — 46,7% опрошенных.

За установление единой формы закладных для помещений (автономных жилых блоков) жилых домов блокированной застройки без земельного участка, аналогичной закладным для квартир, высказалось подавляюще большинство — 80% опрошенных застройщиков.

Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) категорически против изменения своих стандартов ипотечного кредитования для блок-секций с земельным участком, поскольку в этом случае образуется нестандартная закладная, которую очень сложно объединить в пул и секьюритизировать, пояснил Валерий Казейкин.

Поэтому ДОМ.РФ выступает за то, чтобы под блокированным домом был один общий земельный участок. В этом случае покупатель получает стандартный ипотечный кредит под залог ДДУ в рамках 214-ФЗ. Такой жилой объект может называться многоквартирным домом, при этом проектные решения в нем будут аналогичны решениям для блокированных зданий.

 

Фото: www.zagorod.ru

 

Об оформлении земельных участков под жилыми домами блокированной застройки

За то, чтобы вопрос о межевании общего земельного участка под жилым домом блокированной застройки на индивидуальные земельные участки было отнесен на усмотрение решения общего собрания собственников помещений (автономных жилых блоков) после ввода в эксплуатацию жилого дома и передачи всех помещений в жилом доме блокированной застройки правообладателям, высказалось более половины опрошенных — 60%.

В законопроекте указано, что при разделе земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство жилых домов блокированной застройки, застройщик вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, без получения градостроительного плана на вновь образованные земельные участки. При этом опрошенные считают, что  застройщик при межевании единого земельного участка до ввода в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки, также будет обязан:

• оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки — 73,3%;

• оплатить государственную пошлину за заключение дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве об изменении информации о земельном участке, на котором расположен объект долевого строительства — 48,9%;

• внести изменения в проектную декларацию — 55,6%.

За включение в перечень необходимых мероприятий, которые застройщик обязан осуществить при межевании исходного земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию (в числе этих мероприятий подготовка и оплата схемы раздела земельного участка, межевого плана земельного участка; постановка на кадастровый учет вновь образованных участков; внесение изменений в РНС в части информации о земельных участках, на которых осуществляется строительство; организация работы с участниками долевого строительства по подписанию и регистрации дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве) высказалось менее четверти опрошенных — 22% участников анкетирования.

За необходимо внесения изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 №540, в части описания вида разрешенного использования земельного участка «блокированная жилая застройка», которым на сегодняшний день установлено, что жилой дом блокированной застройки состоит из «самостоятельных жилых домов», высказалось около двух третей участников анкетирования — 64,4% опрошенных.

 

Фото: www.static.wixstatic.com

 

Об урегулирования отношений, касающихся способа управления общим имуществом собственников жилых домов блокированной застройки

Эффективным способом ведения управления общим имуществом собственников помещений (автономных жилых блоков) в жилых домах блокированной застройки опрошенные считают управление специализированной организацией — потребительским управленческо-эксплуатационным специализированным кооперативом, членами которого являются собственники помещений (автономных жилых блоков) в жилом доме блокированной застройки.

Относительно того, что получение специализированной лицензии для такого кооператива не требуется, застройщики высказались следующим образом: ДА — 66,7, НЕТ — 33,3%.

Относительно необходимости привести в соответствие требованиям законодательству наименования «общее имущество собственников автономных жилых блоков в жилом доме блокированной застройки» — по аналогии с «общим имуществом собственников жилых домов блокированных» (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) получены такие ответы: ДА — 64,6%, НЕТ — 35,4%.

За то, чтобы признать общим имуществом блокированных жилых домов:

• земельный участок под жилым домом блокированной застройки — 51% опрошенных;

• подвалы, технические подполья — 55,5%;

• инженерные коммуникации — 82,2%;

• крышу — 55,5%;

• фундамент — 55,5%.

При этом за включение в состав общего имущества жилого дома блокированной застройки фасада, благоустройства, забора, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, трансформаторных подстанций, земельных участков вспомогательного использования (для прохода, проезда) высказалось минимальное количество опрошенных — всего 2%.

Относительно того, что имущество общего пользования собственников помещений (автономных жилых блоков) в жилых домах блокированной застройки, которое не подлежит передаче в муниципальную собственность и находится на территории комплексной жилой застройки (например, бульвар, сквер, спортивные и детские площадки и пр.), в целях  консолидированного и своевременного решения вопросов и оплаты необходимых расходов, связанных с его эксплуатацией, может быть передано в собственность потребительского управленческо-эксплуатационного специализированного кооператива, членами которого являются собственники помещений (автономных жилых блоков) в жилом доме блокированной застройки, опрошенные ответили следующим образом: ДА — 84,4%, НЕТ — 15,6%.

За предложение, что положения, указанные в законопроекте, не должны быть применены к проектам строительства, разрешения на строительство по которым уже получены - 75,6% опрошенных.

 

О применимости формулы «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство»

Отдельно был рассмотрен вопрос норме Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ, которая вносит изменения в 214-ФЗ, касающиеся права застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство; а также о норме, устанавливающей, что застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Против введения данной нормы высказалось подавляюще количество участников анкеты —  95,6% опрошенных.

Исходя из прямого толкования нормы 214-ФЗ, «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство» при выдаче отдельных разрешений на строительство на несколько блокированных жилых домов (или блок-секций), необходимо формирование нескольких юридических лиц, которые должны соответствовать требованиям, установленных законодательством, отметил эксперт Валерий Казейкин.

Он напомнил, что в настоящее время в России несколько сотен девелоперских компаний занимаются комплексным освоением территорий, в том числе в целях малоэтажного строительства. Есть компании, которые осваивают территории от 50 до 300 га, и в этих проектах порой предусмотрено строительство до 1 тыс. блокированных домов на 4—8 семей каждый. «Следуя логике принятых законодательных поправок, необходимо создать на каждый проект КОТ до тысячи компаний — с директорами, бухгалтерами, офисами, зарплатами и налогами, — подчеркнул специалист, добавив: — И при этом каждая такая компания должна иметь опыт строительства не менее 10 тыс. кв. м жилья в течение трех лет. Но эти требования невыполнимы в принципе и приведут к банкротству сотен компаний и закрытию сотен проектов, в том числе тех, которые сегодня являются лучшими в России», — резюмировал Валерий Казейкин.

 

Фото: www.terres.ru

 

О предлагаемых корректировках законопроекта

Исходя из вышеизложенного, с целью достижения консенсуса между застройщиками, которые желают пользоваться преимуществами долевого строительства, использовать ипотечное кредитование и получать проектное финансирование, предоставляемое для возведения жилого дома блокированной застройки, расположенного на едином земельном участке, и застройщиками, которые считают, что дом блокированной застройки состоит из «самостоятельных жилых домов», эксперт предлагает внести изменения в рассматриваемый законопроект.

В частности, необходимо устранить внутреннее противоречие, содержащееся в п. 10.3 законопроекта. Сейчас там написано: «при этом в целях эксплуатации указанных жилых домов блокированных каждый жилой дом блокированный должен быть расположен на отдельном земельном участке». «Если в этой формулировке слово «должен» заменить на слово «может» и добавить «по желанию застройщика», то противоречие будет нивелировано, поясняет специалист.

Кроме того, по мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

В настоящее время такая экспертиза проводится, и ее результаты в скором времени будут представлены порталу ЕРЗ, пообещал специалист.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды

Портал ЕРЗ.РФ при участии GMK, Школы девелопера и RRG провел опрос «Основные тренды в девелопменте в 2022 году». Участники рынка поделились своими оценками уходящего года и прогнозами на 2023-й.

   

Фото: www.minvr.gov.ru

   

Согласно итогам опроса ЕРЗ.РФ, ключевым трендом уходящего года стала активизация выхода застройщиков за пределы домашних регионов. За этот вариант проголосовали 45% респондентов.

На втором месте выход застройщиков МКД на рынок ИЖС (38% голосов). Замыкает тройку ключевых трендов наращивание доли онлайн-продаж — 34%.

На четвертом месте рост значимости репутации застройщика (30%). На пятом — сокращение площади квартир (27%).

   

Итоги опроса портала ЕРЗ.РФ

  

Шестое место по значимости среди трендов уходящего года досталось внедрению BIM/TIM — за него проголосовали 25%. Рост внимания к имиджевым коммуникациям отметили 23% респондентов. Восьмое место разделили динамическое ценообразование и создание дополнительных ценностей на территории ЖК (по 21%).

Замыкают десятку целых семь трендов (по 18%): кастомизация жилья, автоматизация взаимодействия с дольщиками при передаче квартир, рост внимания к автоматизированной аналитике внешних данных, цифровизация строительного контроля, зеленая повестка/ESG, внедрение мобильных приложений для собственников квартир, 3D-туры по ЖК и квартирам.

  

  

Кирилл ХОЛОПИК, руководитель портала ЕРЗ.РФ:

В опросе на третье место вышли онлайн-продажи жилья, которые невозможны без цифровой трансформации услуг Росреестра.

Год назад около 10% застройщиков отмечали трудности во взаимодействии с Росреестром. Теперь таких компаний насчитывается 1%, что находится на уровне статистической погрешности. Сегодня именно взаимодействие с Росреестром является наиболее цифровизованной сферой услуг.

Ожидаю, что 2023 год отметится скачком цифровизации девелопмента и массовым выходом застройщиков за пределы домашних регионов. Портал ЕРЗ.РФ в этих вопросах окажет помощь застройщикам в качестве ведущей российской площадки по обмену передовым опытом в девелопменте.

  

  

Дарья ОСАДЧАЯ, директор по маркетингу ГК Монолит (г. Симферополь):

Важным трендом уходящего года можно отметить выход девелоперов за пределы домашних территорий. Тенденция будет набирать оборот в 2023 году. Настал период, когда компаниям нужно диверсифицировать портфель, тем более потенциал для экспансии имеют практически все регионы России. Наша компания также планирует расширять географию присутствия. Пока мы прорабатываем соседние территории: Краснодарский край, Московскую область и другие. 

Безусловно, растет важность репутации застройщика. Это один из ключевых факторов, на который нужно делать ставку в следующем году. На кризисном рынке, когда не работают традиционные маркетинговые коммуникации, а главной потребностью покупателей становится безопасность, репутация девелопера выходит на первое место.

Сегодня уже очевидно, что спрос на «эконом» будет только расти, клиенты уже менее ориентированы на «комфорт» и «бизнес». В Крыму мы видим повышенный спрос на жилье эконом-класса. Потребители готовы поступиться дополнительными опциями, но получить квартиру по более низкой цене.

 

 

Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора СК ЛенРусСтрой (г. Санкт-Петербург):

Если говорить о трендах уходящего года, то на первое место я бы поставил репутацию компании. Вторым трендом, влияние которого мы ощутили в полной мере в нашей компании, стало влияние кастомизации проектов и процессов.

Клиенты положительно реагируют на проявления удобной и безопасной современной жизни. Удобные интерфейсы для общения, ускорение процессов, аналитика расходов, цифровые коммуникации, быстрая обратная связь, технологичность проектов — за этим будущее девелопмента.

 

 

Ирина ОПИМАХ, директор управления пресс-атташе ГК КОРТРОС (г. Москва):

Рост значимости репутации застройщика — именно этот тренд я бы выделила в качестве основного. Можно сколько угодно внедрять BIM/ТИМ, менять квартирографию и рынки, но при этом клиентский поток не будет расти, если нет сформировавшейся положительной репутации. Репутация — это базис любого бизнеса и человека, мощнейший инструмент, которым можно управлять, как и информационным полем. 

На строительном рынке, где длинная история получения квартиры, особенно для тех, кто заходит на этапе котлована, финальным аргументом для принятия решения является как раз репутационная составляющая компании.

И тут я бы хотела сказать о брендогеничности компании и напомнить о трех ее «китах». Это репутация, профессионализм и узнаваемость. Статьи в СМИ, публикации в соцсетях, внедрение новейших технологий в строительные процессы — безусловно, важные шаги. Тем не менее, репутация может бежать впереди компании, стройная и нарядная, а может, увы, и «хромать». И во втором варианте, какие бы новшества не внедрялись, насколько бы узнаваемым ни был застройщик, ждать клиентского потока не оправданно.

Этот тренд сохранится в 2023 году и будет двигать за собой остальные.

 

ЖК Amo, AAG

 

Евгений ХОХЛОВ, директор по маркетингу ИСХ AAG (г. Санкт-Петербург):

 

Выход застройщиков МКД на рынок ИЖС

Скорее, это переход в загородное малоэтажное строительство. Что является логическим продолжением развития агломерационных процессов и смещением интересов девелоперов в сторону КРТ/КОТ. Это эволюционные процессы, необходимые для полноценной реализации подходов к продукту в рамках инженерного и социального обеспечения либо отдельные партнерства, например, ФСК и Kaskad Family.

 

Сокращение площади квартир 

В последние два года это ответная реакция целевой аудитории на рост удельной стоимости квадратного метра и постепенное изменение отношения к среде обитания в рамках смены lifestyle-парадигмы.

 

Внедрение BIM/ТИМ и динамическое ценообразование

BIM/ТИМ — важная часть на пути к дальнейшей стандартизации.

Динамическое ценообразование — больше как средство подсказки по внутренним факторам, нежели реально практическое средство. Объективно динамика цен за 2022 определялась внешней политической и экономической конъюнктурой, которое ДЦО просчитать не в состоянии.

 

Создание дополнительных ценностей на территории ЖК 

Этот тренд давно сформирован и понятен. Он подчеркивает пристальное внимание застройщиков и высокие ожидания к продукту.

 

Кастомизация жилья, рост внимания к автоматизированной аналитике внешних данных, автоматизация взаимодействия с дольщиками при передаче квартир

Важные для девелопера области, соответственно, все это уходит в более эффективный диджитал. Что касается кастомизации продукта — это тоже не новая история, покупатель «голосует рублем» за близкий ему по духу проект.

Я бы выделил те аспекты, которые ярко проявляются в кризисное время. Полагаю, что они сохранятся и будут определять рынок в 2023 году для Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

• все аспекты автоматизации и цифровизации (от ТИМ и ДЦР до строительного контроля и онлайн-продаж);

• сокращение площади квартир;

• дальнейшее развитие агломерационных процессов с акцентом на пригороды в виде КРТ/КОТ;

• рост доли инвестиционных покупок на фоне развития сегмента сервисных апартов;

• усиление роли агрегаторов и изменение продуктовых характеристик (изменение CJM в процессе выбора и отношение к эксплуатации со сменой ЦА/поколений);

• постепенная консолидация рынка.

 

 

Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, основатель, управляющий партнер компании RRG:

 

Выход застройщиков МКД на рынок ИЖС

Рынок ИЖС довольно интересный и перспективный, спрос на него значительно вырос в период пандемии, когда у людей резко поменялись приоритеты — чистый воздух, собственная территория, автономность стали цениться намного выше. Кроме того, появилась возможность работать удаленно.

Но два года назад активного движения на рынок ИЖС не произошло, зато теперь продукт начал оформляться. Сразу несколько крупных девелоперов заявили о своих планах развивать это направление: ФСК в коллаборации с KASKAD Family, ПИК, ГК Самолет и ряд других.

Параллельно разрабатываются новые программы ипотечного кредитования, которые делают ИЖС более доступным для населения. Ранее кредиты на строительство частного дома были существенно дороже ипотеки.

 

Выход застройщиков за пределы домашних регионов

Этому тренду уже несколько лет. Однако тенденция действительно сохраняется, и я вижу здесь два направления. Во-первых, федеральные девелоперы с головным офисом в Москве активно ищут площадки в новых, высокомаржинальных или в пустующих регионах, где давно никто ничего не строил качественно.

Во-вторых, сильные региональные девелоперы, добившиеся успеха в родном регионе, приходят в Москву. И если несколько лет назад это был Санкт-Петербург (Группа ЛСР, ГК Эталон, Seven Suns и проч.), то теперь это Тюмень (Страна Девелопмент), Екатеринбург (Брусника, Touch) и ряд других (к примеру, Аквилон, РКС Девелопмент).

  

Зеленая повестка, ESG

Именно в этом году был доработан и утвержден национальный стандарт «зелёного» строительства многоквартирных жилых домов (ГОСТ Р). Считаю, что ESG — это трендовый и важный продуктовый элемент, который девелоперы пока недооценивают. Мы, как консультанты, работаем над этим.

 

Сокращение площади квартир, новые решения в планировках квартир и их функциональности

Не скажу, что сокращение площади квартир еще продолжается. Это было трендом последних лет, пик был достигнут в период пандемии. Повышая функциональность планировок, площади квартир уже «усушили» по максимуму, все уже достаточно поджато, и сейчас начинают искать новые решения.

 

Кастомизация жилья

Этот тренд, я считаю, наиболее будет востребован в премиальном сегменте и в бизнес-классе.

 

Рост внимания к автоматизированной аналитике внешних данных

На этапе формирования концепции девелопер зачастую основывается на своем мнении и опыте, но если он хочет попробовать что-то новое или, скажем, выйти в новый регион, то тут без аналитики не обойтись.

Например, RRG делала глубокие исследования для крупных федеральных игроков перед выходом в регионы по рынку девелопмента, конкуренции, объему, спросу, темпам продаж. Подобный анализ позволяет более правильно спрогнозировать продукты, экономику и в принципе целесообразность проектов.

  

   

Сергей РАЗУВАЕВ, директор консалтингового агентства GMK:

Несмотря на сложный рынок, девелоперы не оставляют планов по экспансии: А101 запускает проекты в Ленинградской области; Группа Эталон выходит на рынок Екатеринбурга, а к 2024-й обещает не менее пяти регионов; ГК Самолет будет строить в Тюмени.

Наверняка в 2023 году мы увидим анонсы и других крупных проектов в разных регионах страны. Сработал здесь и уход с рынка зарубежных компаний, чье «наследство» в регионах также поможет девелоперам нарастить объемы присутствия за МКАДом.

Девелоперов определенно привлекает рынок загородной недвижимости. Компании из ТОП-20 активно приобретают участки. ГК Самолет заявил, что ИЖС будет одним из приоритетных направлений в 2023-м. Есть интерес к разным форматам.

Пока спрос на таунхаусы и коттеджи упирается в ипотеку: несмотря на то что банки постепенно увеличивают объемы выдачи на загородку, комфортных условий, которые могут конкурировать с ипотекой на новостройки, еще нет. Банки постепенно наращивают портфели ипотечных кредитов на загородную недвижимость, но условия по-прежнему недостаточно комфортные.

  

  

Надежда КОРККА, управляющий партнер компании Метриум:

Думаю, что в 2023 году на очень высоком уровне останется доля сделок с привлечением жилищных кредитов. Этому поспособствуют продление льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки. В то же время может возрасти популярность лизинга. Правительство намерено работать над совершенствованием этого механизма продаж.

Для восстановления спроса девелоперам по-прежнему придется устанавливать скидки. Однако их средний размер, вероятно, станет меньше.

Считаю, что застройщики продолжат сокращать площадь квартир в своих проектах. Эта тенденция обусловлена снижением доходов граждан. Многие россияне даже с привлечением ипотеки могут позволить себе лишь компактные студии и однокомнатные квартиры.

Сохранится и тренд на повышение этажности жилых зданий. Строительство небоскребов экономически выгодно. При этом квартиры высотки пользуются спросом благодаря видовым квартирам и просторным прилегающим территориям.

Власти анонсировали переход строительства коттеджных поселков на проектное финансирование. Если инициатива будет реализована, это точно привлечет многих ведущих застройщиков на загородный рынок. Кроме того, в 2023 году в области ИЖС будут развиваться технологии модульного строительства. 

К тому же, 2023 год может стать началом трансформации рынка аренды. Это случится, если в стране начнется массовое строительство специализированных арендных домов. Пока ДОМ.РФ реализовал всего несколько таких проектов в Москве и регионах.

  

    

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

Что помогло девелоперам выжить

Цена и репутация застройщика остаются главными факторами для покупателей при выборе жилья в новостройках

В Банке ДОМ.РФ открыт первый в стране счет эскроу для объекта ИЖС

Эксперты: осенью предложение и темпы кредитования жилья росли, спрос восстанавливался, а рост цен на новостройки замедлился