Совет директоров Банка России принял решение о повышении с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков, сообщила пресс-служба регулятора.

Фото: www.sakhalife.ru

Напомним, что с 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%.

Однако, согласно позиции ЦБ, влияние этих мер на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.

Фото: www.mds.yandex.net

В сообщении отмечается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года ежемесячно объем выдачи ипотечного кредитования увеличивался более чем на 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%.

На 1 июля 2023 года прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Причину этого эксперты ЦБ видят в расширении ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования.

Фото: www.yandex.ru

В кредитах на финансирование ДДУ, по данным ЦБ, доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика), составляющим более 80%, выросла во II квартале 2023 года до 39% (+18 п. п.), в кредитах на готовое жилье — до 43%. (+20 п. п.).

Также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — до 63% (+15 п. п.), в кредитах на готовое жилье — до 44% (+10 п. п.).

Фото: www.cojo.ru

Регулятор отмечает, что практики завышения цен при продаже жилья на рынке новостроек в основном свернуты. В результате средняя сумма выдаваемого кредита в этом сегменте снизилась с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. во II квартале 2023 года.

Однако разрыв цен между рынком новостроек и готового жилья, по данным ЦБ, сохраняется. В первом квартале он составил 40%, во втором — 39%.

В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут занижаться (т. е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше).

Фото: www.ok.ru

Не имея возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и напрямую ограничивать долю наиболее рискованных кредитов, Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне.

Самые большие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве

Источник: Банк России

На вторичном рынке жилья регулятор не наблюдает значимого завышения стоимости залога, поэтому в этом сегменте с 1 октября 2023 года надбавки повышаются в меньшей степени.

По заявлению Банка России, повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 октября 2023 года
по ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью

Источник: Банк России

Сохранение структуры кредитования на текущем уровне, по расчетам ЦБ, позволит банкам накопить за год макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб. — это 4% портфеля ипотеки.

Учитывая запретительный характер надбавок, по мнению экспертов, можно ожидать снижения рисков в области кредитования. От повышения надбавок ожидают более сбалансированных темпов роста ипотечного кредитования.

Впрочем, Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке при стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования.

Другие публикации по теме:

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июне вырос на 66% по отношению к прошлому году (графики) 

ЦБ: средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в июне вырос до 4,92 млн руб. (график)

ЦБ: у государства нет необходимости помогать банкам — это успешно делает население

Эксперты: новым рекламным слоганом вместо «Покупай выгоднее» становится «Покупай быстрее»

ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% годовых (график)

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности 

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизируют

С 15 мая банки поднимают ставки по ипотеке

Эльвира Набиуллина: Допустить роста рискованной ипотеки нельзя!

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования

ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками

В апреле банки вновь начали повышать ставки по ипотеке

Ипотека под 3—4% не устраивает ЦБ точно так же, как околонулевая или ипотека с кешбэком

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

Застройщики: новые требования ЦБ негативно отразятся на рынке недвижимости

ЦБ: выдача рыночной ипотеки продолжает расти, льготной — сокращается 

Об этом говорится в ежегодном докладе уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова главе государства Владимиру Путину. Автор доклада представил его на встрече с Президентом, а сам документ посвящен мерам поддержки предпринимательства, в том числе и в сфере девелопмента, в период пандемии.

Фото: www.kremlin.ru

«В ближайшие шесть лет объемы строительства могут сократиться не менее чем в два раза из-за нехватки собственных средств и не менее чем в 3,5 раза в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования», — цитирует ТАСС выдержки из доклада Бориса Титова (на фото справа).

Фото: www.pbs.twimg.com

О недостатках нынешней системы проектного финансирования

Напомним, что Борис Юрьевич является последовательным критиком реформы долевого строительства в том ее варианте, в котором она реализовывается с 1 июля 2019 года.

Система проектного финансирования (с использованием эскроу-счетов) привела к тому, что жилищное строительство в России развивается исключительно в крупнейших агломерациях (15 городов с численностью населения каждого в 1 млн человек и более), отмечает бизнес-омбудсмен в своем докладе Президенту России.

Фото: www.bn.ru

Свой тезис он подтверждает статистикой ЦБ, согласно которой по состоянию на начало мая 2021 года из всего объема кредитов, выданных банками в рамках проектного финансирования строительства (3,57 трлн руб.):

• 43% приходилось на Москву;

• 12% — на Московскую область;

• 7,5% — на Санкт-Петербург;

• оставшиеся 37,5% — на 68 субъектов РФ;

• в 12 субъектах РФ проектное финансирование не предоставлялось вовсе.

Фото: www.edsro.center

В докладе Титова также приведена тревожащая его статистика Единого государственного ресурса застройщиков (портал ЕРЗ.РФ), согласно которой с ноября 2020 года по июнь этого года рынок покинули еще 20% строительных компаний (их число сократилось с 2 800 до 2 200 организаций).

По мнению уполномоченного по защите прав предпринимателей необходимо исключить:

1) завышенные требования к участию собственных средств застройщика в финансировании каждого отдельного проекта;

2) увеличить число уполномоченных банков, заинтересованных в кредитовании низкомаржинальных проектов жилой застройки в регионах;

Фото: www.twitter.com

3) обеспечить застройщикам правовую возможность для поэтапного раскрытия эскроу-счетов, вследствие чего они смогут увеличит качество возводимого жилья;

4) обеспечить в рамках проектного финансирования выделение кредитов на строительство объектов инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, многоэтажных паркингов), поскольку сегодня строительство таких объектов банками-кредиторами расценивается как низкорентабельное или убыточное.

Фото: www.opptrends.com

О проблеме роста кадастровой стоимости

На встрече с главой государства Борис Титов поднял проблему (она также зафиксирована в его докладе) роста в России кадастровой стоимости недвижимости, вслед за которой неумолимо растет рассчитываемая из этой стоимости налоговая нагрузка на малый и средний бизнес.

В качестве одной из срочных мер бизнес-омбудсмен предлагает ввести мораторий на повышение кадастровой стоимости на 2020—2022 годы по всем субъектам РФ.

«Мы хотели, чтобы ее [кадастровую стоимость — Ред.] зафиксировали на уровне 2019 года, потом — на уровне 2020-го, но решение так и не состоялось», — заметил он.

«Изначально эта мера была спорная, — отозвался глава государства. — Надо прорабатывать это с нашими крупными городами. Это актуально, прежде всего, для крупных мегаполисов и их доходов», — подчеркнул Президент.

Фото: www.profiz.ru

Для установления пониженных ставок налога на имущество Титов предложил применять следующие критерии: площадь объектов и их кадастровая стоимость, срок эксплуатации объекта, налоговый режим, местонахождение объекта. А в зависимости от площади и кадастровой стоимости объекта — устанавливать нулевую ставку по налогу на имущество организаций и физлиц в отношении объектов недвижимости площадью до 150 кв. м, чья кадастровая стоимость составляет не более 3 млн руб.

Для объектов площадью от 150 до 500 кв. м и кадастровой стоимостью до 10 млн руб. бизнес-омбудсмен предлагает ввести налоговую ставку в размере не более 0,5%, а для объектов площадью от 500 до 1 тыс. «квадратов» и кадастровой стоимостью до 20 млн руб. — не более 1%.

Фото: www.i-parks.ru

О совершенствовании системы защиты прав предпринимателей

Владимир Путин поддержал инициативу бизнес-омбудсмена Бориса Титова по организации совместного с Генеральной прокуратурой РФ мониторинга реализации федерального 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле (надзоре) в Российской Федерации».

По словам Титова, данный закон очень благоприятен для бизнеса, так как в нем в противовес наказанию делается акцент на профилактике нарушений, на применении риск-ориентированных подходов и на «недопущении необоснованного ограничения прав контролируемых лиц».    

Вместе с тем необходимо, чтобы контрольно-надзорные органы формировали такую правоприменительной практику 248-ФЗ, которая бы отвечала не только его букве, но и духу, подчеркнул Титов.

В своем докладе Президенту России он привел данные статистического опроса Федеральной службы охраны об административной среде в России.

Фото: www.yandex.ru

Согласно им, 85% предпринимателей считают, что, несмотря на мораторий на проверки и иные послабления в контрольно-надзорной сфере, административная нагрузка на их бизнес в 2020 году или увеличилась, или не изменилась.

А более 50% респондентов прогнозируют, что административная нагрузка на их бизнес не снизится и по итогам этого года, несмотря на вступление в силу «регуляторной гильотины», нового закона о контрольно-надзорной деятельности и дальнейшего моратория на проверки.

Это говорит о накопившемся недоверии к действиям государства в данной сфере, отмечается в докладе Титова.

Он предлагает в перспективе ввести (в рамках 248-ФЗ) новые принципы государственного контроля. В частности:

● сделать предупреждение безальтернативной санкцией для субъекта малого и среднего предпринимательства (МСП), если нарушение выявлено впервые, и оно не привело к причинению вреда жизни и здоровью людей;

Фото: www.u-f.ru

● распространить предупреждения на нарушения в налоговой сфере (если действия не умышленны и допущены впервые);

● разрешить накладывать штраф, только если административное производство открыто в ходе контрольно-надзорного мероприятия, проводимого по согласованию с прокуратурой;

● снизить на 50 % размеры штрафов для МСП, ИП и самозанятых и установить дифференцированные суммы штрафов в процентах от выручки хозяйствующего субъекта за определенный период (по аналогии со штрафами за антимонопольные нарушения);

● исключить одновременное административное наказание организации и ее должностного лица.

Фото: www.your-finance.ru

Также Титов предложил внедрить при поддержке государства систему финансового страхования субъектов предпринимательства от неправомерных действий (бездействия) контрольно-надзорных органов. Речь идет о том, чтобы ввести добровольное страховании бизнеса при одновременном софинансировании взносов со стороны государства.

В случае судебного подтверждения факта нарушения со стороны контрольного органа страховая компания должна будет выплатить предприятию компенсацию, а затем взыскивать понесенный ущерб с госоргана и его должностных лиц.

Фото: www.storage.myseldon.com

СПРАВКА

В ежегодный доклад Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту России о результатах деятельности бизнес-омбудсмена в 2020 году по уже сложившейся традиции включен «Реестр системных проблем российского бизнеса».

В него вошло 336 проблем, распределенных по 37 тематическим направлениям. 111 проблем заявлены в докладе вновь, остальные 225 остались с прошлых лет, поскольку их решение до сих пор не найдено. 45 проблем, указанных в докладе прошлого года, решены полностью или частично.

При подготовке реестра использовались результаты обработки жалоб и обращений предпринимателей, предложения экспертов ключевых деловых ассоциаций, а также аналитические материалы центра общественных процедур «Бизнес против коррупции» и Института экономики роста им. П. А. Столыпина.

Кроме того, в этот раз доклад бизнес-омбудсмена пополнился тремя специальными разделами: «МСП/Постковид. Время для системных решений», «Имущественные отношения. Право собственности и стоимость владения», и «Состояние рынка крепкой алкогольной продукции. Предложения по противодействию нелегальному обороту».

В целом меры государственной поддержки бизнеса в пандемию Борис Титов оценил как взвешенные, особо отметив отсутствие полного локдауна на второй стадии пандемии осенью-зимой 2020 года.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Борис Титов: Действующую модель проектного финансирования следует упростить

За что Борис Титов критикует принятый Госдумой в первом чтении законопроект о совершенствовании кадастровой оценки недвижимости

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно