Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 п. п.

Фото: ЕРЗ.РФ

По сообщению пресс-службы регулятора, инфляция складывается существенно выше июльского прогноза, а инфляционные ожидания продолжают увеличиваться.

Требуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели и снизить инфляционные ожидания.

На среднесрочном горизонте баланс рисков для инфляции по-прежнему существенно смещен в сторону проинфляционных. Годовая инфляция, по оценке на 21 октября, составила 8,4% и по итогам 2024 года ожидается в диапазоне 8,0% — 8,5%. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4,5% — 5,0% в 2025 году (ранее прогнозировалось 4,0% — 4,5%), а до целевых 4,0% в 2026 году.

Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. По опубликованному среднесрочному прогнозу, в 2025 году среднегодовое значение ключевой ставки ожидается в диапазоне от 17% до 20%.

Согласно последней опубликованной статистике ЦБ, в августе 2024 года количество выданных ипотечных кредитов на новостройки снизилось на 62% по сравнению с августом 2023 года. Средняя ставка по ипотеке под залог ДДУ составила 6,35%.

 

 

 

При этом рыночные ипотечные ставки, по данным ДОМ.РФ, превысили 23%. Рост ипотечных ставок крайне негативно влияет на выдачи рыночной ипотеки, в то время как иные виды кредитов вносят существенно больший вклад в общие объемы кредитования. В результате доступность ипотеки снижается, а эффект охлаждения темпов кредитования в целом не наступает.

 

 

Инфляция, несмотря на высокую ключевую ставку, по-прежнему почти вдвое превышает целевые 4%.

 

 

Решение повысить ключевую ставку не стало неожиданным. Эксперты ожидали роста ставки до 20% — 21%, да и регулятор допускал возможность повышения еще по итогам прошлого заседания и подтвердил эту позицию на прошлой неделе.

Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки ЦБ, запланировано на 20 декабря 2024 года.

Вот как октябрьское решение совета директоров Банка России прокомментировали опрошенные порталом ЕРЗ.РФ эксперты.

    

 

Фото: erzrf.ru

   

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Повышение ставки ЦБ, как и ее сохранение, оказывает незначительное влияние на рынок многоквартирного строительства. Поскольку рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки ЦБ, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. В третьем квартале продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года и держатся в основном за счет «Семейной ипотеки» и покупателей, имеющих накопления.

При этом темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса. И это является существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам.

В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов нового строительства многоквартирных домов, прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет приходить к балансу через сокращение предложения, т. е. объемов многоквартирного строительства.

  

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

   

Лилия АЛЕКСАШИНА (на фото), руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ на покупательский интерес к строящемуся жилью уже никак не влияет. Тот разумный порог, при котором покупатели волновались и пытались «запрыгнуть в последний вагон», уже давно пройден и остался где-то на отметке в 12%.

Потенциальных клиентов сегодня гораздо больше волнует будущее «Семейной ипотеки». После завершения «Господдержки» спрос на данную программу повышенный, и, как следствие, лимиты на ее финансирование быстро заканчиваются.

Кроме того, некоторые банки пересматривают параметры выдачи льготных кредитов. В этом плане повышение ключевой ставки ЦБ, безусловно, также оказывает опосредованное негативное влияние на параметры льготной программы.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

  

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):

— Банки уже начали поднимать ставки по рыночной ипотеке: только за последнюю неделю мы видим увеличение в среднем на 3 п. п. С начала года выдача ипотеки уже сократилась на 60%, а теперь может упасть еще сильнее. Кроме того, некоторые банки начали поднимать порог минимального первоначального взноса до 50% не только по льготным программам, но и по базовой ипотеке.

Наиболее сильно это сказывается в продажах жилья стандарт- и комфорт-классов, которые составляют порядка 70% от объема всего строительного рынка, так как более 95% продаж в этих сегментах проходит с использованием заемных средств. Во-первых, не у всех есть достаточная сумма для первоначального взноса, а во-вторых, при приобретении квартиры на текущих условиях ежемесячный платеж по ипотеке в два-три раза превышает стоимость аренды квартиры.

Хотя нужно отметить, что доля тех, кто покупает жилье за наличный расчет, за последние два месяца выросла на 5%. Чаще всего это те, у кого были накопления, или те, кто продал имеющуюся недвижимость для улучшения жилищных условий.

Для застройщиков крайне важно поддержать спрос, поскольку у них есть обязательства перед банками и нужно пополнять счета эскроу — иначе вырастут ставки по проектному финансированию, что впоследствии либо критично снизит маржинальность проекта, либо обернется ростом цен для конечного потребителя.

Основными инструментами на текущий момент являются субсидированные ипотечные программы, траншевая ипотека, рассрочка и трейд-ин от застройщика.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании MAAR Development

 

Руслан НАСЫРОВ (на фото), генеральный директор MAAR Development (Московская область):

— В нашем случае высокий уровень ключевой ставки ЦБ никак не сказывается на объемах продаж, так как в сегменте загородного делюкс-жилья для покупки недвижимости чаще используются другие инструменты.

Наоборот, с начала этого года мы видим увеличение интереса к нашему сегменту, и он сохраняется до сих пор, поскольку многие категории покупателей, которые раньше предпочитали инвестиции в зарубежную недвижимость, из-за определенных ограничений стали выбирать элитные загородные поселки. Только за последний год спрос вырос почти на 30%, а вот количество доступных лотов, наоборот, снижается, что ведет к росту цен. 

Если же говорить про рынок в целом, то полагаю, что, несмотря на рост ключевой ставки ЦБ, какой-то кардинальной разницы в объемах выдачи ипотеки мы не увидим, так как уже не важно, рыночная ставка по ипотеке составляет 20% или 25%. В любом случае для большинства покупателей это психологически некомфортный уровень.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

  

  

  

  

 

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

Ключевая ставка Банка России осталась на уровне 16% (график)

ЦБ вновь сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ ожидаемо сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера изучили ситуацию на рынке жилья, цены на новостройки и «вторичку» и дали прогноз ситуации на рынке недвижимости в ближайшем будущем, сообщила пресс-служба крупнейшего банка страны с госучастием.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Изучив данные о заключенных ипотечных сделках Сбера, аналитики рассчитали среднюю стоимость 1 кв. м на рынке новостроек РФ в январе — 171,1 тыс. руб.

Выше общероссийского уровня находятся цены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).

Самые низкие цены «квадрата» среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской (114,6 тыс. руб.), Челябинской (119,1 тыс. руб.), Воронежской (119,5 тыс. руб.) и Самарской (127,9 тыс. руб.) областях.

В первый месяц текущего года различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке строящегося жилья, по подсчетам экспертов, составляет 11,8%. В ряде крупнейших субъектов разница гораздо больше: например, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области — 24,5%, в Москве — 17,4%.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке новостроек РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.

Аналитики отметили продолжение роста средней стоимости 1 кв. м новостроек в январе (+0,4%, до 171,1 тыс. руб.). В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: +0,4% в октябре, +0,3% в ноябре и еще +0,3% в декабре.

Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях (по +2%).

Эксперты подчеркнули устойчивость тенденции к росту цен на новостройки в большинстве мегаполисов: в 12 регионах из рассмотренных 18 тренд сохраняется в течение трех последних месяцев и более. В Волгоградской, Ростовской и Самарской областях непрерывный рост цен фиксируется на протяжении уже свыше полутора лет.

Снижение отмечено лишь в Нижегородской области (-1,1%), Санкт-Петербурге (-0,4%) и Красноярском крае (-0,1%).

Динамика цены 1 кв. м в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Аналитики отметили стабилизацию темпов роста цен на уровне 0,3% — 0,4% за месяц. А за полгода, с июля 2024-го по январь 2025-го, они увеличились менее чем на 1,5%.

При этом расходы застройщиков росли быстрее инфляции. По данным СберИндекса, зарплаты в стройотрасли увеличились на 25% в 2024 году, средневзвешенная ставка кредитования по проектному финансированию выросла за 11 месяцев, согласно данным Банка России, с 5,9% до 8,8%, а стройматериалы за тот же период, по оценке Минстроя, подорожали на 11%.

Источник: Домклик, ЦФА

Стагнация спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) не позволяет застройщикам компенсировать ценами рост расходов. Аналитики предполагают, что это послужит толчком к снижению стоимости новостроек в номинальном выражении.

Косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который незначительно растет второй месяц подряд, но остается минимальным.

Источник: Домклик, ЦФА

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре — декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.

Источник: Домклик, ЦФА

В Петербурге по итогам декабря — января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

Источник: Домклик, ЦФА

На рынке вторичного жилья средняя стоимость 1 кв. м в январе равнялась 112,2 тыс. руб.

Наибольшая стоимость готовых квартир традиционно зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге: 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб. соответственно. В ТОП-5 по стоимости «квадрата» на вторичном рынке также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).

Дешевле всего готовые квартиры в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: стоимость 1 кв. м там ниже 80 тыс. руб.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке готового жилья РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Разрыв цены 1 кв. м в сделках и объявлениях составляет 14,9%, и за прошедший месяц он сократился на 0,6 п. п.

Максимальная разница между ценой предложения и в сделке для «вторички» зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

Динамика цены 1 кв. м готового жилья в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Данные ЦФА показали, что в начале 2025 года сохранился медленный рост цен на готовое жилье (+0,6%, до 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м).

В 12 субъектах из рассмотренных 18 цены показали прирост, в частности в Свердловской (+2,1%), Воронежской (+1,8%) и Ростовской (+1,7%) областях. А наиболее явный спад цены за 1 кв. м из рассмотренных крупнейших регионов наблюдался в Красноярском крае (-2,4%) и Омской области (-2,1%).

Источник: Домклик, ЦФА

Анализ динамики цены предложения и цены сделки и снижение спроса до минимальных уровней даже с учетом сезонного фактора создают предпосылки для снижения цен.

Источник: Домклик, ЦФА

Эксперты отметили, что количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки, остается небольшим.

При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это значит, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.

Источник: Домклик, ЦФА

Старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом рост цен на рынке начал замедляться после сокращения госпрограмм поддержки ипотеки.

Фото: asros.ru 

«На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры», — подчеркнул эксперт.

Что касается цен на готовое жилье, то, по его словам, в январе цены на него выросли пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За год рост цен составил 3,9%, то есть в реальном выражении цены снизились.

Михаил Матовников добавил, что распространение льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

На петербургском рынке элитной недвижимости предложение не успевает за спросом

В 2024 году в столице быстрее всего дорожали готовые новостройки

В Санкт-Петербурге общая площадь реализованных новостроек за пять лет сократилась почти на треть

Цены на новостройки массового сегмента снизились в четырех районах столицы

Росреестр фиксирует рост в Москве количества сделок с готовым жильем

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

Спрос на рынке новостроек Московской области сократился на 5,5%

Эксперты сравнили рост цен на новостройки мегаполисов с уровнем инфляции

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок